审理法院：杭锦后旗人民法院

案号：（2017）内0826民初1971号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2017-10-30

审理经过

原告李紫阳、乔飞诉被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司（以下简称万泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李紫阳、乔飞及其共同的委托诉讼代理人刘凤林，被告万泰公司的委托诉讼代理人李耀忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李紫阳、乔飞向本院提出诉讼请求：1.依法解除二原告与被告签订的《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》及《附属协议书》；2.被告赔偿拆除房屋损失1266777元（按底层商业门店6955元/平方米×147平方米=1022385元；住宅楼2396元/平方米×102平方米=244392元））；3.被告给付逾期交房期间的违约金，从2013年8月24日起以回迁房屋价款1266777元为基数起按每日万分之五支付，直至赔偿拆迁房屋损失之日止。事实和理由：2013年8月24日，原告与被告签订了《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》及《附属协议书》，约定被告将原告房屋拆迁，给原告回迁位于陕坝镇新建XXX住宅10号楼1单元2楼东户（B户型）102平米米和健康路XXX住宅3号楼以南最南147平方米底层门店，商业面积超出10平方米以内，按市场价优惠购买，低于面积按市场销售价补还原告，商业上下浮动不超过10平方米；回迁房屋交付时间为住宅自本协议签订后20个月，即2015年4月24日，商业自本协议签订后30个月，即2016年2月24日。原告回迁面积不足，向被告补偿现金20000元，商业门店盖好后原告优先挑选。如开发商推诿不给，视为违约，原告有权诉讼，要求被告按售楼市场价全额折现退还原告，并追加每日补偿房屋总款万分之五的人民币违约金。该协议签订后，被告将原告的房屋拆除，盖起10号楼及商业门店，未按约定给原告回迁，构成违约，原告申请解除合同，并要求被告按新建房屋价值赔偿原告损失并承担违约金。经杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所评估，XXX周边新建商铺现行市场价格为6955元/平方米，现行住宅二楼价格2396元/平方米。

被告辩称

被告万泰公司辩称，要求驳回原告诉讼请求。理由为：XXX项目是2011年4月27日经政府批准，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，2011年1月1日以后批准的项目，应政府拆迁开发公司不得参与拆迁，在政府做出征收决定以后，原告应当与政府签订征收协议，但是原告不同意按照政府评估价格签订协议，而是向开发商漫天要价导致拆迁工作无法进行，项目迟迟不能开工，所以被告是在被迫无奈之下才与原告签订的协议，如果赔偿也应当按照原告原有平房的价值赔偿。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

原告提供了以下证据：

1号证据《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》及《附属协议》。举证意图：1.被告拆了原告的房屋，拆迁及回迁房屋的位置、面积、回迁时间和违约金的计算办法2.原告与被告是在平等自愿的基础上签订的协议是双方的真实意思表示，属于有效合同，违约金的计算标准是合同的第四条及附属协议的第四条有明确约定，赔偿损失的标准也是按照合同附属协议的第四条应该按照现行市场价进行赔偿，因为被告没有建起回迁的门店及楼房及协议中约定的住宅楼房具备法定解除条件。

被告万泰公司质证认为:对协议本身没有异议。本协议属于无效合同。另外房屋的原产权人是李万庭，二原告不是产权人。即使合同有效原告行使解除权也超过了一年的期限。XXX原设计10号楼是步梯楼，后来经设计更改变成电梯高层，通知原告回迁，但原告不给补差价，所以没有达成一致意见，门店3号楼门前因为拆迁未完成无法建设。

2号证据宣传画一张，举证意图：证明应该给原告回迁的住宅楼的位置，现在改为高层商住，构成欺诈。

被告万泰公司质证认为：对宣传画无异议，这个属于设计变更，因为规划部门不让按照原来方案盖房。

3号证据杭锦后旗人民法院（2016）内0826民初2217号民事判决书（复印件），举证意图：证明XXX周边现市场价底楼门店6955元/平方米，二楼单价2396元/平方米，被告方应该按照此价赔偿拆迁房屋损失。

被告万泰公司质证认为：判决书真实性认可，不认可举证目的，该判决引用的鉴定结论已经过了期限，该结论明确有效期截止2017年8月17日，超过期限的应该重新评估，另外华耀评估事务所不是内蒙古司法厅鉴定名册里有资质的鉴定机构。

