案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀02民终7041号
上诉人唐山市南北房地产开发有限公司因与被上诉人刘某某1、吴某某2商品房买卖合同纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院(2020)冀0203民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人唐山市南北房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑晶、赵国来，被上诉人刘某某1、吴某某2的委托诉讼代理人侯硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐山市南北房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销唐山市路北区人民法院(2020)冀0203民初2564号民事判决书。2、请求依法改判解除上诉人于被上诉人签订的编号为唐南北(2011)龙庭销字第363号《商品房买卖合同》，退还被上诉人购房款190816元。本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决显失公平，2012年6月20日上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，合同约定被上诉人购买了原告开发的龙庭时代小区3号楼1门2001室住房一套，总价款为人民币632158元，合同第六条约定的付款方式为被上诉人支付232518元首付款后，剩余40万元由被上诉人银行按揭方式支付，合同附件四中的补充条款约定，如果购房人不能办理按揭或购房人不符合按揭条件的，购房人应当无条件以现金方式一次交清房款，否则视为购房人违约，出卖人有权解除合同。《商品房买卖合同》签订后，被上诉人实际交付购房款人民币232518元，尚欠购房款40万元，由于未能办理按揭贷款手续，上诉人多次致函要求被上诉人支付剩余购房款，但被上诉人购房款至今仍未支付。对此，上诉人认为，作为合同相对方的被上诉人应依据合同先行支付购房款，从法律规定上属先合同义务方，而上诉人属于后合同义务方，根据我国《合同法》第67条规定，上诉人有权行使先履行抗辩权，先履行抗辩权本质上是对先期违约的抗辩，先期违约是一方当事人首先违约，是另一方不履行合同的原因。本案中依据合同约定，被上诉人支付购房款义务在先，但被上诉人始终没有支付，从签约之日至今已经长达近八年，被上诉人称没有收到上诉人催款通知，上诉人认为假如没有收到通知，那么作为付款义务人的被上诉人就可以不付款而直接起诉要求交付房屋吗？显然，作为被上诉人违背了我国民事法律的最基本的“诚实信用原则”，难道作为开发单位的上诉人不催款，被上诉人就可以在不交款的情况下，要求开发商交房吗?而原审法院对这种不诚信的购房人不仅不予制裁，却还判决上诉人支付违约金，一审法院作出的判决书中确定的违约金的计算也显然是错误的。违约金的请求给付虽然是一种继续性债权的请求权，所以应当以每日的个别债权分别适用诉讼时效。根据《民法总则》的规定，自被上诉人起诉之日(2020年7月28日)倒推三年之外的违约金请求权已经超过诉讼时效，人民法院应不予支持。为此上诉人依法上诉，请求二审人民法院依法改判解除双方所签订了唐南北(2011)龙庭销字第363号《商品房买卖合同》，退还被上诉人支付的购房款人民币232518元。2、原审法院判决程序违法。原审判决第一项判决被上诉入给付上诉人剩余购房款，对此，上诉人认为该项判决造反法定程序。根据我国民事诉讼法及最高人民法院的司法解释规定，人民法院的审理和判决不得超出原告诉讼请求，而本案中，上诉人作为一审反诉原告，诉讼请求是要求解除合同，而非支付剩余购房款，而被上诉人作为原审原告的四项诉讼请求中，也没有交纳剩余购房款的诉求，既然案件双方当事人均未提出此项请求，一审法院判决的依据何在，因此，一审判决明显违反法律规定，程序违法，有意偏袒被上诉人。
刘某某1、吴某某2辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决，首先一审判决体现了维护诚实信用的原则，有利于维持商品房买卖的稳定。事实上上诉人回避其延期交房及延期近十年才完工的事实，上诉人最早承诺在2008年6月之前交房，没有预期交房已经构成违约。即使2008年上诉人未交房，甚至没有开工建设的情况下，被上诉人依然按照要求缴纳了首付款，并在2012年8月之前又再次补交了首付款差额，因此不可能存在被上诉人拒付剩余房款的违约事实。上诉人自2006年开始直至2018年底项目完工，被上诉人多次主动询问何时交款及交房，上诉人一直以项目存在纠纷在等通知等理由拒收剩余房款。并非上诉人所述被上诉人拖延付款，而是上诉人拒收房款。直至合同约定交房日期一直拒绝履行合同。上诉人延期交房行为已经构成严重违约，但被上诉人一直表示愿意继续履行合同，本案具备继续履行合同。
刘某某1、吴某某2向一审法院起诉请求：1、依法判令唐山市南北房地产开发有限公司向刘某某1、吴某某2交付龙庭时代商住楼3楼1门2001号房屋并配合办理房屋入住手续。2、判令唐山市南北房地产开发有限公司为刘某某1、吴某某2办理房屋所有权证。3、判令唐山市南北房地产开发有限公司支付刘某某1、吴某某2逾期交房违约金，自2013年1月1日起直至交付房屋之日止。违约金暂计至2020年6月30日为63,651.8元。4、本案诉讼费由唐山市南北房地产开发有限公司承担。
