审理法院：广州市越秀区人民法院
案号：（2015）穗越法民三初字第2682号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-01-27
审理经过
原告黄国佳诉被告广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄国佳，被告的委托代理人杨紫稀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称：原告是广州市海珠南路濠畔街357号3楼的承租人。1995年11月29日，原告与广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）签订《房屋拆迁安置协议》。协议签订后，原告依约搬出原住房给广某公司拆除。1998年12月，因被告租期届满，原告同意改变临迁安置方式，由广州天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）支付临迁补助费，双方并签订《补充协议》。后因天佳公司未依约安置原告回迁，原告于2012年向法院提起诉讼，广州市越秀区人民法院（以下简称越秀法院）作出（2012）穗越法民三初第2037号民事判决书，判决天佳公司承担违约责任并向原告支付至2010年12月16日止的延期补助费。
2010年12月16日，被告以27000万元竞拍涉案房屋所在地块的国有使用权及在建设项目，并与广州市房屋交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权转让成交确认书》，成为该地块的实际买受人，已成为必须承当拍卖转让标的上的被拆迁的回迁安置及原协议约定的权利、义务。
因被告未能安置回迁和发放临迁费，原告于2012年7月6日向法院提起诉讼，越秀法院以（2012）穗越法民三初字第2038号案受理。诉讼中经双方协商，被告承诺同意先行发放临迁费，延期补助费待办理产权过户后发放，故原告撤诉。但被告只于2012年4月21日至2015年10月20日，每两个月向原告支付临迁费1015.60元，但延期补助费一直没有支付。被告至今未安置原告回迁，其行为已构成违约，依法依约应承担违约责任。因此，请求法院判令：1.被告向原告支付临迁补助费（自2010年12月17日起至2012年4月20日止，按每月507.80元计算）。2.被告向原告支付延期补助费（自2010年12月17日起至2015年10月20日止，按每月507.80元×200%计算）。3.被告向原告支付自2011年1月17日起至实际付清上述拖欠的临迁补助费之日止的逾期付款补偿金（每日按507.80元×3%计算）。
被告辩称
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：（一）关于原告要求被告支付自2010年12月17日起至2015年1月20日止的延期补助费用的诉请，无合同依据。原告与广某公司签订的《房屋拆迁安置协议》约定，原告选择临迁房屋故并无明确约定临迁费金额。后原开发商天佳公司以广某公司的名义与原告签订的《补充协议书》加盖的是天佳公司印章，并无签约代表签字，该补充协议不符合合同法的规定，被告对其真实性、合法性存疑。按照越秀法院2010年11月25日给广州市房地产交易登记中心的函件内容，被告是不需承担原开发商的延期违约责任的。原告要求被告承担违约责任无法律依据，该责任是原开发商逾期回迁违约责任，故原告应向原开发商天佳、广某公司主张。（二）根据拍卖公告的内容约定，被告购买“国有建设用地使用权”成为新的开发商。公告的标题及内容均是关于“广州市国有建设用地使用权”的拍卖及转让，而不是原开发商天佳公司的权益转让，也不是原开发商的公司转让，更不是原开发商的合同继承。（三）被告从2010年12月17日开始承担新的开发商应承担的义务，在此期间并不存在违约行为。理由如下：被告在2012年4月20日才从法院正式接收涉案地块，但由于该项目的特殊性，原开发商的原法人将所有资料都带走，拍卖时，越秀法院、广州市房地产交易登记中心均未提供或公某过拆迁户的相关资料，导致被告无法在取得地块后与拆迁户联系及发放相关的费用。2012年5月15日，被告才从越秀法院取得拆迁户在法院发放相关费用的资料作为参考。同年5月19日，被告召开回迁户大会，6月6日公某要求回迁户提供相关证据材料以便核对发放的金额，7月4日开始向提交了相关资料的拆迁户发放临迁费等费用，8月12日、13日在《广州日报》刊登公告要求拆迁户前往被告处办理相关事宜。成交确认书第四条载明“拍卖成交后，买受人须在合理期限内按照有关法律规定，以及相关行政管理部门的规定，对该项目进行投资复建。”第十条载明“成交后越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。”从拍卖成交到移交地法院的合理期限最终用了18个月，被告从接收地块到发放临迁费用时间不到2个月，故被告是在合理期限履行了义务的。具体事实及理由如下：1.我国房地产开发政策及流程极其复杂及漫长，而且环环相扣，涉案场地是历史遗留问题复杂的烂尾楼，其本身各项手续的办理就更加错综复杂。被告于2011年5月就已向广州市国土局申请土地物权转移，但由于涉案场地无法交付的问题，一直无法作实地勘察及用地红线划分，再加上涉案场地作为烂尾楼纠缠多年的土地出让税费界定问题，直至2013年12月被告才取得国有土地使用权证。被告在取得国有土地使用权证后，该场地物权在手续上才正式转移到被告手中，才能办理相关后续的规划许可证，房地产开发资质，用地批准书，项目立项备案，设计施工投标，工程专项会审，施工许可证等等一系列繁复并且一环扣一环的房地产开发基本手续。2.本涉案项目是历史遗留问题严重的烂尾楼，楼体结构的建造时间是1998年前，距今超过17年，已不符合现有的楼宇构造设计规范及抗震规范，因此必须重新设计加固，进行技术论证及专家会审。3.工程迟迟未能封顶造成回迁户回迁延期，不是被告主观拖延而是该涉案场地作为问题复杂的烂尾楼联带造成的客观问题，故涉案场地不可能在一经拍卖后就立即达到即时回迁入住的条件。因此，即便法院认定被告应承担违约责任，也应从国土证办妥之日起算四年之后的免责期，即从2017年12月19日起算。（四）被告并未与原告签订承诺按每日507.80元×3%=15.23元的标准计付补偿金的相关约定，故原告要求被告按上述标准支付从2011年1月17日起至上述延期补助费付清之日止的补偿金的诉讼请求，无法律事实及依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院查明
