案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀06民终4594号
上诉人保定大榕树房地产开发有限公司因与被上诉人宋雷雷、王静一商品房预售合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
保定大榕树房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销保定市竞秀区人民法院作出的（2020）冀0602民初1273号民事判决书并依法改判；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、上诉人与被上诉人签订的《玉兰花园住宅预定协议》系双方真实意思表示，应当认定为有效。2016年4月13日，上诉人与被上诉人签订《玉兰化园住宅预定协议》（以下简称该协议），约定由被上诉人预定上诉人开发建设的案涉房产。协议签订时，正值保定市房地产市场繁荣期，被上诉人在明知涉案房产尚处于开工建设环节，相关许可证正在办理中的情形下，仍自愿与上诉人签订该协议。上诉人认为，签订该协议系双方真实意思表示，双方并无欺诈、胁迫情形，其内容亦不违反法律、法规的规定，不符合《合同法》第52条所规定无效合同之情形，因此，应当认定其为有效。第二、被上诉人从事民事活动，应当遵循诚信原则秉持诚实，信守承诺依照《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被上诉人应信守承诺，不擅自毁约，严格按照双方约定履行义务，兼顾各方利益。被上诉人与上诉人签订购房协议时，保定市商品房价格较高，现价格回落。被上诉人据此诉请协议无效，利用司法资源损害上诉人权益，有违诚信原则。第三、上诉人积极履行合同义务，促进合同目的实现。上诉人在开发“玉兰花园”项目过程中积极履行合同义务，该项目已具备交房条件，达到预售要求，即将取得预售许可。被上诉人因购买时价格较高，单方面主张协议无效。有违市场经济规则。中央经济工作会议多次强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”。现合同目的即将实现，被上诉人利用司法资源规避炒房风险，主张协议无效。损害上诉人权益。商品房作为经济产品之一，应严格遵循市场经济规则，商品房价格波动属于正常经济现象，司法资源不应成为炒房人的避风港。第四、一审法院在审理个案时未考虑整体公平。法院在审理案件过程中应以公平的理念合理确定民事主体的民事权利和民事义务。被上诉人以上诉人未取得预售许可为由主张协议无效，实为购房时价格较高，利用司法资源规避炒房风险。如仅以是否取得预售许可判断协议是否有效，不考虑双方真实意思表示，将破坏交易的稳定性。综上所述。上诉人与被上诉人签订的《玉兰花园住宅预定协议》应当认定为有效。因此，上诉人依法请求贵院撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人诉讼请求。
宋雷雷、王静一答辩称，上诉人与被上诉人宋雷雷、王静一签订的商品房预售合同依法应认定为无效合同，我国合同法明文规定，合同无效购房款应依法予以返还并承担利息，一审法院判决认定事实清楚，证明确实充分，应依法维持原判。
宋雷雷、王静一向一审法院起诉请求：1.确认2016年4月13日原、被告签订《住宅预定协议》无效；2.判令被告向原告返还购房款及服务费399688元，并按照年利率9%标准向原告支付所欠款项自2016年4月13日始至付清之日止的利息（暂计算至2020年1月12日计45个月134894.7元），合计534582.7元；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年4月13日，二原告与被告签订《住宅预定协议》，约定原告预定玉兰花园C区5号楼1单元26层2603号房屋，总价款为人民币761124元，预付款381124元，剩余380000元，办理按揭贷款，预计交付装修钥匙时间为2019年3月31日。原告王静一于2016年4月2日向保定市高碑店市团结路乐居装饰建材城通过银联POS机交易18564元，至2016年4月13日，二原告向被告保定大榕树房地产开发有限公司交纳购房款共381124元。至二原告起诉，被告未取得案涉房屋的商品房预售许可证。一审法院认为，二原告与被告签订《住宅预定协议》具备《商品房销售管办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告已经按约收受了原告的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。被告未取得商品房预售许可证明，其与原告签订的《住宅预定协议》应认定无效，被告依据该协议收取原告的购房款应当予以返还。原告向保定市高碑店市团结路乐居装饰建材城支付的18564元不属于原、被告之间《住宅预定协议》约定的购房款，不应由被告返还。资金占用期间的利息按中国人民银行同期贷款利率从实际支付之日计算至房款清偿之日止较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认2016年4月13日原告宋雷雷、王静一与被告保定大榕树房地产开发有限公司签订《住宅预定协议》无效；二、被告保定大榕树房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋雷雷、王静一购房款381124元及利息（以381124元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年4月13日计算至房款付清之日止）；三、驳回原告宋雷雷、王静一其他诉讼请求。案件受理费9146元，减半收取4573元，由被告保定大榕树房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明，双方均认可紫郡和玉兰花园属同一项目，楼号和房屋号没有进行过变更，只是小区名称变更。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，上诉人保定大榕树房地产开发有限公司一、二审均认可尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，故上诉人与被上诉人签订的《住宅预定协议》依法应属于无效合同。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人保定大榕树房地产开发有限公司应当返还收取被上诉人的购房款。上诉人作为房地产开发企业，在取得商品房预售许可证明的问题上相对于购房人居于主导地位，更应严格遵守相关规定，合同被确认无效后，其长时间占用购房者资金是客观事实，一审法院判令上诉人保定大榕树房地产开发有限公司按中国人民银行同期贷款利率给付被上诉人宋雷雷、王静一资金占用期间的利息符合公平原则。
综上所述，保定大榕树房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9146元，由上诉人保定大榕树房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 莉
审 判 员 郑 东
审 判 员 陈 萌
二〇二〇年十月十四日
法官助理 陈 思
书 记 员 孟瑞超
