审理法院：定西市安定区人民法院
案号：（2014）安民二初字第282号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-05-29
审理经过
原告定西市熙园房地产开发有限责任公司与被告孙玉琴房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理，审查中发现讼争房屋，被告安龙生、安虎生系继承人，故依职权追加安龙生、安虎生为本案被告，依法由审判员赵利越适用简易程序于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告孙玉琴、安龙生的委托代理人、被告安虎生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告定西市熙园房地产开发有限责任公司诉称：2009年7月18日，原告公司与被告孙玉琴之夫安义协商签订了《房屋拆迁安置协议》，约定将其位于定西市安定区东大街28号院内的建筑物进行房屋面积产权比例调换安置，调换后的房屋为一楼或六楼，乙方另选楼层者，在接收房屋时向甲方按同期同区域销售价结算楼层差价款。乙方选定产权比例调换后的房屋为8号楼2单元5层二套，1套120平方米，1套80平方米，共计200平方米，乙方在接收房屋时，以该建筑同类标准按每平方米向甲方交付采暖管网安装及连网费。协议签订后安义履行了拆迁义务，原告因庙宇及5户拆迁的问题，导致8号楼未能按计划建设需要调整安置的原因，不能如约向安义履行拆迁安置协议。后安义向定西市安定区人民法院提起诉讼，安定区人民法院以（2012）安民二初字第123号民事判决书驳回了安义的诉讼请求，安义不服提起上诉，二审过程中，2012年6月29日安义因交通事故亡故，本案被告继承诉讼。同年8月17日，甘肃省定西市中级人民法院以（2012）定中民三终字第77号判决书判决，原安置的8号楼2单元5层二套调换为建设中的10号楼15层2、3号两套。由原告承担逾期交房的违约金每天按480元计算至交付房屋时止。2013年12月30日，原告向被告交付了10号楼15层2、3号房屋两套，共204.4平方米。现诉请，根据合同约定，房屋交付后被告应承担楼层差价款自二层起每层80元／㎡，计228928元、采暖管网安装及连网费每平方米78元，计15943元、维修基金每平方米50，计10220元，合计255091元。
为证明其主张，原告在诉讼中提供证据为：
一、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、法定代表人证明书各1份。来源于定西市工商行政管理局安定分局和甘肃省定西市质量技术监督局，拟证明1、定西市熙园房地产开发有限责任公司是依法注册设立的企业法人，具有房地产开发经营的资质；2、组织机构代码为78960481-9；3、法定代表人为马季林的事实。
二、房屋拆迁安置协议1份。来源于原、被告。拟证明1、2009年7月18日，双方签订了《房屋拆迁安置协议》；2、约定将安义位于定西市安定区东大街28号院内的建筑物157.57㎡以我公司规划建设的8号楼2单元2套楼房进行产权比例调换安置；3、房屋产权比例调换后的建筑面积为164平方米；4、调换后的楼层为一楼或六楼，乙方另选楼层者，在接收房屋时向甲方按同期同区域销售价结算楼层差价款；5、甲方所建8号楼5层两套楼房的建筑面积1间为120㎡，1间为80㎡，最终房屋面积根据政府部门的测绘为准；6、乙方所选房屋与房屋建筑面积产权调换后房屋建筑面积的差额，不足部分甲方按成本价结算付给乙方，超过部分乙方按同地段同期市场销售价在接收房屋时一次性向甲方交清的事实。
三、甘肃省定西市中级人民法院（2012）定中民三终字第77号判决书1份，来源于甘肃省定西市中级人民法院，拟证明判决结果为1、撤销安定区人民法院（2012）安民二初字第123号民事判决书；2、由被上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司于交付房屋10日内支付上诉人孙玉琴、安龙生、安虎生逾期交付房屋的违约金每天按480元计算至交付房屋时止（从2012年1月1日起至交付房屋时止）；3、原安置的8号楼2单元5层两套调换为建设中的10号楼15层2、3号两套；4、调换后的房屋面积以房产测绘部门测量的面积为准，调换后的房屋建筑面积的差额不足部分按成本价格结算退付，超出面积每平方米2564元计算，超出面积的房屋价款由上诉人孙玉琴、安龙生、安虎生于交付房屋10日内支付被上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司。
四、安城建发（2008）41号文件1份，来源于定西市安定区城乡建设局，拟证明1、2008年4月29日，安定区城乡建设局批复同意《定西市安定区文昌巷、水门巷旧城改造房屋拆迁安置方案》；2、《定西市安定区文昌巷、水门巷旧城改造房屋拆迁安置方案》第十条内容为“房屋产权调换按先签拆迁合同，先选房的原则进行房屋置换。其中，选一、六层的不收楼层差价，选二层的每平方米交楼层差价80元，选三至五层的每平方米交楼层差价150元”的事实。