经审理查明：原告是原广州市海珠南路濠畔街357号三楼房屋的使用人，广某公司经批准拆迁该房屋所在地块。1995年11月29日，广某公司（甲方、拆迁人）与原告（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第153号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积25.39平方米，有正式户口的实际居住人口4人（其中独生子女1人）；乙方同意1995年11月30日前迁出原址房屋，临迁期间由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的瑶台前进三巷16号五楼临时居住；甲方应于1998年10月30日前在大新路回迁楼第七层，使用面积22.11㎡，其中房、厅面积22.11㎡，独立厨、厕按规划，阳台按规划的套间给乙方回迁居住；等。协议签订后，原告户依约迁出原址房屋，将房屋交由广某公司拆除；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定的标准向乙方承担违约责任等。该协议经广州市荔湾区公证处公证。协议签订后，原告户依约迁出原址房屋，将房屋交由广某公司拆除。
1998年12月8日，原告（乙方）与天佳公司（甲方）签订《补充协议书》，列明根据广州市人大有关房屋拆迁管理条例“穗常发［1997］42号”文的规定，并经甲乙双方协商一致达成如下协议：甲方与乙方原签定的《房屋拆迁安置协议书》的安置原则不变，甲方应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须按期回迁，如乙方逾期十天仍不回迁或甲乙双方违反本协议的，则按广州市房屋拆迁管理条例规定的罚款标准，分别处以200%-300%罚款等。
另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广某公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。
2010年7月27日，本院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。
2010年11月10日，本院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。
2010年11月25日，本院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路某、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。
2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。
2011年1月5日，本院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。
2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路某、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。
2011年11月23日，广州市规划局向某公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。
2012年4月，本院发出公告，其中载明：本院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函本院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。
2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。
还查明：原告基于上述协议曾向本院起诉广某公司、天佳公司，要求其支付从2004年9月28日起的临迁补助费（按每月507.80元计）等，本院已作出相应处理。该案中，双方确定临迁补助费标准为每月按507.80元计算。2012年7月6日，因广某公司、天佳公司未向原告支付过延期补助费，原告再次向本院起诉广某公司、天佳公司，要求其支付2010年12月16日前的延期补助费（按507.80元/月×200%的标准计付）。对此，本院于2012年9月10日作出（2012）穗越法民三初字第2037号民事判决书，判决广某公司、天佳公司按照每月1015.6元的标准向原告支付自2002年1月1日起至2010年12月16日止的延期补助费。该判决已生效。
