审理法院：无锡市中级人民法院

案号：（2015）锡民终字第0726号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2015-06-11

审理经过

上诉人黄水英因与被上诉人无锡爱家投资有限公司（以下简称爱家公司）房屋迁让纠纷一案，不服江苏省崇安区人民法院（2013）崇民初字第1496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

爱家公司原审诉称：无锡市某某某家园27幢702室、1102室房屋系其开发建设的商品房。2010年4月22日，张美华与其签订商品房买卖合同2份，约定张美华分别以1282294元、1314302元向其购买上述2套房屋，张美华逾期付款超过30日，其有权解除合同等内容。合同签订后，其至无锡市住房保障和房产管理局办理了上述2套房屋的初始登记。2010年10月28日，其向张美华交付了上述2套房屋。后因张美华无力归还房屋贷款，其向无锡市仲裁委员会申请仲裁，要求解除上述2份商品房买卖合同。2012年9月，无锡市仲裁委员会分别以（2012）锡仲调字第870号、852号调解书解除上述2份商品房买卖合同。2012年9月20日左右，其发现上述2套房屋被黄水英无故占用。后其要求黄水英迁出上述房屋遭拒，现请求判令：1、黄水英立即迁出无锡市某某某家园27幢702室、1102室房屋。2、黄水英按照每月3000元的标准向其赔偿2012年10月起至判决迁出之日止的租金损失。

一审被告辩称

黄水英答辩称：1、2012年5月30日，其经无锡顺驰不动产网络有限公司介绍与张美华签订房屋租赁合同，向张美华承租上述2套房屋，租赁期限自2012年7月10日至2017年7月9日，并向张美华支付了1年租金3.2万元。其对张美华和爱家公司解除商品房买卖合同的相关事宜并不知情，根据买卖不破租赁的原则，其有权继续承租上述房屋至2017年7月9日。2、如法院判令其应当迁出上述2套房屋，其愿意按照每月3000元的标准向爱家公司支付租金损失。但因其已向张美华支付1年租金，故其仅需支付2013年7月10日起的租金损失。

一审法院查明

原审法院审理查明：

无锡市某某某家园27幢702室、1102室房屋系爱家公司开发建设的商品房。2010年4月22日，张美华与爱家公司签订商品房买卖合同2份，约定张美华分别以1282294元、1314302元向爱家公司购买上述2套房屋，张美华逾期付款超过30日，爱家公司有权解除合同等内容。2010年10月底，爱家公司向张美华交付了上述2套房屋。2010年11月24日，爱家公司至无锡市住房保障和房产管理局办理了上述2套房屋的初始登记证，初始登记的所有权人是爱家公司。后因张美华无力归还房屋贷款，爱家公司向无锡市仲裁委员会申请仲裁，要求解除上述2份商品房买卖合同。2012年9月12日、9月18日，无锡市仲裁委员会分别以（2012）锡仲调字第852号、870号调解书解除上述2份商品房买卖合同。后爱家公司发现上述2套房屋被黄水英占有使用，双方因房屋迁让事宜发生纠纷，爱家公司遂于2013年11月26日诉至原审法院。

本院查明

诉讼中，黄水英提供：1、落款时间为2012年5月30日的房屋租赁合同1份，该合同载明张美华将上述2套房屋出租给黄水英使用，租赁期限自2012年7月10日至2017年7月9日，月租金1333.33元等内容。2、落款时间为2012年5月30日、6月10日的收条各1份，收条载明张美华收到黄水英上述2套房屋租金3.2万元、押金1000元。经质证，爱家公司对上述证据的真实性均不予认可，认为上述证据上张美华的签名并非其本人书写。

为此，爱家公司申请对上述证据中张美华签名的真实性进行鉴定。原审法院依法委托南京师范大学司法鉴定中心对此进行鉴定。南京师范大学司法鉴定中心以南师大司鉴中心（2014）文鉴字第104号司法鉴定意见书（以下简称104号鉴定书）认定：1、倾向认为落款时间为2012年5月30日的房屋租赁合同上张美华的签名与笔迹样本不是同一人书写。2、落款时间为2012年5月30日、6月10日的收条上张美华的签名与笔迹样本不是同一人书写。经质证，爱家公司、黄水英对上述司法鉴定意见书均无异议，但黄水英认为针对房屋租赁合同的笔迹鉴定意见仅为倾向性意见，不能据此认定房屋租赁合同无效。

以上事实，有商品房买卖合同、无锡市房屋初始登记证、（2012）锡仲调字第852号、870号调解书、104号鉴定书、谈话笔录以及当事人的陈述等证据在卷佐证。

原审法院认为：

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。2010年，爱家公司虽与张美华签订商品房买卖合同，将无锡市某某某家园27幢702室、1102室房屋出售给张美华所有，并向其交付了上述2套房屋，但张美华并未办理上述2套房屋的所有权证，房屋产权仍登记在爱家公司名下，该房屋的所有权人仍为爱家公司。2012年9月，爱家公司与张美华解除商品房买卖合同后，上述2套房屋仍归爱家公司所有。黄水英虽然提供房屋租赁合同及收条，但经鉴定，房屋租赁合同及收条上张美华的签名并非其本人书写，黄水英也无法提供其他证据佐证上述合同及收条的真实性，且即使签名属实，因房屋所有权人为爱家公司而非张美华，故对黄水英关于“其合法向张美华承租房屋，房屋租赁期限尚未届满，其有权使用房屋”的辩称意见，该院不予采信。黄水英无理由占有使用爱家公司所有的上述2套房屋，故对爱家公司要求黄水英立即迁出上述2套房屋的诉讼请求，该院予以支持。

侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。因黄水英对爱家公司主张的租金损失标准并无异议，故对爱家公司要求黄水英按照每月3000元的标准支付2012年10月起至判决迁出之日止租金损失的诉讼请求，该院予以支持。对黄水英关于“应自2013年7月10日起支付租金损失”的辩称意见，该院不予采纳。

据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决：一、黄水英于判决发生法律效力之日起三日内迁出无锡市某某某家园27幢702室、1102室房屋；二、黄水英于判决发生法律效力之日起三日按照每月3000元的标准向无锡爱家投资有限公司支付上述房屋自2012年10月起至判决迁出之日止的租金损失。案件受理费6780元（含鉴定费5100元），由黄水英负担。

黄水英提起上诉称：一、原审法院及爱家公司认为，张美华与爱家公司签订的房屋买卖合同约定了“张美华逾期付款超过30日，爱家公司有权解除合同”，故爱家公司据此与张美华解除房屋买卖合同的行为有效，涉案房产的所有权仍归爱家公司所有。但张美华早已通过银行贷款的方式按约付清了所有房款，爱家公司也早已向张美华办理完所有的房屋权利移交手续，故双方不能再适用上述合同约定，在张美华付清付款后，其有权将房屋向外出租，故张美华与黄水英的房屋租赁关系应合法有效。张美华将涉案房产再次卖给爱家公司的行为侵犯了黄水英作为承租人的优先购买权，且不因此而破除黄水英的承租权；二、笔迹鉴定结论仅为倾向性意见，自然人的笔迹在不同时间段，不同的环境中会出现不同的情况是正常的，同一人书写几种字体的情况比比皆是，原审法院不能仅依靠模棱两可的倾向性意见即判定租赁合同并非张美华本人所签署，爱家公司认为租赁合同并非张美华所签，其对此应负举证责任，否则应驳回其诉求。综上，请求法院撤销原判，依法改判。

爱家公司答辩称：原审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求依法驳回黄水英的上诉请求。

黄水英、爱家公司对原审法院查明的事实无异议。

二审中，爱家公司未提交新证据。黄水英向本院提供一份由张美华签字收取的（2012）锡仲字第870号裁定书的送达回证（以下简称送达回证），并申请了无锡顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）的房产经纪人宋某出庭作证，用于证明房屋租赁合同上的签字为张美华本人所签。证人宋某陈述：张美华委托顺驰公司出租其的房屋，签订委托合同时其核查过张美华的购房合同，房屋租赁合同上的签名为张美华本人所签。此外，黄水英还申请本院调取张美华在无锡建设银行按揭买房时、在无锡农业银行办卡时及在购买无锡新区高浪路新港公寓11-1301房产时的签字。

爱家公司对送达回证的真实性无异议，对证明目的不予认可；对证人宋某陈述的内容的真实性不予认可，认为宋某的陈述模糊不清，其没有能力来证明房屋租赁合同系张美华本人所签。

综合当事人举证、质证，本院对黄水英的举证作出如下认证：

对送达回证的真实性予以确认，对证明目的不予确认；对宋某证言的真实性不予确认。

二审查明事实与原审已查明事实一致。

本院认为

本院认为：首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房产一直登记在爱家公司名下，并未过户给张美华，原审法院据此认定涉案房产的所有权人为爱家公司并无不当。黄水英关于原审法院以爱家公司与张美华存在合同解除条款，才认定涉案房产的所有权仍归爱家公司所有的意见没有事实依据，本院不予支持。张美华作为涉案房产的买受人，虽未付清房款，但其已实际占有涉案房产，而该占有状态合法有效。张美华在解除与爱家公司签订的商品房买卖合同纠纷前，其有权对外出租房产，原审法院关于由于涉案房产的所有权属于爱家公司，故张美华无权对外进行出租的表述不当，本院予以调整；

其次，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，应当认定其证明力。104号鉴定书系受原审法院依法委托进行，鉴定程序合法，鉴定结论亦系专业人员根据专业知识及行业规定所作出，故其证明力应予确认。黄水英认为该鉴定书“倾向认为涉案租赁合同并非张美华本人所签”的鉴定结论系模棱两可的结论，其未否认涉案租赁合同为张美华所签。对此本院认为，104号鉴定书所用的“倾向认为”的文字描述，并非模棱两可或模糊不清的描述，而是说明涉案租赁合同并非张美华所签的可能性已达到高度盖然性的标准的描述，在此情况下本院可以认定涉案租赁合同并非张美华所签。由于黄水英未证明其与张美华之间存在合法的租赁关系，故对于涉案房产，黄水英没有优先购买权和租赁权，对于黄水英的相关上诉意见，本院不予支持；

第三，对于黄水英调取张美华签字的申请，本院认为，104号鉴定书所使用的张美华签字样本，均为张美华本人在与涉案租赁合同签订日期的相同时期所签写，该样本已足以反映张美华当时的笔迹状况，再次调取张美华的签字已无必要，故对于黄水英的申请，本院不予支持。

综上，黄水英的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费人民币1680元，由黄水英负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长陆超

代理审判员苏强

代理审判员酆芳

裁判日期

二〇一五年六月十一日

书记员

书记员周一心