案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）京民终212号
上诉人北京浩洋房地产开发有限公司（以下简称浩洋公司）因与被上诉人国家电网有限公司（以下简称国家电网）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。浩洋公司之委托诉讼代理人李靖，国家电网之委托诉讼代理人习卫红、李静传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浩洋公司上诉请求：1.撤销（2019）京02民初652号判决的第一项；2.依法改判，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；3.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足。
一、一审法院未查明浩洋大厦801、802号房屋被设置行政限制的原因即作出裁判，认定事实不清。
一审已查清的基本事实是浩洋大厦被行政机关设置了行政限制无法办理初始登记进而无法办理转移登记，在浩洋公司于2019年5月得知北京市西城区房屋管理局对浩洋大厦设置行政限制后，积极向各行政主管机关询问，寻求解决途径，在得不到任何答复的情况下，为查明原因，浩洋公司先于2019年10月12日向北京市西城区房屋管理局提出行政诉讼，但因房屋登记职责已划归北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委），浩洋公司又于2019年12月10日向市规自委提起行政诉讼，要求确认行政限制行为违法，并要求撤销对801、802房屋的行政限制。目前该案已由北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）受理，尚未审结。浩洋大厦的房屋登记被行政限制，行政限制的内容、依据、原由等均需要在行政诉讼案中查清，该行政案件的审理结果直接影响本案的事实认定。此外国家电网收房后实际上对房屋进行了大量改造，是否系因国家电网自身之原因导致的行政限制也不得而知，因此，本案应等待行政诉讼案的审理结果再作裁判。一审期间，浩洋公司已依据民事诉讼法第150条第5项之规定，向一审法院提出申请中止本案的审理，但一审法院未予准允也未在判决中阐明理由，不顾办证存在的客观障碍，也不顾行政案件中的事实、原由尚待查清即草率作出判决，造成事实不清，裁判错误。
二、存在“行政限制”不属于《合同法》第121条中“第三人原因”。
本案造成无法办证的原因是存在一个行政限制，而这个行政限制本身就是办理房屋登记的行政机关设置，不解决这个问题就无法办理房屋产权登记，因此这个主管行政机关对房屋进行限制登记的因素不是《合同法》第121条中“第三人原因”的概念，浩洋公司与其无合同关系，法院不能依据《合同法》121条的规定将存在行政限制作为该条款中的“第三人原因”作出判决，因为本案不存在突破合同相对性问题，而是办理房屋权属登记的行政机关直接作出的限制，不查明行政限制原因，不查明能否办证就不能真正解决本案的诉争，法院的判决也将成为一纸空文，无法解决纠纷。
三、国家电网所购房屋的权属登记未能按时完成，并非浩洋公司的责任，浩洋公司不应承担迟延办证的违约责任，一审法院的判决第一项错误。
本案一审的争议焦点是浩洋公司未能按时完成房屋产权登记的办理工作是什么原因导致的，如果是由浩洋公司自身原因所致，浩洋公司应承担相应合同责任，如并非浩洋公司原因所致或由浩洋公司不可控的原因所致，则浩洋公司不应承担违约责任。本案中浩洋公司不存在任何迟延办证的主观故意或过错，反而国家电网是始作俑者，如果没有国家电网当初寻找政府支持协调购买案涉房屋，就不会有解决浩洋大厦8层的回购问题，浩洋公司也不会再斥资去购买异地安置用房，如果国家电网尽到了协调义务，就不会有金融街资本运营中心违反诚信向浩洋公司提起诉讼，也不会有行政机关对浩洋大厦设置的行政限制，国家电网未尽各方协调义务才是迟延办证的终极原因。而且浩洋公司与金融街资本运营中心的诉讼至今已七年之久，国家电网是完全知情的，多年来国家电网也从未向浩洋公司主张过违约金，正是因为国家电网完全知晓浩洋公司没有任何责任。案涉房屋的权属登记未能按时完成，并非浩洋公司的责任，浩洋公司不应该承担违约责任，一审法院认定事实错误，证据不足。
