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(2017)粤0402民初5515号房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
来源: 中国裁判文书网   日期:2020-11-19   阅读:

审理法院:珠海市香洲区人民法院

案号:(2017)粤0402民初5515号

案件类型:民事

案由:房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期:2017-12-05

审理经过

原告邹石佑诉被告珠海市中泰投资有限公司(以下简称中泰投资公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2017年6月16日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹石佑及其委托诉讼代理人邹满贵,被告中泰投资公司的委托诉讼代理人邝毅翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告邹石佑向本院提出诉讼请求:1.请求法院判决撤销原被告于2014年10月24日签订的《确认书》;2.请求法院判令被告立即支付商铺价值人民币528万元(商铺面积差额88平方米×6万元/平方米)及利息(以528万元为本金,从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至款项付清之日止)。

事实与理由:原被告双方于2013年11月26日就被告拆迁原告不动产达成了《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》。该合同第三条第2款约定,被告补偿新建的二楼商铺面积为231.76平方米给原告,若没有建设二楼商铺时,即补偿首层(一楼)商铺同等的面积;。坐向以东南向为主,具体户型在批准施工时的设计图纸出来后交乙方(原告)选定明确为准。补偿合同签订后,原告严格履约,将不动产交予被告。2014年10月24日被告隐瞒补偿给原告15#楼二层并不是商铺的情况下,被告提供虚假二楼商铺设计图纸让原告进行重新选择确认,欺骗原告说将补偿给原告二楼商铺换成一楼商铺,原告在被告提供虚假的设计图纸和欺诈原告的情况下与被告签订《确认书》,将二楼商铺231.76平方米折算为143.76平方米的一楼商铺。但根据原告于2017年5月份从珠海市住房和城乡规划建设局了解到的情况,15#住宅楼第二层规划功能为住宅。因此,被告在明知第二层不是商铺的情况下,隐瞒事实、欺诈原告与其签订《确认书》;原告亦是在完全不知情、存在重大误解的情况下与被告签订《确认书》。根据《中华人民共和国合同法》第54之规定,原告请求撤销该《确认书》。双方应按《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》因被告并没有二楼商铺,故将二楼商铺面积231.76平方米改为补偿一楼商铺231.76平方米,现被告仅补偿给原告一楼商铺仅143.76平方米,仍少补偿给原告一楼商铺88平方米。因楼盘项目一楼已无商铺可补偿予原告,被告应向原告补偿少给原告88平方米(每平方米按同等位置6万元计算)的价值共528万元予原告。

原告认为,被告的欺诈行为,严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益,依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定,向法院起诉,请求法院支持原告的全部请求。

被告辩称

被告中泰投资公司辩称:一、被答辩人是房地产开发行业的专业人士,熟悉房地产开发业务。据公开媒体报导,被答辩人多年来一直从事房地产开发建设,担任过惠州市建设集团公司总经理助理、副总经理,惠州市房地产业协会第二、三、四届副会长,现担任惠州市集源房地产投资开发有限公司董事。作为房地产开发行业的专业人士,被答辩人较一般人对房地产开发项目的开发流程、朝向、户型结构、房地产市场走向、发现物业潜在价值方面更具专业知识,故被答辩人在与答辩人自愿协商的过程中更具有分析判断的优势,答辩人不具备所谓“欺诈”被答辩人的客观条件,其现在以被“欺诈”为由否认其自愿签订的确认书有违常理,理由也难以令人信服。

二、《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》和《确认书》是经双方平等协商后自愿签订的,是双方的真实意思表示。2013年11月26日,答辩人与被答辩人就珠海市香洲区湾仔三湾路东2号房屋拆迁问题达成一致,签订了《湾仔旧房拆迁改造合同》(以下简称为“拆迁合同”),其中合同第十二条约定双方未尽事宜可进行协商,另行签补充协议,并与拆迁合同具有同等法律效力。2014年10月中,被答辩人得知有关部门己经批准案涉房产所在小区“三旧改造”方案后即主动联系答辩人,称想尽早确定补偿住宅和商铺的位置。被答辩人认为15#楼的位置、朝向和户型结构等条件自己都满意,且住宅和商铺同在15#楼便于管理,于是双方经平等友好协商后,在2014年10月24日自愿签订了《确认书》(以下简称为“确认书”),确认附带的平面图,约定将回迁房和补偿商铺位置均确定在15#楼,补偿商铺在15#楼楼下,同时双方对补偿面积进行了折算,确定补偿商铺面积最终为195平方米,分三个独立产权证办理。据此,本案中无论是拆迁合同还是相当于拆迁合同补充协议的确认书均是双方平等协商后自愿签订的,体现了双方的真实意思表示,没有违反国家法律、行政法规禁止性、强制性规定,合法有效,双方应依约履行。

