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(2020)冀04民终4417号商品房预售合同纠纷民事判决书
来源: 中国裁判文书网   日期:2021-11-25   阅读:

案  由    商品房预售合同纠纷    

案  号    (2020)冀04民终4417号    

上诉人邯郸市恒庭房地产开发有限公司(以下简称恒庭房地产公司)因与被上诉人吴成双、郝振岭商品房预售合同纠纷一案,不服河北省邯郸市丛台区人民法院(2020)冀0403民初1846号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后,依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

恒庭房地产公司上诉请求:撤销(2020)冀0403民初1846号民事判决第三项中邯郸市恒庭房地产开发有限公司在判决生效之日起三十日内协助吴成双办理房屋产权登记手续的内容。事实和理由:1.一审法院认定案由为商品房预售合同纠纷错误。本案中吴成双为二手房交易的买受人,要求确认吴成双与郝振岭签订的房屋买卖合同有效,并基于二手房交易的合同要求郝振岭履行提供发票、房屋所有权证过户等诉求,基础法律关系为二手房交易中的房屋买卖关系,与开发商的商品房预售合同无关;2.恒庭房地产公司没有协助吴成双进行房屋产权登记的义务。一审判决严重突破合同相对性,破坏房屋交易市场稳定性,涉嫌规避二手房交易税费。吴成双与郝振岭签订的房屋买卖合同,只对其二人产生约束,郝振岭与恒庭房地产公司签订的商品房买卖合同(预售)中郝振岭对恒庭公司的权利和义务并未经该公司同意进行转让,一审判决恒庭房地产公司对吴成双履行协助义务属适用法律错误;3.一审法院认定案涉房产已经达到办理房屋所有权证书的法定条件,与事实不符。本案房屋尚未取得不动产登记权证,并不具备办理不动产变更登记的条件。一审法院依据《城市商品房预售管理办法》第十二条确认房屋具备过户条件,适用法律错误,该管理办法第十二条规定的目的是约束房屋买卖双方及时办理房屋权属登记手续,与房屋权属登记的条件无关,只有在房屋取得初始产权登记即房屋首次登记至开发商名下后才能进行变更登记。一审判决认定事实不清,适用法律错误,应予纠正。

吴成双辩称,1.一审判决恒庭房地产公司协助吴成双办理房屋产权登记手续有事实及法律依据。郝振岭与恒庭房地产公司签订商品房买卖合同(预售)中约定的双方权利义务并未履行完毕,郝振岭又针对同一标的物与吴成双签订房屋买卖合同,将案涉房屋转让给吴成双,吴成双取得了该房屋的所有权。恒庭房地产公司基于该房屋未履行的义务不因房屋转让而消失,房屋所有权人吴成双替代郝振岭取得了对案涉房屋所享有的各项权利义务,不存在突破合同相对性的问题。恒庭房地产公司向吴成双履行房屋出卖人未尽义务有事实依据;2.导致案涉房屋不具备办理产权过户条件的原因在恒庭房地产公司,其已构成违约,应承担相应的违约责任。恒庭房地产公司称案涉房屋目前不具备办理产权过户的条件,但究其原因不难发现不能办理过户手续是由于恒庭房地产公司违反合同约定和法律规定,没有取得相应的证件所致。根据《城市商品房预售管理办法》及《合同法》的相关规定,恒庭房地产公司构成违约,应承担相应的违约责任。请求驳回上诉、维持原判。

