审理法院：重庆市第五中级人民法院
案号：（2020）渝05民终7340号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-11-17
案由：商品房预售合同纠纷审理经过
上诉人重庆良浩置业有限公司（以下简称：良浩公司）与被上诉人魏光辉商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2020)渝0116民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
良浩公司上诉请求：1、撤销一审判决一、二项，依法改判良浩公司于重庆市江津区房屋交付之日起30日内支付魏光辉逾期办证违约金（以198000元为基数，从2020年3月11日起，按日万分之0.3的标准计算至实际交房之日止）；良浩公司于本判决生效后十日内支付魏光辉逾期交房违约金5839.02元；鉴定费3000元由魏光辉自行负担。2、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院依据评估结果调整逾期交房违约金的数额，适用法律错误。上诉人与被上诉人已经在商品房买卖合同中明确约定了违约金的计算方式，且根据查明的事实该部分数额是可以通过计算得出的情况下，自然不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定参照评估报告结果调整逾期交房违约金的数额，而应当直接采用商品房买卖合同中约定的计算方法计算违约金数额。二、原审法院改变合同约定，缩短上诉人支付逾期办证违约金的支付时间，有损上诉人的合法权益。根据上诉人与被上诉人关于支付逾期交房的约定，以及工程未取得竣工验收的现状，上诉人支付该项违约金的义务在原审判决生效后十日内完成，客观上难以确定违约金数额，又短于双方约定的时间，加重了上诉人的责任，让上诉人难于履行。
被上诉人辩称
魏光辉答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求没有事实和法律依据，不应当得到支持，请求驳回上诉人的全部上诉请求，依法维持原判。
魏光辉向一审法院起诉，1、良浩公司支付魏光辉逾期交房违约金（金额以鉴定结果为准）；2、良浩公司支付魏光辉逾期办理产权证的违约金（从2019年11月10日起，以198000元为基数，按日息万分之0.3计算至良浩公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）。
一审法院查明
一审法院认定事实，2015年4月29日，魏光辉（乙方、买方）与良浩公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市江津区，建筑面积52.36平方米，总价款为198000元；《商品房预售许可证》号为津国土房管（2014）预字第（072）号。合同第七条约定：“交房期限及交房条件。1、……2、预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……”合同第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”合同第十三条约定：“关于办理产权登记的约定。1、现售商品房的，……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”
《重庆市商品房买卖合同》附件五第六条约定：“产权登记。1、……2、甲方应在本商品房实际交付之日起180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期处理，按合同第十三条逾期时间处理执行。……”除上述内容外，合同还就其他事项进行了约定。
合同签订后，魏光辉于合同签当日向良浩公司交纳了购房款60000元，良浩公司并向魏光辉代收了契税、印花税、大修基金等。2016年5月6日，魏光辉向良浩公司交纳了购房款138000元。2019年9月12日，良浩公司将涉案房屋交付魏光辉。至今涉案房屋工程未通过竣工验收，也未取得案涉房屋工程的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，良浩公司也未取得涉案商服用房土地房屋登记机构出具的登记受理单。
在庭审前的证据交换中，魏光辉提交了与他人签订的《房屋租赁合同》，以及他人收取租金的《收条》等，用以证明因良浩公司迟延交房魏光辉每月产生租房损失800元。由于良浩公司不认可魏光辉主张的租赁房屋的损失，魏光辉于2020年3月16日申请对案涉房屋的租金标准进行司法鉴定。2020年5月11日，重庆金地房地产土地资产评估有限公司作出重金房估（2020）字第0699号《房地产司法鉴定估价报告》，意见：涉案住房2017年1月1日至2020年5月31日期间的市场租金总价35290元（注：35290元÷41个月＝每月租金860.73元）。为此产生鉴定费3000元。对该鉴定结论，魏光辉无异议，并请求以鉴定结果作为良浩公司应支付魏光辉逾期交房违约金的依据。良浩公司认为：鉴定租金的期间为2017年1月1日至2020年5月31日，与本案逾期交房的期间不符，不能作为魏光辉损失的参照标准。
庭审中，双方同意从2019年9月12日起计算办理产权登记的期间，并同意将鉴定结论的金额除以鉴定单位得出该租金总额所依据的天数，作为房屋每天的租金标准。
以上事实，双方当事人均无异议，一审法院予以确认。
一审法院认为
