审理法院：广元市中级人民法院
案号：（2016）川08民终743号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-07-31
审理经过
上诉人广元天为建设项目管理有限公司（以下简称天为公司）因与被上诉人广元市土地房屋征收拆迁办公室（以下简称征拆办）、杨建华、欧素华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第4110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天为公司的委托代理人冯建桥与被上诉人征拆办的委托代理人何宇，被上诉人杨建华、欧素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人天为公司上诉请求：撤销原判，改判由三被上诉人交付位于广元市利州区兴安路1289号房屋的土地110平方米，并承担一审、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：1.上诉人与征拆办以及杨建华三方于2011年10月18日签订的《房屋及附属设施拆迁补偿安置协议》合法有效，三被上诉人应按约定向上诉人交付土地。首先，征拆办按程序公开发布了《征收土地告知书》，对征收房屋及附着物进行了实物调查，之后又发布了《征收土地地面附着物补偿数量的公示》，以上法定程序和相应公示，杨建华、欧素华作为被征收人是明知的。其次，上诉人作为用地单位，按程序向土地管理部门呈交了用地申请，向统征部门和被征收人支付完了全部补偿款，履行完前述手续后，又与广元市国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并领取了包括争议的110平方米土地在内的广国用（2011）第××××号《国有土地使用权证》。综上，征收部门按程序征收杨建华、欧素华的宅基地正是基于三方签订的《房屋及附属设施拆迁补偿安置协议》有效，上诉人才与国土部门签订土地出让合同并领取了《国有土地使用权证》，因此，三被上诉人不按职责和约定向上诉人交付土地，属于违约行为，一审以欧素华在相关协议上没有签字为由，判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。2.欧素华以没有在相关协议上签字，拒绝交付土地的理由不成立。在广元地区征用集体土地，棚户区改造和旧城改造中，其家庭共有财产由共有人中的一人出面在协议上签字是普遍存在的，只要安置补偿协议的标准未损害其他共有人的利益，作为国家统征部门是善意取得被征收土地或房屋，其征收行为就是合法有效的。3.杨建华、欧素华不交付土地是基于利州区政府未对其子杨霏进行安置。杨建华、欧素华在一审庭审中辩称，“如果杨霏的事情解决了协议就有效，否则就无效”。由此可见，杨建华、欧素华对安置补偿协议的真实性是明知的，只要安置好杨霏他们才认可有效，足以说明安置补偿协议本身是有效的。杨建华、欧素华要求安置的诉求没有得到实现才不交付土地，但安置杨霏不是上诉人应当履行的义务。一审在查明上述事实的情况下，仍以欧素华未在相关协议上签字为由驳回上诉人的诉讼请求，属混淆事实。
被上诉人辩称
被上诉人征拆办辩称：三方共同签订的拆迁补偿安置协议真实有效。根据该协议第六条的约定，关于房屋拆除应由业主方与拆迁户另行协商，且国土局就房屋占地也一并办理了土地使用权证，故本单位已经履行了交付土地的义务。请求驳回上诉人要求本单位交付土地的上诉请求。
