审理法院：新疆昌吉回族自治州中级人民法院

案号：（2016）新23民终1326号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2016-11-10

审理经过

上诉人新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司因与被上诉人马国图、马军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服吉木萨尔县人民法院(2016)新2327民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日受理后依法组成合议庭，于2016年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人吴瑞，被上诉人马国图、马军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司上诉请求：请依法改判，对原判决第一、三项没有意见，对于第二项，可按照拆迁安置补偿合同中一楼房屋的价格27.6万元进行补偿。事实和理由：一、原审法院判决程序违法，违反“不告不理”基本法律原则。被上诉人在一审中没有提出要求解除合同置换房屋的条款，也没有要求上诉人按拆迁补偿房屋双倍价格进行赔偿的诉讼请求，且一审中被上诉人主张赔偿920000元的请求依据及理由就是上诉人在被上诉人原址上建成了商业门面房，故请求上诉人按商业门面房的价格予以补偿。一审中被上诉人未变更提出要求上诉人按照安置房屋价款双倍进行赔偿的诉讼请求。然而一审法院却超出被上诉人一审的诉讼请求，按照被上诉人根本未提出的请求，判决上诉人按照安置房屋价款双倍进行赔偿并解除双方的合同，其判决显然违反了民事诉讼法“不告不理”的司法裁判原则，判决程序严重违法。二、一审法院适用“最高院关于商品房买卖的司法解释”判决上诉人承担赔偿双倍房款的责任，显属适用法律错误。1、上诉双方合同不能履行的原因属不可抗力，上诉人不应承担违约责任。上诉人所开发的建设项目由于当地政府规划发生变更，将一层住宅变更为商业用途，政府规划的变更行为属于不可抗力，上诉人不应承担违约责任。2、一审法院依据“最高院商品房买卖的司法解释”相关规定判决本案属于典型的适用法律错误。（1）、本案因政府规划的变更造成一层住宅楼最终未能建设，属于双方的合同在履行中发生的情势变更，依据合同法及双方合同约定的赔偿条款予以补偿才是合法有效。况且双方在安置补偿合同中对于合同不能履行有明确的约定，也约定了被安置房屋的补偿价格，因此，依据合同约定予以补偿是符合双方当事人真实意思表示的。（2）、《最高院关于审理商品房司法解释》第7条规定所调整的违法行为系拆迁人将符合拆迁安置补偿条件的房屋另行出卖给第三人的行为，也就是人们常说的“一房二卖”的违约行为，本案上诉人未出现任何一房二卖的违法行为，不应适用该法律规定的调整，一审法院将本案上诉人不能履行合同的违约行为按照“一房二卖”的约法行为予以处理，显属适用法律错误。三、在安置房因政府规划变更无法履行的情况下，被上诉人一审主张的赔偿数额同样没有法律依据。本案上诉双方争议的安置补偿房，因当地政府的规划变更未能实际建设实施，对此，上诉双方在安置合同的第2条对上诉人未能履行安置补偿房的情形，及安置房的面积和补偿房的总房款（27.6万元）均进行了明确约定。因此，上诉人认为即使在双方约定的安置住宅楼无法交付的情况下，被上诉人依然可按安置补偿合同中的补偿条款获得补偿，被上诉人的权利也完全可以得到保障。且一审庭审中，上诉人既表示同意按双方约定的补偿价格赔偿，也表示如被上诉人仍要求上诉人交付房产，上诉人可在今年新开发的项目中另行安置一套同样楼层、面积的房产，据此，上诉人认为自己提出的补救措施完全符合合同法的上述规定，是能够保障被上诉人合法权益的。但被上诉人却拒绝上诉人提出的补偿方式，依然坚持要求上诉人按商业门面房的价格进行补偿，其要求显然是没有事实和法律依据。

被上诉人辩称

被上诉人马国图、马军辩称：由于上诉人单方违约，导致合同不能履行。一审并不存在程序违法的情形。上诉人称不能履行是因不可抗力，其说法不成立，不属于合同法规定的不可抗力的范围。上诉人称是政府变更规划，但没有证据能够证明。请驳回上诉，维持原判。

