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(2020)粤01民终14169号商品房预售合同纠纷二审民事判决书
来源: 中国裁判文书网   日期:2021-10-14   阅读:

审理法院:广州市中级人民法院

案号:(2020)粤01民终14169号

案件类型:民事 判决

审判日期:2020-08-25

案由:商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人冯伟红因与被上诉人广州市东建实业集团有限公司(以下简称东建公司)商品房预售合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2019)粤0104民初36238号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。

上诉人诉称

冯伟红上诉请求:撤销一审判决,改判支持冯伟红一审诉讼请求。事实和理由:(一)一审判决遗漏审理诉求,对冯伟红一审要求东建公司支付因迟延实现买卖合同项下约定利益导致冯伟红资金被占用的实际损失的诉求未审理查明。(二)一审存在程序上的不合法且一审判决依据的延迟交楼的关键事实缺失有效证据。冯伟红对涉诉关键事实的证据提出调查取证或调查令申请,一审法院未予回应,且东建公司一审中提交广州市海珠区人民法院的民事判决书,但拒绝提交该判决书中提到的政府部门回函资料,该回函是证明延期交楼时间的关键证据,一审法院未要求东建公司出示前述政府部门回函资料即在判决书中认定存在延迟交楼的事实,剥夺了冯伟红的质证权利以及合法取得证据的权利,程序上有不合法之处。(三)一审判决遗漏查明东建公司迟延交楼证据中的漏洞和矛盾之处。对于复工申请,不确认停工为8天,该停工属于东建公司自身原因造成,是东建公司与施工单位之间的合同纠纷及损失之诉,与冯伟红无关,不能作为抵扣的依据。对于微信通知,不确认停工为26天,微信聊天或复印件没有显示要求停工的事实。对于微信停工通知,不确认停工为9天,文件没有要求停工,东建公司是否属于较大施工安全风险的工地无清晰明确证明,不足以认定存在停工事实,且无有关政府部门的书面回复等。对于穗环领导小组【2017】6号文件,不确认停工为6天,既然12月31日交楼,房屋建筑及市政水务工程应该完成并验收完毕,不存在停工事宜,所谓的抵扣完全没有依据。对于广州市气候与农业气象中心证明,不确认停工为49天,没有广州市海珠区质监站发出的实际停工和复工资料,无法确定真实的停工天数,气象台的证明不能作为直接证明。(四)广州市海珠区人民法院关于迟交楼的判例不具备当然的法律效力,应该考虑到公平对等原则和保护各方当事人诉权不被侵犯。前述判例依据政府部门回函资料作出认定,本案审理中均无看到该份回函资料,无法认定是否有效,且冯伟红对各项细则均提出了具体的反驳意见和疑问,在此情况下一审判决照抄前述判例是不负责任的行为。(五)发展商违法交付未经竣工验收备案的房屋严重违反国家法律、法规,违法交付不因业主被迫收楼就当然合法化,这种认定是知法犯法。(六)一审判决遗漏查明东建公司通知中提到的存在办理缴纳契税而导致延期的情况,东建公司对此并未举证,延期事实未发生。(七)东建公司迟延办证,其未与冯伟红达成双方协议,东建公司寄给冯伟红的办证通知只有单页内容,其在业主现场提交资料的时候增加后页,其增加字句的行为系恶意欺诈行为,不产生约束力,不因业主签字就当然产生无条件同意延期的法律效力。(八)双方并未按照合同约定达成关于迟延交楼、迟延办证的补充协议,迟延办证的通知并非双方协议,不产生改变预售合同的效力。(九)东建公司应向冯伟红支付因迟延实现买卖合同项下约定利益导致冯伟红资金被占用的实际损失74297元,东建公司收取并使用了冯伟红的购房款,没有如约履行交付房屋的主要义务,依据对等原则,东建公司应承担超出约定时间占用冯伟红房款产生的资金成本和利息。二审庭询时另补充:1.广州市海珠区人民法院民事判决查明的事实存在异议和争议点,不能在本案适用,冯伟红在本案一审提出了各项意见并要求质证,一审法院并不予理会,不符合证据规则;2.东建公司没有达到收楼时间与收楼条件,预售合同中有约定收楼当天应当提交的文件或者行为,东建公司没有举证其有此行为,该事实一审判决没有查明;3.东建公司发出收楼通知有无合法性,没有依据证明双方对此有约定,一审法院未予查明;一审判决对东建公司种种违法行为不予追究,并无法律依据,双方的法律地位完全不对等;4.东建公司延期交楼,合同约定的交付时间是2017年12月31日,收楼现场发出《约定书》,内容为因政府原因造成停工导致延误交楼,业主不追究责任的则减免业主三个月的物业管理费,管理费自2018年5月1日起计收,冯伟红没有在该约定书上签名;5.2018年12月18日,东建公司发出关于项目车位业主函,函中指出“本人承诺享受优惠后,不再以延期交楼为由,主张任何权利,不再追究贵司违约责任”,冯伟红没有提出该享受优惠的申请。另2019年1月12日,东建公司在现场抽签摇号车位,车位销售价格没有在销售中心公开,只在办理产权登记处张贴,在现场某处角落张贴销售价格。