唐山市南北房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、判令解除唐山市南北房地产开发有限公司与刘某某1、吴某某2签订的编号为唐南北（2011）龙庭销字第363号《商品房买卖合同》，退还刘某某1、吴某某2支付的购房款232,518元。2、本案诉讼费用由刘某某1、吴某某2承担。
一审法院认定事实：刘某某1、吴某某2系夫妻关系，二人认购了唐山市南北房地产开发有限公司开发的龙庭时代商住楼。2012年6月22日，刘某某1、吴某某2作为买受人与作为出卖人的唐山市南北房地产开发有限公司就其所购房屋签订了合同编号为唐南北（2011）龙庭销字第363号的《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发的龙庭时代商住楼第3楼1单元1门2001号房，建筑面积共130.01平方米，总金额人民币632,518元；买受人选择银行按揭贷款：签合同当日付清首付款232,518元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款400,000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因政府职能部门或政策性因素导致延期及因买受人未及时或未全部付清房款或其他应付款时。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。合同附件四补充协议约定：“由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续（包括因买受人所提供的相关资料出现问题时而导致的），或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款（补足本合同约定的余款）和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止并解除合同。”2012年8月16日，唐山市南北房地产开发有限公司就刘某某1、吴某某2缴纳的232,518元房款开具了销售不动产统一发票，刘某某1、吴某某2并缴纳了住宅专项维修资金12650元。2012年8月17日，该合同经唐山市房地产交易中心登记备案。其后，刘某某1、吴某某2没有办理银行贷款手续也未交付剩余房款。唐山市南北房地产开发有限公司主张于2012年11月20日向刘某某1、吴某某2邮寄《河北唯实律师事务所律师函》，主要内容为“根据双方于2012年6月22日签订的《商品房买卖合同》约定，唐山市南北房地产开发有限公司于2012年10月11日向刘某某1、吴某某2发出了书面通知，其未能按照约定到唐山市南北房地产开发有限公司办理银行按揭贷款手续。据以上情况，请刘某某1、吴某某2在接到本函后三日内到唐山南北房地产开发有限公司办理交款手续，否则由此引起的一切法律后果和责任及全部经济损失均由刘某某1、吴某某2承担”。刘某某1、吴某某2否认收到过唐山市南北房地产开发有限公司邮寄的律师函，并称唐山市南北房地产开发有限公司从未向其催要剩余房款，没有缴纳全部房款是因为唐山市南北房地产开发有限公司让等消息，所购房屋迟迟没有竣工。另查明，政府在处理龙庭项目问题上反复调整规划和容积率，以及限价指定龙庭项目异地接收安置龙城项目229户购房户等因素，客观上造成了龙庭项目开发周期长，使企业产生银行信贷不良记录，在银行贷款和社会融资方面陷入困境。期间，政府不断协调资金、平息信访，确保了龙庭项目复工至竣工交房。
一审法院认为，原告（反诉被告）刘某某1、吴某某2与被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司在起诉前已经取得商品房预售许可，故该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。关于本诉部分，原告（反诉被告）刘某某1、吴某某2要求被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司交付房屋并配合办理房产入住手续及房屋所有权证，理据充足，本院予以支持；原告（反诉被告）刘某某1、吴某某2亦应按照合同约定向被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司支付剩余购房款400,000元。原告（反诉被告）刘某某1、吴某某2主张被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司支付逾期交房违约金，双方签订的合同约定，因政府职能部门或政策性因素可据实予以延期交房，从被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司提交的证据看，龙庭时代项目延期交房存在政府职能部门或政策性因素等非因被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司自身原因造成的停工，但亦存在因企业自身原因导致的项目延期。