四、一审法院在国家电网未提供其有任何经济损失证据的情况下即判定浩洋公司承担巨额的违约金，证据不足，不符合法律规定且违反公平原则。
一审判决第一项所判定的违约金畸高，不符合法律规定。浩洋公司如期向国家电网交付所购房屋，国家电网一直正常使用房屋，没有任何损失，一审庭审中浩洋公司也未向法院提交任何存在经济损失的证据。一审法院未考虑案涉合同签署的特殊背景及本案中行政力量对交易的干预作出判决，使国家电网获取不当的利益，而使浩洋公司蒙受不应承担之损失，严重违反了公平原则。
五、一审法院关于因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定错误。
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发［2014］489号】第14条的规定，因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。一审已查清的基本事实是浩洋大厦801、802房屋存在行政限制，客观上无法办理所有权证，因此不能办证显然是行政部门原因所致，而不是浩洋公司的原因，依据上述会议纪要的规定，应根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。
综上，一审法院认定事实不清，证据不足，浩洋公司请求二审法院撤销一审判决中的第一项，并依法改判，驳回国家电网一审的全部诉讼请求，请法院准允所请。
国家电网辩称，一、一审法院认定浩洋公司未履行办理所有权证的事实清楚，判令浩洋公司支付违约金有事实基础和法律依据，浩洋公司的上诉理由不能成立。
1.浩洋公司未办理初始登记，系属于其自身的违约行为。
根据国家电网与浩洋公司签署的《北京市商品房买卖协议》和各《北京市商品房预售合同》和《车位销售合同》，浩洋公司负有在房屋交付后90日内办理初始登记及在交付后与国家电网共同办理转移登记的合同义务。如因浩洋公司原因导致未能在交付后180日内取得房屋所有权证书的，浩洋公司应当承担违约责任。
一审法院查明浩洋公司至今未取得初始登记，对此浩洋公司在一审中一直以存在行政限制不能办理初始登记作为抗辩理由。但事实上，初始登记的办理是浩洋公司作为开发商和房屋的出卖方，在房屋建成后依法依约应当自行履行完成的义务，是为购房人办理转移登记的前提条件。初始登记的办理与购房人不存在法律上的关联关系，不存在由于购房人原因而导致初始登记不能办理的可能。而行政机关作为不动产权属登记的国家权力机关，依法行使相应职权，在浩洋公司没有任何证据能够表明该行政限制系行政机关违法设置的情况下，即使该行政限制真实存在且构成行政机关不予办理初始登记的原因，也只可能系由于浩洋公司在开发建设或申请初始登记过程中自身存在问题导致的。故浩洋公司对于因其未办理初始登记而无法为国家电网办理转移登记的违约行为应当承担违约责任。
2.国家电网近日获悉案涉房屋实际上不存在浩洋公司主张的行政限制导致无法办理初始登记的障碍，目前未取得初始登记及为国家电网办理转移登记均系浩洋公司怠于履行办证义务所致。
一审法院系基于浩洋公司举证权属交易管理系统中存在行政限制且其已对该行政限制提起确认违法的行政诉讼而认定案涉房屋客观上不具备办证条件，并据此驳回了国家电网要求浩洋公司履行办证义务的诉请，仅判令浩洋公司依约承担违约金的支付义务。但国家电网近日了解到，浩洋公司对市规自委提起行政诉讼要求确认该行政限制违法一案法院已作出一审裁定，驳回了浩洋公司的起诉。由此可见，浩洋公司主张的存在行政限制、非因其自身原因导致无法办理所有权证的抗辩主张根本不能成立，无法办理所有权证的原因与行政机关行为无关，故浩洋公司应当对不能办理初始登记和转移登记承担相应的违约责任。同时，鉴于其行政诉讼主张未被支持，则国家电网认为一审法院认定客观上不具备办证条件的情形不存在，虽然国家电网未提出上诉，但国家电网有权要求浩洋公司立即履行办证义务，且不免除其在办理完毕转移登记前依约应承担的违约责任。
二、《买卖协议》及相关协议中均已明确约定违约金的计算标准，不存在过高情形。