4号证据收条一张，举证意图：证明原告已经补交清回迁房屋的差价款20000元。

被告万泰公司未发表质证意见。

5号证据陕坝镇河酒社区居委会出示的证明一份，举证意图：证明原告是适格的诉讼主体。

被告万泰公司质证认为：对证据没有异议，当时还缺少原告母亲的情况。

被告万泰公司提供1号证据《杭锦后旗人民政府批复》杭政批发(2011)53号，证明XXX项目是2011年4月27日批准的应该适用新的征收条例，被征收人应当与政府征收部门签订《征收安置协议》，所以本案合同无效。

原告质证认为：对政府的批复认可，对举证意图不认可，拆迁回迁协议是原被告协商后自愿签订的有效合同。

本院依原告申请调取原告的哥哥李紫龙、姐姐李紫凤表示涉案房屋是李万庭赠与原告，李紫龙，李紫凤均放弃继承的证明2份。

原告质证认为：对真实性和记载的内容全部认可。

被告万泰公司质证认为：对是否包含商业不清楚，证明还是说不清原告母亲的情况。

本院经审核，原告提供的证据具有客观性、合法性，并与举证的证明目的具有关联性，本院予以采信。被告提供的1号证据中虽然具有客观性、合法性，但与其证明目的没有关联性，对该证据本院不予采信。本院调取的证据具有客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。

本院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年8月24日，被告万泰公司与原告李紫阳、乔飞签订《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》和《附属协议》，约定原告以自有的位于陕坝镇西二街，房产证号9-4-2720，土地证号40109358，总占地面积340平方米，商业面积90平方米，结构性质砖木。同时约定回迁房屋交付时间为本协议签订后20个月，如到期未能交房，每日补偿房屋总款0.05‰违约金，违约金应以1880元/平方米折合成住房予以补偿。回迁商铺交付时间为本协议签订后30个月。甲方给乙方回迁102平方米住宅一套，位于10号楼1单元2楼东户（B户型），商业147平方米底层，位于健康路XXX住宅3号楼以南最南，商业面积超出10平方米以内，按市场价优惠购买，低于面积按市场销售价补还原告，商业上下浮动不超过10平方米。原告回迁面积不足，向甲方补偿现金20000元。商业门店盖好后原告优先挑选，如开发商推诿不给，视为违约，原告有权诉讼，要求被告按售楼市场价全额折现退还原告，并追加每日补偿房屋总款万分之五人民币违约金，起息日为签订协议日期，商业违约金日期另算。附属协议与原安置协议具有同等法律效力，如有冲突以附属协议为准。同日，被告万泰公司向原告出具《收条》，内容为“今收到李子阳补交房款贰万元整（20000.00）收款人：朱志文152827198609013616经办人：高苗苗1423261993030469242013.8.24”。该协议签订后，原告于第二日搬迁，将房屋腾出交给被告，被告将原告的院落、凉房拆除，在正房前修了一条路，但未按约定给原告回迁。

另查明,杭锦后旗人民法院于2017年6月19日作出的（2016）内0826民初2217号判决书中认定，杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所作出《房地产估价报告》评估XXX周边新建商品楼现行市场价底楼门店6955元/平方米、住宅二楼单价2396元/平方米。

又查明，被拆迁房屋的产权人李万庭于2016年腊月二十去世，其与妻子刘秀英（于2012年3月2日病故）一生育有三个子女，长女李紫凤，长子李紫龙，次子李紫阳。李紫凤、李紫阳均表示案涉被拆迁房屋系李万庭生前赠与李紫阳的，均表示放弃继承权。

本院认为

本院认为，合同是当事人双方意思自治的结果，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，更不能随意宣布合同无效。本案在诉讼过程中，被告万泰公司辩称《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》和标题为《XXX房票》的认购协议为无效合同，《合同法》第52条中规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案两份合同并未违反法律、行政法规的效力强制性规定，也未损害合同相对人的利益，合同相对人在平等自愿的基础上签订协议，是对自己权利的处分，符合合同法中的意思自治等基本原则，亦不损害社会公共利益。综上，本案两份合同不符合《合同法》第52条关于合同无效的规定，应属有效合同。从法律效果和社会效果的角度来考虑，本案两份合同也不宜认定为无效，如果认定无效不利于保护合同相对人的合同利益，并且会造成严重的社会后果，而合同有效有利于保护弱势群体被拆迁主体的合法利益和维护交易的安全与稳定。

