案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）京民再114号
再审申请人北京融金智强投资管理有限公司（以下简称融金智强公司）因与被申请人王广中、北京中明国际物流有限公司（以下简称中明国际公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）（2019）京02民终2014号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月31日作出（2019）京民申5166号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人融金智强公司委托诉讼代理人武勇、付学振，被申请人王广中委托诉讼代理人高卉、章德君，被申请人中明国际公司委托诉讼代理人郭艳卿参加诉讼。本案现已审理终结。
融金智强公司申请再审请求：1.撤销二审判决；2．改判解除申请人与被申请人于2008年12月8日签订的《商品房预售合同》，被申请人向申请人支付违约金488450元；或将本案发回重审。事实和理由：1．王广中主张的以中明国际公司1200万元借款抵房款的事实不能成立。关于中明国际公司借给融金智强公司的1200万元，根据双方2008年6月签订的《<借款合同>补充条款》、转账凭证等证据，融金智强公司至少已经还了200万元；根据（2010）双滦民初字第292号民事调解案卷和（2010）双滦民初字第561号执行案卷显示，2009年2月27日中明国际公司已经将剩余的1000万元债权转让给了承德市双滦区凯立德机电销售有限公司（以下简称凯立德公司），调解书确定的义务已经和解并且履行。中明国际公司对融金智强公司享有的1200万元债权，融金智强公司已经履行200万元，其余1000万元已经转让给凯立德公司并执行，因此中明国际公司已经不再享有1200万元债权了，王广中更不可能以1200万元借款抵房款；且1200万元借款与王广中五套房屋的总购房款1081万余元的数额也不相符，因此不可能存在王广中以中明国际公司1200万元借款抵五套房屋购房款的事实。融金智强公司从未与中明国际公司或者王广中之间达成任何以借款抵房款的协议。二审法院仅以王广中提供的中明国际公司向融金智强公司1200万元的转账凭证以及中明国际公司的认可，即认定王广中用该笔借款抵了房款，事实认定错误。2.王广中系融金智强公司的实际股东，长期担任公司总经理，对公司具有实际控制力，不能仅以其单方提供的购房发票等证据认定其已支付购房款；并且根据公司法定代表人刘毅介绍，在刘毅服刑期间，公司的公章由王广中实际控制，相关无公司法定代表人签字的文件，其真实性也不应认可。3.原审法院认为三份生效判决确认王广中已支付了1101、1102、1107号房屋的购房款，而涉案房屋与上述三套房屋系同一付款行为，就说明涉案房屋已经支付全部购房款，明显缺乏证据和事实合理性。首先，并无任何证据证明涉案房屋与生效判决确认支付购房款的三套房屋系同一付款行为，均系王广中的单方主张，但王广中单方主张以借款抵房款缺乏证据证明。其次，三套房屋涉及的（2010）东民初字第07438、07439、07440号民事案件审理时，融金智强公司法定代表人处于羁押状态，对该三个案件并不知情，该三个案件融金智强公司的代理人授权无效，所谓代理人的陈述不能代表融金智强公司的真实意思表示，其陈述不能作为本案认定事实的依据。
被申请人王广中辩称，不同意申请人的再审请求和理由，融金智强公司并未偿还中明国际公司1200万元。2008年6月签订的《<借款合同>补充条款》虽然确认融金智强公司2008年4月还款200万元，但是这笔还款并未真实发生。融金智强公司提供的记账凭证显示2008年4月15日的还款，并非还给中明国际公司借款，而是还给北京东文投资管理有限公司（以下简称东文公司）的往来款；2008年5月22日向中明国际公司的还款实际并未发生。
被申请人中明国际公司辩称，融金智强公司并未偿还我公司1200万元借款。我公司同意以对融金智强公司的1200万元借款抵王广中的购房款，其他意见同原审。同意原审判决，不同意申请人的再审请求和理由。
融金智强公司以王广中签订商品房预售合同后未支付购房款为由，向一审法院起诉请求：1．解除融金智强公司与王广中于2008年12月8日签订的商品房预售合同；2．王广中向融金智强公司支付违约金488450元。