郝振岭未进行答辩陈述。

吴成双向一审法院起诉请求:1.依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效;2.判令被告交付商品房买卖合同(预售)及发票原件,被告以及第三人配合原告办理商品房买卖合同(预售)更名至原告名下并在邯郸市不动产登记中心办理房屋预售登记备案;3.判令被告及第三人配合原告办理房屋所有权证书过户;4.诉讼费、保全费、财产保全费等费用由被告承担。事实和理由:2019年12月22日,原、被告经邯郸市友臣房产经纪有限公司中介签订了房屋买卖合同及补充协议,被告将恒大翡翠华庭3号楼1单元22层2204号房屋以132.2万元的价格出售给原告。签订合同后,原告依约于2020年1月1日付给被告房款95万元,被告将其与第三人恒庭房地产公司签订的商品房买卖合同(预售)原件、预收款发票等商品房手续依约交予原告,并将房屋钥匙交付原告,原告进行装修和购置家具后入住。2020年5月1日,被告称因办理公积金提取手续,从原告处将商品房买卖合同(预售)原件、预收款发票原件借走,并承诺于2020年5月9日前返还。到期后经反复催要被告,被告未将商品房买卖合同(预售)和预收款发票原件交还,并知悉因被告外欠债务被他人扣留商品房买卖合同(预售)和预收款发票。根据房屋买卖合同第六条C项未按合同约定时间交齐相关资料视为违约的规定,被告的行为已构成违约且严重侵犯了原告合法权益。被告拒不归还所借合同、发票的行为是以自己的行为表明不履行合同主要义务,致使原告无法实现房屋买卖合同的根本目的即更名过户办理不动产登记手续,合法享有不动产权利。根据《合同法》第九十四条、一百零八条的法定情形,被告行为亦构成违约。同时,根据商品房买卖合同(预售)的规定,第三人承诺的销售房屋办理不动产产权证书期限已经届满,应当配合办理。综上,为维护原告权利,依据房屋买卖合同中纠纷管辖的约定,特诉至贵院。

一审法院认定事实:2017年1月22日,郝振岭与第三人恒庭房地产公司签订商品房买卖合同(预售)(合同编号:0020170122324),郝振岭购买恒大·翡翠华庭3号楼1单元22层2204号房屋,房屋建筑面积117.51平方米,总价款为986.183元,贷款方式为商业贷款,被告郝振岭应于2017年1月22日前付首期房款296.183元,占全部房款30.03%,余款690.000元向中国光大银行股份有限公司邯郸滏河大街支行申请贷款支付。第三人恒庭房地产公司应于2019年10月30日前向郝振岭交付房屋。2019年12月22日,吴成双与郝振岭及邯郸市友臣房产经纪有限公司签订了房屋买卖合同及补充协议,郝振岭将上述房屋以132.2万元的价格出售给吴成双,吴成双在2020年1月1日付给郝振岭房款95万元,郝振岭出具了收到款项的收条。根据签订的补充协议,郝振岭将商品房买卖合同(预售)原件、预收款发票、房屋钥匙、门禁卡等物品交给吴成双。2020年5月1日,郝振岭从吴成双手里将商品房买卖合同(预售)、发票原件拿走,称需办理公积金提取手续,承诺在2020年5月9日前返还所有手续,但至今未返还合同及发票原件。

一审法院认为,吴成双与郝振岭签订的房屋买卖合同,系双方真实意思一致的表示,且该合同不违反国家法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约定履行。根据郝振岭与第三人恒庭房地产公司签订的商品房买卖合同(预售)第十一条约定“出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房”,但并未约定办理房屋所有权证书的期限。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任”。商品房买卖合同(预售)对办理房屋所有权证书无约定则应按照法律规定进行办理,即房屋交付使用之日起90日内办理,2019年10月30日前恒庭房地产公司已经向郝振岭交付房屋,现案涉房产应该达到办理房屋所有权证书的法定条件。另外,恒庭房地产公司所称的合同相对性原则应同时结合诚实信用原则、公平原则、合同权利义务的一并转让等其他民法原则合理适用。本案中对于吴成双主张由郝振岭、恒庭房地产公司协助吴成双办理案涉房屋所有权证书过户,恒庭房地产公司对案涉房产是否具备办理房产证及过户条件未予说明和举证。恒庭房地产公司与郝振岭、郝振岭与吴成双之间的买卖关系针对的为同一标的物,房屋所有权证书与案涉房屋具有高度从属性,且交易彼此连续,郝振岭对恒庭房地产公司享有的权利义务由吴成双继受,故恒庭房地产公司应配合吴成双办理房屋所有权证书过户。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行。本案中,买卖的标的物为位于恒大·翡翠华庭3号楼1单元22层的2204号房屋,吴成双与被告郝振岭签订的房屋买卖合同合法成立,吴成双已按照合同约定支付了大部分价款,剩余价款因郝振岭、恒庭房地产公司原因而未到给付条件,案涉房屋也已交付吴成双占有使用,案涉房产办理房屋所有权证书的法定期限也已届满,故吴成双请求郝振岭、恒庭房地产公司协助其办理案涉房屋所有权证书过户,于法有据,依法予以支持。郝振岭于2020年5月1日出具承诺书,即在2020年5月9日前返还从吴成双手里拿走的商品房买卖合同(预售)、发票原件。商品房买卖合同(预售)、发票原件为案涉房屋办理产权证以及办理过户的重要资料,根据双方约定及公平原则,郝振岭应交付吴成双。本案中吴成双请求郝振岭及恒庭房地产公司配合吴成双办理商品房买卖合同(预售)更名至吴成双名下并在邯郸市不动产登记中心办理房屋预售登记备案,该请求无事实及法律依据,不予支持。一审法院判决:一、吴成双与郝振岭2019年12月22日签订的《房屋买卖合同》有效。二、郝振岭在本判决生效之日起十日内向吴成双交付郝振岭与邯郸市恒庭房地产开发有限公司于2017年1月22日签订《商品房买卖合同(预售)合同编号:0020170122324》及购房付款发票原件。三、郝振岭、邯郸市恒庭房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内协助吴成双办理房屋产权登记手续。案件受理费16,698元,减半收取计8,349元、诉讼保全费5,000元,共计13,349元,由郝振岭承担。

