审理法院：莆田市中级人民法院
案号：（2017）闽03民终1578号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-07-17
审理经过
上诉人港峰公司因与被上诉人蔡文荣、新塘居委会、众信公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服城厢区人民法院（2014）城民初字第3572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人港峰公司的委托诉讼代理人范少阳、林婷婷、被上诉人蔡文荣的委托诉讼代理人吴国章、白建永、新塘居委会的委托诉讼代理人黄志兴、黄丽婷、众信公司的委托诉讼代理人王金财、林爱如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
港峰公司上诉请求：依法撤销一审判决并改判驳回蔡文荣对港峰公司的全部诉讼请求。事实与理由：1.港峰公司不是征地拆迁安置义务主体，“南湖水上公园”征地不存在房屋拆迁安置事实。港峰公司的该项目用地，早在1993年10月15日和1993年12月25日就以母公司香港港峰实业公司名义，分别与莆田市土地管理局签订用地地《协议书》和《国有土地使用权出让合同》。证明港峰公司的该项目用地是与市土地局直接发生出让、授让关系，并由市土地局负责征迁及提供净地，不存在由港峰公司委托新塘居委会、众信公司拆迁和承担拆迁安置义务的事实。市土地局按约定于1995年12月30日前把该项目土地交付给港峰公司并提供1995年8月的规划用地红线图，港峰公司于1996年2月20日领取该项目的《国有土地使用证》。该项目征地工作在1995年12月30日之前就已全部结束，蔡文荣与新塘居委会在市土地局交地之后才签订《居民住宅拆签合约书》令人匪夷所思，且与客观常理相悖。2.港峰公司与新塘居委会的《协议书》没有实际履行且不可履行，与蔡文荣主张的权利毫无关联。红线图证据显示港峰公司该项目用地范围内，不存在应拆迁的房屋。新塘居委会借由港峰公司项目征地机会，为了获得经规划审批的自主用地，要求港峰公司征地范围外相邻处，虚报92米×10米拆迁安置用地及边角地并代为办理征地手续。在这种情况下，双方于1995年11月20日签订了《协议书》，由于新塘居委会没有政府部门确认的房屋拆迁清单和用地批文，港峰公司无法为其办理虚报的92米×10米拆迁安置用地及旧村改造边角地征地手续，造成上述协议没有实际履行。上述协议所约定的“拆迁安置用地”是在港峰公司项目用地之外，并非在港峰公司的用地范围之内。所以，不存在由港峰公司在自己地范围内提供安置用地的义务，协议所约定的内容与蔡文荣主张的权利不相干。3.蔡文荣所主张的权利，名为拆迁安置实为土地买卖，不能作为港峰公司担责的依据。蔡文荣提供的1995年12月20日《水上公园拆迁安置方案》和1996年1月5日《新塘居委会新梅拆迁协议书》，在十五个系列案件中均为唯一的同一份文本的复印件，没有经政府核准公示的原件，也无法提供第二份文本，且证据来源无法说明。一审判决据以认定与港峰公司的关联性，证据不足，且违背证据规则规定，实为单方采证的错位行为。蔡文荣据以主张权利的1996年元月24日《居民住宅拆迁合约书》，可以看出约定的“1996年元月18日前”搬迁是在市土地局交地之后，约定的“附属房27.46m²安排独立住宅三坎（其中一坎为购买）”与《水上公园拆迁安置方案》和《新塘居委会新梅拆迁协议书》内容相互冲突且漏洞百出，与系列其他十四起约定的安置标准大相径庭，实为与新塘居委会进行土地交易。系列十五个案件中，绝大部分原告均非新塘居委会所在地的居民，他们在1995年拥有新塘居委会所在地的房产毫无依据。进一步证实新塘居委会在与港峰公司签订1995年11月20日的《协议书》后，把约定的92米×10米虚报拆迁安置用地进行私下转让给蔡文荣的事实。