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(2020)粤民终784号商品房预售合同纠纷二审民事判决书
来源: 中国裁判文书网   日期:2021-08-15   阅读:

审理法院:广东省高级人民法院

案号:(2020)粤民终784号

案件类型:民事 判决

审判日期:2020-06-02

案由:商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人林国洪、黄惠燕与上诉人广东新鸿源房地产开发有限公司(以下简称新鸿源公司)商品房预售合同纠纷一案,双方当事人均不服广东省云浮市中级人民法院(2018)粤53民初101号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。林国洪、黄惠燕的委托诉讼代理人陈清华、郑建丰,新鸿源公司的委托诉讼代理人梁劲锋参加了二审法庭调查。本案现已审理终结。

上诉人诉称

林国洪、黄惠燕上诉请求:1.请求依法改判一审判决第二判项中按年利率2%计算全部办证违约金的内容,将办证违约金由原判按年利率2%改判按年利率6%计算办证违约金;2.请求判令本案一、二审案件受理费、保全费等全部诉讼费用由新鸿源公司承担。

事实和理由:一、在调整违约金有明确规定按6%标准计算的情况下,一审法院按2%的标准计算新鸿源公司延期办证的违约金,属于滥用自由裁量权,依法应予纠正。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法〔2017〕191号)第38条规定:“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的...以已付房款或未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金”。第39条规定:“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金,金额低于买卖受人损失,当事人根据合同法第114条第2款的规定请求增加违约金的人民法院应予支持”。一审判决认为林国洪、黄惠燕不能提供证据证实其因新鸿源公司逾期办证而遭受的实际损失,但是综合考虑确定2%的做法,与一审法院二审的本系列案中另外28宗案的生效判决[见(2018)粤53民终1423-1449号民事判决书16页]确认的“…虽无法举证其所受损失的具体金额,但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利,其由于无法自由行使权利造成的损失客观存在”,属滥用自由裁量权。既然林国洪、黄惠燕因新鸿源公司未履行办证义务导致买方的损失客观存在,就应适用上述规定按年利率6%的标准计算逾期办证违约金。一审法院未正确适用法律法规及相关司法解释的规定,导致判决结果对林国洪、黄惠燕明显不公。

二、本地区现有的法院案例的生效判决(含经罗定市、云浮市两级法院审理的相同房产纠纷案判决),均支持按林国洪、黄惠燕主张的6%的违约金计算标准计算逾期办证违约金,一审法院的裁决有违同一法院同类案件裁判同一性原则,也违反了最高人民法院印发的《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》中“同案同判决”的相关规定,依法应予纠正。1.广东省云浮市中级人民法院(2015)云中法民二终字第215号民事判决书载明:“本院认为:......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算......以上诉人已付房款为本金,按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给上诉人。......判决如下:一、撤销罗定市人民法院(2014)云罗法民初字第1346号民事判决......三、新鸿源公司应从2014年4月24日起至上述房屋权属证书登记之日止,以已付房款为本金,按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给上诉人。”该案中虽然合同约定了新鸿源公司逾期办证只承担房款0.1%违约金,但法院最终判决按逾期贷款利率计付逾期违约金。2.本院在(2016)粤民申7744-7762号民事裁定书中亦对约定逾期办证违约金过低调整予以确认。

三、一审法院裁判错误,从而导致出现无论林国洪、黄惠燕的利益继续遭受侵害、持续时间再长久、损害如何持续扩大,新鸿源公司承担的责任均没有明显区别的情形,一审判决不但对守约方不公且不利于督促违约方积极履行合同义务。涉案合同关于逾期办证违约金的约定未能体现违约责任所应具有补偿性和惩罚性,既变相鼓励了不诚信的行为,亦对守约方明显不公。一审法院在缺乏实际损失作为参考的情况下,只注重能否计算确定数额的违约金而忽视守约方的利益持续不断遭受损害的事实,有违公平原则。且不利于督促新鸿源公司积极、及时履行其办证义务,不利于买受人实现其对涉案房产享有完整的物权权利。截止一审判决作出之时新鸿源公司仍未按约定履行其办证义务。因新鸿源公司长期未办登记,致买受人因此户籍迁入、入学择校、房产出售、出租、转换、赠予、继承及抵押融资等受到严重不利影响,行使房产上述完全物权权利受限,且由于房产仍在新鸿源公司名下存在被新鸿源公司债权人查封拍卖强制执行的巨大风险,虽无法明确具体金额,但由此所致的直接或间接不利影响客观存在,属于损失数额难以确定的情形。所以,在涉案合同关于逾期办证违约责任条款有失公允、且在新鸿源公司单方违法的情况下,作为守约方的买受人以约定金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式按6%的标准予以调整,于法有据。

四、本系列房产纠纷案由于涉及买受人的人数众多,为了便于进一步查清案件事实、推进案件的顺利审理,保障审理的公平公正客观性,一审法院在能适用普通程序审理的情况下适用简易程序审理属审理程序不当,应予纠正。