就浩洋公司迟延办理所有权证书的违约责任和违约金的计算方式，双方已经在《买卖协议》第十九条进行明确约定。该违约金标准系双方协商一致确定，不存在畸高情形，且违约责任的承担并不必然以实际损失为标准。国家电网作为合法的已支付购房款的买受人，不能在约定期限内取得所有权证本身就对资产的处置和运用造成障碍，该种损失并非是可以量化的实际损失，故在双方合同中已有明确约定的情况下按照合同约定标准计算违约金合理合法。国家电网与浩洋公司签署的协议文本系北京市建委和工商管理局制定的范本，对于违约责任的设置是合理的，该违约责任系浩洋公司在签署合同时已经可以充分预知到的，浩洋公司的上诉理由不能成立。
综上所述，一审法院对浩洋公司未能办理初始登记和转移登记的违约事实认定清楚正确，判令其依约支付违约金适用法律正确，行政限制不是浩洋公司未取得初始登记的原因，浩洋公司的上诉请求没有事实基础及法律依据，依法应予驳回。
国家电网向一审法院起诉请求：1．判令浩洋公司履行为国家电网所购房屋办理所有权证书的合同义务，即为国家电网办理位于北京市西城区宣武门内大街东侧浩洋大厦（西单银座中心）1001号、901号、801号、701号、601号、501号、401号、402号、403号、406号、407号、301号、302号、303号、304号、305号、307号、308号、202号、102号、-102号、-103号共计22套房屋的房屋所有权证及地下二层23个车位、地下三层131个车位共计154个车位的产权证（以下简称案涉房屋及车位）；2．判令浩洋公司支付迟延办理房屋所有权证书违约金117800100元，即本案仅主张2013年5月9日至2014年5月8日期间的违约金；3．判令浩洋公司承担案件受理费。
一审法院认定事实：2011年6月21日，浩洋公司（出卖人）与国家电网（买受人）签订《北京市商品房买卖协议》，约定，浩洋公司向国家电网出售房屋。第三条基本情况，商品房范围：3层至10层的面积为33799.29平方米，1层、2层的总面积（除北侧出卖人自留部分）约为10566.00平方米；地下1层整层，扣除自行车库之外总面积为7360.06平方米（其中含826.04平方米库房）。地下2层部分，地下3层部分，共计建筑面积约10155.79平方米，规划产权车位共154个。地下1层自行车库921.87平方米。人防部位主要位于地下3层的一部分及地下4层整层，共计建筑面积约9134.32平方米，规划车位总计205个。该商品房明细及在整个楼栋中的位置图见附件一《房屋买卖明细表》及附图。签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为结构封顶。第五条计价方式与价款，该商品房总价款为人民币叁拾贰亿陆仟元整。第十九条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在买受人接收该商品房90日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理；即买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。（二）转移登记，1．房屋交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，根据法律法规规定不能办理的除外。2．如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，但对于不能办理房产证的部分，出卖人不承担逾期办证责任。
2011年10月17日，浩洋公司（出卖人）与国家电网（买受人）分别签订三份房屋买卖协议。一份合同编号为Y1229721的《北京市商品房预售合同》约定，浩洋公司向国家电网出售房屋为，北京市西城区宣武门内大街东侧浩洋大厦5层501号、6层601号、7层701号、8层801号、9层901号、10层1001号。房价款分别为，10545.75万元，11244.16万元，12649.68万元，13357.836万元，20669.4936万元，27699.9336万元。一份《北京市商品房预售合同》约定，浩洋公司向国家电网出售房屋为，北京市西城区宣武门内大街东侧浩洋大厦4层401号、402号、403号，3层301号、302号、303号、304号、2层202号、1层102号、-1层103号。