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(2020)冀11民终2130号商品房预售合同纠纷民事判决书
来源: 中国裁判文书网   日期:2021-11-22   阅读:

案  由    商品房预售合同纠纷    

案  号    (2020)冀11民终2130号    

上诉人河北嘉熙房地产开发有限公司(以下简称嘉熙房地产公司)因与被上诉人马新琴商品房预约合同纠纷一案,不服河北省衡水市桃城区人民法院(2020)冀1102民初2325号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人河北嘉熙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李景松、被上诉人马新琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

嘉熙房地产公司上诉请求:依法改判一审判决第二项利息损失数额和计算方式,即上诉人应赔付被上诉人利息损失17101元(已计算至2019年8月19日,2019年8月20日之后的利息146531元为基数,按人民银行公布的同期同类存款基准利率计算至全部房款还清之日止)事实和理由:一、一审按中国人民银行同期贷款基准利率计算被上诉人的损失没有事实和法律依据。一审被上诉人并未举证证明其损失,故被上诉人的利息损失仅为存款利息,人民银行公布的3年以上定期存款利率为2.75%,被上诉人2013年7月28日至2019年8月19日的利息损失应为24431元。扣除已支付的租金7330元,应支付利息17101元。2019年8月20日之后的利息应以146531元为基数,按人民银行公布的同期同类存款基准利率计算至全部房款还清之日止。二、即便按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算2013年7月28日至2019年8月19日期间的利息损失,中国人民银行对该期间内的贷款利率也是有多次调整的。一审按6.55%的利率计算至2019年8月19日是错误的。按照中国人民银行发布的贷款基准利率(五年以上),2012年7月6日至2014年11月21日期间的贷款利率为6.55%,2014年11月22日至2015年2月28日期间的贷款利率为6.15%,2015年3月1日至2015年5月10日期间的贷款利率为5.9%,2015年5月11日至2015年6月27日期间的贷款利率为5.65%,2015年6月28日至2015年8月25日期间的贷款利率为5.4%,2015年8月26日至2015年10月23日期间的贷款利率为5.15%,2015年10月24日至2019年8月19日期间的贷款利率为4.9%。因此,2013年7月28日至2014年11月21日期间(481日)的利息损失应为12648元;2014年11月22日至2015年2月28日期间(98日)的利息损失应为2419元;2015年3月1日至2015年5月10日期间(70日)的利息损失应为1658元;2015年5月11日至2015年6月27日期间(47日)的利息损失应为1066元;2015年6月28日至2015年8月25日期间(58日)的利息损失应为1257元;2015年8月26日至2015年10月23日期间(58日)的利息损失应为1199元;2015年10月24日至2019年8月19日期间(1395日)的利息损失应为27441元。综上,被上诉人自2013年8月28日至2019年8月19日的利息损失为47688元。扣除上诉人已支付的租金,应支付利息损失40358元。综上,请二审法院支持上诉人的上诉请求。

马新琴答辩称,河北嘉熙房地产开发有限公司代理人陈述的利息计算方式没有根据,一审判决正确。

马新琴向一审法院起诉请求:1.请求依法判令解除双方签订的《嘉熙财富广场商铺认购协议书》(以下简称《认购协议书》)、《派克广场补充协议》(以下简称《补充协议》);2.请求判令嘉熙房地产公司返还购房款146531元及赔偿利息(以146531元为基数按年利率10%自2013年7月28日起计算至退清该房款之日止);3.请求判令嘉熙房地产公司承担本案的诉讼费。

一审法院经审理查明,2013年7月28日,案涉双方签订《认购协议书》一份、约定马新琴作为乙方购买嘉熙房地产公司作为甲方开发的嘉熙财富广场三层23号商铺,商铺建筑面积约为17.77㎡,该商铺成交单价为8246元/㎡,总房款为146531元。该认购协议书第五条约定“甲方应当在2014年5月1日前。将商铺交付乙方”。同日,案涉双方签订《派克广场补充协议》一份,约定嘉熙房地产公司作为甲方在本物业开业之前每月30日支付马新琴733元租金收益、租金支付时间为2013年8月30日至2014年5月1日止。另查明马新琴于2013年7月28日向嘉熙房地产公司一次性缴纳146531元房款。嘉熙房地产公司按《补充协议》的规定已支付马新琴10个月的租金收益7330元。嘉熙房地产公司于2019年4月30日获得派克公馆商业楼预售许可证,未于2014年5月1日向马新琴交付房屋。马新琴购买的嘉熙财富广场三层23号因规划由商铺变更为公寓,商铺系虚拟分割,公寓由墙体分割,且同一号码的商铺与公寓位置不能一一对应。嘉熙财富广场与派克公馆、派克广场为同一地点。