被上诉人辩称

东建公司二审答辩称,1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定,人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实,当事人无需另行举证。在本案中,东建公司一审提交了广州市海珠区人民法院的民事判决书,所调查取证政府部门回函属于生效判决已确认的基本事实,一审法院有权直接依据该生效判决所确认的事实作出判决,冯伟红要求一审法院对相关的函件进行重复调查取证,系浪费司法资源,也与规定不符。同样,关于涉诉项目不可抗力因素,有42天的延期交楼情况系基本事实,都已经被相关判决书予以确认,所以本案一审法院对生效判决查明的事实再次予以确认,符合法律规定;2.因冯伟红在2018年1月30日同意收楼,该收楼时间在不可抗力的42天内,在相关生效判决中已明确视为冯伟红对自身合法权利的处分,并认定东建公司无需承担延迟交房的责任;3.关于涉诉房屋的办证时间,冯伟红认为东建公司增加页数、内容的说法,没有事实依据,首先,在一审审理中,冯伟红当庭承认这份确认书的签名是本人签名,其次,有关变更办证时间的约定,也有冯伟红本人的签名,不存在东建公司事后增加页数的情况;4.东建公司在涉诉房屋交付的过程中,没有违反合同约定,也符合冯伟红本人签字的确认书约定的内容,无需承担任何违约责任,自然也不存在对冯伟红所谓的7万多元实际损失进行赔偿的问题。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

一审原告诉称

冯伟红向一审法院起诉请求:1.东建公司向冯伟红支付交楼违约金225986元(以3398293元为基数,每日按万分之五,从2017年12月31日至东建公司发出验收备案之日止即2018年5月14日);2.东建公司向冯伟红支付因延迟实现买卖合同项下约定利益导致冯伟红资金被占用的实际损失74297元(以3398293元为基数,按照银行同期贷款利率,从2017年12月31日至2018年5月14日东建公司发出验收备案之日止);3.东建公司向冯伟红支付因房产证延迟办理的违约金13500元(以3398293元为基数,每日按万分之五,从2018年12月11日至2019年3月2日);4.东建公司承担本案担保费用2500元。

