审理法院：当涂县人民法院
案号：（2014）当石民二初字第00074号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-12-01
审理经过
原告姜成贵与被告马鞍山市当涂新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法由代理审判员周程适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜成贵及其委托代理人俞保和、邢小芳，被告新世纪公司及其委托代理人祝双夏、李斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
姜成贵诉称：被告因开发建设当涂县黄池镇杨桥新村小区需要，与原告签订《房屋拆迁、安置协议书》及《补充协议》各一份。双方约定，原告同意被告拆除自己的房屋，并采用产权调换的方式对原告进行安置，分别安置住宅房屋400平方米、门面房200平方米。2013年1月14日，原告发现被告建设的房屋质量存在一些瑕疵，便自愿放弃200平方米门面房的实物安置，改由被告货币回购。双方约定，门面房回购价格为每平方米2800元，被告应向原告支付房款560000元。针对560000元房款，双方约定被告应于2013年2月8日前给付50%的补偿款，余款280000元于2013年9月30日前付清，逾期未付，被告应按月利率3%向原告支付逾期付款利息。2013年2月7日及3月26日，被告分别向原告支付了200000元及80000元，余欠280000元房款至今未付。现诉请被告向原告支付拆迁房屋回购款280000元、首期逾期付款利息3680元和二期逾期付款利息58800元（算至2014年4月30日），合计342480元，并自2014年5月1日起按月利率3%计付利息至本息还清之日。
姜成贵针对其诉称事实，向本院递交证据如下：1.身份证复印件一份，以证明原告的身份情况；2.企业基本信息表及组织机构代码证复印件各一份，以证明被告的主体资格；3.房屋拆迁补偿安置协议书及补充协议书各一份，以证明原告房屋已被拆迁及双方就安置补偿的约定情况；4.协议书一份，以证明原、被告双方针对门面房安置所作的约定情况；5.调查笔录三份，以证明被告欠原告280000元回购款及逾期利息的事实。
庭审中，原告申请的证人侯道发、侯其平、梅林出庭作证，以证明被告欠原告280000元回购款及逾期利息的事实。证人侯道发述称：姜成贵去年向被告法定代表人陆浩正催要补偿款及利息。陆浩正大概在2014年1月20日前后为此事找我帮忙协调，他让我告诉姜成贵过年前给付本金280000元及利息10000元，后姜成贵嫌利息少不同意。我只是帮忙协调，其他具体事情不清楚。证人侯其平述称：今年3月份，姜成贵向新世纪公司要钱，要求给付本金280000万及利息50000元。陆浩正让我和梅林做姜成贵的工作，将利息减少至20000元，共300000元，且一个月内付清。当时也有派出所的人在场，后来姜成贵不同意减少利息。梅林述称：今年3月份，姜成贵与陆浩正因补偿款的事在新世纪公司里发生争执，后来派出所的警官也来了。陆浩正要求给一个月的时间，同意本金和利息一共付300000万，还让我和姜成贵协调，但姜成贵不同意。
被告辩称
新世纪公司辩称：1.原告以门面房存在质量问题为由拒绝收房，经协商，原告要求被告补偿240000元才同意收房；原告收到补偿款后，又要求被告以每平米2800元回购，才签订了2013年1月14日的最终协议。2.被告已经支付原告620000元，超出了2013年1月14日签订的协议书中约定款项，被告无需再支付原告任何补偿款，并不构成违约。
本院认为
本案在审理过程中，新世纪公司依法对姜成贵提起反诉。反诉称：反诉人系经黄池镇政府招商引资而进入该地的新农村建设项目的房产开发企业。2010年3月19日，经政府多次协调、协商，反诉人与被反诉人签订了《房屋拆迁补偿、安置协议书》。协议中被反诉人的自执房屋建设面积是401.25平方米（实际上房屋面积远未达到该面积），并约定进行产权调换式安置，由反诉人安置被反诉人门面房200平方米、住宅房200平方米，同时约定过渡由被反诉人自行解决。协议签订后，被反诉人以经济困难暂时无法自行解决过渡等问题，要求公司暂时帮其垫付部分过渡和生活费用，并承诺等拆迁安置完毕后归还。2010年3月31日，反诉人从法定代表人陆浩正的银行卡上汇款100000给被反诉人。