房价款分别为，3777.808万元，7147.632万元，7149.696万元，4016.4064万元，7555.6848万元，7558.2304万元，4313.072万元，51582.48万元，31677.6万元，3696.8428万元。一份合同编号为Y1229759的《北京市商品房预售合同》约定，浩洋公司向国家电网出售房屋为，北京市西城区宣武门内大街东侧浩洋大厦-1层-102号，3层305号、307号、308号，4层406号、407号。房价款分别为，44954.0576万元，3948.1568万元，3723.8688万元，17815.2784万元，3715.7504万元，16728.5824万元。
上述三份协议中对于产权登记均约定，出卖人应买受人接收该商品房90日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照第2种方式处理。即买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。
合同签订后，国家电网支付了购房款322740万元。2012年12月31日，双方签订了《西单银座中心工程验收交接协议》。浩洋公司交付了房屋，但至今未办理房屋所有权证书。
另查，案涉房屋中801号和802号房屋有限制登记，属于行政限制，且该限制自2013年1月8日就已经设置，至今仍在持续中，为受理状态。导致案涉房屋及车位所在楼栋无法办理房屋初始登记，亦无法办理房屋过户手续。2019年12月10日，浩洋公司向北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规委）提起行政诉讼，请求：1．确认市规委对“浩洋大厦”801号、802号房屋设置行政限制的行为违法；2．判令市规委撤销对“浩洋大厦”801号、802号房屋的行政限制。该案正在审理中。诉讼中，浩洋公司提出中止申请。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。浩洋公司与国家电网签订的《北京市商品房买卖协议》及后续双方为履行该协议分别签订的三份《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。国家电网依据合同约定支付了购房款，浩洋公司应当依据合同履行为国家电网办理房屋所有权证的义务。双方于2012年12月31日办理房屋交接手续后，浩洋公司应于180日内为国家电网办理房屋所有权证，但浩洋公司至今未履行该义务，已构成违约。国家电网依据合同约定的违约金标准，要求浩洋公司先行支付一年期的违约金，依据充分，理由正当，法院予以支持。浩洋公司认为违约金数额过高，要求酌减的理由不充分，法院不予支持。
关于国家电网要求浩洋公司办理案涉房屋及车位所有权证的诉讼请求，因801号、802号房屋存在行政限制，客观上造成办理所有权证暂不具备条件，故对国家电网的该项请求法院暂不予支持，待条件成就，国家电网可再行主张。另，浩洋公司提出的中止申请，不符合法律规定的中止条件，法院不予准许。
综上所述，判决：一、被告北京浩洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告国家电网有限公司支付2013年5月9日至2014年5月8日的迟延办理房屋所有权证书的违约金117800100元；二、驳回原告国家电网有限公司其他诉讼请求。
对一审查明的除行政限制登记之外的事实本院不持异议，予以认定。另补充认定如下事实：
浩洋公司于2012年11月9日向国家电网交付了案涉房屋。
