审理法院：太仓市人民法院

案号：（2016）苏0585民初6742号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2016-11-30

审理经过

原告吴秀珍与被告苏州兆元置地有限公司（以下简称兆元公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王全荣，被告兆元公司的委托诉讼代理人宋陶、赵晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告吴秀珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失6642元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2007年4月27日签订《房屋拆迁原地产权调换协议书》1份，约定原告将坐落于太仓市城厢镇南门街14-1号房屋，建筑面积221.1平方米，交由被告拆除，被告给予原告补偿金342916.92元。同时，原告接受被告建造商品房的置换方案，出资360975元购买被告开发建造的南园西路地块房屋2套，实际交房建筑面积为221.4平方米。协议书签订后，原告按约定腾出拆迁房屋并结算了拆迁款与新购房款。2015年7月，原告听同小区的其他拆迁户称开发商在合同签订后单方面对小区布局作了调整，原告即会同其他业主商议后向市政府反映，并多次向信访局投诉，后被告知向法院起诉。本小区的其他业主作为代表向法院进行起诉，法院判决生效后，原告才知道自己的权利确实被侵害了。

被告辩称

被告兆元公司辩称：尊重本案相关生效判决认定的事实。原告的诉讼时效已过。

本院查明

经审理查明：2007年4月27日，被告兆元公司作为拆迁人（甲方），原告作为被拆迁人（乙方），案外人太仓市云腾房屋拆迁有限公司（以下简称云腾公司）作为拆迁实施人（丙方），三方签订《房屋拆迁原地产权调换协议书》1份，其中约定，因南园西路地块改造建设需要，经批准，乙方房屋属拆迁规划红线范围内，根据拆迁有关政策和规定，乙方要求实行产权调换，甲方同意用新建安置房进行调换，补偿费用和安置房费用以结算表形式逐项结算。该协议书第一条约定：乙方房屋坐落于太仓市城厢镇南门街14-1号，该房屋乙方同意拆除。甲方委托丙方按政策和规定给乙方补偿总额为342916.92元，签约后补助费一次性付清。第二条约定：乙方置换甲方安置房，面积约218.9平方米，该面积为设计方案图型面积，实际建筑面积按注册证面积为准，乙方按设计方案图型面积应付甲方安置房总额约356912.5元，实际总额交房时按实结算。该协议中还约定了其他事项。

2012年12月4日，被告取得太仓市城厢镇南园西路11号南洋1号公馆项目的商品房预售许可证。2012年12月14日，被告取得该项目的商品房现售前与交付使用备案通知书。2013年4月7日，原、被告办理了安置房交付手续。庭审中，原、被告确认实际交付予吴秀珍（户）的安置房面积为221.4平方米。

另查明：2006年5月31日，被告与太仓市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，其中约定由太仓市国土资源局将位于城厢镇南园西路南侧、南门街西侧160076.9平方米的土地使用权出让给被告。该宗国有土地使用权挂牌出让时的规划设计要求包括容积率小于1.8、建筑密度小于28%、绿地率大于35%等。2007年3月21日，太仓市规划建设局作出《关于南苑小区（暂定）规划设计方案的批复》，其中明确在上述土地上开发的小区规划总建筑面积220898平方米，建筑密度23.8%，容积率1.24，绿地率40%。2007年9月经太仓市规划建设局审核确认的小区总平面布置中显示，主要经济技术指标中包括总用地面积160076.9平方米、计容积率建筑面积197341平方米、建筑密度25.3%、容积率1.23、绿地率40%、总户数1030户（含高层117户、小高层270户、普通多层361户、情景洋房50户、叠加别墅64户、联排别墅131户、双拼别墅14户、独栋别墅23户）。2009年5月，被告向太仓市规划建设局申请调整规划设计方案。太仓市规划建设局张贴了关于调整规划及建筑设计方案的听证公告及总平面图和示意图，总平面图中的主要经济技术指标包括总用地面积160076.9平方米、计容积率建筑面积235313.043平方米、建筑密度23.1%、容积率1.47、绿地率41.3%、总户数1758户（含18层以上高层6栋790户、12层以下高层5栋260户、电梯多层3栋98户、低层住宅t户型23栋248户、低层住宅s、x、y户型24栋24户，原动迁房9栋338户）。2009年6月10日，太仓市规划建设局作出《关于太仓南园西路地块规划设计修改方案的批复》，其中明确该地块规划总建筑面积324876.043平方米，容积率1.47，建筑密度23.1%，绿地率41.3%。2012年11月2日，该小区经规划验收合格，《太仓市建设工程规划核实意见表》中明确计容面积为226784.64平方米。2012年11月6日，太仓市住房和城乡建设局出具《太仓市城市建设项目配套绿地指标踏勘审查意见书》，其中明确绿地率为43.56%。