2012年杨桥新村项目回迁户陆续回迁，反诉人也及时通知被反诉人前来收房。住宅房部分，被反诉人选择了15号楼301室和15号楼401室，二套住宅房面积共计206平方米，并于2012年9月19日领取了该二套住房的钥匙，但拒绝办理收房手续。门面房部分，被反诉人借故门面房建设质量存在问题而拒绝收房，经协商，被反诉人要求反诉人补偿其240000元才同意收房。2012年9月19日，反诉人按约定从公司账户汇款240000元给被反诉人。被反诉人收到汇款后又反悔，要求反诉人以每平方米2800元回收门面房，200平方米共计560000元。2013年1月14日，双方又签订一份补充的《协议书》，协议除了约定门面房以回购方式进行安置外，还约定被反诉人应在3日内办理住房部分的回迁安置手续，并按每平方米1800元的价格补差价。按照协议约定，反诉人分别于2013年2月6日汇款200000元、2013年3月26日汇款80000元给被反诉人，但被反诉人至今都未配合办理住房部分的回迁安置手续，也未补回反诉人差价。反诉人认为，加上反诉人之前垫付的100000元和原先支付质量补偿的240000元，公司总计已经支付了被反诉人620000元，已经远远超过了补充协议书约定的金额，反诉人无需再支付被反诉人任何补偿款，并不存在任何违约行为。被反诉人仗着自己是本地人，多次到反诉人公司来扰乱正常经营，采用石子堵路、锁公司大门等威胁手段，阻扰我们的正常施工。被反诉人还把公司两辆汽车的轮胎放气拔芯，还霸占了公司已经签订好安置协议的其他拆迁户的房屋及宅基地，将反诉人公司已经赔付的原黄池镇政府养殖场食堂据为己有，并砌起围墙。新世纪公司为此提起反诉，请求判令：1.被反诉人返还反诉人垫付的其他费用100000元及利息损失39206元（暂按同期贷款利率计算至2014年7月10日，实际计算至生效判决确定的履行日止）；2.被反诉人返还反诉人门面房安置补偿款人民币240000元及利息损失53997元（暂按同期贷款利率计算至2014年7月10日，实际计算至生效判决确定的履行日止）；3.被反诉人支付住房安置面积补偿差价款10800元；4.被反诉人返还反诉人已经签订补偿安置协议的第三人的房屋、宅基地和原政府养殖场食堂。
新世纪公司为支持自己的主张，向本院递交了以下证据：1.房屋补偿安置协议书一份，以证明双方就原告被拆迁房屋安置补偿事项的约定情况；2.中国邮政储蓄银行转账凭单复印件一份，以证明反诉人于2010年3月31日通过转账垫付反诉被告过渡期间生活费用100000元；3.中国农业银行结算业务申请书复印件一份，以证明反诉人于2012年9月19日给付反诉被告门面房质量补偿款240000元；4.协议书一份，以证明反诉被告应在三日内办理回迁安置手续及按每平方米1800元的价格补偿差价；5.照片三张，以证明反诉被告霸占了反诉人已经签订补偿安置协议的第三人房屋、宅基地和原政府养殖场食堂的事实；6.当涂县黄池镇人民政府文件复印件一份，以证明有关涉案房产的补偿政策情况；7.杨桥新村15号楼面积分摊分户汇总表复印件一份，以证明安置给反诉被告的住宅面积超出约定的补偿面积6平方米；8.反诉人与许良军签订的房屋买卖合同一份，以证明反诉人另行出售的房屋价格不足每平方米2500元；9.反诉人与焦桂仓、焦桂根签订的房屋拆迁补偿安置协议书二份及照片一张，以证明反诉被告的住宅面积不足400平方米。
姜成贵针对反诉辩称：反诉人诉称的内容与案件事实不符。具体为：1.双方在签订合同时已经对房屋补偿面积进行了丈量，反诉人称反诉被告的补偿面积不足401.25平方米缺乏依据；2.反诉人给付反诉被告的100000元不是借款，是对被拆迁房屋装潢损失的补偿，不应返还；3.反诉人给付反诉被告240000元是针对门面房质量问题的补偿，每平方米补偿1200元，不是其他补偿，且与回购款无任何关联；4.我方认可住宅面积多了6平方米，应补差价10800元，但反诉人至今没有对反诉被告补偿到位，我方可拒绝补差价；5.本案是合同纠纷，不是侵权纠纷，反诉人的第四项诉请与本案无关。
本案在审理过程中，本院依法就案件相关情况向当涂县黄池镇法律服务所主任刘延进进行调查，形成调查笔录一份，并交由双方当事人质证。刘延进述称：1.新世纪公司和姜成贵于2013年1月15日达成的协议是我按照陆总（陆浩正）和陆志平口述的内容草拟、修改的，具体的协议内容是新世纪公司的陆总和姜成贵协商达成的；2.在该协议拟定的过程中，我没有和姜成贵接触过，陆总也没有提及之前给过姜成贵钱的事；3.后来姜成贵依据该协议向新世纪公司催要补偿款，还向黄池政府领导反映，政府领导指派我和黄池派出所所长臧二龙、黄池镇杨桥村书记朱同兵参与协调此事，协调时间是2014年4月28日，双方协调未果；4.新世纪公司与被拆迁户就拆迁补偿一事都是自行协商的，黄池镇政府没有参与。