一审法院认定事实：2010年8月4日，王广中向北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）起诉要求确认其与融金智强公司签署的三份《商品房预售合同》有效，东城法院于2010年9月8日出具（2010）东民初字第07438、07439、07440号民事判决，确认上述合同有效，判决已发生法律效力。上述三份判决确认了以下事实：2008年12月8日，王广中（买受人）、融金智强公司（出卖人）签署了三份《商品房预售合同》，约定王广中购买融金智强公司开发的1101、1102、1107号房屋，三套房屋的总价款分别为1817400元、3264299元、1475400元；同日，王广中向融金智强公司支付了三套房屋的全部购房款。但融金智强公司一直未为王广中办理商品房预售合同登记备案手续。2009年11月1日，王广中办理了入住房屋的相关手续，并实际使用至今。
在二中院于2011年立案受理的王广中与北京华达联行房地产经纪有限公司（以下简称华达联行公司）、融金智强公司案外人执行异议之诉三案中，王广中要求确认1101、1102、1107号房屋归王广中所有并解除对于上述房屋的查封，并停止执行。二中院于2011年12月20日作出（2011）二中民初字第7410、7411、7412号民事判决，停止对1101、1102、1107号房屋的执行。上述三份判决认定以下事实：2008年12月8日，王广中与融金智强公司签订《商品房预售合同》，约定王广中购买融金智强公司开发的1101、1102和1107号房屋及另外两套商铺；王广中称其已交纳三套房的全部购房款，款项的来源是其任法定代表人的中明国际公司，该公司代其于2007年12月18日向融金智强公司支付了1200万元，付款后，融金智强公司出具了预测面积的收据，因没有实测面积及融金智强公司为减少和迟延向抵押方交纳解押款，所以未及时开具发票；2009年11月1日后，其已实际居住使用涉案房屋。为此，王广中提供融金智强公司提供的收据、发票、交通银行进账单、交通银行北京分行补发入账证明书、付款情况说明、入住协议、物业费及供暖费交费发票等作为证据。对此，华达联行公司不予认可，并称：收据不能证实真实付款情况，发票及入住均晚于法院查封，且王广中系融金智强公司董事，存在恶意串通的可能。融金智强公司认可王广中已交齐购房款，并提供收据及购房发票的记账联作为证据，其中发票记账联后附有谢映红书写的《说明》一份，记载有王广中向融金智强公司购买的五套房屋的房款均未支付。对此，华达联行公司称：收据本上存在号码连续但时间交叉的情况，不能作为付款的证明；发票记账联之后所附《说明》可以证明购房款并未支付，融金智强公司的认可无效。王广中不认可谢映红书写的证明。
（2011）二中民初字第7410、7411、7412号民事判决认为：王广中与融金智强公司签订的《商品房预售合同》合法有效。该合同使王广中与融金智强公司间形成债的法律关系。在合同履行中，双方未能完成标的物的权属转移手续，房屋的所有权尚未发生转移。现王广中仅依据合同迳行主张确认其对房屋享有所有权，缺乏法律依据，对于其所提确认房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。王广中作为房屋的买受人，于法院查封之前即已支付了全部价款，并实际居住使用了房屋。虽华达联行公司对此不予认可，但根据在案证据，王广中虽系融金智强公司的董事，但其担任法定代表人的中明国际公司出具的情况说明认可曾代王广中向融金智强公司支付房屋的购房款，且该笔款项有银行进账单等证据予以证实。融金智强公司认可王广中的付款情况，据此，可以确认王广中已在法院查封前实际支付了全部购房款。融金智强公司记账凭证中的《说明》系其公司账目处理问题，且该公司就此房款的支付问题并未提出异议，故不能因此否认房款已支付。对于入住情况，根据《入住协议》及法院现场勘查的结果，可以证明王广中已实际居住使用房屋。对于其与融金智强公司未办理产权过户手续的原因，根据融金智强公司的陈述，可以证实房屋未能办理产权过户手续的责任在于融金智强公司。故此，王广中要求停止对房屋执行措施的诉讼请求，理由充分，予以支持。华达联行公司的抗辩意见缺乏事实及法律依据，不予支持。
华达联行公司不服上述二中院的判决，上诉至本院。本院于2012年5月4日作出（2012）高民终字第672、673、677号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