一审法院查明

一审法院认定事实:东建公司是位于广州市海珠区东晓路西侧、万寿路北侧、仲恺路南侧佳滨苑商品房的开发商。2016年1月8日,冯伟红(乙方、买方)与东建公司(甲方、卖方)签订《广州市商品房买卖合同(预售)》,主要内容:(第四条)乙方所购商品房为佳滨苑二期商业、住宅楼(自编号东晓路佳滨苑T1、T2栋)第××号房,房屋地址海珠区东晓路××房,建筑面积94.9596平方米;(第七条)该商品房以套出售,总金额3398293元;(第十二条)交房条件是该商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件;(第十三条)甲方应当在2017年12月31日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用;因不可抗力等原因,房屋需延期交付使用的,甲方应当及时书面告知乙方;(第十四条)甲方如未能按本合同规定的期限交房,按逾期时间,分别处理:(1)逾期不超过240日的,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金,本合同继续履行;(2)逾期超过240日后,乙方有权单方面解除合同;(第十五条)甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料:(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》;(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》;(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证;(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料;(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;(六)《房地产(住宅)质量保证书》;(七)《房地产(住宅)使用说明书》;(八)《临时管理规约》或《管理规约》;上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由甲方承担;(第二十一条)甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记,并将以乙方为产权人的房地产证交付乙方。在此情况下,乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的,需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确,致使乙方未能及时提供证件资料的,由甲方承担责任。(第二十二条)如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的,甲方应自逾期之日的次日开始,每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金;乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,甲方应自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止,每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。(第三十二条)本合同附件与正文具有同等法律效力;等。该合同附件七《本合同补充协议》第五条“商品房的交付”第2点约定,双方同意本《商品房预售合同》第十二条约定的房屋交付条件修改为:在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可交付;若乙方要求交付条件按《买卖合同》第十二条约定执行的,则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月,并不得追究甲方任何责任;第3点约定,双方同意本《商品房预售合同》第十五条约定的房屋交付时,甲方应向乙方提供的文件修改如下:(1)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》;(2)建设部门出具的《建设工程质量监督报告》;(3)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》;(4)《房地产(住宅)质量保证书》;(5)《房地产(住宅)使用说明书》;(6)《临时管理规约》或《管理规约》;如乙方坚持甲方应按本《商品房预售合同》第十五条约定提供全部文件的才予收楼的,则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月,并不得追究甲方任何责任;第4点约定,关于永久供水、供气、供电、通邮等居住条件,若当地公共服务水平未能达到永久使用标准,甲方有权以临时设施或服务取代,以不影响乙方正常居住为限,乙方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼;第11点约定,在下列情况下,甲方可以顺延房屋交付时间:(1)发生不可抗力且甲方已在不可抗力排除之日起30日内通知乙方;(2)由于政府行为导致甲方延迟获得验收文件或因市政规划导致小区配套设施需延期交付使用的;(3)发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件;第八条“产权证办理”第4点约定,该商品房经过实测后,乙方须办理面积补偿手续而乙方未能按照甲方书面通知上约定的时间及时办理的,则《买卖合同》第二十一条约定的办理房地产权证的期限相应顺延,顺延时间从乙方应履行义务的最后日期起直至乙方实际履行义务的日期止,由此产生的责任全部由乙方承担;第6点约定,《房地产权证》所记载的发证时间视为甲方履行完毕《买卖合同》第二十一条所约定义务的时间;第7点约定,若乙方选择按揭付款方式的,则在甲方申领《房地产权证》后,甲方将其直接交付乙方的按揭银行,视为甲方将《房地产权证》交付乙方;第十六条约定,《买卖合同》所致的“不可抗力等原因”包括:不可预见、不可避免、不可抗拒的自然灾害、战争或其他事故;为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的开发企业不能按照《买卖合同》的规定履行义务;因政府机关或政府机关授权部门的原因,导致建设工程延误;等。

合同签订后,冯伟红在收楼前向东建公司付清了合同约定的全部购房款。东建公司于2017年12月28日向冯伟红发出《收楼须知》,告知冯伟红办理收楼手续。冯伟红于2018年1月30日签署《房屋交接确认书》,记载该房屋已达到合同约定交付条件,本人同意接收。

2018年1月23日东建公司取得涉诉房屋所在楼宇的《建筑工程竣工验收报告》,同年3月20日东建公司取得涉诉房屋的所在楼宇的《建设工程质量监督报告》及《建设工程规划验收合格证》。2018年5月14日东建公司取得商业、住宅楼(自编号东晓路佳滨苑Tl、T2栋)的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

2018年11月29日,东建公司向冯伟红发出《佳滨苑项目房价款结算及提交办理产权登记证件资料通知书》,记载东建公司应退回房价款3735元。同年12月11日,东建公司开具上述房价款的发票。

