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(2021)皖08民终3402号商品房预售合同纠纷民事民事判决书
来源: 中国裁判文书网   日期:2021-12-18   阅读:

案  由    商品房预售合同纠纷    

案  号    (2021)皖08民终3402号    

上诉人宿松鼎和福兴置业有限公司(以下简称鼎和公司)因与被上诉人王挺、桂苗商品房预售合同纠纷一案,不服安徽省宿松县人民法院(2021)皖0826民初3001号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年10月8日立案后,依法组成合议庭,公开开庭对本案进行了审理。上诉人鼎和公司的委托诉讼代理人陈文、张超锦到庭参加诉讼,被上诉人王挺、桂苗共同的委托诉讼代理人梅娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

鼎和公司上诉请求:请求二审法院撤销原判,发回重审或改判驳回王挺、桂苗的一审诉讼请求。事实和理由:一审认定上诉人承担交房逾期50天的事实与客观实际情况不符,系事实认定错误。上诉人未在《商品房预售合同》约定的时间内交付房屋并非主观原因,而是因为在涉案房屋建设期间遭遇全国爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情,该疫情属于不可抗力。依据《商品房预售合同》的约定,遭遇不可抗力,交房时间可以据实顺延。另根据宿松县往房和城乡建设局《关于宿松县地产业协会有关建议的回复》明确表明按照省市疫情指挥部文件要求,未能按期交地、动工、竣工和交房的,疫情期间不计入违约期…。结合临县《望江县房地产市场调控联席会议2020年第四次会议纪要》精神:疫情期间在实施房屋主体工程……等影响到验收交付的在建房地产开发项目,根据项目实际情况,可适度延长合同约定交房时间,延期交房时间原则上控制在5个月以内。综合以上事实和证据材料,上诉人逾期完全是因为疫情原因,该逾期天数符合本地疫情影响的客观事实,也未超过临县延期交房控制天数。依据安徽省高级人民法院《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》第十二条规定,因疫情导致逾期交付房屋,实质上是因不可抗力导致逾期交付房屋,当事人请求免除或者减轻相应责任的,应予支持,上诉人不存在违约行为,故一审法院认定延期交房构成违约错误,请二审予以改判驳回被上诉人请求。二、一审判决中第一项判决按照已付房价款万分之一计算违约金过高,且未做到类案类判,有失公平。在本案诉讼过程中,上诉人已向一审法院申请,经法院准许后依法就被上诉人所购买房屋同地段租金价格进行评估,依据安庆市中恒房地产土地评估咨询有限公司提交的宜恒房字(2021)1018号《房地产估价报告》认定同地段房屋的月租金为每平方5.5元。被上诉人要求按照合同约定的比例承担违约金,明显高于其实际损失。一审法院也认可双方合同约定的违约金过高,上诉人要求调减违约金,符合法律规定。被上诉人购买涉案房屋主要目的是用于居住,其逾期交房产生损失应当为不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失,故一审法院即便认定逾期交房,也应调减损失标准,按照同地段租金予以确认。在一审法院判决的其他商品房预售合同纠纷中,房地产开发企业提出要求调整过高的违约金,在诉讼过程中进行同地段房屋租金鉴定,法院在判决中都依照同地段房屋租金予以采信,而本案中则未采用同地段房屋的租金,明显出现同案不同判。据此,一审法院也应当依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》的立法精神,践行司法实践中的同案同判原则,基于案涉诉讼在一审法院类案中从基本事实、争议焦点、法律适用问题均具有同一性的情况下,就涉案案件与一审法院类案作出相同判决。综上,请求二审支持上诉人的请求。