本案一审另查明，2008年12月8日，王广中与融金智强公司签订《商品房预售合同》，约定：王广中购买融金智强公司开发的本市东城区新中街乙12号都心公馆办公楼（含商业）8层1008号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为85.81平方米，总价款为1969561元，关于付款方式为一次性付清，王广中应于2008年8月8日前向融金智强公司交纳该房屋预测房价款208630元（含定金2万元）。预测房价款的余款金额1760931元于×年×月×日前全部付清。如因王广中原因，致使无法在约定时间内交清全部房款，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日次日起至实际支付应付款之日止，王广中按日计算向融金智强公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内支付，合同继续履行。逾期超过60日后，融金智强公司有权解除合同。2009年11月1日，王广中办理了入住涉案房屋的相关手续，并实际使用至今。但融金智强公司一直未为王广中就涉案房屋向东城房地产交易中心申请办理商品房预售合同登记备案手续。
一审诉讼中，融金智强公司主张王广中未按约定支付上述房屋购房款，故要求解除合同。就此问题，王广中主张其从融金智强公司处同时购买五套房屋，中明国际公司曾向融金智强公司提供借款1200万元，经协商，融金智强公司同意将上述1200万元作为王广中购买五套房屋的购房款处置。就此主张，王广中提供了2007年中明国际公司向融金智强公司汇款1200万元的财务票据、2008年12月融金智强公司出具的同意将1200万元作为王广中购房款处置的《回复》以及其为王广中开具的支付购房款的发票。同时，王广中提出就另外三套房屋的购房款，已有生效判决确认购房款已经全部付清，而该三套房屋的购房款与涉案房屋购房款支付系同一付款行为。融金智强公司对王广中的陈述不予认可，其表示中明国际公司已将债权转让给凯立德公司，并且该公司曾起诉要求融金智强公司偿还借款，法院已作出调解书并已进入执行程序。同时，融金智强公司对（2010）东民初字第07438、07439、07440号民事判决，（2011）二中民初字第7410、7411、7412号民事判决，（2012）高民终字第672、673、677号民事判决均提出异议，认为上述生效判决无法证明王广中支付了全部房款，是伪证。当时融金智强公司出庭的不是公司的法定代表人，而是王广中制作的伪证。因当时融金智强公司的法定代表人失去人身自由，无法出庭打官司，也没有钱委托代理人，上述生效判决融金智强公司均没有申诉。因王广中负责管理公司，所以发票是王广中出具的，不代表融金智强公司。且融金智强公司还曾主张上述三套房屋是单独付款，并非王广中所主张的同一付款行为，但融金智强公司未就此主张提供证据。就融金智强公司上述意见，王广中表示上述法院作出的调解书涉及的债权是1000万元，是为了保护融金智强公司权益进行的虚假诉讼，与1200万债权无关，且该调解书已经终止执行。另，在本案诉讼中，中明国际公司曾在北京市顺义区人民法院提出强制清算申请，后该公司召开股东会，形成股东会决议，撤销了上述申请，并成立清算组对公司进行注销清算，聘请张维喜为清算组组长。清算组第二次会议全体股东一致同意王广中使用公司1200万元从融金智强公司处购买含涉案房屋在内的五套房屋。
一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，融金智强公司与王广中签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应严格遵守。现融金智强公司主张王广中未按合同约定支付购房款，故要求解除合同。就此问题，王广中主张其同时购买了五套房屋，并以中明国际公司借款进行折抵的方式支付了购房款。就此主张，王广中提供了相关证据予以佐证。同时，已生效法律文书已确认另外三套房屋的购房款已然全额支付。融金智强公司虽对此予以否认，亦曾提出上述三套房屋存在另一付款行为，但并未就其主张提供证据。关于王广中以中明国际公司的债权折抵购房款的效力问题，根据中明国际公司清算组会议记录，全体股东对此并不持异议。且该问题亦属于公司股东间的权利纠纷，与融金智强公司与王广中之间的合同关系不属同一法律关系。亦应指出的是，融金智强公司与王广中签订的《商品房预售合同》中，对于除首付款外的剩余购房款的支付时间未做明确约定，融金智强公司以王广中未按约定支付购房款为由要求解除合同，亦无相关合同依据。融金智强公司的相关诉讼请求，法院无法予以支持。据此，一审法院于2018年11月21日判决：驳回融金智强公司的全部诉讼请求。