五、2013年4月22日《定西日报》1份，来源于定西报社，拟证明在定西报社上公示的10号楼1502号和1503号房屋的销售价为3810元／㎡的事实。
六、房屋移交通知单1份、收条1张，来源于原、被告，拟证明2014年1月7日，原告向被告交付了10号楼15层2号、3号房屋两套，被告收到的事实。
七、证明1份、采暖安装工程预算表1份，来源于甘肃省定西市远东建筑有限责任公司，拟证明采暖管网安装及连网费每平方米78元的事实。
八、《住宅专项维修资金管理办法》和定建发（2010）271号文件各1份，来源于建设部、财政部和定西市建设委员会，拟证明1、维修基金每平方米造价5%是国家规章规定的；2、定西市范围内商品住宅专项维修基金为每平方米50元的事实。
被告辩称
被告孙玉琴、安龙生、安虎生辩称：1、原告起诉的楼层差价款在房屋拆迁安置协议中未约定具体数额，原告的计算依据系其单方行为，对被告无法律约束力；2、原告起诉的采暖管网安装及连网费无事实与法律依据；3、原、被告双方的房屋拆迁安置协议在原、被告之间的“违约诉讼案”中进行了变更，变更后的内容已解除了被告承担楼层差价和供热管网安装费及连网费的义务；4、原告诉请的维修基金合同中没有约定，其主张缺乏事实依据。据此，请求驳回原告的诉讼请求。
被告孙玉琴委托代理人、安龙生委托代理人、安虎生为证明其主张，提供证据为：
一、三被告身份证复印件，拟证明当事人身份。
二、房屋拆迁安置协议1份，拟证明双方对楼层差价没有约定具体数额。
三、（2012）安民二初字第123号和（2012）定中民三终字第77号民事判决书及定西市中级人民法院的调解笔录复印件1份、调查笔录复印件4份、质证笔录复印件2份、安定区物价局证明复印件1份，拟证明原、被告双方的房屋拆迁安置协议在原、被告之间的“违约诉讼案”中进行了变更，变更后的内容已放弃了被告承担楼层差价和供热管网安装费及连网费的义务；
本院查明
对原告提交的第一、二、三、六组证据被告无异议，其证明效力本院予以确认，对原告提交的第四、五、七、八组证据，被告提出异议，认为安城建发（2008）41号文件对被告没有约束力；2013年4月22日《定西日报》与被告无关；采暖管网安装及连网费在成本中已计算；维修基金在合同中没有约定。本院认为原告提交的第四、五、七、八组证据，来源合法，内容真实，与本案事实有关联，其证明效力予以确认。对被告提供的第一组证据，原告无异议，其证明效力予以确认，对被告提交的第二、三组证据，原告对证据本身无异议，对被告的证明目的有异议，认为被告对证据理解错误。本院认为，被告提交的第二、三组证据与原告提交的第二、三组证据相同，证据来源合法，内容真实，与本案事实有关联，其证明效力予以确认。
经审理查明，2009年7月18日，安义（乙方）与原告定西市熙园房地产开发有限责任公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定安义位于定西市安定区东大街28号土地面积为202.5平方米、建筑面积为165平方米的被拆迁住宅房屋及附属物，采取房屋建筑面积产权比例调换安置方式进行拆迁安置。产权调换后的建筑面积为164平方米（含附属物货币补偿、搬迁补助、过渡安置等费用）。乙方选定产权比例调换后的房屋为8号楼2单元5层2套，1套120平方米，1套80平方米，共计200平方米，调换后的房屋为一楼或六楼，乙方另选楼层者，在接收房屋时向甲方按同期同区域销售价结算楼层差价款。产权调换后房屋建筑面积的差额，不足部分按成本价格结算退付，超过部分按同地段同期市场销售价在接收房屋时一次性交清。乙方在接收调换房屋时，以该建筑同类标准按每平方米向甲方交付采暖管网安装及连网费。乙方应于2009年8月1日前腾空房屋，甲方交房日期为2011年12月30日。乙方如不能按本协议约定腾空并交付房屋，每逾期一日应向甲方承担3000元的违约金。甲方如不能按约定交付房屋，每逾期一日应向乙方承担3000元的违约金。协议签订后安义履行了拆迁义务，原告因庙宇及5户拆迁的问题，导致8号楼未能按计划建设，没有如约向安义履行拆迁安置协议。后安义向定西市安定区人民法院提起诉讼，安定区人民法院（2012）安民二初字第123号民事判决书驳回了安义的诉讼请求，安义不服提起上诉，二审过程中，2012年6月29日安义因交通事故亡故，本案被告继承诉讼。同年8月17日，甘肃省定西市中级人民法院（2012）定中民三终字第77号民事判决书判决，一、撤销安定区人民法院（2012）安民二初字第123号民事判决书。二、由被上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司于交付房屋10日内支付上诉人孙玉琴、安龙生、安虎生逾期交付房屋的违约金每天按480元计算至交付房屋时止（从2012年1月1日起至交付房屋时止）。三、原安置的8号楼2单元5层两套调换为建设中的10号楼15层2、3号两套。四、调换后的房屋面积以房产测绘部门测量的面积为准，调换后的房屋建筑面积的差额不足部分按成本价格结算退付，超出面积每平方米2564元计算，超出面积的房屋价款由上诉人孙玉琴、安龙生、安虎生于交付房屋10日内支付被上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司。