原被告双方于2013年8月24日签订的《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》属于以物易物的互易合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条的规定，可参照买卖合同的有关规定处理。被告万泰公司将原告房屋拆除后，未按约定交付房屋，致使原告合同目的不能实现，原告要求解除双方签订的《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》的诉讼请求所依据的事实和理由符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，本院予以准许，解除时间为起诉状副本送达之日，即2017年8月10日。被告辩称，原告超过合同解除权行使期间。合同解除权应当从原告知道或应当知道解除权发生之日起计算，因此，原告主张解除权并未超过法定期限，被告辩解理由不成立，本院不予支持。

原被告之间就拆迁事宜达成了补偿协议，协议约定；“被告违约，原告有权提起诉讼，按售楼市场价全额折现退还原告”。被告未按合同约定建设相应的商业门店及住宅楼，违反诚信原则，应承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，原告要求依据市场评估价计算损失的诉讼请求，于法有据。被告辩称，应按被拆迁房屋当时的评估价计算损失的理由，于法无据，本院不予采纳。被告辩称，正房尚未拆除，应当返还原告。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告已经履行其全部合同义务，有权选择要求被告恢复原状或赔偿损失，原告选择了后者，本院予以支持，被告的辩解理由本院不予采纳。被告还辩称，杭锦后旗人民法院于2017年6月19日作出的（2016）内0826民初2217号判决书中认定的房屋估价报告超过有效期限，因房屋估价报告的目的是“为了房屋征收回迁安置需要提供价格参考”，本着公平原则及为了减少当事人诉累，参照杭锦后旗华耀估字[2016]第0270号《房地产估价报告》确定拆除房屋损失并无不当，被告辩解理由不成立，本院不予采纳。

根据《房地产估价报告》评估新建商铺销售单价为6955元/平方米，二层住宅单价为2396元/平方米。《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》解除后，被告万泰公司应赔偿原告房屋拆迁补偿损失为1266777元（计算办法为：回迁商品楼评估单价2396元/㎡×应回迁面积102㎡＋回迁商铺评估单价6955元/㎡×应回迁面积147㎡=1266777元），原告的诉讼请求本院予以支持。

同时，合同解除后，不影响合同中结算条款的效力，原被告双方在《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》和《附属协议》中约定了不能按时交付回迁房的违约金计算办法，《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》中约定的违约金计算办法为十万分之五，《附属协议》中约定的违约金计算办法为万分之五，按照双方约定如有冲突应以《附属协议》为准。同时双方约定了违约金的起算时间，即住宅的起息日为协议签订日，商业门店的起息日为合同签订后30个月。由于被告万泰公司未能按照约定向原告交付回迁房屋，原告主张违约金以1266777元为基数从2013年8月24日起按每日万分之五计算违约金，住宅部分（244392元，每日损失为12.22元）符合合同约定，商业门店部分（1022385元，每日损失为51.12元）应从2016年2月24日起算，其超出部分，本院不予支持。

综上所述，原告诉讼请求合理部分本院予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告李紫阳、乔飞与被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司于2013年8月24日签订的《XXX房屋拆迁回迁安置协议书》及《附属协议》（解除时间均为2017年8月10日）；

二、被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司赔偿原告李紫阳、乔飞拆除门店损失1022385元，并按每日0.5‰给付门店的违约金（从2016年2月24日起计算至实际赔偿被拆迁门店价值补偿之日止）；

三、被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司赔偿原告李紫阳、乔飞被拆迁的住宅损失244392元，并按每日0.5‰给付住宅的违约金（从2013年8月24日起计算至实际赔偿被拆迁住宅价值补偿之日止）；

本判决的履行期限为判决生效后五日内。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16400元，由被告巴彦淖尔市万泰房地产开发有限责任公司负担。

如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。

审判人员

审判长王广文

审判员袁远

人民陪审员赵莉萍

裁判日期

二〇一七年十月三十日

书记员

书记员谢菲