一审法院认为,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。关于《认购协议书》及《补充协议》的效力及性质问题。案涉双方签订《认购协议书》及《补充协议》在形式上有双方的签字或盖章,系双方达成一致的意思表示,在内容上不违反法律、法规的强制性规定,属有效合同,合同双方当事人应按照合同约定享受合同权利,履行合同义务。《认购协议书》不等同于《商品房买卖合同》,案涉双方签订《认购协议书》时嘉熙房地产公司未取得预售许可证,即嘉熙房地产公司不具备预售条件,故《认购协议书》的性质为预约合同。关于马新琴主张解除《认购协议书》及《补充协议》的问题。马新琴与嘉熙房地产公司签订《认购协议书》的合同目的在于利用商铺出租或从事经营以获得收益。马新琴购买商铺时,商铺系虚拟分割,无明显的边界。嘉熙房地产公司通过变更设计将商铺变更为公寓,变更后的公寓与马新琴购买商铺的位置、面积均不能一一对应,公寓的用途及功能与商铺存在明显差异,故马新琴以合同目的不能实现主张解除《认购协议书》符合法律规定。本院予以支持。关于马新琴主张的退还房款及支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”马新琴要求嘉熙房地产公司应返还房款146531元的主张,本院予以支持。马新琴要求嘉熙房地产公司应赔偿利息损失,符合上述法律规定,本院予以支持,但马新琴主张按年利率10%计算,于法无据,本院不予采纳。可以146531元为基数,按中国人民银行同期贷款基准利率6.55%(五年以上)自2013年7月28日起计算至2019年8月19日(2213日)为58191.47元,2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部房款还清之日止。马新琴主张按年利率10%计算利息,于法无据,本院不予采纳。因《补充协议》解除,马新琴应返还嘉熙房地产公司已得租金7330元,为减少诉累,嘉熙房地产公司扣除租金后返还马新琴购房款及赔偿利息损失。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:一、解除马新琴与河北嘉熙房地产开发有限公司于2013年7月28日签订的《嘉熙财富广场商铺认购协议书》、《派克广场补充协议》;二、河北嘉熙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还马新琴购房款146531元及赔偿利息损失50861.47元(已计算至2019年8月19日,2019年8月20日之后的利息以146531元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部房款还清之日止);三、驳回马新琴的其他诉讼请求。如果甲方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元,适用简易程序减半收取计2600元,保全费1820元,共计4420元,由马新琴负担748元,由河北嘉熙房地产开发有限公司负担3652元。

本院二审期间,当事人没有提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为:关于一审判决嘉熙房地产公司赔偿马新琴利息的计算方式及计算数额是否正确问题。嘉熙房地产公司作为商业性机构,自2013年7月28日马新琴向其一次性缴纳146531元购房款起,一直占用该笔资金,嘉熙房地产公司主张利息按照人民银行公布的同期同类存款基准利率计算,既不符合现阶段市场主体社会融资成本支出水平,也无法律依据。一审判决关于利息的计算方式,公平合理,本院予以支持。关于利息数额,因中国人民银行同期贷款基准利率(五年以上)并非固定利率,一审按照利率6.55%计算不妥,经本院计算2013年7月28日至2019年8月19日期间的利息应为48493.62元。嘉熙房地产公司关于该部分利息的计算方式正确,但利息数额47688元错误,应以本院计算数额为准。因马新琴应返还河北嘉熙房地产开发有限公司已得租金7330元,故扣除该部分租金后,嘉熙房地产应给付马新琴利息41163.62元。综上所述,河北嘉熙房地产开发有限公司的上诉请求部分成立,一审认定事实正确,但计算结果错误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项的规定,判决如下:

一、维持河北省衡水市桃城区人民法院(2020)冀1102民初2325号民事判决第一项、第三项;

二、变更河北省衡水市桃城区人民法院(2020)冀1102民初2325号民事判决第二项为“河北嘉熙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还马新琴购房款146531元及赔偿利息损失41163.62元(已计算至2019年8月19日,2019年8月20日之后的利息以146531元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部房款还清之日止)”。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取2600元,保全费1820元,共计4420元,由上诉人河北嘉熙房地产开发有限公司负担3672元,由被上诉人马新琴负担748元;二审案件受理费644元,由上诉人河北嘉熙房地产开发有限公司520元,由被上诉人马新琴负担124元。

本判决为终审判决。

审判长  张天杲

审判员  贾志英

审判员  刘 畅

二〇二〇年十一月十三日

书记员  陈 兵


 
 
 
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