2006年11月10日市委《专题会议纪委》是针对新梅小区改造拆迁遗留安置问题进行协调，议定的南湖公园安置房用地11.35亩，是要解决新梅小区的拆迁安置，非南湖水上公园拆迁安置，与蔡文荣主张的权利无关。2007年10月15日市政府《关于同意南湖水上公园部分国有土地使用权调整给港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司作为南湖水上公园拆迁安置项目用地的批复》，是针对前一份纪要而调整的拆迁安置项目用地，后港峰公司对纪要中要解决的问题用现金及置换方式予以了补偿安置。调整的拆迁安置用地是把港峰公司原公园用地范围内的土地割了出来，土地权属仍为港峰公司，但用途有所改变。蔡文荣认为该调整的安置用地，就是自己与新塘居委会合约中的安置地，毫无事实依据。4.PT028号《房地产评估报告》不能作为认定依据，且与港峰公司无关。蔡文荣没有享有安置土地的合法依据，调整后的土地与蔡文荣无关。蔡文荣没有真实房屋拆迁的证据，其主张的合约内容严重背离安置标准，实为与新塘居委会之间的土地买卖行为。评估中的安置房建设座落、标准、层高、面积、立面、用地指标均无建设、规划等有关部门许可批准、且没有原物依据，评估报告失去证据的合法性、真实性要件，不能作为证据认定。评估报告所指的安置房为合约中的安置房，与港峰公司毫无关联。根据法律关系相对性原则，蔡文荣的权利是否真实合法、权利应得多少，应向相对人主张。
被上诉人辩称
蔡文荣辩称：1.蔡文荣提供的《协议书》、《水上公园拆迁安置方案》、《新塘居委会新梅拆迁协议书》、《居民住宅拆迁合约书》等证据证明，港峰公司是南湖水上公园项目的拆迁人，其委托城厢区房屋拆迁公司凤凰山拆迁分公司及新塘居委会负责该项目的拆迁安置工作。《合同法》第402条规定，受托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。所以，港峰公司虽未直接与蔡文荣等拆迁户签订房屋拆迁安置协议书，但其作为水上公园项目的拆迁人委托凤凰山拆迁分公司和新塘居委会与蔡文荣等拆迁户签订《居民住宅拆迁合约书》等拆迁安置协议，这些协议对其具有法律约束力。2.蔡文荣提供的中共莆田市委[2006]30号《专题会议纪要》、莆田市人民政府莆政土[2007]394号《莆田市人民政府关于同意南湖水上公园部分国有土地使用权调整给港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司作为南湖水上公园拆迁安置项目用地的批复》等证据证明，作为拆迁人的港峰公司未依约安置蔡文荣等拆迁户，莆田市委、市政府要求港峰公司应尽快解决这一遗留问题。港峰公司作为拆迁人参加了相关会议，而相关会议纪要中所谓“37坎遗留安置房问题”即指蔡文荣等被拆迁人因南湖水上公园项目的拆迁安置问题。3.蔡文荣提供的上访材料、相关职能部门回函、回单、意见书以及凤凰山街道办事处的多份请示、报告等证据证实，南湖水上公园项目的拆迁人是港峰公司，其委托凤凰山拆迁分工公司及新塘居委会与蔡文荣等被拆迁户签订拆迁安置补偿协议，但作为拆迁人的港峰公司却迟迟未能安置，给蔡文荣等被拆迁户造成巨大的经济损失和权益侵害。4.港峰公司提供的《国有土地使用权证》仅能证明该证颁发的时间以及该幅宗地的范围，但不能证明相关部门是净地交付的以及在颁证之前已经完成了拆迁安置义务。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定，土地使用者在支付全部土地出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。所以，土地使用者领取土地使用权证仅能证明其已交纳了土地出让金，而不能证明该土地是净地交付的，也不能证明在颁证（即在1996年2月20日）之前已完成拆迁安置的工作。同时，港峰公司还提到“红线图也证实当时征地范围内并没有建筑物”，必须明确的是该红线图规划用地红线图，而红线图的种类很多，有用地红线图、征地红线图、拆迁红线图、选址红线图等等，不同的红线图其功能是不同的。规划用地红线图仅能证明项目用地的四至，用于项目规划设计，办理土地使用证，不能证明拆迁范围内建筑物的状况，而只有拆迁红线图才能证明拆迁范围内地上建筑物的状况。综上所述，一审判决认定的事实清楚、证据充分，适用法律准确，恳请二审法院驳回港峰公司的上诉，维持原判。