故原告（反诉被告）刘某某1、吴某某2要求逾期交房违约金的诉讼请求，本院酌情予以支持，本院酌定被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）刘某某1、吴某某2自2013年1月1日起至实际交房之日止以已交付房价款232,518元为基数按日万分之一计算所得数额的20%的违约金。关于反诉部分，反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司要求解除合同，应当具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的要件。本案反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司主张其向反诉被告（原告）刘某某1、吴某某2催要房款后，反诉被告（原告）刘某某1、吴某某2未在约定期限内缴纳，因反诉被告（原告）的违约行为要求解除合同，但是反诉被告（原告）刘某某1、吴某某2抗辩否认反诉原告（被告）曾向其催款，且反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司邮寄催款通知后既没有及时固定有效证据，也没有及时通过法院主张权利，致使现在已无法查实反诉被告（原告）刘某某1、吴某某2是否接收到通知，即反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司不能提供有效证据证实反诉被告（原告）刘某某1、吴某某2经催告后未履行付款义务，因此不符合迟延履行解除合同的条件。另外，即使如反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司主张的反诉被告（原告）刘某某1、吴某某2签收了律师函，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，由于反诉被告（原告）刘某某1、吴某某2没有按照律师函要求三日内交款，反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司获得合同解除权，但其没有在解除权发生之日起一年内行使，导致解除权已经消灭。故，反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司主张解除与反诉被告（原告）刘某某1、吴某某2签订的《商品房买卖合同》理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘某某1、吴某某2于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司支付剩余购房款400,000元；二、被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）刘某某1、吴某某2交付涉案龙庭时代商住楼第3楼1单元1门2001号房产并积极配合原告（反诉被告）刘某某1、吴某某2办理房产入住手续及房屋所有权证书；三、被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）刘某某1、吴某某2支付逾期交房违约金，违约金为自2013年1月1日起至实际交房之日止以已交付房价款232,518元为基数按日万分之一计算所得数额的20%。四、驳回原告（反诉被告）刘某某1、吴某某2其他诉讼请求。五、驳回反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,500元减半收取8,250元，保全费5,000元，合计13,250元，由被告（反诉原告）唐山市南北房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费16,500元减半收取8,250元，由反诉原告（被告）唐山市南北房地产开发有限公司负担。
二审期间，被上诉人提交2019冀02民终7582号判决书一份，本院组织当事人进行了质证。二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人否认上诉人曾向其催款，上诉人不能提供有效证据证实被上诉人经催告后未履行付款义务，且即使被上诉人签收了律师函，上诉人亦未在解除权发生之日起一年内行使，故一审认定上诉人解除权已经消灭并无不当。被上诉人亦表示愿意继续履行合同，并不会产生不能实现合同目的的后果。一审法院依法驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于逾期交房违约金问题。双方签订的合同约定，因政府职能部门或政策性因素可据实予以延期交房。本案所涉龙庭时代项目延期交房存在政府职能部门或政策性因素等非因上诉人自身原因造成的停工，但亦存在因企业自身原因导致的项目延期。一审法院结合案件审理情况，对逾期交房违约金酌情予以支持，并无不当。上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在本案二审期间提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16500元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 健
审判员 孙乾辉
审判员 康永杰
二〇二〇年十二月十一日
书记员 郑明璐
