审理法院：四川省高级人民法院
案号：（2016）川民再323号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-04-24
审理经过
再审申请人称/抗诉机关称
再审申请人成都新西南房地产有限公司（以下简称新西南公司）与被申请人成都彬芳石化建材有限责任公司（以下简称彬芳公司）、胡宗彬、张志芳、胡猛因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第3579号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月17日作出（2016）川民申465号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人新西南公司的委托诉讼代理人
、李中华，被申请人彬芳公司的法定代表人胡宗彬，被申请人胡宗彬及四被申请人的委托诉讼代理人俸波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
新西南公司申请再审称，一、新西南公司迟延交房系政府的规划调整行为和政策法规的变化导致，属于不可抗力，应免除新西南公司的违约责任；二、原判确定的违约金60万元没有证据支持。新西南公司认为仍过分高于因未按期交房给彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛造成的损失。请求撤销一、二审判决，依法改判新西南公司不对迟延交房承担违约责任或改判对原审判决确定的违约金予以调减。
再审被申请人辩称
被告辩称
彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛辩称，本案不属于不可抗力，一、二审判决确定的违约金60万元适当，不应当再次调减。请求维持二审判决。
彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛向一审法院起诉请求：判令新西南公司向彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛支付违约金200万元，从2014年3月28日起算，如超过l2个月仍未交房，则再支付违约金200万元，依次类推。
一审法院认定事实：2011年8月5日，新西南公司（甲方）与彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置合同书》，约定新西南公司拆除彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛所有的位于成都市××宝光大道中××号有证建筑面积l277.33平方米、无证建筑面积396.66平方米的房屋，新西南公司以房屋产权调换方式进行拆迁补偿安置，安置房屋为奥林花园的商铺和住宅，建筑面积共计1987.32平方米。双方还约定了结算产权调换差价款的办法。并约定“由乙方自行过渡，过渡期间由甲方给乙方发放临时安置补助费每月4万元（18个月内）。19至24个月每月6万元;25至36个月每月l2万元，以后一直按每月12万元给付”、“甲方应当在本合同签订后于2014年3月28日前将上述安置房屋交给乙方入住”、“违约责任：本合同生效后，因甲乙双方任何一方不履行或不按时履行本合同的条款而给对方造成的经济损失，责任方应承担违约责任，违约金一次性支付对方200万元。若再超过本合同约定的交房时间12个月不能交安置房另支付200万元违约金，以此类推，违约金支付后继续履行本合同”等内容。合同签订后，彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛按照合同约定向新西南公司交付了被拆迁的房屋，并向新西南公司支付614.6867万元产权调换差价款及20万元购房预付款。
新西南公司于2006年10月以协议方式取得位于成都市××宝光大道7184.82平方米（10.77亩）出让二类住宅建设用地使用权。在项目即将启动时，成都市新都区人民政府要求新西南公司在7184.82平方米基础上对周边零星土地约4545平方米进行整体拆迁整合。2006年11月，成都市新都区人民政府对老川陕公路进行拓宽改造，要求新西南公司对周边14660平方米（约22亩）棚户区进行整体拆迁整合，拆迁范围达到l9205平方米（约28.80亩）。之后由于规划道路和绿化占用部分土地，经规划测定该地块实际红线面积为19.1480亩，用地性质为二类居住用地。2012年成都市新都区人民政府要求对该宗地拆迁地块进行整体拍卖，新西南公司同意进行公开拍卖。2013年12月12日，新都区国土资源局向成都征地事务中心提出对近期拟以招拍挂方式出让的l0宗国有建设用地使用权进行审查的申请，其中包含新西南公司用于建设拆迁安置房屋的桂西路社区的l9.1480亩土地。2014年2月27日，成都市征地事务中心向成都市国土资源局行政审批处出具了《关于新都区新都镇桂西路社区范围内拟出让国有建设用地前期工作完成情况审查意见的函》，结论为：宗地具备出让条件。
截止一审法庭辩论终结前，该宗土地仍未进行招拍挂。一审庭审中，彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛变更诉讼请求为，本案只主张新西南公司向其支付2014年3月28日至2015年3月27日的违约金，2015年3月28日以后的违约金待期限届满后另案主张。另查明，新西南公司按照合同约定向彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛支付了拆迁安置过渡费共计324万元。
一审法院判决：成都新西南房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向成都彬芳石化建材有限责任公司、胡宗彬、张志芳、胡猛支付违约金60万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元、保全费5000元，共计27800元，由成都彬芳石化建材有限责任公司、胡宗彬、张志芳、胡猛负担19460元，由成都新西南房地产有限公司负担8340元。
彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛不服一审判决，上诉请求支持其一审诉讼请求。新西南公司亦不服一审判决，上诉请求驳回彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛一审诉讼请求。
本院查明
二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
争议焦点
本院认为
二审法院认为，本案争议的焦点为：是否构成不可抗力、情势变更的情形；一审确定的违约金是否过高。
关于本案是否构成不可抗力、情势变更的情形问题。不可抗力，是指合同签订后，发生了合同当事人无法遇见、无法避免、无法控制并不能克服的客观情况。如自然灾害、战争等。而情势变更是指合同生效后，发生当事人不能预见并不能克服的情形。本案中，2004年12月1日，成都市国土资源局出台《关于中心城区国有土地使用权出让有关政策的通知》，对土地整合进行了规定，明确“因城市规划原因，需要建设项目对其周边不规则、不具备单独提出规划条件、不能单独进行建设的零星地块（旧城国有土地小于3000平方米，新征国有土地小于5000平方米）进行整合后整体建设的，由市规划局提出整合意见，市国土资源局审核后，办理用地手续”。2011年8月5日，新西南公司与彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛签订《房屋拆迁安置补偿合同书》。从时间来看，关于通过整合方式取得的土地使用权面积上限为5000平方米的规定在签订《房屋拆迁安置补偿合同书》之前，新西南公司作为专门从事房地产开发的公司，在签订该合同时，应当能预见到超过5000平方米的土地取得方式所存在的不确定性以及该土地可能需要通过招拍挂方式取得。后续土地使用权的取得方式发生变化应属新西南公司自身应承受的商业风险。故成都市新都区土地政策的变化并非新西南公司不能预见，本案不属于不可抗力，亦不适用情势变更，一审对此认定正确。