2015年8月31日，本院立案受理陆国忠、陆建忠与兆元公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院经审理认为：被告经审批变更了设计方案使小区的整体布局发生了较大变化，变更后的计容面积由197341平方米增加至226784.64平方米，容积率有所提高，提高容积率的同时，小区内住宅户数增加，对于业主的生活具有一定程度的影响；另一方面，与协议书签订时的设计方案相比，小区实际绿地率有所提高，建筑密度有所降低，有助于改善原告等业主的整体居住环境。综合考量上述因素，本院酌情确定由被告兆元公司按照30元/平方米的标准向陆国忠、陆建忠赔偿因变更小区设计方案而造成的损失，遂于2016年3月2日作出（2015）太民初字第01321号民事判决书，判决兆元公司赔偿陆国忠、陆建忠9522.3元。判决后陆国忠、陆建忠、兆元公司均提起上诉，苏州市中级人民法院经审理认为：因兆元公司未能举证证明其变更规划已书面征得包括陆国忠、陆建忠在内的小区业主同意，属于单方变更小区规划，构成违约，应承担违约责任；规划变更之后的设计方案容积率虽高于原设计方案，但小区总体绿地率高于原设计方案，建筑密度低于原设计方案，故变更规划后的设计方案既存在影响小区业主居住品质的方面，也有提升小区业主居住环境的方面。苏州市中级人民法院遂作出(2016)苏05民终3787号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。

庭审中双方当事人就原告主张有无超出诉讼时效产生争议。原告认为，原告多年来向有关部门多次反映被告变更设计方案的情况，同时，2015年8月，陆国忠、陆建忠起诉时，原告等人也集体到法院，后经协商决定由陆国忠、陆建忠作为代表先行起诉，故不存在超过诉讼时效的情形。被告则认为应当依据苏州市中级人民法院终审判决的意见，业主知晓房屋规划变更情况的时间应以交房后三个月时间较为合理，故本案诉讼时效起算点应为2013年7月7日，原告于2016年9月26日提起诉讼已超诉讼时效。

另，本案审理中，太仓市信访局向本院出具证明1份，载明：“太仓市城厢镇南园西路（现南洋一号公馆）项目的安置户自2013年至2015年间多次来市信访局进行上访，主要认为原小区规划方案被变更、被开发商多造了一幢房子、小区物业管理不到位、收费偏高、自行车停放困难、汽车位也严重不足等问题，并多次复印了上访人员名单交给我们，在我们再三做工作后，引导走诉讼途径解决。”证明后附部分材料，主要涉及部分信访人员名单及书面信访材料。对上述证明及信访材料，原告认为反映的是部分信访内容；被告则认为信访书面材料主要反映的是物业费和停车费问题，与本案诉讼主张不同。

以上事实，有原告提交的《房屋拆迁原地产权调换协议书》复印件、房屋拆迁安置补偿费用结算表复印件、安置房交付结算清单复印件，被告兆元公司提交的房屋交付流转单复印件、房屋交付统计表，原、被告共同提交的民事判决书复印件，本院调取的信访局证明及信访材料，当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。

本院认为

本院认为：原、被告签订的《房屋拆迁原地产权调换协议书》依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订该协议书时，被告的规划设计方案已经取得相关行政部门的批复，规划方案中的容积率等与原告有关的经济技术指标，应属于双方的合同内容。后兆元公司变更了规划，但未征得包括原告在内的小区业主同意，属于单方变更小区规划，构成违约，被告兆元公司应承担违约责任。综观涉案小区规划变更之前及之后的设计方案,容积率虽高于原设计方案，但小区总体绿地率高于原设计方案，建筑密度低于原设计方案，故变更规划后的设计方案既存在影响小区业主居住品质的方面，也有提升小区业主居住环境的方面。综合上述因素之考量，原告按照30元/平方米的标准主张损失并无不当，本院予以支持。被告对交付房屋建筑面积为221.4平方米的事实不持异议，故本院据此确定被告应赔偿原告因变更小区设计方案而造成的损失6642元（30元/平方米×221.4平方米）。

对被告提出的原告的主张已经超过诉讼时效的抗辩，本院认为，向人民法院主张权利的期限为二年，从知道或者应当知道权利被侵害起计算。原告在对涉案房屋进行装修入住后的合理期限内应知晓该房屋规划变更情况，被告主张以交房后三个月即2013年7月7日作为诉讼时效起算点并无不当，本院予以采纳。但结合信访局的证明及相关材料可见，原告等人在接收涉案房屋后曾在2013年至2015年间多次以信访等形式表达诉求，原告于2016年9月26日起诉，未过两年诉讼时效，故本院对被告兆元公司关于诉讼时效的抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：

裁判结果

被告苏州兆元置地有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告吴秀珍损失6642元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏州兆元置地有限公司负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告。

本判决为终审判决。

审判人员

代理审判员杨敏

裁判日期

二〇一六年十一月三十日

书记员

书记员李婷