2013年9月25日，原、被告签订《确认书》，确认被告按507.80元/月的标准，自2012年4月20日起向原告支付临迁费。同日，原告签订《委托书》，委托被告将上述临迁费直接转入其中国工商银行账号36×××97，并载明被告自2012年4月20日起将上述款项转入该账户即视为原告本人已收到该款项。根据中国工商银行股份有限公司广州逢源路支行出具的借记卡账户历史明细清单，被告向原告支付临迁费的时间及金额如下：2013年9月30日支付8632.60元；2013年11月7日支付507.80元；2013年12月2日支付507.80元；2014年1月20日支付1015.60元；2014年2月28日支付1015.60元；2014年5月21日支付1015.60元；2014年8月15日支付1015.60元，2014年10月11日支付1015.60元，2014年12月2日支付1015.60元，2015年2月5日支付1015.60元，2015年4月3日支付1015.60元，2015年6月3日支付1015.60元，2015年8月7日支付1015.60元，2015年10月9日支付1015.60元，2015年12月30日支付1015.60元。
2015年12月1日，原告向本院提起本案诉讼。
庭审中，原、被告双方一致确认：原、被告之间没有签订新的拆迁安置补偿协议，原告已收到被告自2012年4月21日起至2015年10月20日期间的临迁补助费本金；原告本案诉请的费用被告均未支付给原告。
本院认为
本院认为：原告与广某公司签订的《房屋拆迁安置协议》及与天佳公司签订的《补充协议书》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。广某公司、天佳公司没有依约向原告支付临迁补助费，已构成违约，应承担相应的违约责任。
被告经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交确认书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，本院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。因此，被告应按上述合同约定向原告支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费。原告和某公司、天佳公司之间确定临迁补助费为每月507.80元，且原、被告签订的《确认书》亦确认上述标准，故被告应按此标准予以给付。
上述拍卖转让公告已载明涉案地块为在册烂尾地块，本市为使烂尾地块被拆迁人的权益能得到基本的保障，将烂尾地块尽快盘活，制定实施了处理烂尾地的相关政策。该政策的基本精神是被拆迁人将回迁的补偿安置方式变更为货币补偿，在司法部门拍卖该烂尾地块后，货币补偿款及临迁费用等在拍卖款中予以分配，拍得人只需支付拍卖价款，无需承担被拆迁人的回迁安置补偿义务。涉案地块长期处于停工状态，法院在拍卖时考虑到该地块的特殊状况，确定地块拍得人需承担被拆迁人回迁安置补偿义务，是在同等条件下对被拆迁人最大限度的保护。若拍得人还需立即承担因原拆迁人违约而产生的违约责任，将不利于地块的尽快盘活，更不利于被拆迁人的早日回迁安置。但是，在拍得人与被拆迁人无法达成新协议的情况下，如不对回迁及承担违约时间给被告予以约束，也不利于对被拆迁人权益的保护。因而，按照公平合理原则，综合考虑涉案地块的历史遗留问题、交付时间，参考相关拆迁规定针对兴建回迁房是十九层以上的回迁期限，酌情确定被告安排原告回迁的时间从拍卖成交日起不超过四年即至2014年12月16日，逾期回迁，被告应从该日次日起向原告支付延期补助费等相关费用。
本案的《补充协议书》已写明该协议书是根据广州市人大有关房屋拆迁管理条例“穗常发[1997]42号”文的规定由双方协商达成，且约定如逾期回迁按广州市房屋拆迁管理条例规定的标准罚款，故违约责任的适用应按照相对应的《广州市城市房屋拆迁管理条例》。被告至今未安置原告回迁，应按上述条例规定及上述所述时间向原告支付延期补助费。上述条例规定：对自行临时安排过渡住处的，拆迁人必须按原临时安置补助费的300%付给。该费用已经包含临迁补助费本金，故增加给付的延期补助费实际为临迁补助费本金的200%。上述条例同时规定：在过渡限期内，拆迁人应按月将临时安置补助费或延期补助费付给被拆除房屋使用人，逾期支付的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付补偿金。被告未按时向原告支付临迁补助费及延期补助费，故被告应按每日507.80元×3%的标准向原告支付自2011年1月17日起至付清拖欠的临迁补助费之日止的逾期付款补偿金。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向原告黄国佳支付临迁补助费（2010年12月17日至2012年4月20日，按每月507.80元计算）。
二、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向原告黄国佳支付延期补助费（2014年12月17日至2015年10月20日止，按每月507.80元×200%计算）。
三、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向原告黄国佳支付自2011年1月17日起至实际付清上述拖欠的临迁补助费之日止的逾期付款补偿金（每日按507.80元×3%计算，总额以不超过欠付临迁补助费本金为限）。
四、驳回原告黄国佳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2136元，由原告黄国佳负担557.20元，被告广州嘉强投资有限公司负担1578.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判人员
审判长伍颖妍
人民陪审员黄旭俐
人民陪审员陈志伟
裁判日期
二〇一六年一月二十七日
书记员
书记员韩俊彦
