审理法院：重庆市九龙坡区人民法院

案号：（2014）九法民初字第07919号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2014-12-01

审理经过

原告黄世兵、冉铃华诉被告南方东银置地有限公司、第三人重庆建设工业（集团）有限责任公司、第三人重庆建设机械有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阮斐独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘洪，被告委托代理人邓勇，两第三人共同委托代理人徐丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄世兵、冉铃华诉称，原、被告和第三人签订拆迁安置协议，约定被告向原告提供拆迁安置房一套，并约定在安置房交付后90天内被告为原告办理房地产权属登记，否则被告应按照房屋总价的日万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房款。原告接房后，被告迟延为原告办证，构成违约，应当承担违约责任。现原告起诉来院，请求判决：一、被告向原告支付逾期办理权属登记的违约金105683元；二、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告南方东银置地有限公司辩称，一、协议约定属实，产权登记实际办毕时间比合同约定迟延属实，但迟延的原因并非被告过错所致，而是因为政府的政策原因导致，被告应当免责；二、在讼争项目上原告享受了政策优惠，办证迟延亦未对其带来实际损失，被告为此反而支出了较高成本，双方约定的违约金标准过高，请求依法调低；三、原告部分请求超过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。

两第三人共同辩称，同意被告意见，请求法院依法判决。

本院查明

经审理查明，2009年12月11日，原、被告和第三人签订拆迁安置协议，约定被告向原告提供的拆迁安置房位于九龙坡区安信二期1-25-10，总房款242671元，并约定在安置房交付后90天内被告为原告办理房地产权属登记，否则被告应按照房屋总价的日万分之五向原告支付违约金，但原告原因导致的迟延除外。合同签订后，原告按约支付了房款，并于2010年4月2日接房。2012年11月24日，九龙坡土地房屋权属登记中心受理了讼争房屋的产权转移登记申请，并出具业务受理通知书。审理中，原告认可没有缴纳契税；原告首次主张权利的时间为2013年8月30日。原告认为在2011年8月30日至2012年11月24日期间若按日万分之二计算违约金为21937.46元，但认为违约金起算日期应严格按照合同约定认定。被告对上述期间内原告的请求未超过诉讼时效无异议，对按照日万分之二计算的违约金为21937.46元无异议，但认为办证迟延非被告责任，不应支付违约金。为此，被告举示了一系列政府文件、批文或申请等资料，拟证明其办证迟延是由于政府原因造成的，因而被告应当免责。原告对此不予认可，认为该系列证据与本案无关，政府原因并非约定或法定的免责事由。

以上事实，有原、被告提交并经庭审质证、认证的拆迁安置协议、业务受理通知书、产权证以及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告和第三人签订的拆迁安置协议的文本是由被告向原告提供的，该协议是各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应为有效，各方当事人应当依照协议全面行使权利，履行义务。

被告作为具有房地产开发经验的开发商，理应谨慎地注意到，协议明确约定由被告为原告办理房地产权属登记，逾期办理将承担违约责任，该条款的约定既让原告有充分合理的理由相信被告有义务和能力为其办证，也敦促被告排除办证的障碍、创造办证的条件及时全面地履行办证义务。三方签订的拆迁安置协议建立的法律关系为房屋拆迁安置补偿法律关系，并非商品房买卖法律关系，不适用商品房买卖司法解释中关于非因卖方原因导致办证迟延时卖方可以免责的规定。因此，对于被告提出的因政府原因导致被告办证迟延从而被告可以免责的抗辩意见，本院不予采信。综上，被告办证迟延属实，应当依照约定在房屋交付后90日满的次日起，即2010年7月2日，至实际办理权属登记之日止，即2012年11月24日，向原告承担违约责任。但是，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，该期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。三方协议明确约定了办证的时间起点和迟延办证的违约责任，原告自2010年7月2日起即应当知道权利受到侵害，而原告首次主张权利的时间为2013年8月30日，现被告提出了诉讼时效的抗辩，故本院对原告2011年8月30日以前的诉讼请求不予支持，对2011年8月30日至2012年11月24日期间的违约金请求予以主张。

关于被告请求对违约金标准予以调低的意见。本院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则作出裁决。本案中，因原告不能举示证据证明因迟延办理权属登记造成的实际损失，而就讼争房屋而言原告在客观上免缴了契税等费用，结合被告的过错程度，综合全案情况，本院酌情对违约金标准调整为日万分之二。据此，被告应当向原告承担的逾期办理权属登记的违约金为21937.46元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告南方东银置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄世兵、冉铃华支付逾期办理权属登记的违约金21937.46元；

二、驳回原告黄世兵、冉铃华的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费428元，由原告黄世兵、冉铃华负担214元，被告南方东银置地有限公司负担214元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

本判决书生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。

审判人员

审判员阮斐

裁判日期

二〇一四年十二月一日

书记员

书记员李莹