审理法院：重庆市第五中级人民法院审

案号：（2020）渝05民终7338号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-11-17

案由：商品房预售合同

审理经过

上诉人重庆良浩置业有限公司（以下简称：良浩公司）与被上诉人刘小平商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2020)渝0116民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

良浩公司上诉请求：1、撤销一审判决一、二、三项，依法改判良浩公司于本判决书生效后十日内支付刘小平逾期交房违约金9285元；良浩公司于重庆市江津区房屋交付之日起30日内支付刘小平逾期办证违约金（以311370元为基数，从2020年3月20日起，按日万分之0.3的标准计算至实际交房之日止）；鉴定费3000元由刘小平自行负担。2、本案的上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院依据评估结果调整逾期交房违约金的数额，适用法律错误。上诉人与被上诉人已经在商品房买卖合同中明确约定了违约金的计算方式，且根据查明的事实该部分数额是可以通过计算得出的情况下，自然不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定参照评估报告结果调整逾期交房违约金的数额，而应当直接采用商品房买卖合同中约定的计算方法计算违约金数额。二、原审法院改变合同约定，缩短上诉人支付逾期办证违约金的支付时间，有损上诉人的合法权益。根据上诉人与被上诉人关于支付逾期交房的约定，以及工程未取得竣工验收的现状，上诉人支付该项违约金的义务在原审判决生效后十日内完成，客观上难以确定违约金数额，又短于双方约定的时间，加重了上诉人的责任，让上诉人难于履行。

被上诉人辩称

刘小平答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求没有事实和法律依据，不应当得到支持，请求驳回上诉人的全部上诉请求，依法维持原判。

刘小平向一审法院起诉，1、良浩公司向刘小平支付2017年1月1日至2019年10月30日期间逾期交房的房屋租金损失40800元（1200元/月×34月）；2、良浩公司支付刘小平逾期办证违约金（以311370元为基数按日息万分之0.3计算，至良浩公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）。法庭审理过程中，刘小平变更诉讼请求为：1、判决良浩公司向刘小平支付2017年1月1日至2019年9月21日期间逾期交房的违约金35488元；2、判决良浩公司支付刘小平逾期办证违约金（以311370元为基数按日息万分之0.3计算，从2019年9月21日（接房时间）起开始计算至良浩公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。

一审法院查明

一审法院认定事实，2015年6月11日，良浩公司（甲方）与刘小平（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于重庆市江津区房屋，建筑面积为79.33平方米，房屋总价为311370元。其中，该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条第1项约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条第1项约定：逾期交房超过180日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价万分之0.30的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条第2项规定：预售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第4项（2）规定：逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。

同时，双方于当日签订合同补充协议（附件五），该协议第四条第1项约定“双方确认:下述情况导致逾期交房的,甲方可据实予以延期,并不承担违约责任;（1）自然灾害导致工程拖延等而使其交房的;（2）因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖延等而逾期交房的；（3）法定××或其他重大流行性××导致工程拖延等而逾期交房的；（4）非甲方原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖延等而逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响到、发现文物古迹导致工程拖延等而逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖延等而逾期交房的；（7）其他非甲方原因导致逾期交房的”。第六条第2项约定“甲方应在本商品房实际交付使用之日起180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单据。逾期处理，按本合同第十三条逾期时间处理执行”。

另查明：涉案房屋至今尚未竣工验收，刘小平已付清了全部购房款311370元。2019年9月21日，刘小平自行前往良浩公司处办理了接房的相关手续。

案件审理中，一审法院依据刘小平的申请委托了重庆金土地房地产土地资产评估有限公司进行鉴定。2020年5月11日，重庆金地房地产土地资产评估有限公司出具《致估价委托人函》，估价结果为：评估确定估价对象于2017年1月1日至2019年10月30日期间市场租金为：租金总价36880元。产生鉴定费3000元。