被上诉人杨建华辩称：第一，本人与上诉人签订的拆除房屋协议以及与上诉人、征拆办三方签订的补偿安置协议均为无效。国家规定不动产需要夫妻双方共同签字方可处分，而本人在协议上签字时并未取得妻子欧素华的同意。本人单方签字的原因是由于担心儿子因此事工作受影响。第二，征拆办未经欧素华本人同意，从派出所调取欧素华的身份证办理土地使用权证书的行为亦为无效。第三，被上诉人夫妇的赔偿与安置标准并不明确。第四，被上诉人次子杨霏亦应属于安置人员，但并未得到相应安置。故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人欧素华辩称：被上诉人夫妇于1996年取得该宗土地的规划建设使用权。该宗土地为5名家庭成员共同所有，杨建华个人无权处置，其迫于子女工作压力而隐瞒其他家庭成员单方面签订的协议不具备法律效力。本人对于杨建华与上诉人和征拆办签订协议一事完全不知情，直至房屋租期已到，询问承租户王发明是否续签合同时才得知此事。本人在知晓杨建华与对方签订协议后，分别于2013年11月13日和2014年8月1日通过特快专递两次函告上诉人，表明本人的立场和意愿，但上诉人一直未作答复。现本被上诉人坚决不同意货币补偿的方式，要求按照国家政策和相关规定处理，并保留追诉上诉人在派出所调取本人身份证的权利。
天为公司向一审法院起诉请求：判令征拆办和杨建华、欧素华交付位于广元市利州区兴安路1289号房的土地110平方米，诉讼费由征拆办和杨建华、欧素华承担。
一审法院认定事实：2009年初，兴地公司拟建设九广合作“汽车4S店”项目，遂按程序向相关部门申请用地。2009年8月18日，广元市建设用地统征办公室（以下简称统征办）向需征收土地的广元市利州区雪峰办事处雪峰村三组发布了《征收土地告知书》，征拆办于2009年8月25日对欧素华户的房屋及附着物进行了实物调查，并由其工作人员何宇以及雪峰村干部胡揆昌进行了签字确认。同年10月26日统征办又发布了《征收土地地面附着物补偿数量的公示（二）》。同年10月20日，统征办向兴地公司发出了《关于预付征地拆迁安置补偿资金的函》，要求兴地公司向市财政专户转款89.5万元，用于兑付征地拆迁安置补偿资金。10月21日，兴地公司向广元市财政局转款89.5万元。2009年11月11日，统征办向杨建华以及承租杨建华房屋的王发明发出了搬迁通知，要求因九广合作汽车4S店需搬迁杨建华修建的位于雪峰办事处雪峰村三组兴安路南侧建筑面积约340平方米的房屋一幢，为确保项目顺利施工，请杨建华迅速与王发明解除租赁协议，王发明户尽快落实搬迁地点，及时搬离用地现场。2009年11月9日，广元市国土局向兴地公司出具预审意见，称该4S店项目用地符合国家有关用地政策，按法定程序办理。2009年12月20日，广元市发展和改革委员会出具证明证实4S店项目按灾后重建政策办理相关手续。同年11月30日，统征办向兴地公司发出支付征地拆迁安置补偿资金的函，要求因拆迁补偿资金剩余不足，兴地公司将概算资金剩余部分59.61万元转入市财政账户。在该函件上，征拆办工作人员何宇注明截止2010年1月7日，兴地公司尚未缴纳剩余59.61万元。后兴地公司于2011年11月1日向广元市财政局转款659174元，才补交了上述费用。
2011年4月11日，广元市国土局与兴地公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，双方就广元市利州区雪峰办事处利州东路5204.21平方米土地出让价格、用途、项目建设、出租、抵押等进行了约定。2011年12月2日，广元市人民政府向兴地公司颁发了广国用（2011）第××××号土地使用权证。2012年11月26日，兴地公司与邮政银行广元市分行在广元市国土资源局办理土地他项权证。2011年10月12日，杨建华向征拆办出具了一份承诺书，写明“我与你办签订关于我妻子欧素华所属房屋的《房屋及附属设施拆迁补偿安置协议书》真实有效，若本人妻子欧素华有异议或因此导致的纠纷及一切后果由本人自行负责，与你办无关。特此承诺。”同日，征拆办作出的房屋拆迁安置人员调查表显示欧素华为户主，家庭总人数包括杨建华在内为2人，该表中加盖了广元市利州区雪峰街道办事处雪峰村村民委员会的公章予以确认。