二审期间,各方当事人均没有提交新的证据。

本院经审理查明的事实除与一审一致外,另查明,2019年12月22日,郝振岭作为甲方与乙方吴成双及邯郸市友臣房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同第三条约定:为保证甲、乙双方的合法权益,甲、乙双方经协商一致具体付款约定如下:甲方配合办理第一个房产证,办理第一个房产证前所有费用由甲方郝振岭全部承担,出房产证后过户所需费用由乙方全部承担……。

本院认为,商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中,商品房预售合同的主体系恒庭房地产公司与郝振岭,吴成双并非该合同一方主体。且郝振岭已于2019年12月22日将案涉房屋出售给吴成双,吴成双原审诉求也是要求确认其与郝振岭签订的房屋买卖合同有效,并基于合同约定要求郝振岭履行提供合同及发票原件、办理房屋所有权证过户等。因此,本案案由应为房屋买卖合同纠纷,一审确定案由为商品房预售合同纠纷不妥,应予纠正。

关于恒庭房地产公司应否协助吴成双办理房屋产权登记手续的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,虽然案涉房屋为两份合同所确定的同一标的物,但是基于两份合同所产生的法律关系和合同主体均不相同,且吴成双与恒庭房地产公司之间并未签订房屋买卖合同,其与郝振岭签订的房屋买卖合同对恒庭房地产公司也不具有约束力,故吴成双要求恒庭房地产公司协助其办理房产登记手续没有合同依据及法律依据,应不予支持。

依据郝振岭与吴成双签订的房屋买卖合同第三条约定,郝振岭在办理第一个房产证后为吴成双办理房屋过户登记,因为吴成双并未提交证据证实郝振岭已办理案涉房屋的不动产登记证书,所以其要求郝振岭配合办理案涉房屋过户登记的条件尚未成就,其可在案涉房屋具备办理产权登记条件之后,另行向郝振岭主张权利。

综上所述,恒庭房地产公司的上诉请求成立,应予支持。原审判决适用法律不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院(2020)冀0403民初1846号民事判决第一项、第二项;

二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院(2020)冀0403民初1846号民事判决第三项,即:郝振岭、邯郸市恒庭房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内协助吴成双办理房屋产权登记手续;

三、驳回吴成双的其他诉讼请求。

一审案件受理费16,698元,减半收取8,349元、诉讼保全费5,000元,共计13,349元,由郝振岭负担13,000元,吴成双负担349元;二审案件受理费80元,由吴成双负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  申 强

审 判 员  郑佳佳

审 判 员  张海霞

二〇二〇年十月二十七日

法官助理  耿 超

书 记 员  宋婧瑄

附相关法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。


 
 
 
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