融金智强公司不服一审判决，提起上诉。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实无异。
二审法院认为，结合二审庭审情况及融金智强公司上诉请求，本案的争议焦点为：涉案房屋的购房款王广中是否已给付。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据已查明的事实，融金智强公司与王广中就涉案房屋签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。关于购房款的支付问题，王广中主张其同时向融金智强公司购买了五套房屋，并以中明国际公司对融金智强公司的借款折抵了上述五套房屋的购房款，中明国际公司对此亦予认可。融金智强公司对此虽予以否认，但未提交证据予以证明。现法院已有生效判决就其中三套房屋确认购房款已经全部给付，而涉案房屋的付款行为系与生效判决中所确认的三套房屋为同一付款行为，故融金智强公司主张王广中未给付涉案房屋的购房款，理由不充分。融金智强公司以王广中未支付购房款为由要求解除合同，依据不足，法院不予支持。关于融金智强公司主张的违约金。因双方签订的《商品房预售合同》中未约定除首付款外剩余购房款的具体给付时间，故融金智强公司认为王广中迟延付款存在违约行为，要求王广中支付违约金的上诉请求，缺乏依据，法院不予支持。二中院于2019年3月25日作出（2019）京02民终2014号民事判决，驳回上诉，维持原判。
再审期间，融金智强公司向本院提交了来源于刘毅的下列证据：融金智强公司与中明国际公司签订的《借款合同》，融金智强公司与东文公司签订的《咨询服务合同》，融金智强公司与中明国际公司、王广中签订的《<借款合同>补充条款》，融金智强公司支付给王广中、东文公司、中明国际公司的款项明细及每月利息转款凭证，刘毅对王广中五套房屋及车位相关案件意见等18份证据材料。王广中和中明国际公司坚持原审的意见，对上述证据的证明目的不予认可。本院查明，上述证据材料中除刘毅2020年5月7日的书面意见外，均不属于再审新证据。
王广中提交（2019）京02民终9916、9946、9947号三份民事判决书作为再审新证据，用以证明融金智强公司的申请理由所涉及的内容，曾经在相关的案件中多次审理，生效判决认定融金智强公司所有的再审理由均不能成立。融金智强公司对该证据的真实性无异议，但不同意王广中的证明目的，坚持认为其与王广中并未就1200万元借款抵房款达成一致意见，且融金智强公司已经偿还200万元借款。中明国际公司并未提交新证据，对王广中提交的新证据也无异议。
本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是，融金智强公司是否曾向中明国际公司偿还200万元借款，以及是否存在王广中以1200万元借款抵房款的事实。
融金智强公司主张1200万元借款中其已经偿还200万元，其余1000万元中明国际公司已转让给了凯立德公司，故中明国际公司对融金智强公司已不享有1200万元借款债权，王广中不能以中明国际公司的1200万元借款抵房款。关于融金智强公司已经还款200万元的主张。根据融金智强公司与中明国际公司签订于2008年6月的《<借款合同>补充条款》记载，融金智强公司曾于2008年4月还款200万元，双方进而确认借款金额为1000万元。王广中称该《<借款合同>补充条款》虽然由双方签订，但是并未实际履行。根据融金智强公司向本院提交的该公司记账凭证和转款明细，2008年4月15日融金智强公司系向东文公司转款200万元，而非向中明国际公司转款；2008年5月22日曾向中明国际公司转款200万元，但是中明国际公司否认该笔转款的事实，融金智强公司未进一步举证证明中明国际公司实际收到该笔转款。本院认为，融金智强公司对其已经还款200万元的主张，并未尽到相应的证明义务，融金智强公司的该项主张不能成立。
关于1000万元债权已转让给凯立德公司的主张。经本院查阅原审调取的（2010）双滦民初字第292号民事调解案卷、（2010）双滦民初字第561号执行案卷以及承德市双滦区公安分局对刘毅、刘欣刚、王广中的调查笔录等材料，本院认为融金智强公司的该主张不能成立。