新塘居委会辩称：1.本案拆迁安置项目的拆迁人为港峰公司，新塘居委会系受港峰公司委托，不承担拆迁安置补偿义务。2.新塘居委会已按照《协议书》履行完毕自己的受托义务，港峰公司作为拆迁人应当履行安置补偿义务。3.新塘居委会与拆迁户签订的《居民住宅拆迁合约书》系受港峰公司委托，代表港峰公司签订，法律后果应有港峰公司承担。综上，新塘居委会系接收港峰公司委托进行拆迁工作，拆迁安置的责任应由港峰公司承担。一审判决认定事实清楚、正确，恳请法院驳回上诉，维持原判。
众信公司辩称：1.根据拆迁安置方案及拆迁合约书，一审判决认定拆迁公司是受港峰公司委托参与办案拆迁，其行为的后果依法应由委托人港峰公司承担是正确的。2.拆迁公司只是受托实施拆迁行为，并不是拆迁补偿安置的义务主体。3.一审判决认定“凤凰山拆迁分公司系莆田市城厢区房屋拆迁公司设立’的事实缺乏事实依据，请求二审法院予以纠正。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
蔡文荣向一审法院起诉请求：判决港峰公司、新塘居委会、众信公司赔偿经济损失240万元（最终赔偿金额以法院委托评估的金额为准）及该款自起诉之日起至还清之日止按银行同期同类贷款基准利率计算的利息。
一审法院认定事实：2013年9月9日，莆田市城厢区房屋拆迁公司变更为莆田市众信房屋征收公司。1995年11月20日，港峰公司（甲方）与新塘居委会（乙方）签订《协议书》一份，双方就莆田市南湖水上公园项目的征地拆迁事宜约定甲方实际使用地块四至为：东以50米路边沿为界，西至征地红线，北东段自11万伏变电站围墙外起第二座高压线铁塔的混凝土基座西侧以东至50米路边沿以征地红线为准，西段以第二座铁塔至第三座铁塔之间靠北向最外沿高压线垂地平行线向北平移20米的平行线为界；甲方划出实用面积以外自11万伏变电站围墙外第二座铁塔起向西平移92米长度以及甲方实用地靠北界线起向北平移10米的92米×10米的地块作为乙方拆迁安置用地，其拆迁安置费用及用地面积由乙方负责包干使用；具体拆迁安置工作全部由乙方负责，自协议签订之日起，乙方应负责在一星期内把应拆迁的建筑物丈量完毕。乙方必须在甲方付清拆迁赔偿费之日起十五天内全部把甲方实用地范围内的建筑物全部拆迁完毕并交付土地给甲方使用；拆迁安置地块10米×92米面积的用地手续及征地费由甲方承担，其规划管理费由甲方支付；如乙方因特殊原因需增加部分店面，应及时与甲方联系，甲方可代为同时办理手续，但其增加部分的费用由乙方承担；拆迁安置地块内的土方及平整由乙方负责。其费用除甲方补偿给乙方人民币5000元外，其余部分全部由乙方负责。拆迁安置的建筑物为坐南朝北朝向，建筑物层数限制在四层以内，建筑物南北方向进深的外皮尺寸不得大于10米；征地红线以内，除甲方实用的面积及拆迁安置用地的面积外，所剩的边角地其征地手续由甲方代为办理，一切费用均由乙方负责，边角地作为乙方旧村改造用地等。同年12月20日，城厢区房屋拆迁公司凤凰山分公司与新塘居委会制定《水上公园拆迁方案》，主要内容为本项目拆迁人为港峰公司，拆迁工作委托凤凰山拆迁分公司和新塘居委会负责实施；拆迁范围东至荔城路、西至军分区教导队，南至新梅村农田，北至新梅村部分房屋；拆迁对象：拆迁范围内的建筑物和地上附着物，被拆迁的建筑物和附着物内的所有人、使用人以及合法代管人；拆迁日期为1995年12月25日起至1996年1月10日止；安置地点和方式为：就近安排地皮联建，联建必须统一规划、统一设计、统一基础、统一装门面装修；安置标准及收费办法：被拆迁房屋建筑占地面积50平方米安置40平方米独立住宅一坎，旧厝占地建筑面积剩余达30平方米以上的（含30平方米），可照顾每平方米按400元交纳开发后的商住土地使用收费，未达30平方米的每平方米按400元收购；被拆迁人的过渡房自行解决，每坎交公建立基费6000元等。