2011年10月18日，兴地公司（以业主方的名义）与征拆办（以甲方名义）以及欧素华（以乙方名义）签订了一份《房屋及附属设施拆迁补偿安置协议书》，该协议主要约定“甲方依法对乙方的房屋及附属设施实施拆迁安置补偿，按照广府发（2009）10号文件的规定执行；乙方的房屋及地面附着物的数量、规格等按双方实地调查、测量并签字确认的为准；经协商补偿乙方房屋及地面附属设施补偿费361525元，在本协议签订后5个工作日内，甲方一次性将361525元支付给乙方，并一次性支付乙方搬迁补助费3615元；乙方享受货币安置人员名单经公示无异议，应享受安置人员为2人，应享受的货币安置补偿费为28.63万元，甲方在签订本协议后5个工作日内一次性支付乙方；房屋拆除由乙方与业主方协商，或另行签订房屋拆除协议。”在该协议第二页右下方乙方签名人为杨建华，欧素华未在该协议上签字确认。
2011年1月28日以及2011年10月18日，兴地公司（以甲方的名义）与杨建华（以乙方的名义）签订了《拆除赔付协议》以及《补充协议》，双方主要约定“甲方向乙方按清单内容核定赔付款为120万元，由甲方在签订协议三日内现金支付548560元给乙方，同时乙方将被拆迁房屋土地的权属证书交于拆迁办，乙方放弃被拆迁房屋各项权利；在签订补充协议同时乙方与拆迁办签订《房屋及附属设施拆迁安置协议书》，由甲方将赔付款651440元存入拆迁办，待乙方履行完《房屋及附属设施拆迁安置协议书》后，由拆迁办拨付给乙方；被拆迁房屋租赁期限为2014年2月10日，房屋租赁期间（从2011年2月—2014年2月10日）的租金，在乙方完成上述约定后，甲方同意乙方收取租金，但乙方对被拆除房屋无续租权，被拆除房屋的所有权、使用权、处置权归甲方所有。”该协议还就移交清单以及违约责任进行了约定。2011年10月21日，杨建华出具领条一张，写明“今领到兴地公司所支付位于广元市利州区兴安路两楼一底的砖混结构住宅一幢（建筑面积约420平方米及其所涉及的附属设施设备及院内地上附着物）拆除赔付款伍拾肆万捌仟伍佰陆拾元整（548560元）。收款人杨建华，2011年10月21号”。杨建华于2011年10月27日向兴地公司出具领条一张，写明领到兴地公司2万元，并注明拆迁赔付房屋外。后杨建华与欧素华一直未搬离上述合同约定拆迁的房屋，也未将安置补偿款退还兴地公司、征拆办，也未领取剩余的安置补偿款651440元，房屋拆迁安置工作至今未能进行。
另查明，杨建华、欧素华夫妇长子杨军于2000年4月4日向原工业区管委会国土科提交了建房申请，后广元市规划管理处批准其建房，该房屋已经建成居住多年。次子杨霏也于2009年9月15日向广元市人民政府提交了建房申请，写明因无住房需占用土地120平方米，雪峰办事处雪峰村村民委员会也出具证明证实杨霏家庭人口1人，系无房户。现该建房手续正在办理中。欧素华分别于2013年11月13日以及2014年8月1日向兴地公司发出了两份函件，称本次拆迁一直不知情，拆迁赔付协议等系杨建华擅自签订，未征得其同意，所签订的协议不产生法律效力，需经过其同意才能依法进行拆迁。在庭审中，欧素华提交了向兴地公司邮寄上述函件的单据二张，但该单据上均未注明时间。2015年12月31日，广元市利州区农村信用合作联社新安路信用社出具的资金证明杨建华在该社共计存款520000元。
一审法院认为：虽征拆办于2011年10月18日与杨建华、兴地公司签订了《房屋及附属设施拆迁补偿安置协议书》，就杨建华与欧素华在广元市利州区兴安路修建的两楼一底房屋及附属设施拆迁安置事宜达成了一致意见。之后兴地公司与杨建华签订了《拆除赔付协议》以及《补充协议》。但上述安置协议中均无欧素华的签名或盖章，杨建华在代表欧素华签订上述协议时也未出具欧素华的授权委托书。兴地公司以及征拆办明知杨建华与欧素华系夫妻关系，且被拆迁土地上的房屋系二人婚后所修建，杨建华无权独自处分被拆迁的房屋及土地，仍与杨建华签订拆迁安置协议，故兴地公司以及征拆办单独与杨建华签订的拆迁协议缺少合同相对人欧素华，因此，兴地公司要求杨建华、欧素华交付土地的诉请依法不予支持。兴地公司要求征拆办交付土地的诉请，因征拆办与兴地公司所签订的合同中并未约定征拆办负有交付土地的义务，故该诉请依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回广元市兴地建设有限公司的诉讼请求；案件受理费50元，由广元市兴地建设有限公司承担。
