审理法院：北京市第二中级人民法院
案号：（2020）京02民终7210号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-08-28
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人北京金科展昊置业有限公司（以下简称金科展昊公司）因与被上诉人内蒙古圣水源水业有限责任公司（以下简称圣水源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初6760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
金科展昊公司上诉请求：1．撤销一审判决第四项，改判圣水源公司支付金科展昊公司违约金462864.4元；2．一二审案件受理费由圣水源公司负担。事实和理由：1．一审判决对违约金金额调整适用法律错误，圣水源公司未举证证明金科展昊公司主张的违约金过高。2．一审判决确定的案件受理费过高，金科展昊公司应按其诉讼请求与一审判决支持的违约金数额之差额来计算案件受理费。
被上诉人辩称
圣水源公司辩称，同意一审判决，不同意金科展昊公司的上诉请求。双方均存在过错，一审法院根据相关法律规定，综合双方过错程度确定的违约金数额是适当的；在金科展昊公司存在欺诈、不诚信且有悖公平原则的情况下，案件受理费应由金科展昊公司负担。
一审原告诉称
金科展昊公司向一审法院起诉请求：1．解除双方于2018年7月14日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2100819）；2．圣水源公司协助办理《北京市商品房预售合同》的网上签约注销手续；3．圣水源公司支付违约金462864.4元；4．案件受理费由圣水源公司负担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2018年7月14日，金科展昊公司（出卖人）与圣水源公司（买受人）签订了编号为Y2100819的《北京市商品房预售合同》。约定，圣水源公司购买坐落于北京市大兴区生物医药基地0505-070、076、066、077地块地下车库-1层140房屋一套（以下简称案涉房屋），房屋总价2314322元。买受人采取第4种方式付款。4、其他方式：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。2．逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的20％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。第二十九条补充协议。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。
金科展昊公司（甲方、出卖人）与圣水源公司（乙方、买受人）在附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定付款方式（分期付款）》约定，出卖人与买受人约定采用下列方式支付金科嘉苑项目地下-140号房屋购房价款，该房屋总价款为2314322元。1.买受人于（2018年7月14日）签署《北京市商品房预售合同》当日，缴付1164322元（买受人已付定金转入本期购房款）。2.余款1150000元买受人须于2018年8月25日内付清。5.由于乙方自身原因导致逾期支付任一期款项的，逾期在60日之内的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额万分之三的违约金，并于实际支付应付款当日向甲方同时支付违约金。若逾期超过60日的，甲方有权解除合同并要求乙方支付房款总额20％的违约金；甲方同意不解除协议的，协议继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款总额万分之四的违约金，并于实际支付应付款当日向甲方支付违约金。双方就案涉房屋办理了网上联机备案手续。
2018年1月16日，圣水源公司交纳房款50000元。2018年3月6日、2018年7月2日、2018年7月3日圣水源公司分别交纳房款414322元、200000元及500000元。
2019年8月15日，圣水源公司以房屋买卖合同纠纷将金科展昊公司诉至法院，要求：1.撤销双方签订的编号为Y2100819的《北京市商品房预售合同》；2.金科展昊公司返还已收取的购房款1164322元，并支付资金占用期间的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年1月16日起至还清购房款之日止）；3.金科展昊公司承担本案的全部诉讼费用。2019年11月15日，法院作出（2020）京0115民初6760号（应为（2019）京0115民初21075号）民事判决，认为圣水源公司提交的证据不足以证明金科展昊公司在销售案涉房屋中存在欺诈行为，圣水源公司主张要求撤销《北京市商品房预售合同》的诉讼请求无事实及法律依据，基于上述原因，圣水源公司要求金科展昊公司返还购房款及支付资金占用期间利息的诉讼请求亦不予支持，判决驳回圣水源公司的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。
一审法院认为
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。金科展昊公司与圣水源公司签订的《北京市商品房预售合同》及相关附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。金科展昊公司作为买受人应按约定交付房款，合同约定圣水源公司应于2018年8月25日付清余款1150000元，但圣水源公司未按期支付，圣水源公司辩称因金科展昊公司的欺骗导致无法实现合同目的，自己并未违约，但生效法律文书已经确定金科展昊公司在销售案涉房屋中不存在欺诈行为，圣水源公司提出的上述抗辩理由依据不足，法院不予采纳；在圣水源公司未能提出有效抗辩的情况下，圣水源公司逾期付款的行为应构成违约，金科展昊公司有权要求解除合同。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还。圣水源公司应配合金科展昊公司办理解除网签备案手续事宜，金科展昊公司对已收房款1164322元负有返还义务。关于违约责任，圣水源公司逾期付款构成违约应承担违约责任，关于违约金金额，首先，合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定付款方式（分期付款）》的内容并非附件十二补充协议的内容，不具备合同第二十九条约定的排他性，该附件四对逾期付款责任的约定应视为变更了原买卖合同相应内容，其次，违约金应以损失为基础，金科展昊公司未能举证证明圣水源公司的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且圣水源公司亦认为违约金过高请求调整，故法院根据圣水源公司的逾期付款时间，过错程度等综合确定违约金金额为200000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院于2020年6月判决：一、解除北京金科展昊置业有限公司与内蒙古圣水源水业有限责任公司于2018年7月14日签订的编号为Y2100819的《北京市商品房预售合同》；二、于判决生效后十五日内，内蒙古圣水源水业有限责任公司协助北京金科展昊置业有限公司注销合同地址为北京市大兴区生物医药基地0505-070、076、066、077地块地下车库-1层140房屋的网上签约联机备案手续；三、于判决生效后十五日内，北京金科展昊置业有限公司返还内蒙古圣水源水业有限责任公司房款1164322元；四、于判决生效后十五日内，内蒙古圣水源水业有限责任公司给付北京金科展昊置业有限公司违约金200000元（本项确认的违约金自上述第三项确认的退还房款中直接扣减）；五、驳回北京金科展昊置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
圣水源公司提交链家网关于案涉房屋市场价的截图一份，用以证明，案涉房屋市场价在上涨，金科展昊公司没有损失。金科展昊公司不认可该份证据的真实性和证明目的。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
另查，一审法院认定圣水源公司于2018年7月2日支付200000元购房款有误，支付时间应为2018年6月30日。
本院认为
本院认为，一审法院认定圣水源公司存在逾期支付购房款尾款的违约行为，圣水源公司未提出上诉，所以圣水源公司存在违约行为是本案审理的基础。结合该认定及金科展昊公司的上诉请求，本案的争议焦点为：圣水源公司支付的违约金数额是否可以酌减。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据已查明的事实，双方合同未能履行的原因是圣水源公司逾期付款。故圣水源公司应当支付违约金。关于违约金的数额，应当参考金科展昊公司的实际损失，本案中，金科展昊公司并未提供充分证据证明圣水源公司逾期支付购房款尾款给其造成的实际损失数额，故一审法院在圣水源公司申请减少违约金的前提下，根据圣水源公司逾期付款的时间、过错程度等综合因素，酌情确定违约金数额为20万元，并无不当，本院予以维持。
关于金科展昊公司主张一审案件受理费计算错误一节，因金科展昊公司主张的计算方法有误，故本院不予采信，对于一审案件受理费本院不作调整。
综上所述，金科展昊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5243元，由北京金科展昊置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 陈 妍
审判员 蒋春燕
审判员 高宝钟
二〇二〇年八月二十八日
法官助理 王一洲
书记员 张 璐