1996年1月5日，新塘居委会（甲方）与新梅拆迁点（乙方，代表傅元耀）签订《新塘居委会新梅拆迁协议书》，约定安置地点为新梅井安；建筑高度为房屋四层、宽度4.2分（笔误，应为4.2米），长度9米（一层占地面积）；二层宽度4.2分（笔误，应为4.2米），长度10.2分（笔误，应为10.2米），房屋前路面各10米，后路面为4米向南悬梁走廊1.2分（应为1.2米）或1米向北悬梁1.2分（应为1.2米）密封室内；基础沏圈梁每幢收立基费6000元等。1996年1月24日，凤凰山拆迁分公司和新塘居委会与（甲方）与蔡文荣（乙方）签订《居民住宅拆迁合约书》一份，双方约定因港峰公司水上公园项目建设需要，需拆迁乙方的房屋。乙方应于1996年1月18日前完成该房屋的拆迁工作，把材料搬离拆迁区；乙方房屋为围墙和附属房，围墙占地面积61.06平方米，附属房建筑和占地面积均为27.46平方米；甲方安排给乙方独立住宅三坎（其中一坎为购买），安置地点为新梅井边，安置面积4.2×9×3米；甲方收立基费3×6000=18000元，一坎地皮费20000元等。之后蔡文荣依约交纳立基费18000元和购买一坎地皮的费用20000元并将旧房拆除，新塘居委会也按约把统建的地基交给蔡文荣等拆迁户建房，蔡文荣等拆迁户随后联建了一层砖墙。但之后因港峰公司未能为蔡文荣等拆迁户办理用地和建房审批手续，致蔡文荣等人无法建成房屋。此后蔡文荣等拆迁户多次向有关部门反映，但均得不到解决。2006年5月，蔡文荣等拆迁户在上述已联建的一层砖墙上浇灌水泥板面，但被有关部门强行拆除。之后蔡文荣等拆迁户多次向有关部门上访。2006年11月10日，莆田市委有关领导组织相关部门对新梅小区改造的有关问题进行协调并作出[2006]30号《专题会议纪要》：“一、37坎遗留安置房问题。城厢区政府、凤凰山街道办以及项目业主要深入协商，尽快提出并确定补偿方案。基于2户当地无房户的安置房已经置换完毕（共6坎），剩余的31坎安置房，按200万元的总额控制，由业主予以补偿。项目业主要在原有的工作基础上，尽快委托有资质的评估机构，对安置房进行评估，增强公信力。二、安置房用地问题。涉及南湖公园安置用地共11.35亩，市规划局已办理建设用地规划许可证，请国土局给予尽快办理土地有关手续，城镇人口安置房建设如期进行……”。黄志贤作为港峰公司的代表参加该协调会。但蔡文荣未领取该补偿款。2007年10月15日，莆田市人民政府发出莆政土[2007]394号《莆田市人民政府关于同意南湖水上公园部分国有土地使用权调整给港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司作为南湖水上公园拆迁安置项目用地的批复》：“一、同意南湖水上公园项目[莆国用（1996）字第9300350号]部分国有土地使用权7566.666平方米调整给港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司作为南湖水上公园拆迁安置项目建设用地（具体位置见用地红线图）……”。但此后蔡文荣等拆迁户仍未能建成安置房，因此拆迁户又多次向省市区有关部门上访，但仍未能得到解决。现上述原规划给蔡文荣等拆迁户建房的地块部分被港峰公司建房使用，部分作为道路用地。
