审理法院：宁波高新技术产业开发区人民法院　

案号：（2019）浙0291民初1979号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-04-20

案由：商品房预售合同纠纷律

审理经过

原告罗维娜、**与被告宁波意创建设开发有限公司（以下简称意创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告罗维娜、**的委托诉讼代理人陈剑明，被告意创公司的委托诉讼代理人郑克到庭参加诉讼。后因案件复杂，本案转为普通程序，并于2020年4月17日公开开庭进了审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告罗维娜、**向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金92828.65元（自2018年10月1日计算至2019年7月17日，计算方法：401508元*0.0008*289日）；支付逾期交付权属证书违约金约8672.57元（自2019年3月31日计算至2019年7月17日，计算方法：401508*0.0002*108日），合计支付违约金约101501.22元；2.被告赔偿原告为本次维权而支付的律师费1万元；3.被告交房给原告，原告直接支付剩余尾款房款并直接扣除违约金和协助原告交房。同时，被告需要在原告付清尾款房款后60天内交付原告该商品房所有权证书（即土地证、房产证等），延迟交付按原合同万分之二继续支付原告违约金。庭审中，原告撤回第2、3项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2017年3月9日订立商品房买卖合同，原告向被告购买印创广场4号楼12-2房，合同总价款801508元，原告按约支付首付款401508元，并按要求与按揭银行浦发银行宁波江东支行联系，被告知因楼盘没有通过整体验收不能办理按揭。直到2019年7月16日，原告再次收到按揭通知书和交付通知书，原告按要求于7月18日到被告售楼处交房，但没有人员接待，后被告前台人员告知办理按揭的会再行通知。8月2日，原告自行前往售楼处，被告律师表示按银行基准利率的1.2倍计算违约金，原告不予认同。

被告辩称

被告意创公司答辩称：本案的逾期交房可以分为三个阶段，第一阶段为2018年10月1日至2019年1月26日（被告第一次通知办理按揭后7日），该阶段中原告未付清另一半房款，被告有权拒绝交房并不承担违约责任，但被告应承担占有资金损失。第二阶段为2019年1月27日至7月12日，因原告未付清房款，被告除依法有权拒绝交房外，因原告未按约提供按揭资料，应承担逾期付款违约责任。本案项目于2018年12月27日通过竣工验收，依法符合办理按揭贷款。2019年1月19日，被告将提供按揭资料的通知送达给原告，但原告在收到通知后七日内未按要求提供按揭资料，应承担逾期付款的违约责任。2019年7月12日至9月10日，被告第二次通知原告提供按揭资料，原告也确实于7月15日提交了按揭资料，该阶段原告无需承担逾期付款责任。因原告未付清房款，被告可拒绝交房，当然也有权拒绝交付权属证书，并不承担违约责任，逾期交房和逾期办证违约金不能同时兼得。另外，被告因规划政策变化耽误竣工验收四个月，按约可以延期交房。合同约定的逾期交房违约金过高，应予调整按银行同期贷款基准利率尚的1.3倍计算。

本院查明

本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买印创广场4号楼12-2房，合同总价款801508元，买受人于合同签订日支付首付款401508元，余款向经出卖人认可的贷款银行申请按揭方式付款。买受人须在接到出卖人通知后一周内向出卖人提交符合按揭银行要求的完整资料和相关费用并办妥按揭手续。因买受人原因未能在约定时间内提供完整资料的，则视为买受人违约，出卖人有权按逾期付款处理。逾期付款不超过60日的，自本合同规定的应付期限的第二天起按日支付应付款万分之四的违约金，合同继续履行；超过60日后，出卖人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付期限的第二天起按日支付应付款万分之八的违约金。出卖人应在2018年9月30日前，将符合条件的商品房交付给买受人。因政策的改变，出卖人可据实延期交房。交房期限届满，买受人应支付的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝交房，交付日期顺延至买受人全部付清款项后7日内，顺延期限不视为交付逾期。出卖人逾期交房超过60日的，买受人且要求继续履行合同的，自约定最后交付日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之八的违约金。出卖人承诺于2019年3月30日之前，取得土地使用权证和房屋所有权证，交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书的，约定日期起90日内，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人所购商品房交付时，如以按揭方式购买的，其产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或其指定的代办单位统一办理。合同并就其他事宜进行了约定。同日，原告按约支付首付款401508元。2019年1月14日，讼争房产的代理机构工作人员也短信告知原告带上所需资料到指定按揭银行办理相关按揭手续，短信中载明的银行为浦发银行江东支行、浦发银行金桥社区支行，并载明了按揭所需资料和联系电话等。2019年1月19日，原告收到被告邮寄的按揭通知书，通知原告于2019年1月25日前准备好按揭银行要求的完整资料到指定银行办理按揭的相关手续或联系售楼处。2019年7月14日，原告再次收到被告邮寄的按揭通知书，载明：项目即将交付，再次通知办理银行按揭手续。次日，原告提交了按揭资料。7月15日，讼争房产通过竣工验收备案。7月16日，原告收到被告邮寄的交房通知书，通知原告办好银行按揭手续后，于2019年7月17日办理交付手续。原告自认讼争楼盘最早按揭贷款放款日期为2019年6月28日。2019年9月25日，双方办理了交房手续。

