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(2020)冀10民终4364号商品房预售合同纠纷民事判决书
来源: 中国裁判文书网   日期:2021-11-25   阅读:

案  由    商品房预售合同纠纷    

案  号    (2020)冀10民终4364号    

上诉人廊坊蔚蓝房地产开发有限公司(以下简称蔚蓝房地产公司)因与被上诉人刘凡商品房预售合同纠纷一案,不服河北省固安县人民法院(2020)冀1022民初637号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后,依法组成合议庭,公开进行了审理。本案现已审理终结。

蔚蓝房地产公司上诉请求:1、撤销一审判,依法改判;2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。

事实与理由:

一、一审法院认定由于上诉人所作涉案房屋规划与预售不符,导致房屋不动产产权登记不能进行,从而认定上诉人构成违约,系认定事实错误,适用法律错误。

首先,案涉房屋未能取得所有权证书,并不是上诉人行为导致,而是政府部门不允许上诉人按照预售许可审批的房屋用途办理不动产产权登记,上诉人既没有违约的主观故意,也没有违约的行为,不应把责任归咎于上诉人,上诉人依法不构成违约。其次,涉案房屋规划用途与预售许可用途不符,不是上诉人所为。上诉人依法取得了预售许可证,并按照预售许可审批的房屋用途销售房屋,《商品房买卖合同》也经过房管部门备案。涉案房屋规划用途与预售用途不符,并非上诉人所为,不能由上诉人承担相应的责任。最后,本案因不可抗力导致延迟办理,上诉人不构成违约。上诉人于2014年5月31日交付涉案房屋,此后,因《不动产登记暂行条例》施行,不动产登记机构改革,使得不动产产权登记部门暂停办理相关登记业务。登记机构恢复登记工作之后,上诉人积极、及时履行了相应义务,于2016年10月11日将办理权属登记的资料提交给了产权登记部门。因此,本案系因不可抗力导致,上诉人不应承担违约责任。

二、一审认定违约金数额过高,且判决违约金计算至房屋所有权证书事宜解决之日止有失公允。应以被上诉人实际损失为基础,结合合同履行情况、过错情况予以调整,并确认支付至起诉日为宜。案涉房屋未能按时取得产权证书,并不是上诉人的责任,上诉人不应承担违约责任。即使上诉人构成违约,一审法院判定“按照己付房款每日万分之一的标准,支付违约金至产权证书事宜解决之日”也有失公允。

首先,依据《合同法》的规定,违约金的主要功能在于弥补守约方的损失,督促合同当事人积极履约,发生违约时积极补救。因此,违约金必须以守约一方受到的实际损失为基础。违约损失的赔偿,应相当于违约行为造成的损失,约定的违约金过高或过低的,应予调整。本案中,被上诉人已经实际取得了涉案房屋,并且居住于此。房屋用于居住、使用的功能已经能够完全实现。产权证无法按时取得,并不会导致被上诉人直接的经济损失。即使被上诉人受到损失,其经济损失也不会大到需要如此高额的违约金来弥补。并且,上诉人对于产权证无法办理,没有违约故意,该结果也并不是上诉人的恶意行为导致。上诉人的一系列行为均经过了政府部门的许可,是合法、合规的。一审在判定违约金金额时,应综合以上情况认定。其次,本案涉案房屋的产权证书已无法办理,按照一审判决所确定的支付标准,势必导致上诉人要一直支付高额违约金,最终违约金金额相当于甚至超过合同价款。这明显属于违约金约定过高,既不符合订立合同的常理,也不符合违约金规则的设立目的。最后,一审法院在审理过程中已查明目前产权证书无法办理,产权证书事宜解决之日,目前无法确定,而且很有可能证书会一直无法办理,如此判决会使本案一直处于一种“悬而未决”的状态,且存在无法执行之可能性。一审判定违约金,应计算至起诉之日,之后上诉人是否应承担违约金,或者违约金是否应当酌减,则应当根据产权证事宜解决情况综合考虑,进行认定。

综上所述,一审法院认定事实不清,证据不足。恳请二审法院依法查明案件事实,依据双方的证据,支持上诉人上诉请求。

刘凡答辩称,一、蔚蓝房地产公司将规划为配套用房(幼儿园)以住宅出售给被上诉人,存在欺诈,构成违约。根据一审法院调取的《房屋所有权证存根》和《房屋所有权初始登记申请表》可知,位于固安县(推广名:K2.红树湾)项目2号楼2单元203号房屋(以下简称:203号房屋)规划为幼儿园,但《商品房买卖合同》显示203号房屋性质为住宅。因此,上诉人存在欺诈,构成违约,应当以合同约定向被上诉人承担违约责任。二、上诉人未依约将办理权属登记资料报产权登记机关备案,构成违约。依据《商品房买卖合同》及补充协议之约定,上诉人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人交房时间为2014年5月31日,应在2014年11月30日前提供资料报产权登记机关备案,而上诉人于2016年10月11日才向固安县房屋产权主管部门提交涉案房屋所在蔚蓝花园2号楼“房屋所有权初始登记申请表”等材料,构成违约。三、因上诉人的责任,被上诉人未在约定时间内取得房屋所有权证,上诉人构成违约。依据《商品房买卖合同》及补充协议之约定,如因出卖人的责任、买受人在该商品房交付之日起730日内未取得房屋所有权证书,买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起,至实际取得房屋所有权证之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。四、一审法院确认支付违约金期间至房屋所有权事宜解决之日,有利于督促上诉人积极解决房屋所有权证事宜,是其违约应承担的义务。综上,一审法院认定事实清楚,证据确实充分,判决正确,驳回上诉人的上诉请求。