一审诉讼期间，一审法院根据蔡文荣的财产评估申请，通过莆田市中级人民法院委托福建光明资产评估房地产估价有限责任公司对涉案安置房的市场价格进行评估。2016年2月3日，该评估公司以估价对象为一坎安置地，可建四层，明确地类（用途）以及使用权类型，并且目前莆田市城区范围内不允许私人批地建房，无法搜集到可供估价测算过程中需要的市场交易案例，无法进行评定估算为由，将鉴定材料退回；本次鉴定的备选单位厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司也以同样的理由表示无法评估。莆田市中级人民法院因此于2016年2月25日将一审法院委托评估的有关材料退回一审法院。之后蔡文荣自行委托福建开诚资产评估土地房地产估价有限公司对涉案安置房的市场价进行评估。2016年5月10日，该公司作出闽开评报字[2016]字第PT010号《房地产估价报告》，结论为涉案安置房价值时点2015年10月30日的市场价为楼面地价每平方米4958元，每坎价格为86.21万元，三坎总价格258.63万元。蔡文荣花费评估费1万元。该评估设定估价的安置房为商住楼，一楼商用，二楼以上为住宅，土地使用权类型为划拨。本次评估采用剩余法（假设法）进行评估。所谓假设开发法，是指在求取委估宗地的价格时，将委估宗地的预期开发后开发总价值扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，未确定委估土地的土地价格的一种方法。
2016年12月，蔡文荣又向一审法院提供福建开诚资产评估土地房地产估价有限公司于2016年12月10日作出的闽开评报字[2016]字第PT028号《房地产估价报告》，结论为涉案安置房价值时点2015年10月30日的市场价为每平方米3955元，每坎价格为68.76万元，三坎总价格206.28万元。蔡文荣花费评估费7000元。该评估设定估价的安置房为住宅楼，土地使用权类型为划拨。本次评估采用剩余法（假设法）进行评估。
一审法院认为：港峰公司虽未直接与蔡文荣等拆迁户签订房屋拆迁补偿安置协议书，但因其作为水上公园项目的拆迁人，委托凤凰山拆迁分公司和新塘居委会与蔡文荣签订《居民住宅拆迁合约书》，该合约书对其具有法律约束力。根据该合约书和其与新塘居委会签订的《协议书》约定，其在征用蔡文荣等拆迁户的房屋后，应按协议约定对蔡文荣等拆迁户进行安置补偿，即其应安置给蔡文荣独立住宅地皮三坎（其中一坎为购买），并负责办理有关建设审批手续。根据其受托人新塘居委会于1996年1月5日与新梅拆迁点签订的《新塘居委会新梅拆迁协议书》的约定，蔡文荣等拆迁户可建的安置房的建筑高度为房屋四层、宽度4.2米，长度9米（一层占地面积）；二层及以上宽度4.2米，长度10.2米，房屋前路面各10米，后路面为4米，向南悬梁走廊1.2米或1米，向北悬梁1.2米。但其至今未为蔡文荣等拆迁户办理建房审批手续，且原规划为安置房建设的用地也由其使用，故其应对蔡文荣等拆迁户进行安置或补偿。因现安置房屋依法已不能自建，故港峰公司应给予蔡文荣相应的经济补偿。而经评估，蔡文荣该建成后的三坎房屋（用途为住宅）价值在扣除正常的开发费用、销售费用、税金等费用后共价值206.28万元，该款应由港峰公司支付。蔡文荣同时要求支付补偿款自起诉之日起至付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息也有理，予以支持；蔡文荣主张应按商住楼的价值赔偿缺乏依据，不予支持。第一次评估结论未予采纳，评估费1万元应由蔡文荣负担，第二次评估结论予以采纳，评估费7000元应由港峰公司负担。港峰公司主张拆迁合约是虚假的、其建设水上公园与蔡文荣等拆迁户无关等，缺乏依据，不予采纳。如上所述，新塘居委会和众信公司的前身城厢区拆迁公司（其下属凤凰山拆迁分公司）均系受港峰公司委托参与本案的拆迁工作，该二单位行为的后果依法应由委托人港峰公司承担，故蔡文荣要求新塘居委会和众信公司承担赔偿责任，缺乏依据，不予支持。新塘居委会未经本院许可，中途退庭，依法缺席审理和判决。