2014年1月7日，原告向被告孙玉琴交付了10号楼15层2、3号房屋两套，建筑面积共204.4平方米，建筑面积单价为3810元／平方米。
另查明，2008年4月29日，定西市安定区城乡建设局批复同意《定西市安定区文昌巷、水门巷旧城改造房屋拆迁安置方案》，第十条内容为“房屋产权调换按先签拆迁合同，先选房的原则进行房屋置换。其中，选一、六层的不收楼层差价，选二层的每平方米交楼层差价80元，选三至五层的每平方米交楼层差价150元”。熙园文昌居住宅小区的供暖系统连接施工由甘肃省定西远东建筑有限责任公司承建，管网安装及连网费计每平方米78元；根据《住宅专项维修资金管理办法》和定建发（2010）271号文件规定，商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。
上述事实，有经过当庭质证的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《房屋拆迁安置协议》、（2012）安民二初字第123号和（2012）定中民三终字第77号民事判决书及定西市中级人民法院的调解笔录、调查笔录、《定西日报》、甘肃省定西市远东建筑有限责任公司证明及预算书、房屋移交通知单、安城建发（2008）41号文件、《住宅专项维修资金管理办法》和定建发（2010）271号文件等在卷佐证。
本院认为
据上事实，本院认为，原告与安义之间签订的《房屋拆迁安置协议》仍合法有效，对安义的继承人孙玉琴、安龙生、安虎生具有法律约束力，双方应按合同履行各自的义务。定西市中级人民法院（2012）定中民三终字第77号民事判决书判决后，原告定西市熙园房地产开发有限责任公司履行了交房和支付违约金的义务，被告孙玉琴、安龙生、安虎生接收了房屋，并履行了支付超出面积的房屋价款。但因双方对《拆迁安置协议》中约定的楼层差额、采暖管网安装及连网费，以及维修基金的问题在原来的诉讼中未做出处理而产生矛盾，引发诉讼，本院认为，因双方对楼层差额、采暖管网安装及连网费，以及维修基金的问题在原来的诉讼中均没有提出，且一、二审法院也没有做出处理，故对原告诉请被告应承担楼层差价款的诉讼请求应予以支持，但其自二层起每层80元／㎡，计228928元的请求，价格偏高，根据定西市安定区城乡建设局批复同意《定西市安定区文昌巷、水门巷旧城改造房屋拆迁安置方案》，第十条“房屋产权调换按先签拆迁合同，先选房的原则进行房屋置换。其中，选一、六层的不收楼层差价，选二层的每平方米交楼层差价80元，选三至五层的每平方米交楼层差价150元”的规定，本案讼争楼层差额应认定为超过二层起，每层50元／㎡计算，计143080元的请求应予以支持，对原告请求被告承担采暖管网安装及连网费每平方米78元计15943元的请求，根据《拆迁安置协议》第五条3项中约定，“调换后的房屋甲方必须保证水、电、暖三通”及商品房买卖中，采暖管网安装及连网费应包含在销售价中，故对其诉请不予支持。对原告要求被告承担维修基金每平方米50元计10220元的诉请，有理有据，应予以支持。对被告辩称对楼层差价、采暖管网安装及连网费，在合同中没有约定具体数额，且原告在原来的诉讼中，原告变更后的内容已解除了被告承担楼层差价和供热管网安装费及连网费的义务，及原告诉请的维修基金合同中没有约定，其主张缺乏事实依据。本院认为，被告辩称楼层差价，在合同中没有约定具体数额，与《拆迁安置协议》不符，辩称原告已放弃被告承担楼层差价，没有证据证实，不予采纳；对辩称原告起诉的采暖管网安装及连网费无事实与法律依据，有理有据，予以采纳；对辩称原告诉请的维修基金合同中没有约定，其主张缺乏事实依据，不符合中华人民共和国建设部、财政部的《住宅专项维修资金管理办法》和定建发（2010）271号文件规定，其辩称不予采纳。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：
裁判结果
一、由被告孙玉琴、安龙生、安虎生于本判决生效后10日内支付原告定西市熙园房地产开发有限责任公司楼层差价款143080元，维修基金10220元，合计153300元。
二、驳回原告定西市熙园房地产开发有限责任公司要求被告孙玉琴、安龙生、安虎生承担采暖管网安装及连网费的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5315元，减半收取2658元，由原告定西市熙园房地产开发有限责任公司负担975元，由被告孙玉琴、安龙生、安虎生承担1683元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。
审判人员
审判员赵利越
裁判日期
二〇一四年五月二十九日
书记员
书记员姚文婷