经庭审质证，新世纪公司对姜成贵提交的2010年3月21日签订的补充协议书真实性有异议，认为需要进一步核实；对证人侯道发、侯其平、梅林的证人证言真实性有异议，认为三位证人与姜成贵认识多年，其陈述不能作为对新世纪公司不利的证据；对其他证据的真实性无异议。新世纪公司对刘延进的调查笔录真实性无异议。
姜成贵质证后对新世纪公司提交的中国邮政储蓄银行转账凭单复印件和中国农业银行结算业务申请书复印件的真实性无异议，但认为与姜成贵诉请的回购款无关；对三张照片未发表质证意见；对当涂县黄池镇人民政府文件复印件的真实性有异议；对房屋买卖合同未发表质证意见；对二份房屋拆迁补偿安置协议书及一张照片真实性有异议；对其他证据真实性无异议。姜成贵对刘延进的调查笔录真实性无异议。
经庭审举证、质证，本院对双方当事人提交证据作认证如下：
姜成贵提交的身份证复印件、企业基本信息表及组织机构代码证复印件、房屋拆迁补偿安置协议书、协议书，因新世纪公司对其真实性无异议，故本院予以认定；2010年3月21日签订的补充协议书所约定的内容与姜成贵的诉请并无关联，本院不予认定；证人侯道发、侯其平、梅林的证人证言与本案具有关联性，结合2013年1月的协议书和刘延进的陈述，可以证明姜成贵与新世纪公司因协议书中约定的门面房回购款给付问题产生争议的事实，本院予以认定。
新世纪公司提交的房屋补偿安置协议书、协议书、杨桥新村15号楼面积分摊分户汇总表复印件，因姜成贵对其真实性无异议，故本院予以认定；中国邮政储蓄银行转账凭单复印件、中国农业银行结算业务申请书复印件可以证明新世纪公司分别于2010年3月31日、2012年9月19日通过银行转账给付姜成贵100000元和240000元的事实，但从两笔汇款产生的时间及双方于2013年1月15日签订的协议第四条内容上看，不能直接证明两笔汇款与2013年1月15日的协议中约定的待给付回购款有关，故本院对该证据与本案待证事实的关联性不予认定；三张照片不符合证据的形式，且与本案的关联性难以确定，本院不予认定；当涂县黄池镇人民政府文件复印件，既无文号，也无黄池镇政府印章，与政府发文形式不符，且与本案待证事实缺乏关联性，本院不予认定；反诉人与许良军签订的房屋买卖合同，与焦桂仓、焦桂根签订的二份房屋拆迁补偿安置协议书及一张照片的证明目的均与新世纪公司的反诉请求无直接关联，本院不予认定。
根据以上认证情况，结合双方当事人在庭审中的陈述及本院调查情况，本院对下列事实予以确认：
2010年3月19日，新世纪公司与姜成贵签订了一份《房屋拆迁补偿、安置协议书》。协议约定姜成贵自执楼房建设面积为401.25平方米，新世纪公司以产权调换的方式在拆迁面积内安置姜成贵门面房200平方米、住宅房200平方米。2012年9月19日，姜成贵就住宅房的回迁安置选择了杨桥新村15号楼301室和401室，并领取了钥匙，两套住宅建筑面积达206平方米，超应安置面积6平方米。2013年1月15日，新世纪公司（甲方）与姜成贵（乙方）再次就安置房回迁事宜达成协议，约定：一、甲方因开发建设杨桥新村小区，经与乙方协商，拆除了乙方房屋，并采用产权调换方式对乙方进行安置，应安置乙方门面房面积200平方米、住宅房面积200平方米。二、协议签订后三日内，乙方应与甲方办理住宅房回迁安置手续，甲方安置给乙方的住宅面积大于或小于200平方米，均按每平方米1800元的标准互补差价。三、经双方协商一致，乙方自愿放弃回迁甲方安置的门面房，改由甲方以回购方式执行货币化安置，回购价格为每平方米2800元，共计560000元；甲方于2013年2月8日前给付50%，余款于2013年9月30日前付清，逾期未付，则按月利率3%承担利息；如甲方在上述付款期限之前将该门面房出售他人，则应在出售后三日内付清全部款项。四、本协议内容系双方为解决安置房回迁纠纷，经充分协商一致，而作出的真实意思表示，任何一方无权反悔；双方此前的相关约定如与本协议不相一致，以本协议为准。五、本协议一式二份，双方各执一份，自双方签字（盖章）起生效。新世纪公司与姜成贵于2013年1月15日达成的协议生效后，新世纪公司分别于2013年2月6日、3月26日通过中国农业银行向姜成贵汇款200000元及80000元，合计280000元。