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给蔡文荣补偿款206.28万元及该款自2014年8月25日起至付清之日止按中国人民银行发布的银行同期同类贷款基准利率计算的利息和评估费7000元。二、驳回蔡文荣对莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会和莆田市城厢区众信房屋征收公司的诉讼请求。案件受理费26000元，由蔡文荣负担3653元，港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司负担22347元。
本院二审期间，港峰公司提供以下证据：证据一、1993年10月15日以香港港峰实业公司的名义跟莆田市土地管理局签订的《用地协议书》、证据二、《莆田市国有土地使用权出让合同》，欲证明：港峰公司以母公司香港港峰实业公司的名义，分别于1993年10月15日和1993年12月25日与莆田市土地管理局签订的用地《协议》和《莆田市国有土地使用权出让合同》，约定莆田市土地管理局以出让国有土地使用权的形式，提供水上公园项目地块，并约定市土地局应对该该地块的土地面积及地面进行清查摸底，同时做好被征地单位的思想工作；香港港峰实业公司在六十天内向市国土局支付完成土地使用权出让金及地面拆迁费，市国土局应于1995年12月30日前交付土地、提供的土地地面无其他障碍物、保证能顺利使用等约定的事实。证据三、1995年8月的规划用地红线图，欲证明：水上公园项目地块上不存在应拆迁的十五户房屋的事实。
蔡文荣质证认为：对证据一、证据二的真实性没有异议，对关联性和合法性有异议，协议书和合同书时间均在1993年，但是市政府的批文是在1996年，由于出让合同是政府批准后才能生效的，而且也应以政府批文为准。故两份协议书当时是没有生效的，如果载明内容有矛盾，应以政府批文为准。对证明对象也有异议，协议书和出让合同书中载明面积是8公顷，但是政府批文是9.32公顷，政府批准的土地多余出让，多出的面积涉及房屋拆迁。协议书和出让合同书中均约定港峰公司缴纳的出让金不包括城市配套费和地面拆迁费，所以，拆迁安置的义务是由港峰公司承担，而且政府批文进一步证实了拆迁安置由港峰公司自行承担。证据三的真实性和合法性均无异议，从红线图来看并不是港峰公司提供的出让合同书的附图，显然这份红线图是最后政府同意划拨9.32公顷给港峰公司的红线图，靠近国税局这边可以看出其中有十几户拆迁户。并非如港峰公司陈述的红线图内没有十五户的拆迁房屋。
新塘居委会质证认为：对证据的真实性无异议，对合法性、关联性，证明的对象有异议。港峰公司提供的出让合同是香港公司与本案无关联。其次，出让合同中明确土地出让金不包括土地使用费和地面物拆迁费。按照出让合同每公顷22.5万，每亩才15000元，显然不包括拆迁安置的。港峰公司主张净地的出让价格，也就是每亩15000元，按照1995年土地管理局的用地审理报告，仅仅征地补偿等费用总计就13000元，显然不符合事实。出让合同仅仅是土地补偿缴纳出让金，拆迁补偿就是由业主自动组织实施或者委托。港峰公司提供的三份证据实际上与其上诉理由观点自行矛盾，一方面主张红线图内没有房屋拆迁，一方面又称是由土地局负责征迁及净地提供，再一方面又以新塘居委会和凤凰山拆迁分公司委托拆迁，这三点自相矛盾。
众信公司质证认为，同意蔡文荣的质证意见。
本院认为
本院审查认为，蔡文荣、新塘居委会、众信公司对港峰公司提供的三份证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。但是港峰公司提供的《莆田市国有土地使用权出让合同》第十二条明确约定港峰公司缴纳的土地使用权出让金不包括城市配套费和地面拆迁费，地面物拆迁费用由港峰公司按实际费用支付。证据三的红线图靠近国税局位置可以看出其中有十几户的房屋标注。综上，港峰公司提供的证据不能证明其主张的事实，故本院不予采信。