刘凡向一审法院起诉请求:1、判决被上诉人协助原告办理位于固安县房屋所有权证书;2、判决被上诉人向原告支付违约金(每日按718695元的万分之一计算,自2016年5月30日至实际取得房屋所有权证书之日止为期间);3、诉讼费由被上诉人承担。

一审法院认定事实:2012年4月18日,当事人双方签订商品房买卖合同,约定被告将位于固安县的房产出售给原告,房屋规划用途登记为住宅。房屋总价款712043元,交房时间为2014年5月31日。双方签订《商品房买卖合同》补充协议,该补充协议第十条约定:出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任、买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的,买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起,至实际取得房屋所有权证之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。在合同履行中,原告共计支付购房款718695元,被告于2014年5月31日将房屋交付给原告。

被告于2011年6月16日取得建设工程规划许可证,涉案房屋所在位置规划用途为幼儿园,于2011年11月23日取得商品房预售许可证。2016年10月11日,被告向固安县房屋产权主管部门提交涉案房屋所在蔚蓝海岸花园2号楼“房屋所有权初始登记申请表”等资料,其中建设工程规划许可证配套设施位置显示2号楼一层和二层为幼儿园。固安县房屋产权主管部门于2016年10月18日予以初始登记。

另经核实,涉案房屋因规划与预售存在不符,不动产权登记部门不予办理产权登记。原告因此尚未取得涉案房屋不动产权证书。

上述事实有原、被告当庭陈述、房屋买卖合同、补充协议、面积补差款、契税、公维、物业费收据、房款发票,房产登记备案资料等证据在案为证。

一审法院认为,原、被告签订商品房买卖合同及补充协议,约定告将固安县房屋以718695元出售给原告。该商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示,双方房屋买卖合同关系成立且合法有效,双方均应按合同约定履行自己的义务。而在合同实际履行中,被上诉人交付房屋的时间为2014年5月31日,按合同约定,被上诉人应在2014年11月30日前提供资料报产权登记机关备案,但因被告所作涉案房屋规划与预售存在不符,导致房屋不动产产权登记不能进行。因此,被上诉人对此依法应承担违约责任。按照合同约定,如因出卖人的责任、买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的,买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起,至实际取得房屋所有权证之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。因此,被上诉人承担违约责任的期间确定为2016年5月30日起至房屋所有权证书事宜解决之日止。被告辩称其不构成违约,是政府部门不允许其按照预售许可审批的房屋用途办理不动产产权等辩解理由不能成立,不予采信。至于原告要求被告协助办理房屋不动产产权证的诉讼请求,因已查明现在无法办理,因此,该项相关事宜应由原被告另案解决,故对其该项诉求,不予支持。综上所述,依照《中华人民共和合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定作出判决,一、被告廊坊蔚蓝房地产开发有限公司于本判决书生效后10日内向原告刘凡支付违约金,按原告刘凡已付房款718695元的日万分之一计算,自2016年5月30日起至房屋所有权证书事宜解决之日止。二、驳回原告刘凡的其他诉讼请求。

案件受理费841元,由被告廊坊蔚蓝房地产开发有限公司负担。

本院二审期间,当事人没有提交新证据。本案二审查明事实与一审认定事实一致。

本院认为,依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案上诉人蔚蓝房地产公司与被上诉人刘凡所签订的《商品房买卖合同》及补充协议,系双方真实意思表示,不违反法律强制性规定,合法有效。上诉人将规划为配套用房为幼儿园的房屋,以住宅出售给被上诉人,致使被上诉人购买的涉案房屋至今不能办理产权证书,且上诉人亦未按合同约定时间,向产权登记机关提供涉案房屋所在小区的相关资料进行备案,其构成违约。一审根据双方合同约定,认定上诉人违约,并按合同约定向被上诉人支付违约金至涉案房屋所有权证书事宜解决之日止,并不违反法律规定。因涉案房屋规划与房屋预售许可证不符,涉案房屋产权证现无法办理,一审认定被上诉人要求上诉人协助办理涉案房屋所有权证书的诉求应另行解决,并无不当。综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费841元,由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 樊清维

审 判 员 盖秀红

审 判 员 韩静威

二〇二〇年十月二十六日

法官助理 杨学军

书 记 员 郝镜颖


 
 
 
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