关于一审确定的违约金是否过高。新西南公司违反了《房屋拆迁安置补偿合同书》的约定，未按时向彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛交付拆迁安置房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。违约责任的认定不仅应当依据合同约定，还应当依据违约行为给当事人造成的损失来综合认定。虽然新西南公司认为应当调整违约金数额，但是原审以新西南公司未按照约定时间交付拆迁安置房给彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛造成的损失认定为房屋租金损失并无不妥。另原审根据合同性质以及新西南公司的违约程度将违约金酌情调整为60万元符合实际，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审确定的方式负担。二审案件受理费32600元，由成都新西南房地产有限公司负担9800元，成都彬芳石化建材有限责任公司、胡宗彬、张志芳、胡猛负担22800元。
再审裁判结果
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
本院认为
再审中，新西南公司提交了2015年6月26日拍卖出让国有建设用地使用权成交确认书、2015年7月10日国有建设用地使用权出让合同、2012年5月12日至2016年1月12日成都市新都区土地储备中心拍卖用地红线拨地测绘图，以证明其未按期交房属不可抗力。彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛质证认为，上述证据不能证明存在不可抗力。本院认为，新西南公司所提交的证据不能证明本案存在不可抗力事实，故对该证据不予采信。再审中，本院依新西南公司申请，委托上海申价房地产评估有限公司对彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛因逾期收房所受房屋租金损失进行评估。上海申价房地产评估有限公司评估后出具了《房地产估价报告》，意见为：2014年3月28日起至2015年3月27日，彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛因逾期收房所受房屋租金损失为901200元。评估费用为16200元。新西南公司对该评估意见表示认可。彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛质证认为评估价格过低，且认为其损失并非仅仅房屋租金损失。本院认为，在本案双方未约定损失赔偿额计算方法时，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”规定，人民法院可以参照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿额。该评估意见是人民法院依法定程序选定并委托专门评估机构按照估价程序做出，彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛虽对估价结果持有异议，但无充分证据和理由，本院对该评估意见予以采信。
本院查明
本院再审认定的其他事实与二审认定的事实一致。
本院再审认为，一、关于本案是否构成不可抗力。不可抗力，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制并不能克服的客观情况。即是当事人不可抗拒的外来力量，是不受当事人左右、支配的自然现象和社会现象。如自然灾害、战争等。本案中，导致新西南公司不能按期交房的根本原因并非出现了新西南公司无法预见、无法避免、无法控制并不能克服的客观情况，故不构成不可抗力，新西南公司据此免责的主张本院不予采纳。
二、关于违约金的调整问题。新西南公司主张，新西南公司虽未按约定期限交房，但其向彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛支付了临时安置补助费，自2013年6月1日起，新西南公司每月向彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛支付12万元临时安置补助费，足以弥补其损失，故违约金应调整为零元。本院认为，关于临时安置补助费的性质问题，依照《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定”并参考《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》第四十三条“拆迁人应当给予被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费、搬家补助费”、第四十八条“五城区范围内的搬家补助费、拆迁住房的临时安置补助费由市房产管理局不定期公布”的规定，拆迁人向被拆迁人支付自行过渡期间的临时安置补助费是法律明确规定的、具有补助补偿性质的费用，给付标准由政府统一规定。故临时安置补助费不是拆迁人对被拆迁人的损失赔偿费，新西南公司关于已支付了临时安置补助费、足以弥补彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛的损失的主张没有法律依据，本院不予采纳。
新西南公司主张，原审将彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛一审主张的违约金200万元调整为60万元仍过分高于实际损失，请求再次予以调减。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，从违约造成的损失角度衡量：新西南公司因未按约定期限向彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛交房所造成的损失为901200元，原审确定的违约金60万元并未超出彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛的实际损失；从合同履行程度方面衡量：新西南公司在2015年方取得相关建设手续，其履行交房义务的程度远超合同约定期限；从违约后果来衡量：新西南公司的违约行为给彬芳公司、胡宗彬、张志芳、胡猛造成的生活经营困难是明显的、长期的。故原审根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量新西南公司违约事实，将其应支付的违约金酌情调整为60万元，符合法律规定，本院予以维持。新西南公司关于再次调减违约金的主张无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
本案裁判结果
维持四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第3579号民事判决。
再审评估费16200元，由成都新西南房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判人员
审判长任冀川
审判员冯一平
审判员戚小虎
裁判日期
裁判日期
二〇一七年四月二十四日
书记员
书记员杨爽