一审法院认为

一审法院认为，刘小平、良浩公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务，否则应承担违约责任。刘小平按合同约定履行了支付购房款义务，良浩公司未按合同约定将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的案涉房屋交付刘小平，已违反合同约定，应承担违约责任。根据合同中逾期交房违约金计算标准的约定，结合案涉房屋市场租金的鉴定结论，刘小平请求调高违约金，于法有据，一审法院予以支持。良浩公司关于“应当优先适用违约金约定条款”的辩解，与法律规定相悖，一审法院不予采纳。综合良浩公司逾期交房的事实和刘小平的损失，一审法院根据评估依法酌定由良浩公司向刘小平支付2017年1月1日起至2019年9月21日止期间的逾期交房违约金为28390.4元。根据《补充协议》中“甲方应在本商品房实际交付使用之日起180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期处理，按本合同第十三条逾期时间处理执行”的约定，结合刘小平、良浩公司一致认可2019年9月21日为房屋实际交房的时间，良浩公司应当在2020年3月19日前取得办理案涉房屋不动产权证的登记受理单。由于良浩公司的原因至今不能取得涉案房屋的登记受理单，责任在良浩公司。至于合同第十三条第4项（2）关于逾期办证“......甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”的约定，一审法院认为：首先，是良浩公司的违约行为导致了逾期交房，阻止了“取得办理案涉房屋不动产权证的登记受理单”条件的成就；其次，该约定应该理解为从逾期之日起至登记受理单之日起30日内的任何时候良浩公司都有承担支付刘小平逾期办证违约金的责任，即刘小平在此期间都可以向良浩公司主张权利。综上，刘小平请求良浩公司支付逾期办证违约金（以311370元为基数，从2020年3月20日起，按日万分之0.3的标准计算至良浩公司实际取得土地房屋登记机构出具的办理不动产权证登记受理单之日止）的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。刘小平多余部分诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、重庆良浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付刘小平逾期交房违约金28390.4元。

二、重庆良浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付刘小平逾期办证违约金（以311370元为基数，从2020年3月20日起，按日万分之0.3的标准计算至良浩公司重庆良浩置业有限公司实际取得土地房屋登记机构出具的办理不动产权证登记受理单之日止）。

三、重庆良浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付刘小平鉴定费3000元。

四、驳回刘小平的其他诉讼请求。

案件受理费906元，减半收取453元，由良浩公司重庆良浩置业有限公司负担。此款刘小平已预交一审法院，良浩公司在履行上述义务时，一并支付刘小平，刘小平预交的案件受理费，一审法院不作清退。

本院查明

二审中，良浩公司、刘小平均未提交新证据。

二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、一审判决对逾期交房违约金予以调高是否恰当；上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金的条件是否成就；2、本案鉴定费是否应当由上诉人承担。对于上述争议焦点，本院评析如下：

1、关于一审判决对逾期交房违约金予以调高是否恰当的问题。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自义务，否则应承担违约责任。本案中，上诉人对其逾期交房的事实并无异议。上诉人认为应当按照双方合同约定的“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金标准”计算逾期交房违约金。被上诉人认为该约定的违约金标准过低，不足以弥补因上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失，主张按照涉案房屋评估的租金标准计算违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。上诉人逾期交房致使被上诉人不能按照合同约定时间正常使用所购房屋，而按照双方约定的逾期交房违约金标准计算的违约金低于被上诉人的租金损失，不足以弥补被上诉人的损失，故一审法院根据合同中逾期交房违约金计算标准的约定，结合案涉房屋市场租金的鉴定结论，对上诉人逾期交房违约金的计算标准酌情予以调高，按照涉案房屋评估的同期租金标准的80%予以计算并无不当。上诉人认为一审法院对此适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。

关于上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金条件是否成就的问题。上诉人认为应当按照合同约定的“该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”上诉人认为案涉工程至今未竣工验收，案涉房屋至今不具备法定的交付条件，故逾期交房违约金的支付条件不成就。上诉人的该上诉理由不成立，因为双方约定的条件虽然是“该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”，但被上诉人所购房屋至今未竣工验收，上诉人并无免责事由，属于为自己的利益不正当的阻止付款条件的成就，应视为付款条件已成就。故一审判决上诉人于判决生效后十日内支付被上诉人逾期交房违约金并无不当。

2、关于本案鉴定费是否应当由上诉人承担的问题。因本案系上诉人违约所致，被上诉人并无过错，故鉴定费应当由上诉人负担。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费906元，由上诉人重庆良浩置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　蒋　科

审判员　刘恋砚

审判员　黎　明

二〇二〇年十一月十七日

书记员　罗　晴