王挺、桂苗辩称,一、一审认定上诉人承担交房逾期50天的事实与客观实际相符,认定事实正确。上诉人未按照与被上诉人之间签订的《商品房预售合同》约定的交付时间交付房屋即逾期交房是既定事实,且上诉人主张的涉案房屋建设期间遭遇全国爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情影响属于不可抗力,一审法院在被上诉人主张的逾期交房期中扣除了80天,上诉人以疫情来规避自己的全部违约责任于理于法不合。一审法院查明2020年1月24日春节因全国爆发新冠疫情,安徽省启动重大公共卫生事件一级响应。2020年4月9日,安徽省新冠肺炎疫情指挥部发出通知要求全面复工复产,上述该期间的计算时间为76天。原本约定2020年9月30日前向被上诉人完成交房,并未在延迟的76天后即2020年12月16日完成交房,实际上涉案房屋是在2021年2月7日才通过综合验收完成交房,即便是不计算疫情期间延误的时间,2020年12月16日至2021年2月7日的时间是真实存在上诉人逾期交房的违约期。事实上宿松县新冠疫情防控指挥部是在2020年1月27日才发布关于启动宿松县突发公共卫生事件一级响应的紧急通知,鼎和公司作为全县建筑行业复工的风向标是在2020年2月29日获得恢复施工通知书后于2020年3月8日正式复工。综上可见,一审将逾期交房事件定为50天是非常公允的,也正是依据安徽省高级人民法院《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》第十二条规定减轻了上诉人的违约责任。二、一审判决按照已付房价款万分之一计算违约金公平公正。《商品房预售合同》第九条逾期交房违约责任中对逾期违约金进行了明确约定,是当事人真实意思表示,对当事人具有约束力,且一审法院在原本需要承担130天逾期的基础上降级为50天按照逾期不超过90天按已付房价款万分之一计算违约金做到了绝对公允。上诉人以逾期交房产生的损失应当为不能使用案涉房屋而租用同地段房屋的租金损失有悖合同的对等原则,虽该房屋的用途是住宅,但因上诉人逾期给被上诉人造成的损失包含但不限于房屋的使用价值,甚至包含交易机会、解决孩子读书等期待利益。且在涉案房屋未交房前,被上诉人租住的是其他地段的房屋,要以给被上诉人实际造成的损失来计算违约金,而不是用臆断的同地段租金来确定被上诉人的损失。不然显失公平。一审法院判决的其它商品房预售合同纠纷案件跟涉案案件不属于同类案件,该涉案房屋建筑期间有部分处在全国爆发新冠疫情期间,跟以往的商品房预售合同纠纷案件有所不同,故不能按照上诉人所主张的进行类案类判。综上,请求二审驳回上诉,维持原判。

王挺、桂苗向一审法院起诉请求:判令鼎和公司赔偿逾期交房违约金22136.06元(851387元×0.0002/日×130日)。

一审法院认定事实:鼎和公司系宿松县经济开发区振兴大道西侧鼎和尚书苑小区开发商。王挺、桂苗系夫妻关系。2019年7月9日,王挺、桂苗与鼎和公司签订《商品房预售合同》,约定王挺、桂苗购买鼎和尚书苑7幢1单元1102室商品房,房屋建筑面积125.44平方米,单价6787.21元,房屋总价款851387元。合同第八条约定鼎和公司应于2020年9月30日前完成符合合同约定条件的商品房交付,合同约定的交付条件第5项为“该商品房经综合查验合格”。鼎和公司可据实予以延期的情形包括:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;……合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分别处理:逾期不超过90日,自合同约定的最后交付期限的第二日起,出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金,合同继续履行。逾期超过90日,合同继续履行的,按每日万分之二支付违约金。合同签订后,王挺、桂苗支付了首付款,并办理按揭贷款付清全部房款,同时办理了商品房抵押权预告登记。2020年12月31日,案涉鼎和尚书苑小区通过工程竣工验收。2021年2月7日,鼎和尚书苑小区通过了综合查验。另查,2020年1月24日时值农历春节,因全国爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情,安徽省启动重大公共卫生事件一级响应。2020年4月9日,安徽省新冠肺炎疫情防控应急综合指挥部发出通知要求全面复工复产。

一审法院认为,王挺、桂苗与鼎和福兴置业公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应严格履行相应的合同义务,否则将承担相应的法律责任。本案中,王挺、桂苗依约履行了支付全部购房款的义务,鼎和公司应按《商品房预售合同》的约定履行交房义务。合同约定的交房期限为2020年9月30日,但鼎和公司开发的鼎和尚书苑小区至2021年2月7日始经综合查验合格,满足合同约定的交房条件。鼎和公司于2020年12月25日向王挺、桂苗发送交房通知不符合合同约定,该交房通知对王挺、桂苗没有约束力,本院确认鼎和公司向王挺、桂苗交付房屋的日期为2021年2月7日。但在鼎和公司开发建设期间遭遇全国爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情,为疫情防控需要各行各业均须不同程度地停产停业,建筑业亦不例外。依据双方合同的约定,鼎和公司可据实予以延期。鼎和公司提交的宜恒房估字(2021)1018号《房地产估价报告》证明了双方合同约定的违约金过高,本院予以采信,鼎和公司据此要求适当调减违约金,符合《合同法》的规定,本院予以支持。自合同约定的交房期限2020年10月1日至2021年2月7日交房条件成就,逾期为130天,本院综合考虑新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响和因此给王挺、桂苗造成的租金等损失的事实,对王挺、桂苗主张的逾期交房违约金,本院酌情予以支持由鼎和公司承担交房逾期50天按照已付房价款万分之一计算的违约金,即为(851387元×0.0001/天×50天)=4256.93元。鼎和公司主张在施工过程中本地政府相关文件通知在特殊时期予以停工及因雨雪、高温等客观原因导致停工应当予以延期,本院认为上述情形并不必然导致停工,即使确实导致短期停工,作为房地产开发商在签订合同时应当予以考虑并扣除,故对鼎和公司提交《关于切实加强高考、中考期间建筑施工现场噪声控制管理工作的通知》、《安庆市安全生产委员会紧急通知》、《延期交房告知函》、《气象证明》等证据主张扣除该延误的工期,本院不予支持。综上所述,对王挺、桂苗诉请鼎和公司支付违约金4256.93元予以支持,其余诉请予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十六条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:一、宿松鼎和福兴置业有限公司于判决生效之日起十日内向王挺、桂苗支付逾期交房违约金4256.93元;二、驳回王挺、桂苗的其他诉讼请求。案件受理费354元,减半收取177元,由宿松鼎和福兴置业有限公司负担。