以上事实由原、被告提供的商品房买卖合同、发票、按揭通知书、交房通知书、交房物品资料清单等证据以及原、被告在庭审中的陈述佐证。

本院认为

本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点在于：一、在原告未付清房款的前提下能否主张逾期交房和逾期办证违约金；二、约定违约金是否过高及被告是否存在逾期付款；三、被告主张的规划政策变化耽误竣工验收备案能否构成合同中约定的政策改变。

关于争点一，原告主张其未办理按揭的原因在于被告，被告主张先履行抗辩权也无依据。被告则认为因原告未付清房款，被告有权拒绝交房。本院认为，纵观双方签订的商品房买卖合同及补充协议，首付款、按揭、交房之间的先后关系应作如下理解：买受人于合同约定日支付首付款，余款申请按揭贷款。待按揭贷款条件成熟后，出卖人向买受人发出按揭通知，买受人按要求提交完整的按揭资料。买受人因自身原因未能在约定时间提供完整资料的，则视为买受人付款违约，出卖人有权按买受人逾期付款处理。出卖人应约定日之前，将符合条件的商品房交付给买受人、办理房屋权属证书，若逾期交付的则应承担违约责任。交房期限届满且房屋符合交付条件的，买受人仍未付清房款的（除因出卖人原因外），出卖人有权拒绝交房，交付日期顺延至买受人全部付清款项后7日内，顺延期限不视为交付逾期。因此，结合前述，若买受人逾期办理按揭的，出卖人可主张买受人逾期付款的违约责任。同时，若出卖人在约定日之后未能获得交付使用、办理权证条件的，属出卖人违约，买受人也可按已付房价款主张出卖人的违约责任，但若出卖人仍逾期办理按揭的，出卖人在房屋具备交付条件后有权拒绝交房且无需承担逾期交房责任。故被告现仅以原告未付清房款为由辩称其有权拒绝交房并因此不承担逾期交房的违约责任，系对合同条款的错误理解，本院不予采纳。本案中，讼争房屋2019年7月15日才符合交付条件，被告通知原告于2019年7月17日办理交房，现原告主张逾期交房及逾期办证违约金计算值2019年7月17日，符合相关法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同明确约定了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金的，系开发商作出的合同承诺。开发商超过办证日期迟延交房，虽然在合同约定的办证日期与开发商实际交房日之间只存在一个期间，但是在该期间内，开发商既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同约定分别承担相应的违约责任。被告辩称逾期交房违约金和逾期办证违约金不能兼得，本院无法支持。

关于争点二，原告主张被告作为格式合同的提供方自行设定并自愿承担相应的违约金，约定违约金应予支持。被告则认为约定违约金过分高于实际损失，应按房租的1.3倍或贷款基准利率计算。本院认为，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以裁决。鉴于前述，违约金的考量应以实际损失为基础。根据合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方约定讼争房产于2018月9月30日交付，但被告直至2019年1月通知办理按揭、2019年7月份通知交房，因被告未履行交房义务，原告依法有权拒绝履行付款义务。且事实上，根据原告提供的证据，原告确实和银行工作人员进行了相关沟通。因此，被告主张原告逾期办理按揭构成违约，本院不予支持。综合考量原告的实际损失，本院酌定逾期交房、逾期办证违约金分别按日万分之二点四、日万分之零点六计算

关于争点三，原告认为讼争合同签订于2017年，被告将2014年的规定精神作为规避责任的理由，依据不足。被告则认为规划政策变化导致竣工验收备案延期四个半月，应予免责。本院认为，被告据以作为政策变更的政策发布于2014年，而原、被告的合同签订于2017年，现被告以此为据要求免责，于约不符，本院难以采纳。

综上，原、被告签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，均应按约履行各自的义务。被告确实存在逾期交房和逾期办证，原告主张被告承担相应违约责任，于法有据，本院予以支持。但原告主张的违约金过高，本院酌情予以调整，调整后的逾期交房违约金为27849元（401508*289*0.00024），逾期办证违约金为2602元（401508*108*0.00006）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告宁波意创建设开发有限公司支付原告**、罗维娜逾期交房违约金27849元，逾期办证违约金2602元，款定于本判决生效后十日内履行；

二、驳回原告**、罗维娜的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2330元，由原告罗维娜、**负担1769元，被告宁波意创建设开发有限公司负担561元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审判人员

审　判　长　　黄仙方

人民陪审员　　张宏国

人民陪审员　　姚晓萍

二○二○年四月二十日

代书记员汤榆庭