案 由 商品房预售合同纠纷
案 号 （2020）冀06民终4436号
上诉人李保国、程柳青因与被上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李保国、程柳青上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、根据双方签订的购房合同，被上诉人应于2018年12月31日交房，逾期超过三个月，上诉人可以解除合同，现被上诉人延期交房至今已有17个月多，上诉人诉请解除合同符合合同的约定，一审判决认定了合同效力，但是以房屋已具备交付条件，被上诉人已明确告知上诉人不同意解除合同并已通知上诉人为理由判决不予退房，一审判决违反合同约定；关于退房的约定系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，没有约定才适用根本性违约的法律规定；2、因被上诉人对上诉人购买的房号、房屋设计进行了变更，房屋面积由105.81平方米变更为115.6平方米，被上诉人构成根本违约；被上诉人存在故意拖延行为，导致上诉人丧失了诉讼合同无效的期限，被上诉人具有过错，解除购房认购协议应予以支持；3、一审判决违反公平、诚实信用原则，破坏交易秩序。
浩正方信房地产公司辩称，双方签订的商品房认购协议是双方的真实意思表示，并且案涉房屋已经取得五证，具备交房条件，被上诉人延期交房系因不可抗力，被上诉人未构成根本违约，不影响合同目的的实现，同时依据2019年《最高院民商事会议纪要》第47条规定，违约方的程度显著轻微不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李保国、程柳青向一审法院起诉请求：判令解除李保国、程柳青与浩正方信房地产公司签订的《商品房认购协议》，浩正方信房地产公司返还李保国、程柳青购房款391463元及利息、支付违约金并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2017年4月7日，浩正方信房地产公司（甲方）与李保国、程柳青（乙方）签订《商品房认购协议》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾11号楼3单元3301室房屋、建筑面积105.81平方米、单价12300元、总价1301463元……第二条付款方式二、按揭贷款1、乙方首次于2017年4月8日交付房款391463元，其余房款91万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2018年12月31日将符合合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方及相关政府部门等原因，浩正方信房地产公司可据实予以延期，并及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四条违约责任及负责事由二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同纠纷履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由李保国、程柳青签字并按有指印。合同签订当日，浩正方信房地产公司给李保国、程柳青开具收据一张，载明收到李保国、程柳青渼林湾11-3-3301首付款391463元。
本案涉及房产于2019年7月8日取得了不动产权证书、于2019年8月19日取得了建设用地规划许可证、于2019年11月28日取得了建设工程规划许可证、于2019年12月13日取得了建筑工程施工许可证、于2020年1月15日取得了商品房预售许可证。2020年5月20日，浩正方信房地产公司渼林湾售楼部向李保国、程柳青发出告知书，载明“尊敬的渼林湾李保国、程柳青业主：您好﹗您在小区购买的房屋已具备装修条件，售楼部多次通知，您一直尚未办理贷款手续。再次告知您7日内办理完毕贷款手续即可办理领钥匙装修”。李保国、程柳青在庭审中认可收到上述未加盖印章内容相同的告知书，但强调是在本案立案以后收到告知书。
李保国、程柳青主张浩正方信房地产公司已将本案房屋重复出售，提交了2020年5月20日保定市房地产交易中心出具的证明，载明浩正方信房地产公司开发建设的渼林湾二期11-3-3301号房产，购房人为王妍，预售面积89.48平米。李保国、程柳青另提交录音，主张其购买的房屋面积从105.81平米变更为114.75平米，面积差距超过3%应解除合同。浩正方信房地产公司提交王妍与浩正方信房地产公司2016年2月29日签订的购买渼林湾11号楼2单元3301室房屋的《商品房认购协议》、2020年2月27日签订的已经登记备案的购买渼林湾11号楼3单元3301室房屋的《商品房买卖合同（预售）》，提交王勃与浩正方信房地产公司2015年11月16日签订的购买渼林湾11号楼3单元2801室房屋的《商品房认购协议》、2020年3月17日签订的已经登记备案的购买渼林湾11号楼4单元2801室房屋的《商品房买卖合同（预售）》，用以证明以上王妍和王勃各自的两份合同标的均系二人分别购买的同一套房屋，《商品房认购协议》中11号楼的单元号从起初的2单元变更为《商品房买卖合同（预售）》中的3单元、从起初的3单元变更为《商品房买卖合同（预售）》中的4单元。李保国、程柳青另提交录音，录音载明李保国与浩正方信房地产公司交涉退房的过程，2020年4月11日浩正方信房地产公司答复11号楼证件齐全，不办理退房。