本院查明
二审中，被上诉人征拆办提交证据：补偿表、进账单、转帐支票存根，用以证明征拆办已支付651440元补偿款的事实。上诉人天为公司与被上诉人杨建华经质证均无异议。本院认证：对该组证据予以采信。
经审理查明：除“杨建华未领取剩余的安置补偿款651440元”的认定外，对于一审认定的其他事实与本院查明一致，本院予以确认。
另查明：1.广元兴地建设有限责任公司在诉讼期间经工商登记变更企业名称为广元天为建设项目管理有限公司。
2.2012年1月20日，征拆办向杨建华支付补偿款651440元。杨建华在征拆办、天为公司处累计领取拆迁安置补偿款120万元、其它款项2万元，合计122万元。
本院认为
本院认为：本案争议焦点，一是原兴地公司与征拆办、杨建华三方签订的《房屋及附属设施拆迁补偿安置协议书》和原兴地公司与杨建华双方签订的《拆除赔付协议》及其《补充协议》的效力认定；二是三被上诉人是否具有向上诉人交付案涉土地的义务。
关于三份协议的效力问题。经查，杨建华、欧素华系案涉房屋的共同共有人。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，对于案涉房屋的处分应当经杨建华、欧素华的一致同意。本案中，欧素华在涉及房屋拆迁补偿的三份协议上均未签字，仅有杨建华的签字，杨建华的签字并不能约束欧素华，杨建华对房屋的处分权仅及于其本人享有所有权的范围内，对于欧素华享有所有权范围内的一并表态属于无权处分。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，杨建华对于共有房屋的处分应当取得欧素华的追认。而事实查明，杨建华未取得欧素华的授权也未取得欧素华的追认。尽管杨建华对于单独签字的有效性出具书面承诺，但承诺内容是针对欧素华若提出异议由杨建华负责的意思表示，实质是对于应由欧素华行使的处分权作出变通处理，违反了当事人意思自治的原则，不具有法律效力，且欧素华在知晓房屋被处分后及时致函上诉人，明确表示不认可杨建华擅自签订的协议。因此，杨建华对于欧素华享有所有权范围内的房屋作出处分，对欧素华不具有法律约束力。杨建华分别与原兴地公司及征拆办签订的拆迁补偿协议，因协议涉及对他人权益的处置，且事后未取得权利人的追认，故协议部分无效。
关于三被上诉人是否应向上诉人交付案涉土地的问题。争议土地的征收涉及住房拆迁，被拆迁人为杨建华、欧素华。杨建华未经授权或追认而单独签订的协议对欧素华不发生效力。争议土地经行政审批颁发建设用地许可证的用地者是欧素华，欧素华对争议土地享有合法的使用权。根据地随房走的原则，在房屋拆迁未协商一致的情况下，欧素华不具有交付土地的义务。上诉人以争议土地归属于所持有的国有土地使用权证的证载范围为由主张土地使用权，因征拆办的征收行为存在瑕疵，未有效完成对案涉房屋的拆迁安置补偿及争议土地的征收，不能导致争议土地使用权属发生变更的法律后果，故该上诉理由，本院不予支持。关于征拆办征收案涉房屋及土地是否属于善意取得的问题，本院认为，根据杨建华的书面承诺可知，征拆办对于欧素华提出异议的可能性应当是明知的，明知被征收土地上的房屋属于夫妻共有财产，且欧素华对于杨建华单独签字的行为有可能提出异议，仍不要求欧素华签字，仅以杨建华单方承诺的形式规避欧素华本人作出真实的意思表示，不符合善意的认定，即使征拆办在征收过程中支付了相应的对价，也不符合善意取得的构成要件，故上诉人提出征拆办善意取得案涉房屋及土地的上诉理由，本院亦不予支持。至于征拆办和天为公司已经支付的补偿款，可另行主张返还。
综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广元天为建设项目管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长刘顺波
代理审判员郁华冰
代理审判员刘利华
裁判日期
二〇一七年七月三十一日
书记员
书记员何丹