马国图、马军的一审诉讼请求：1、解除合同中“乙方马国图、马军置换甲方新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司上海城市花园原址就地起的一楼住宅楼92平米，置换时间为2015年12月30日。”条款；2、被告赔偿原告损失92万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2013年8月26日，原告马国图、马军与被告新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司签订房屋征迁安置补偿协议一份。协议约定：乙方马国图、马军将其所有的位于吉木萨尔县文明东路老城南巷的院落交付甲方新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司拆除。合同总价值为632000元，采取房屋产权置换及现金补偿的方式。乙方马国图、马军用此院落置换：1、甲方新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司上海城市花园小区原址就地建起的一楼住宅楼92平米，置换时间为2015年12月30日，房屋总价为276000元；2、甲方新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司上海城市花园小区四楼住宅楼92平米，置换时间为2014年12月30日，房屋总价为276000元；同时甲方新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司给予乙方马国图、马军80000元的现金补偿。另约定，如甲方不能按期支付乙方安置房，则甲方按每月1500元支付乙方违约金。另查，协议签订后，原告马国图、马军将其所有的位于吉木萨尔县文明东路老城南巷的院落交付于被告拆除。在楼房建造过程中，被告新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司将上海城市花园小区原址就地建起的一楼改建为商铺，致使合同中约定交付上海城市花园原址就地建起的一楼92平米住宅楼的合同目的不能实现。现双方就协议中不能履行的条款协商未果，诉诸本院。一审法院认为：原告马国图、马军与被告新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司签订的房屋征迁安置补偿协议系双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，受法律保护，对此予以确认。双方签订房屋征迁安置补偿协议后，原告马国图、马军已按照协议的约定履行了其交付房屋的义务，作为被告新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司也应当依照协议的约定全面履行自己的义务，即将新建的上海城市花园小区原址就地起一楼92平米的住宅楼依约交付原告，但其将新建的上海城市花园小区原址就地建一楼改建为商铺并出售他人，导致合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形的。”的规定，故对于原告主张解除双方协议中的“乙方马国图、马军置换甲方新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司上海城市花园原址就地起的一楼住宅楼92平米，置换时间为2015年12月30日。”条款，予以支持。因双方签订的协议中明确约定了置换房屋的价值为276000元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款“（一）征迁人与被征迁人按照所有权调换形式订立征迁补偿安置协议，明确约定征迁人以位置、用途特定的房屋对被征迁人予以安置，如果征迁人以该征迁安置补偿房屋另行出卖给第三人，被征迁人请求有限取得补偿安置房屋的，应予以支持。（二）被征迁人请求解除征迁安置补偿协议的，按照本解释第八条的规定处理。”、第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同的目的不能实现的，无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同、返还已购房款及利息、赔偿损失的，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。”规定，对原告主张被告赔偿原告552000元损失诉讼请求，予以支持，对超出部分，于法无据，不予支持。原审法院遂判决：一、解除原告马国图、马军与被告新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司签订的房屋征迁安置补偿协议中的“乙方马国图、马军置换甲方新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司上海城市花园原址就地起的一楼住宅楼92平米，置换时间为2015年12月30日。”条款；二、被告新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司在本判决生效后七日内赔偿原告马国图、马军552000元的损失；三、驳回原告马国图、马军其他诉讼请求。

二审中，上诉人与被上诉人均未提供证据。

本院查明

二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为

本案争议焦点：1、双方征迁安置补偿协议中“乙方马国图、马军置换甲方新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司上海城市花园原址就地起的一楼住宅楼92平米，置换时间为2015年12月30日。”条款是否应当解除？2、上诉人是否应当赔偿被上诉人损失552000元。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋征迁安置补偿协议合法有效，双方均应按照协议约定全面履行相应义务。上诉人将征迁补偿协议中约定向被上诉人交付的上海城市花园小区原址就地建起的一层住宅变更为商铺并以每平方米14600元的价格出售给第三人，致使被上诉人的合同目的无法实现，且上诉人变更规划行为也没有征得被上诉人同意，故对被上诉人主张解除双方协议中“乙方马国图、马军置换甲方新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司上海城市花园原址就地起的一楼住宅楼92平米，置换时间为2015年12月30日。”条款的诉讼请求应当予以支持。上诉人称所开发的建设项目由于当地政府规划发生变更属于不可抗力上诉人不应承担违约责任，又因政府规划的变更造成一层住宅楼最终未能建设，属于双方合同在履行中发生的情势变更，对此上诉人也未提交造成规划变更方面的相应证据，且变更规划也不符合不可抗力及情势变更的相应规定，不能免除其违反协议约定应当承担的民事赔偿责任。因上诉人变更规划造成协议约定内容无法实现、损失无法计算，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，并结合双方协议中明确约定的置换房屋价款276000元确定上诉人赔偿被上诉人损失552000元并无不当。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9320元，由上诉人新疆万城房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长赵建生

审判员赵瑞琴

代理审判员杨洁

裁判日期

二〇一六年十一月十日

书记员

书记员钞威