首先，中明国际公司、融金智强公司和凯立德公司之间的债权转让民事诉讼案件和执行案件存在诸多疑点。一是债权转让协议书仅有三方公司盖章，没有经手人或者法定代表人签字，不够规范。二是协议内容简单，缺乏债权转让的原因。三方公司之间此前无任何业务往来，也不存在任何债权债务关系，且凯立德公司的工商档案显示其成立以来一直没有实际经营，没有收入，没有相关票据能够证明凯立德公司实际受让了该笔1000万元债权。三是诉讼中凯立德公司申请保全查封融金智强公司的房产，居然是王广中的爱人赵芯以其自有房产为凯立德公司提供担保，不合情理。四是诉讼中虽然保全查封了融金智强公司的房产，但没有证据可以证明融金智强公司曾实际偿还凯立德公司此笔债务。五是凯立德公司2010年11月19日申请执行，2010年11月22日即与融金智强公司达成执行和解协议。在和解协议约定的第一笔400万元的还款日期（2010年11月30日）未到，融金智强公司尚未按照和解协议偿还任何一笔款项的情况下，承德市双滦区人民法院即于双方签订和解协议之日出具“执结报告书”和“执行裁定书”，称“本院作出的（2010）双滦民初字第292号民事调解书所确定的义务已经和解并且履行，予以结案。”
其次，2013年11月21日刘毅曾向承德市公安局双滦区分局报案，受案登记表记载报案内容为：“2013年11月21日14时许，刘毅报警：2010年至2012年间，其由于个人原因不能经营融金智强公司，另外两个股东刘欣刚、王广中制造虚假债务，与凯立德公司签订债权转让协议，将债权转让给凯立德公司，凯立德公司因此在双滦区法院起诉融金智强公司并申请强制执行，致使公司财产遭到侵犯，债权金额达到两千余万元，刘欣刚、王广中、凯立德公司涉嫌诈骗。”另，刘毅、刘欣刚和王广中在双滦区公安分局调查笔录中对债权转让一事的陈述基本一致，都主张债权转让行为是虚假诉讼行为。
因此，融金智强公司关于1200万元借款中的1000万元已经转让给凯立德公司的主张不能成立。
关于融金智强公司与王广中并未达成以借款抵房款的协议，不存在以借款抵房款事实的主张。本院认为，双方虽然不存在以借款抵房款的书面协议，但一方面王广中称曾与刘毅就以借款抵房款达成过口头协议，且融金智强公司曾于2008年12月向中明国际公司出具《回复》，称其同意中明国际公司意见，将中明国际公司于2007年12月18日汇到融金智强公司的1200万元作为王广中的购房款处置；又于2009年4月24日向王广中出具全额购房款发票，于2011年的执行异议之诉中承认王广中交付购房款的行为，可见融金智强公司同意王广中以借款抵房款。另一方面，中明国际公司曾于2011年7月18日向二中院出具《付款说明》，同意王广中购买的五套房由该公司用1200万元代付；又于2018年6月26日出具《清算组第二次会议》决议，确认同意王广中于2008年12月使用公司1200万元款项购买五套房，购买五套房后的余款也由王广中自行处置，全体股东予以认可，王广中、丁山、郭艳卿、张维喜在决议上签字确认。因此可以认定双方存在以借款抵房款的事实，融金智强公司的该项主张不能成立。
关于王广中作为总经理实际控制公司，融金智强公司的代理人没有刘毅签字授权，其代理行为无效的主张。根据王广中的陈述，其于2008年1月到2009年4月担任融金智强公司的总经理，2009年12月29日刘毅被羁押后与刘欣刚共同管理融金智强公司。本院认为，2008年12月双方签订《商品房预售合同》和融金智强公司向中明国际公司出具《回复》时，以及2009年4月24日融金智强公司向王广中出具购房款全额发票时，虽然王广中担任融金智强公司的总经理，但是公司的大股东、董事长仍然是刘毅，刘毅此时尚未被羁押，并无证据证明融金智强公司或者刘毅此时曾对王广中以借款抵房款提出异议。融金智强公司主张2010年和2011年其公司代理人因刘毅被羁押没有法定代表人的签字授权，代理行为无效。本院经调阅融金智强公司涉诉的相关案卷，发现该公司代理人的授权委托书均盖有融金智强公司的公章。本院认为，是否经过法定代表人刘毅个人授权，不影响授权委托行为的法律效力。融金智强公司的该项主张不能成立。
融金智强公司主张的事实和理由，经本案原审及其他相关案件多次审理，均未得到支持。本院认为，融金智强公司主张的事实和再审理由均不能成立，本院对其再审请求不予支持。原审认定事实和适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持北京市第二中级人民法院（2019）京02民终2014号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张仲侠
审 判 员 陶志蓉
审 判 员 韩君贵
二〇二〇年十二月二十一日
法官助理 秦 伟
书 记 员 栾贺欣