其中，2013年3月26日的80000元汇款逾期支付46天；于2013年9月30日前应按约给付的余款280000元至今未付。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。合同约定对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定或者依照法律规定履行自己的义务。本案中，原、被告双方通过平等、自愿的方式于2013年1月15日达成的协议系双方真实的意思表示，依法应对其有效性予以保护。被告虽辩称已累计支付了原告620000元，但自2013年1月15日之后仅给付280000元，余欠280000元的事实清楚，被告未能举证证明在该协议签订前给付原告的款项性质及与双方最后一次（2013年1月15日）协议的关联性，原、被告在协议中也没有涉及协议达成前相互之间的资金往来，且该协议中有关“双方此前的相关约定如与本协议不相一致，以本协议为准。”的约定具有对双方此前有关拆迁安置事宜约定的覆盖性，故本院对该答辩意见不予采纳。原、被告有关逾期付款利率的约定已超出法律规定的限度，依法应予调整，本院酌情参照中国人民银行同期同类贷款利率（6%／年）的三倍确定，即月利率1.5%。被告于2013年3月26日给付原告的80000元，逾期46天，应支付逾期利息1840元；被告尚未给付的余款280000元，自2013年10月1日起按月利率1.5%计付逾期利息至判决之日，应支付逾期利息58800元。现原告诉请被告给付余款280000元及相应逾期利息，依法有据，应予支持。
有关反诉原告要求反诉被告返还垫付款100000元及门面安置补偿款240000元的诉请，反诉被告对收到上述款项不持异议，争议焦点在于两笔款项的性质及与2013年1月15日的协议书的关联性。庭审中，反诉原告提交的证据未能证明两笔款项具有债权的性质，也没有就两笔款项在2013年1月15日的协议书中作出补充约定，且没有就其他法定或者约定的返还理由提供相应的证据予以支持，故本院对该反诉请求不予支持。反诉原告要求反诉被告返还反诉原告已经签订补偿安置协议的第三人的房屋、宅基地和原政府养殖场食堂的诉请，系基于侵权法律关系而非合同法律关系，也没有与本诉基于同一法律事实，对本诉不具有对抗性（抵消、吞并、排斥），故不属于反诉的范畴，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付住房安置面积补偿差价款10800元的诉请，系基于双方2013年1月15日达成且生效的协议第二条的约定，且反诉被告对其受安置的住宅房面积超应安置面积6平方米的事实予以认可，故反诉被告应当依约支付反诉原告住房面积差价款10800元，本院对该反诉请求予以支持，该款可在本诉中予以抵消。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、第六十三条的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告马鞍山市当涂新世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姜成贵逾期利息1840元（2013年3月26日逾期给付的80000元所产生）。
二、被告马鞍山市当涂新世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姜成贵门面房回购款280000元，并支付自2013年10月1日起至判决之日止的逾期利息58800元。
三、反诉被告姜成贵于本判决生效后应支付反诉原告马鞍山市当涂新世纪房地产开发有限公司住房面积差价款10800元；该款在被告马鞍山市当涂新世纪房地产开发有限公司给付原告姜成贵相关款项时抵消。
四、驳回原告姜成贵、反诉原告马鞍山市当涂新世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取3201元、反诉案件受理费3980元，合计7181元，由姜成贵负担481元，马鞍山市当涂新世纪房地产开发有限公司负担6700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判人员
代理审判员周程
裁判日期
二〇一四年十二月一日
书记员
书记员张琴琴