三、本案没有任何证据证明答辩人欺诈被答辩人,且被答辩人申请撤销确认书的除斥期间早已经过,诉请不应得到支持。首先,被答辩人在本案中以答辩人隐瞒事实、欺诈被答辩人与其签订确认书为由诉请撤销,但被答辩人并未提供任何证明存在该事实的证据。被答辩人称答辩人曾向其提供一份“商铺深度二十多米、并有很多不规则的柱子和剪力墙”的15#楼二楼商铺设计图纸供其确认的事实并不存在,也没有任何证据可证明。相反地,被答辩人举证恰恰证明了答辩人没有向其隐瞒事实或进行欺诈,经双方签字盖章确认的图1和图2结构与规划部门批准的规划图和施工图完全一致,即双方签订确认书时,答辩人己如实告知被答辩人15#楼首层和二层(含)以上住宅的规划设计,被答辩人经自己亲自确认后才同意面积折算并签订确认书的。

其次,根据《合同法》第五十五条规定,如被答辩人认为其受到欺诈,其自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。如上所述,根据被答辩人举证显示,项目《建设工程规划许可证》是在2014年12月11日公示核发的,如其认为自己被欺诈,那被答辩人从2014年12月11日后就应当知道,并应当在一年内依法行使撤销权,但被答辩人从未向答辩人主张撤销,其直到2017年6月才起诉撤销,此时早己超过法定的一年除斥期间,故撤销申请不应得到支持。

四、被答辩人以答辩人隐瞒事实和对其欺诈为由起诉撤销确认书是受楼价上涨因素驱动的不诚信行为,不应得到支持。诚实信用是民事法律关系中的“帝王条款”,鼓励交易和保障交易安全也是我国《合同法》的基本原则,答辩人与被答辩人均应信守履行双方自愿签订的拆迁合同和确认书,而不能轻易悔约。众所周知,2015年和2016年珠海市地价、房价都有很大的涨幅,土地挂牌拍卖出让时地王频出,高地价反过来又带动了楼价的进一步上涨。鉴于房价上涨过快过大,国家才在2017年初出台房地产调控政策。案涉房屋所在的“华发峰景湾花园”属答辩人与珠海市知名上市公司珠海华发实业合作开发的高档住宅小区。被答辩人自2014年12月11日《建设工程规划许可证》核发后从未就签订确认书向答辩人提出过任何异议,但在经过2015年和2016年楼价大幅上涨后才于2017年6月起诉撤销确认书,并主张答辩人要向其补偿数百万元差价主要是受珠海市楼价大幅上涨因素所影响,被答辩人觉得自己经过折算面积后到手的利益减少了,心有不甘,故起诉撤销确认书,其做法是不讲诚实信用的悔约行为不应得到支持。综上所述,被答辩人在与答辩人自愿签订拆迁合同及确认书后又以欺诈为由诉请撤销确认书是不讲诚信的悔约行为,答辩人请求人民法院查清本案事实,本着“诚实信用”和“鼓励交易”的原则依法驳回其无理诉求以维护答辩人的合法权益。

答辩人认为被答辩人诉状中的第二项诉讼请求即要求被告支付商铺价值528万元及利息,既没有事实依据,也没有计算依据。

本院查明

本院经审理认定事实如下:原告原为珠海市香洲区湾仔三湾路东2号房屋业主,土地面积为283平方米。2013年11月26日,原、被告签订《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》,称原告所在的湾仔旧房及用地位于被告湾仔旧城改造项目用地相邻范围内,经双方确认:原告位于珠海市××东××号地块用地面积共283平方米,地面建筑物总面积283平方米的全部权益,其中有房产权证合法面积51.24平方米,双方同意将上述土地及地面建筑物交由被告,列入旧城改造。第六条约定:双方同意,被告补偿回迁商铺和住宅共500平方米给原告,具体补偿办法:1、补偿首层(一楼)商铺51.24平方米(原有产权证的旧房);2、补偿新建的二楼商铺面积为231.76平方米(原有证的政府出让地和简易旧房),若没有建设二楼商铺时,即补偿首层(一楼)商铺同等的面积;3、补偿商品房住宅面积217平方米(无证地补偿),此项原告必须按4500元/平方米的成本价格,支付被告建房款才有效。

2014年10月11日,珠海市住房和城乡规划建设局香洲规划分局作出《华发峰景湾花园规划方案的批复》,称原则同意送审规划方案。2014年12月11日,珠海市住房和城乡规划建设局颁发上述项目的《建设工程规划许可证》及设计图纸,其中包括15栋首层平面图及二层平面图。15栋经济技术指标注明:本栋总建筑面积18895.66㎡。计容住宅建筑面积18071.58㎡,其中一层商铺建筑面积604.424㎡。