二审中,鼎和公司向本院提交了二份证据。证据一:望江县房地产市场调控联席会议2020年第四次《会议纪要》。证明内容:依据邻县会议纪要的内容表明因疫情原因,房屋交付可在5个月内延长合同约定交房时间;证明目的:上诉人逾期完全是因疫情所致,逾期天数实际就是因疫情影响,且未超过邻县延期交房控制天数,故上诉人不存在逾期的违约行为,不应承担违约责任。证据二:安徽省宿松县(2018)皖0826民初3470号、(2020)皖0826民初3231号民事判决书;证明内容:依据一审法院判决认定房地产开发企业提出要求调整过高的违约金,在诉讼过程中进行同地段房屋的租金鉴定,法院在判决中都依照同地段房屋租金予以调减。证明目的:宿松法院应当践行司法实践中的同案同判原则,就涉案案件与本院类案作出相同判决,即违约金应当依据鉴定的租金予以认定。被上诉人质证认为,对证据一的真实性无异议,对关联性有异议。因为该份文件属于望江县疫情期间的会议纪要,与涉案宿松县不存在关联,无法达到上诉人所主张的证明目的。对证据二两份判决书的真实性无异议,对关联性有异议,因该两份判决书所涉房屋及所属情况与本案不是同一地段也不是同一时间,存在特殊性,故无法达到上诉人所主张的证明目的。本院审查认为,上述证据与本案具有一定的关联性,且真实性各方均无异议,故予以采纳,至于能否完全达到证明目的需综合全案予以考量。

本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明,一审中,经鼎和公司申请,一审法院委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司对宿松县经济开发区振兴大道西侧鼎和尚书苑小区1幢1单元13A02室于2020年10月1日的市场月租金进行评估,评估结论为5.5元/平方米。

本院认为,本案二审的争议焦点为鼎和公司是否存在逾期交房违约行为及应如何承担违约责任。

案涉房屋自合同约定的交房日期起至综合验收合格满足交付条件时止,客观上逾期交付达130天为客观事实,双方当事人对此亦无异议。因案涉房屋建设过程中遭遇新冠疫情影响,鼎和公司可以据此主张延期交房并要求免除或减轻违约责任。一审法院综合考虑新冠疫情对当地建筑行业的影响,支持了鼎和公司的部分主张,将案涉房屋逾期交付的时间酌减认定为50天,已是依法减轻了鼎和公司逾期交房的违约责任。鼎和公司要求将逾期交房期限全部归于新冠疫情这一不可抗力因素,全部免除其违约责任,证据并不充分,不予支持。

关于违约金的计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。被上诉人因逾期交房产生的损失应主要体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失,被上诉人未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失,故按同期同类房屋租金标准确定其因鼎和公司逾期交房产生的损失较为合理。被上诉人所购房屋租金损失可参照本案评估的同期同地段月租金标准5.5元/平方米计算。参照上述标准,本案王挺、桂苗因鼎和公司逾期交房的违约金按照租金损失的130%计算,应为125.44元×5.5元/平方米÷30天×50天×130%=1494.8元。据此,对鼎和公司提出的调减违约金计算方式的上诉理由予以支持。

综上所述,鼎和公司的部分上诉请求成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销安徽省宿松县人民法院(2021)皖0826民初3001号等民事判决;

二、宿松鼎和福兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王挺、桂苗支付逾期交房违约金1494.8元;

三、驳回王挺、桂苗的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费354元,减半收取177元,由宿松鼎和福兴置业有限公司负担;二审案件受理费50元,由宿松鼎和福兴置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 叶      武

审 判 员 金      京

审 判 员 陈   世   拥

二〇二一年十一月三日

法官助理 周健书记员柳丽君


 
 
 
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