综上,新鸿源公司拒不为林国洪、黄惠燕办理涉案房产权属证书、长时间侵害林国洪、黄惠燕作为买受人的合法利益。本案一审判决认定新鸿源公司违约事实正确、但因适用法律错误而做出的判决未依法保护林国洪、黄惠燕的合法权益。恳请二审法院支持林国洪、黄惠燕的上诉请求。

被上诉人辩称

新鸿源公司的答辩意见与上诉意见一致。

上诉人诉称

新鸿源公司上诉请求:1.撤销一审判决,改判新鸿源公司仅需向林国洪、黄惠燕支付逾期办证违约金525.4元;2.依法重新分配一审阶段诉讼费的承担比例,并判决由林国洪、黄惠燕承担二审阶段的全部诉讼费用。

事实和理由:一审判决调整逾期办证违约金标准缺乏事实和法律依据,应予纠正。一、一审判决认为:“本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,其内容没有违反法律法规的禁止性规定,本院予以确认,双方均应按合同约定履行各自相应的义务。”

二、林国洪、黄惠燕请求对逾期办证违约金进行调整,实质上是行使《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第73条所规定变更或撤销的权利,依法应在《商品房买卖合同》签订之日起一年内行使,林国洪、黄惠燕请求变更或撤销的权利已因超过除斥期间而归于消灭。

三、林国洪、黄惠燕关于调整违约金标准的请求,理据不足。《中华人民共和国合同法》及最高人民法院司法解释、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发〔2003〕24号)均强调违约金调整以实际损失的存在为前提和计算基础。根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定,被侵权人主张损害赔偿的,应就权利受到损害(侵权行为)、产生的损失及因果关系承担举证责任。由此可见,我国民事法律对于权利受损及因权利受损而受到的损失是区分开的,权利受到损害并不意味着存在实际损失,权利人应就前述两方面分别承担举证责任。在林国洪、黄惠燕不能提供证据证明因新鸿源公司逾期办证而遭受的实际损失,调整违约金的前提条件不存在,不能对违约金进行调整。一审判决关于逾期办证违约金的处理既违反违约金调整的相关规定,也难以保证符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条所规定的“不超过实际损失额为限”。

四、一审法院同案不同判,严重损害司法公信力。广东省罗定市人民法院受理的(2017)粤5381民初2202—2225号案,罗定市人民法院判决请求调整违约金的一方应就实际损失承担举证责任。后经过二审、再审程序,最终由广东省云浮市中级人民法院判决明确请求调整违约金的一方应就实际损失承担举证责任[(2019)粤53民再1-24号]。在案件基本事实相同的情况下,一审法院作出相反的判决损害了新鸿源公司的合法权益,破坏了司法的公正和权威。综上,请求二审法院支持新鸿源公司的上诉请求。

被上诉人辩称

林国洪、黄惠燕的答辩意见与上诉意见一致。

一审原告诉称

林国洪、黄惠燕向一审法院提出诉讼请求:1.判令新鸿源公司立即协助林国洪、黄惠燕办理房地产权属证书;2.判令新鸿源公司从2016年9月20日起至林国洪、黄惠燕取得房地产权属证书之日止以553,269元为本金按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给林国洪、黄惠燕。

一审法院查明

一审法院查明:2012年10月13日,林国洪、黄惠燕与新鸿源公司签订《商品房买卖合同》,合同约定:林国洪、黄惠燕向新鸿源公司购买房,房屋建筑面积122.66平方米,单价为每平方米5175.34元,总525,400元;新鸿源公司在2014年10月31日前将符合验收条件的商品房交付给林国洪、黄惠燕;新鸿源公司在商品房交付使用后720日内,将办理权属登记需由新鸿源公司提供的资料报产权机关备案,如因新鸿源公司的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的,新鸿源公司按已付房价款的0.1%向林国洪、黄惠燕支付违约金。合同签订后,林国洪、黄惠燕向新鸿源公司付清全部房价款525,400元。2014年10月1日,新鸿源公司将商品房交付给林国洪、黄惠燕使用。新鸿源公司交付房屋后未能在合同约定的720日内为林国洪、黄惠燕办理房地产权属登记手续。

另查明,2014年5月15日,新鸿源公司完成涉案房屋的建筑工程竣工验收。2018年6月28日,新鸿源公司完成涉案房屋的竣工验收备案手续。目前,涉案房屋尚未依法办理不动产权属初始登记。

一审法院认为

一审法院认为,本案为商品房预售合同纠纷。林国洪、黄惠燕为香港特别行政区居民。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释(一)》第十九条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定,当事人可以协议选择合同适用的法律,当事人没有选择的,适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。因本案合同签订地和合同履行地均发生在中华人民共和国内地,故本案应适用我国内地法律。