2013年北京金融街资本运营中心向当时的房屋登记部门北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）反映“浩洋大厦开发商一房二卖”相关情况。因案涉房屋可能存在权属争议，市住建委在系统中对浩洋大厦801和802号房屋设置了“业务占用”，提示经办人员进行必要的审查。2015年不动产登记职责由市住建委划转至市规自委。浩洋公司于2019年5月获悉上述情况，认为上述系统状态对其申请初始登记造成了影响，故于2019年12月10日以市规自委为被告向西城法院提起行政诉讼，请求：1．确认市规自委对“浩洋大厦”801号、802号房屋设置行政限制的行为违法；2．判令市规自委撤销对“浩洋大厦”801号、802号房屋的行政限制。西城法院一审裁定驳回浩洋公司的起诉，理由为“业务占用”是“北京市房地产交易管理系统”的一种操作设置，目的是提示经办人员进行审慎审查，避免风险。但“业务占用”不影响浩洋公司申请初始登记，现在使用的不动产登记系统也没有801、802房屋的业务占用提示，浩洋公司从未申请过初始登记，所以浩洋公司以“行政限制导致无法办理初始登记和转移登记，阻碍产权登记办理工作”为由提起诉讼缺乏事实根据。浩洋公司不服，向北京市第二中级人民法院（以下简称市二中院）提起上诉，市二中院经审查，认为浩洋公司提起本诉系基于“北京市房地产交易权属管理系统”中针对浩洋大厦801和802号房屋所设置的“业务占用”行为影响其初始登记及转移登记，然该“业务占用”并不剥夺或限制浩洋公司申请初始登记的权利，仅旨在通过对案涉房屋可能存在的权属争议状况的标注，提示经办人员在办理相关手续时审慎审查。另外，本市统一使用的不动产登记系统中不存在案涉房屋“业务占用”的相关提示，浩洋公司也未向市规自委申请过初始登记，故浩洋公司提起的本诉缺乏事实根据，应予驳回。终审裁定：驳回上诉，维持一审裁定。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，国家电网按照其与浩洋公司签订的《北京市商品房买卖协议》及后续双方为履行该协议分别签订的三份《北京市商品房预售合同》，履行了自身的合同义务，浩洋公司应当依约履行完成案涉房屋初始登记及为国家电网办理案涉房屋及车位的房屋所有权证的相应义务。因至今浩洋公司未履行该义务，故构成违约。根据已查明的事实，“北京市房地产交易权属管理系统”中针对浩洋大厦801和802号房屋所设置的“业务占用”系由于北京金融街资本运营中心向当时的房屋登记部门市住建委反映浩洋公司存在一房二卖情况所致，与浩洋公司存在关联，而且该设置仅旨在通过对案涉房屋可能存在的权属争议状况的标注，提示经办人员在办理相关手续时审慎审查，并未剥夺或限制浩洋公司申请初始登记的权利，此外浩洋公司迟至2016年1月5日才办理完毕案涉房屋的规划验收，且至本案一审判决作出时从未向市规自委申请过案涉房屋的初始登记，故本院认为“北京市房地产交易权属管理系统”中针对浩洋大厦801和802号房屋所设置的“业务占用”对于浩洋公司履行完成案涉房屋初始登记及为国家电网办理案涉房屋及车位的房屋所有权证的相应义务并无影响，该设置不能成为浩洋公司不承担违约责任的合理抗辩。
关于浩洋公司提出北京金融街资本运营中心存在临时建筑未拆除致无法取得规划验收批准文件的抗辩，因该情况属于浩洋公司与案外人之间的纠纷所致，故亦不能成为浩洋公司不承担违约责任的合理抗辩。而对于浩洋公司提出国家电网未尽各方协调义务才是迟延办证的终极原因的抗辩，因其未提交证据予以证明，故本院不予采信。另对于浩洋公司主张因国家电网不允许测绘部门进行现场勘验致测绘报告无法审核通过，进而导致迟延办证的情形，本院认为即使浩洋公司主张的情况客观存在，因该情况发生于2015年5月之后，而本案国家电网主张的迟延办证违约金为2013年5月9日至2014年5月8日期间，故浩洋公司该主张与国家电网的诉讼请求并不存在关联，不能作为其合理抗辩。综上，浩洋公司应按照合同约定承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。
关于违约金的金额，因浩洋公司作为房地产开发企业，对于办理案涉房屋的初始登记及转移登记的合理期间应有所预期，且作为商事主体对于合同约定的违约金标准应具有充分的判断，对于违约的后果亦有充分的预见，且双方在合同中约定的违约金标准并不过高，故本院对于浩洋公司要求酌减违约金的上诉请求不予支持。综上所述，浩洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费630801元，由北京浩洋房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 史德海
审判员 赵 彤
审判员 李 颖
二〇二〇年十月十三日
书记员 李佳欣