2018年12月30日,冯伟红出具《佳滨苑项目承诺书》记载:其已知需按规定自行缴纳相关契税,承诺于2018年12月30日起5个工作日内补齐完税证明至华之杰律师事务所,如未能如期提供资料,由此导致该房屋产权登记或《不动产权证书》不能或延期办理,责任全部由冯伟红承担。同日,冯伟红签署《佳滨苑项目房价款结算及领取契税申报资料确认书》,其中第五条记载“本人知悉并确认因相关政府部门对商品房买卖契税完税办法作出调整,本人应按政府部门相关规定自行至税务征收部门办理购房者契税缴纳并取得完税凭证。本人理解契税完税凭证等资料是办理商品房产权登记不可或缺文件,故本人同意并确认《商品房买卖合同》第二十一条修改为甲方应当在乙方自行办理完毕契税申报并将完税凭证以及应由乙方提交的办理产权登记所需的其他文件全部交付给甲方之日起210个工作日内,到房地产登记机构为乙方办妥产权登记,并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”。冯伟红于2019年3月2日签收不动产权证。

冯伟红为证明其主张,向一审法院提交如下证据:1.减免管理费约定书(无冯伟红与东建公司签字盖章),内容为交楼时间无异议;2.关于佳滨苑项目车位开售致业主函;3.《申请书》(无冯伟红与东建公司签字盖章),内容为申请购买涉诉小区车位的“尊贵业主车位大礼包”,承诺享受车位优惠后不再以延迟交楼为由向东建公司主张任何权利;4.广东合润融资担保有限公司于2019年8月14日出具收款收据,收到冯伟红诉保费2500元。东建公司质证认为,对证据1真实性无异议;证据2真实性无异议,与本案无关;证据3真实性、合法性、关联性不予认可;证据4真实性、合法性、关联性不予认可。

一审法院另查明,就涉诉楼盘逾期交楼问题,同楼盘业主曾起诉东建公司。广州市海珠人民法院于2019年9月2日作出(2018)粤0105民初16990号《民事判决书》(已发生法律效力)。该判决认定顺延东建公司交楼时间为42天,东建公司应当于2018年2月11日前将符合交楼条件的房屋交付业主使用。该判决书查明:东建公司就其抗辩主张提交了如下证据:1.2017年7月22日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》(复印件),主要内容:关于吸取海珠“7.22”事故教训开展全市建设施工安全生产专项检查,全市所有在建项目立即停工,等;2.在监工程复工核查表(复印件),内容:2017年8月10日广州市海珠区建设工程质量安全监督站作出同意佳滨苑商住楼项目复工决定;3.2017年9月19日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》(复印件),内容:针对“9.17”事故,全市内在建房屋市政工程全面停工检查,“9.17”事故所涉项目施工总承包单位为广州市住宅建设发展有限公司;4.复工申请(复印件),内容2017年9月27日广州市海珠区建设工程质量安全监督站同意佳滨苑商住楼项目复工;5.2017年8月18日微信通知(复印件),内容:节假日、周六日禁止危险性较大分部分项工程施工,等;6.2017年9月26日《海珠区住房和建设水务局关于2017年中秋、国庆节期间建筑施工安全管理告知书》(复印件),内容:节假日期间,所有危险性较大的分部分项工程一律不得施工作业,等;7.2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》(复印件),内容从即日起至10月24日,海珠区有危险性较大的分部分项工程停止施工,等;8.2017年11月29日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》(复印件),内容:针对2017广州《财富》全球论坛召开,为进一步做好安全文明施工管理工作,从2017年12月1日至12月11日暂停夜间施工作业,12月3日至12月9日对存在较大施工安全风险的工地暂时停工,等;9.2017年12月2日微信停工通知(复印件),内容:海珠区从12月3日至11日全面执行停工要求;10.2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》(复印件),内容:市内全面暂停所有在建工地建设,等;11.2017年8月20日广东省防汛防旱防风总指挥部粤防〔2017〕96号《广东省防汛防旱防风总指挥部关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》(复印件);12.2017年8月21日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1761号《广州市住房和城乡建设委员会转发关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》(复印件),证据11-12的内容均是关于做好13号台风“天鸽”防御工作;13.微信停工通知(复印件),内容:2017年8月22日晚,所有工地马上停工,8月27日所有工地全面停工,9月2日下午工地全面停工;14.广州市气候与农业气象中心证明,内容:2014年1月1日至2018年3月31日,共有13个台风影响广州市,累计影响日数49天,其中2016年7月30日至2017年10月16日间共有9个台风影响广州市,累计影响日数34天,等。上述证据1-14,拟证明受政府停工通知及恶劣天气影响,涉诉项目停工时间长达119天,其中证据1-2,停工时间20天(2017年7月22日至8月10日);证据3-4,停工时间9天(2017年9月19日至9月27日);证据5-6,停工时间18天(2017年8月18日至10月14日节假日、周末);证据7,停工时间8天(2017年10月17日至10月24日);证据8-9,停工时间9天(2017年12月3日至12月11日);证据10,停工时间6天(2017年12月26日至12月31日);证据11-14,停工时间49天。