林国洪、黄惠燕与新鸿源公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规禁止性规定,是有效合同。有效合同对双方当事人均具法律拘束力,双方当事人均应依照合同约定享有权利和履行义务。依照合同约定,新鸿源公司应当将涉案房屋的产权过户登记给林国洪、黄惠燕,但是目前该涉案房屋尚未能依照法律规定办理房屋权属的初始登记,新鸿源公司只有在房屋办理权属初始登记后才能将房屋变更登记为林国洪、黄惠燕所有,新鸿源公司应当在涉案房屋办理权属初始登记后将房屋变更登记为林国洪、黄惠燕所有。因此,林国洪、黄惠燕请求新鸿源公司协助办理涉案房屋产权登记手续,新鸿源公司应当自涉案房屋的初始登记之日起予以协助。新鸿源公司未能依照合同约定期限向产权登记机关提交产权登记资料,其行为已构成违约,依法应当向林国洪、黄惠燕支付逾期办证违约金。依据合同约定和新鸿源公司交付房屋的时间计算,新鸿源公司应当在2016年9月20日前向产权登记机关提供涉案房屋的产权登记资料,故新鸿源公司应当自2016年9月20日逾期办证之日起向林国洪、黄惠燕逾期办证违约金。林国洪、黄惠燕与新鸿源公司在商品房买卖合同中约定逾期办证违约金以已支付房价款的0.1%计算。林国洪、黄惠燕主张该约定逾期办证违约金过低,请求调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。按上述约定计算标准和方法计算的逾期办证违约金金额,不足以督使新鸿源公司履行办证义务,不能起到违约金应有的作用和意义。虽然林国洪、黄惠燕不能提供证据证实其因新鸿源公司逾期办证而遭受的实际损失,但是综合考虑林国洪、黄惠燕因新鸿源公司违约所受到的影响以及新鸿源公司违约性质和程度、违约成本、违约惩罚性、当地经济发展水平等因素,林国洪、黄惠燕主张约定的逾期办证违约金过低,请求予以调整,理据充分,一审法院予以采纳。对于调整的计算标准,一审法院酌情确定为年利率2%。林国洪、黄惠燕请求按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算,理据不足,该院不予支持。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定,判决:一、新鸿源公司房屋完成不动产初始登记之日起三十日内协助办理该房屋不动产转移登记至林国洪、黄惠燕名下;二、新鸿源公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金(以已付房价款525,400元为本金按年利率2%自2016年9月20日起计至新鸿源公司向产权登记机关提交房屋转移登记资料备案之日止)给林国洪、黄惠燕;三、驳回林国洪、黄惠燕其他诉讼请求。一审案件受理费1183.2元,由新鸿源公司负担。

本院经审理,对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为,林国洪、黄惠燕为香港特别行政区居民,其以与国内企业发生商品房预售纠纷为由提起本案诉讼,故本案为商品房预售合同纠纷。双方当事人对一审法院适用我国内地法律解决本案争议未提出异议,本院对此予以确认。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,本院对一审判决已认定、当事人未上诉的事实不再作审查,对一审法院的相关判决予以确认。

根据各方的上诉请求,本案二审争议的焦点是涉案逾期办证违约金应按何标准计算的问题。经查,依照涉案《商品房买卖合同》约定,新鸿源公司应当将涉案房屋的产权过户登记给林国洪、黄惠燕,但新鸿源公司未能依照合同约定履行该合同义务,已构成违约,依法应当向林国洪、黄惠燕支付逾期办证违约金。涉案《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金以已支付房价款的0.1%计算,按照该计算标准和方法计算的逾期办证违约金金额明显过低,不能起到督促新鸿源公司履行办证义务的作用,且截止至二审法庭调查时,房屋产权证书仍未办至林国洪、黄惠燕名下,一审法院据此对林国洪、黄惠燕调整逾期办证违约金计算标准的主张予以支持,具有事实和法律依据,并无不当。新鸿源公司关于一审判决调整逾期办证违约金标准缺乏事实和法律依据,应按合同约定计算办证违约金的上诉主张依据不足,本院不予支持。

关于办证违约金的调整标准,一审法院综合考虑林国洪、黄惠燕因新鸿源公司违约所受到的影响以及新鸿源公司违约性质和程度、违约成本、违约金惩罚性、当地经济发展水平等因素,在涉案《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金以已支付房价款的0.1%计算的基础上,酌定逾期办证违约金按年利率2%计算,合理有据,林国洪、黄惠燕上诉主张应按年利率6%计算办证违约金,缺乏依据,本院不予支持。

综上所述,林国洪、黄惠燕、新鸿源公司的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1183.2元,由林国洪、黄惠燕负担591.6元,由广东新鸿源房地产开发有限公司负担591.6元。林国洪、黄惠燕已预缴二审案件受理费1183.2元,由本院退回591.6元给林国洪、黄惠燕;广东新鸿源房地产开发有限公司已预缴二审案件受理费1183.2元,由本院退回591.6元给广东新鸿源房地产开发有限公司。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长  辜恩臻

审判员  潘晓璇

审判员  贺 伟

二〇二〇年六月二日

法官助理李金迪

书记员王美玲

引用法规

《中华人民共和国民事诉讼法(2017)》第一百六十八条    被 89836 篇案例引用

《中华人民共和国民事诉讼法(2017)》第一百七十条第一款第一项    被 2433888 篇案例引用

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条    被 63431 篇案例引用

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释(一)》第十九条    被 706 篇案例引用

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法(2010)》第四十一条    被 27963 篇案例引用

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