一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对魏光辉请求良浩公司支付的逾期交房违约金。按合同约定，良浩公司应于2016年12月31日前交房，而良浩公司于2019年9月12日才将房屋交付，良浩公司应当承担违约责任。根据合同约定的违约金的计算标准，良浩公司每日应付魏光辉违约金5.94元（198000元×0.3÷10000），按鉴定的租金标准，良浩公司每日应付魏光辉违约金28.32元（2017年1月1日至2020年5月31日共1246天，35290元÷1246天）。两项相比，合同约定的逾期交房违约金明显过低，魏光辉根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求以鉴定的租金标准调增违约金，符合法律规定。但由于鉴定的租金标准，高于魏光辉主张的租金标准，综合良浩公司迟延交房的期间等，一审法院确定良浩公司按鉴定租金标准的80%支付魏光辉迟延交房违约金。从2017年1月1日至2019年9月11日，良浩公司迟延交房984天，应付魏光辉迟延交房违约金22293.50元（984天×28.32元/天×80%）。对良浩公司辩称，合同中约定了逾期交房的违约金，应当优先适用合同约定的违约金的计算标准，不应按鉴定结论计算违约金的理由，因与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，关于当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额的规定不符，一审法院不予纳。
对魏光辉请求良浩公司支付的逾期办理产权登记的违约金。庭审中，原良浩公司同意从2019年9月12日起计算良浩公司办理魏光辉所购房屋产权登记的期间，是双方当事人对自己权利的处分，符合法律规定，一审法院予以准许。按原良浩公司确认的交房时间，良浩公司应在房屋交付后180日内向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。至今良浩公司仍未取得魏光辉所购房屋办理权属登记的受理单，按合同应承担相应的违约责任。其起算时间从2020年3月11日起（从2019年9月12日交房之日起扣除180日），按日万分之0.3计算至良浩公司向土地房屋登记机构提出办证申请、提交相关资料并取得登记受理单为止。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、重庆良浩置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付魏光辉逾期交付房屋违约金22293.50元；
二、重庆良浩置业有限公司在本判决生效后支付魏光辉逾期办理产权登记的违约金（以已付房款198000元为基数，从2020年3月11日起至良浩公司向土地房屋登记机构提出办证申请、提交相关资料并取得登记受理单为止，按每日万分之0.3计算）；
三、驳回魏光辉的其他诉讼请求。
案件受理费790元，减半收取395元，鉴定费3000元，由良浩公司负担。案件受理费和鉴定费，魏光辉均已预交，良浩公司在履行上述款时直接支付魏光辉。
本院查明
二审中，良浩公司、魏光辉均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为
本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、一审判决对逾期交房违约金予以调高是否恰当；上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金的条件是否成就；2、本案鉴定费是否应当由上诉人承担。对于上述争议焦点，一审法院评析如下：
1、关于一审判决对逾期交房违约金予以调高是否恰当的问题。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自义务，否则应承担违约责任。本案中，上诉人对其逾期交房的事实并无异议。上诉人认为应当按照双方合同约定的“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金标准”计算逾期交房违约金。被上诉人认为该约定的违约金标准过低，不足以弥补因上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失，主张按照涉案房屋评估的租金标准计算违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。上诉人逾期交房致使被上诉人不能按照合同约定时间正常使用所购房屋，而按照双方约定的逾期交房违约金标准计算的违约金低于被上诉人的租金损失，不足以弥补被上诉人的损失，故一审法院根据合同中逾期交房违约金计算标准的约定，结合案涉房屋市场租金的鉴定结论，对上诉人逾期交房违约金的计算标准酌情予以调高，按照涉案房屋评估的同期租金标准的80%予以计算并无不当。上诉人认为一审法院对此适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金条件是否成就的问题。上诉人认为应当按照合同约定的“该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”上诉人认为案涉工程至今未竣工验收，案涉房屋至今不具备法定的交付条件，故逾期交房违约金的支付条件不成就。上诉人的该上诉理由不成立，因为双方约定的条件虽然是“该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”，但被上诉人所购房屋至今未竣工验收，上诉人并无免责事由，属于为自己的利益不正当的阻止付款条件的成就，应视为付款条件已成就。故一审判决上诉人于判决生效后十日内支付被上诉人逾期交房违约金并无不当。
2、关于本案鉴定费是否应当由上诉人承担的问题。因本案系上诉人违约所致，被上诉人并无过错，故鉴定费应当由上诉人负担。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费790元，由上诉人重庆良浩置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 蒋 科
审判员 刘恋砚
审判员 黎 明
二〇二〇年十一月十七日
书记员 罗 晴