该院向广州市海珠区住房和建设水务局、广东省防汛防旱防风总指挥部、广州市环境保护局、广州市海珠区建设工程质量安全监督站、广州市住房和城乡建设委员会发函查询《广州市海珠区住房和建设水务局关于2017年中秋、国庆节期间建筑施工安全管理告知书》、粤防〔2017〕96号、〔2017〕6号、《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》、穗建质〔2017〕1530号、穗建质〔2017〕1761号、穗建质〔2017〕2024号、穗建质〔2017〕2495号等文件的真实性,上述单位均向广州市海珠区人民法院复函确认了上述文件的真实性。

对于上述东建公司提交证明延迟交楼的材料,冯伟红质证认为对真实性、合法性、有效性不予认可,其中仅确认证据1、2所确认共19天。

一审法院认为

一审法院认为:冯伟红与东建公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规强制性规定,合同合法有效,双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。

按照合同约定,东建公司应当于2017年12月31日前将涉诉房屋交付冯伟红使用,因不可抗力等原因,房屋需延期交付使用的,东建公司应当及时书面告知冯伟红;同时合同还约定发生不可抗力且东建公司在不可抗力排除之日起30日内通知冯伟红或发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件等原因,东建公司可顺延房屋交付时间。东建公司为证明因政府及恶劣天气导致涉诉工程停工时间长达119天的事实,提交了相关证据。上述证据业经生效判决查证,一审法院对上述证据的真实性予以确认。一审法院认为,在合同履行期间东建公司虽然没有证据证明已将不可抗力的原因通知冯伟红,但客观上确实发生了因政府相关部门发文要求停止施工或因台风天气影响造成停工的实际情形,上述情形符合合同中关于不可抗力等原因的解释。根据公平原则,结合本案现有的证据及具体情况,一审法院酌情顺延东建公司交楼时间为42天,具体如下:1.关于2017年7月22日穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》文件,停工时间19天;2.2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》文件,停工时间1天;3.2017年11月29日穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》文件,停工时间7天;4.2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》文件,停工时间6天;5.受台风天气影响,停工时间9天。另外因广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》文件规定,东建公司确实发生停工8天的情况,鉴于该文件通报的“9.17”事故所涉工地的施工总承包单位和本案房屋所涉楼宇承建单位为同一单位—广州市住宅建设发展有限公司,属于东建公司自身原因造成,故因该文件规定而停工整顿的时间,不能作为本案顺延交楼的原因。综上,合同约定交楼时间为2017年12月31日,顺延42天,即东建公司交楼时间应为2018年2月11日。

依照合同约定,冯伟红收楼时东建公司应当向冯伟红提供规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设部门出具的《建设工程质量监督报告》及建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》等文件,上述文件不全的,视为不符合交付标准,冯伟红有权拒绝收楼。本案中,虽然东建公司没有证据证明冯伟红在办理收楼手续时其向冯伟红交付了《建设工程竣工验收报告》的文件或出示了该份文件,且《建设工程规划验收合格证》及《建设工程质量监督报告》也是在冯伟红收楼后东建公司才取得,但冯伟红于2018年1月30日自愿办理了收楼手续,是其对自身权利的处分。综上,冯伟红主张逾期交楼违约金的诉讼请求依据不足,一审法院不予支持。