一审法院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房认购协议》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。
其次，李保国、程柳青与浩正方信房地产公司所签订的《商品房认购协议》是双方的真实意思表示，浩正方信房地产公司在审理中提交了其开发的本案涉及的渼林湾项目不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中的《商品房认购协议》不存在违反法律强制性规定和合同法规定无效的情形，合法有效。
第三，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，双方签订的《商品房认购协议》第四条第二项虽约定“房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”，但本案房屋现已具备交房条件，浩正方信房地产公司已明确告知李保国、程柳青不同意解除本案涉及合同且已通知李保国、程柳青办理手续交房。本案涉及《商品房认购协议》中载明的11-3-3301房屋虽已备案为王妍，但备案房屋面积远远小于李保国、程柳青购买的本案房屋面积。依据浩正方信房地产公司提交的王妍、王勃的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同（预售）》，可以认定《商品房认购协议》中11号楼的单元号从起初的2单元变更为《商品房买卖合同（预售）》中的3单元、从起初的3单元变更为《商品房买卖合同（预售）》中的4单元的事实，本案房屋并不存在重复出售的情形。李保国、程柳青另主张本案房屋面积超过《商品房认购协议》中面积，与其提交的保定市房地产交易中心中载明已备案的11-3-3301房屋远远小于二人购买的房屋面积的事实相互矛盾，二人提交的证据不能证明本案涉及房屋重复出售。因本案房屋并未交房，交房后房屋面积应以产权证明载明的面积为准，李保国、程柳青依据录音主张本案房屋面积超过《商品房认购协议》中载明面积的3%继而要求解除本案《商品房认购协议》没有事实依据。浩正方信房地产公司已按照合同全面履行了基本的义务，其逾期交房不构成根本性违约。房地产作为投资较大的商品，房地产公司在履行房地产买卖合同已将房屋建设至具备交房条件时，如将房地产买卖合同解除，不利于维护房地产交易市场的安全和秩序，有悖诚实信用原则，亦显失公平。综合以上事实，李保国、程柳青要求解除双方签订的《商品房认购协议》不应得到支持。
综上所述，李保国、程柳青的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回李保国、程柳青的诉讼请求。案件受理费3586元，由李保国、程柳青负担。
本院二审期间，上诉人提交录音一份，证实案涉房屋面积由105.81平米增加到115.6平米。被上诉人质证意见：对证据的真实性认可，对证明目的不认可，该录音不能证明双方解除条件成就，根据协议约定，房屋面积以实际面积为准，实行多退少补的原则，根据九民纪要的规定，建筑面积的变更不影响合同目的的实现，双方应继续履行合同。
本院认定证据和事实如下：对上诉人提交的录音证据，被上诉人对其真实性认可，故本院对该证据的真实性予以认可。二审查明的其他事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，上诉人李保国、程柳青与被上诉人浩正方信房地产公司签订了《商品房认购协议》，上述协议是双方的真实意思表示，且不存在违反法律强制性规定和合同法规定无效的情形；在一审审理中，被上诉人提交了渼林湾项目不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，一审判决据此认定涉诉的《商品房认购协议》合法有效，并无不当，予以维持。
因双方签订的《商品房认购协议》约定逾期三个月后不能交付的，有权退房，但是本案房屋现已具备交房条件，被上诉人逾期交房不构成根本性违约，结合案涉房产施工实际，从有利于交易的稳定性出发，一审判决双方的《商品房认购协议》不予解除，并无不当。
上诉人关于被上诉人对上诉人购买的房号、房屋设计、房屋面积进行变更，被上诉人构成根本违约的主张，因11号楼单元号发生变更，以及本案涉及的王妍、王勃购买房屋面积明显小于上诉人所购房屋面积，本案房屋并不存在重复出售的情形；因本案房屋并未交房，依据《商品房认购协议》关于“实际面积以政府规定的产权登记机关实测面积为准，根据实测面积与合同约定面积的差额按合同约定单价实行总房款多退少补”的约定，上诉人以本案房屋面积超过协议中载明面积的3%要求解除本案协议没有事实依据。
综上所述，上诉人李保国、程柳青的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7171.94元，由上诉人李保国、程柳青负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓彦威
审判员 钱 娜
审判员 郑 东
二〇二〇年十一月十三日
书记员 林冠臣