2014年10月24日,原、被告签署《确认书》一份,对邹石佑位于珠海市××东××号地块及地上建筑物的拆迁补偿所选定回迁房户型及商铺确认以下:1、补偿的回迁房位置位于15﹟楼,楼层及面积根据所签订《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》中的约定执行(详见图1红线范围内);2、根据原签《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》中所约定补偿一楼商铺51.24㎡,二楼商铺231.76㎡。现确认将二楼商铺231.76㎡折算为143.76㎡的一楼商铺。最终合计补偿一楼商铺面积为195㎡(51.24㎡+143.76㎡=195㎡)(层高为4.5米),分三个产权证办理。该补偿的商铺位置位于15﹟楼下(详见图2红线范围内)。《确认书》附件为“15﹟平面图.图1”以及“15﹟首层平面图.图2”。图1显示为15﹟楼住宅户型平面图,图2显示为15﹟楼商铺及架空层平面图。

2017年4月,原告认为原约定的回迁房2楼没有建设商铺,对商铺及补偿面积发生争议。4月20日,经湾仔街道人民调解委员会调解,达成《人民调解协议书》,对住宅补偿达成调解协议,但未对商铺面积补偿争议作出处理。后原告就被告中泰投资公司开发的“华发峰景湾花园”项目的规划情况向珠海市住房和城乡规划建设局申请信息公开,该局于2017年5月3日作出复函,称15﹟住宅楼第二层规划功能为住宅。《建设工程规划许可证》核发时间为2014年12月21日。

本院认为

本院认为:原、被告签订的《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》是双方真实意思表示,内容合法有效。此后于2014年10月24日,原、被告签订《确认书》,其中关于商铺的补偿事宜为本案争议的焦点。《确认书》第2条第一部分的约定内容是:根据原签《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》中所约定补偿一楼商铺51.24㎡,二楼商铺231.76㎡。该条款引用自《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》中的有关商铺的约定即:1.补偿首层(一楼)商铺51.24平方米(原有产权证的旧房);2.补偿新建的二楼商铺面积为231.76平方米(原有证的政府出让地和简易旧房)。《确认书》第2条第二部分确认的内容是:将二楼商铺231.76㎡折算为143.76㎡的一楼商铺。综合两部分内容,对于商铺拆迁补偿问题,《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》对有产权证确定的51.24平方米补偿为首层的商铺,《确认书》相对应的内容,未作变更。而对有证的土地及简易旧房部分,《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》确定补偿为二楼商铺231.76平方米。而《确认书》对原补偿为231.76平方米二楼商铺明确变更为143.76㎡的一楼商铺。即将全部应补偿商铺,均变更为首层商铺,补偿的面积由283平方米变更为195㎡。且《确认书》对补偿的商铺均确定在15﹟楼首层,为三个独立商铺,分别确权办理房地产权证。

对于原告所称被告欺诈而致其作出错误的意思表示而签订《确认书》的问题,本院认为,从签订《确认书》的时间点来看,2014年10月11日,被告建设的华发峰景湾花园的规划方案已经规划部门的审批,表示“原则同意”。而签订《确认书》的时间为10月24日,即在项目规划方案已经原则性批复之后。《确认书》的内容已明确回迁住宅及补偿商铺的具体位置在15﹟楼,可见双方均已知悉所在楼盘项目的整体规划的情况。其次,《确认书》附件为两份平面图,对15﹟楼的首层及二层的平面结构作出明晰的展示,可以清楚看出首层为商铺及架空层结构,二层为多种户型的住宅结构,并无商铺结构的平面设计。两份平面图与12月11日核发的《建设工程规划许可证》所附15﹟楼的首层、二层平面图的基本内容一致。由此可证实,被告向原告提供了真实合法的规划方案,原告在签订《确认书》时已明确该项目的规划情况,也即说明了原告已知悉15﹟楼二层并无商铺的建设规划,由此促使双方对《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》的相关内容进行必要的变更与明确,被告并无虚构事实或隐瞒真相之故意。从《湾仔旧房拆迁改造补偿合同》及《确认书》的先后贯通的内容来看,原告约定补偿231.76㎡的二楼商铺,后变更为一楼商铺,补偿面积为143.76㎡,且补偿位置明确具体为15﹟楼首层,从平面图可清晰标注为三个相邻的商铺,双方也明确知道15﹟二层并无商铺的情况下,作出同意以15﹟楼首层商铺代替原二楼商铺的意思表示。原告并没有出现基于错误的认识或判断而作出违背其真实意愿的意思表示之情形。综上,原告以被告合同欺诈为由要求撤销《确认书》并赔偿损失,无合法理据,本院不予采纳,原告应严格按照《确认书》确定的内容履行。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第五十四条第二款之规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告邹石佑的诉讼请求。

本案受理费人民币48760元,由原告邹石佑负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广东省珠海市中级人民法院。

审判人员

审判长杨擎轩

人民陪审员陈淑珍

人民陪审员黄明月

裁判日期

二〇一七年十二月五日

书记员

书记员阳伟萍

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