关于冯伟红主张东建公司延迟办理房产证的违约金的诉讼请求。冯伟红于2018年12月30日签署《佳滨苑项目房价款结算及领取契税申报资料确认书》,明确同意变更办证时间为“乙方自行办理完毕契税申报并将完税凭证以及应由乙方提交的办理产权登记所需的其他文件全部交付给甲方之日起210个工作内”,并于同日出具承诺书承诺该日起五日内提交完税证明,而冯伟红已于2019年3月2日的签收不动产权证。故冯伟红主张逾期办证违约金的诉讼请求,于法无据,一审法院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,于2020年4月14日作出如下判决:驳回冯伟红的全部诉讼请求。案件受理费7829元,保全费2696元,由冯伟红负担。

本院查明

本院二审期间,冯伟红向本院提交:1.法院拍卖执行公告文件一套;2.冯伟红的车位证及57万元发票一套,拟证明冯伟红自始至终都没有放弃追究迟延交楼违约责任的意思表示,一直以行动要求东建公司承担迟延交楼的违约责任。拍卖执行公告在本案楼盘附近的江南新苑小区,同地段同时间同面积拍卖的评估价是37万多元,但是东建公司在冯伟红地段同一时间车位的售价是60万元,跟市场价完全背离。东建公司经质证认为:对两份证据的真实性、合法性没有异议,对关联性有异议,本案是房屋买卖合同纠纷,该证据跟房屋买卖没有直接关系,对于涉诉楼盘的车位价格,东建公司是发展商,有权自行决定,所以冯伟红以其他楼盘车位价格来认为涉诉项目的车位出售价格过高,没有事实依据。

经审理查明,一审法院查明事实部分基本无误,本院予以确认。

另查明,涉诉《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第五条第5点约定:“房屋交付的标志为甲方(东建公司)向乙方(冯伟红)移交钥匙。该房屋的风险自交付之日起全部转移给乙方……”。

(2018)粤0105民初16990号民事判决书载明:“……经审理查明:被告(东建公司)是位于广州市海珠区东晓路西侧、万寿路北侧、仲恺路南侧佳滨苑商品房的开发商。2015年11月13日,原告(乙方、买方,郑皓)与被告(甲方、卖方)签订《广州市商品房买卖合同(预售)》,约定:(第四条)乙方所购商品房为佳滨苑二期商业、住宅楼(自编号东晓路佳滨苑T1、T2栋)28层2805号房……本院认为,在合同履行期间被告虽然没有证据证明已将不可抗力的原因通知原告,但客观上确实发生了因政府相关部门发文要求停止施工或因台风天气影响造成停工的实际情形,上述情形符合合同中关于不可抗力等原因的解释。根据公平原则,结合本案现有的证据及具体情况,本院酌情顺延被告交楼时间为42天,即被告应当于2018年2月11日前将符合交付条件的涉诉房屋交付原告使用……”。

二审期间,冯伟红、东建公司均确认涉诉房屋与(2018)粤0105民初16990号案所涉房屋为同一楼盘、同一栋楼的房屋。

冯伟红称其在2018年1月30日签署《房屋交接确认书》时有向东建公司提出涉诉房屋不具备交楼条件的异议,但对此无提供相应的证据。冯伟红确认其接收了涉诉房屋的钥匙,但认为拿钥匙与收楼是两回事,当时是东建公司说让冯伟红先拿钥匙去看楼,并确认其并无将钥匙交还给东建公司。冯伟红称其所主张的资金被占用的损失是因东建公司迟延交楼所造成的实际损失,其实际损失是其本可如期入住涉诉房屋,由于东建公司迟延交楼,故其父母一直住在另一个楼梯楼,产生使用费损失,该损失是占用了冯伟红的资金成本。冯伟红称其将购房款支付给东建公司后仍有权对购房款享有收益,其主张的依据是补充协议第十七条,即“在履行《买卖合同》过程中或《买卖合同》解除后,如出现甲方(东建公司)须向乙方(冯伟红)支付违约金的情况,乙方同意不再要求甲方按照《买卖合同》支付违约金本金所产生的各种利息,同时,甲方不向乙方补偿其他可能发生的预期可得利益损失。”