蔡文荣提供提供拆迁安置地的确认图一份，欲证明：该拆迁安置地确认图是在港峰公司提供的红线图复印部分出来，由港峰公司与新塘居委会就本案的拆迁安置用地位置面积四邻进行确认并盖章。
港峰公司质证认为，对证据的真实性没有异议，但对证据合法性、关联性以及证明对象有异议。一、该证据是由港峰公司与新塘居委会就本案的拆迁安置用地位置面积四邻进行确认出来的，与本案没有关联，这块土地根据港峰公司提供的原始红线图比对，是在原始红线图之外的，双方所确认的这块地块也无法证明是港峰公司与新塘居委会所签订的协议书中所约定的地块。如果按照蔡文荣的主张是属于协议书中所约定的92米×10米的地块，该地块在协议书中也是体现在港峰公司项目用地范围之外。二、根据相关法律规定，所有规划区之内的土地使用都必须经过法定程序进行审批许可，而不是由蔡文荣与新塘居委会确认就能当做蔡文荣主张的内容，蔡文荣以该地块经过港峰公司盖章确认就必须由港峰公司来承担涉案十五户房屋的安置义务理由不能成立。
新塘居委会、众信公司对蔡文荣提供的证据三性均无异议。
本院审查认为，港峰公司、新塘居委会、众信公司对蔡文荣提供的证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。庭审中将港峰公司提供的红线图与蔡文荣提供的拆迁安置地的确认图进行比对，蔡文荣提供的拆迁安置地的确认图系港峰公司提供的红线图的一部分，拆迁安置地的确认图的边界有新塘居委会及港峰公司盖章确认，故本院予以采信。
经审理查明，港峰公司对一审法院查明的事实没有异议。蔡文荣对一审法院查明的“【2006】30号《专题会议纪要》载明的‘但蔡文荣未领取该补偿款’”有异议，认为该2006年市政府会议纪要并没有执行，所以也没有发放补偿款，也就不存在蔡文荣没有领取补偿款的问题；蔡文荣对一审法院查明的其他事实没有异议。新塘居委会与众信公司对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的各方当事人均无异议的事实予以确认。关于蔡文荣对一审法院查明的事实有异议部分，本院审查认为，一审法院据实摘入【2006】30号《专题会议纪要》的部分内容，并无不当，故蔡文荣的异议不能成立。
本院认为，港峰公司虽然主张其不是南湖水上公园项目的拆迁人，但是从港峰公司与新塘居委会于1995年11月20日签订《协议书》内容来看，新塘居委会系受港峰公司委托才负责该项目的拆迁工作，结合各方当事人提供的证据材料及新塘居委会、众信公司在庭审中的陈述，一审法院认定港峰公司系南湖水上公园项目的拆迁安置主体是正确的。故港峰公司委托新塘居委会与众信公司与蔡文荣签订的《居民住宅拆迁合约书》对港峰公司具有约束力。港峰公司作为拆迁安置主体，其应对蔡文荣进行安置或补偿。因现安置房屋依法已不能自建，港峰公司应给予蔡文荣相应的经济补偿，一审法院判决港峰公司支付相应的补偿款有事实和法律依据。关于补偿款的计算标准问题，蔡文荣提供的福建开诚资产评估土地房地产估价有限公司于2016年12月10日作出的闽开评报字[2016]字第PT028号《房地产估价报告》，结论为涉案安置房价值时点2015年10月30日的市场价为每平方米3955元，每坎价格为68.76万元，三坎总价格206.28万元。蔡文荣花费评估费7000元。该评估设定估价的安置房为住宅楼，土地使用权类型为划拨，该评估采用剩余法（假设法）进行评估。一审法院依据该评估意见，认定港峰公司应支付房屋补偿款206.28万元及评估费7000元给蔡文荣并无不当。
综上所述，港峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22347元，由港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长黄珊珊
审判员陈利强
审判员许秋红
裁判日期
二〇一七年七月十七日
书记员
书记员林夏岚