本院认为

本院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理,当事人没有提出请求的,不予审理,但一审法院违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定,本案二审的争议焦点在于:东建公司应否承担逾期交楼以及逾期办证的违约责任。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定:“下列事实,当事人无须举证证明:……(六)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实;……前款第二项至第五项事实,当事人有相反证据足以反驳的除外;第六项、第七项事实,当事人有相反证据足以推翻的除外。”根据广州市海珠区人民法院作出的(2018)粤0105民初16990号民事判决书所查明、认定的事实,该案合同履行期间客观上确实发生了因政府相关部门发文要求停止施工或因台风天气影响造成停工的实际情形,根据相关证据以及具体情况,该案酌情顺延东建公司交楼时间为42天。前述生效判决关于可顺延工期的停工事宜以及可顺延的天数为42天的认定,属于对该基本事实的确认,冯伟红并无提供足以推翻前述生效判决的相反证据,当事人无须再对此进行举证,对于冯伟红要求本院调取(2018)粤0105民初16990号案中相关部门关于停工问题的文件的申请,本院不予接纳。

如前所述,(2018)粤0105民初16990号案已经认定东建公司的交楼时间因停工事宜可顺延42天,本案所涉房屋买卖合同签订时间与(2018)粤0105民初16990号案所涉买卖合同的签约时间、履行期间接近,涉诉房屋与(2018)粤0105民初16990号案所涉房屋为同一楼盘、同一栋楼的房屋,即(2018)粤0105民初16990号案所认定的可顺延工期的停工事宜在本案合同履行期间同样存在,故一审法院认定东建公司在本案中亦可顺延42天时间向冯伟红交楼,即东建公司的交楼时间应顺延至2018年2月11日,并无不当,本院予以认同。

涉诉《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第五条第5点约定:“房屋交付的标志为甲方向乙方移交钥匙”。冯伟红于2018年1月30日签署了《房屋交接确认书》,冯伟红无证据证明其曾对涉诉房屋尚不具备交付条件提出过异议且接收了涉诉房屋的钥匙,一审法院认定冯伟红于该日已自愿办理收楼手续,并无不当,本院予以认同。虽然涉诉房屋至2018年1月30日尚不具备交付条件,但冯伟红已实际收楼,系其对自身权利的处分,冯伟红在实际收楼后又要求以涉诉房屋取得竣工验收备案表作为交楼之日,理据不足,本院不予支持。如前所述,东建公司的交楼时间应顺延至2018年2月11日,而冯伟红实际收楼之日为2018年1月30日,冯伟红主张东建公司逾期交楼的上诉理由不能成立,本院不予采纳。冯伟红要求东建公司支付逾期交楼违约金、赔偿资金占用损失的上诉请求,依据不足,本院不支持。

关于东建公司是否逾期办证的问题。冯伟红于2018年12月30日签署《佳滨苑项目房价款结算及领取契税申报资料确认书》,该确认书明确载明“本人同意并确认《商品房买卖合同》第二十一条修改为:甲方应当在乙方(冯伟红)自行办理完毕契税申报并将完税凭证以及应由乙方提交的办理产权登记所需的其他文件全部交付给甲方之日起210个工作日内(不超过210个工作日),到房地产登记机构为乙方办妥产权登记,并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”,由此可见,买卖双方已达成变更办证时间的合意,应按照变更后的约定履行。冯伟红要求按照原合同约定确定东建公司履行办证义务的期限,理据不足,本院不予采纳。冯伟红无证据证明其将相关完税凭证及办证资料交付给东建公司之日至其取得涉诉房屋不动产权证已超过210个工作日,其要求东建公司承担逾期办证的违约责任并支付违约金的上诉理由不能成立,本院不予支持。

综上所述,冯伟红的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费6044元,由上诉人冯伟红负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长 李 静

审判员 邓 颖

审判员 唐佩莹

二〇二〇年八月二十五日

书记员 贾 妍

 


 
 
 
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