审理法院：青海省高级人民法院

案号：（2020）青民再44号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-11-06

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

再审申请人姜涛、杨梅英因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1372号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申36号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭审理了本案。再审申请人姜涛、杨梅英，被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

再审申请人称/抗诉机关称

姜涛、杨梅英申请再审称，原一、二审判决关于案涉房屋至今未办理房屋所有权证的责任认定错误。涉案《西宁市商品房预售合同》第十九条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180天内向房屋登记机构申请办理初始登记，逾期将承担违约责任。”姜涛、杨梅英一审提交的西宁市消防支队《关于九号公馆未进行消防验收的说明》及青海省西宁市海湖新区管理委员会《说明》，均证实由于海宏公司未通过消防验收及未提交测绘竣工报告及相关资料致案涉商品房无法验收。海宏公司属于分期开发，但海宏公司一直未进行分期验收工作，由于海宏公司的违约行为导致九号公馆广大业主入住至今未取得房屋权属证书，海宏公司应当按照合同约定支付违约金。根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税应当由姜涛、杨梅英在办理房屋权属证书时，向征收机关缴纳。海宏公司非法征收姜涛、杨梅英的契税并长期占有的行为不当，理应退还。请求撤销一、二审民事判决，支持姜涛、杨梅英原审诉求。

再审被申请人辩称

被申请人海宏公司答辩称，原审法院关于姜涛、杨梅英主张海宏公司为其办理房屋权属证书并支付逾期办理房屋权属证书违约金没有合同依据的认定正确。海宏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。双方签订的《西宁市商品房预售合同》未对取得房屋权属证书时间作出约定，且办理房屋权属证书应由双方共同完成。房屋竣工验收需要以综合验收为前提，而综合验收除房屋验收合格以外，还需小区整体完成城建、消防等部门的验收。由于海宏公司尚未完成小区综合验收，商品房预售合同约定海宏公司申请办理初始登记的条件尚未成就，因此海宏公司并无违约事实。姜涛、杨梅英以现金形式向海宏公司缴纳契税是事实，海宏公司认为因为缴纳契税问题还涉及其他业主，为便于案件处理，由海宏公司代业主缴纳契税更好。

一审原告诉称

姜涛、杨梅英向一审提出诉讼请求：1.海宏公司履行为姜涛、杨梅英办理不动产权证书的合同义务；2.海宏公司向姜涛、杨梅英支付逾期办理产权登记的违约金39397元（2017年8月8日至2019年4月8日）；3.海宏公司向姜涛、杨梅英退还契税9719.6元,以上合计49116.6元。

一审法院认为

一审法院认为，首先，《西宁市商品房预售合同》中关于办证的约定为：“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”的情形，应当优先适用。其次，由于海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。而姜涛、杨梅英依《调查令》调查取得的两份《说明》，仅证明海宏公司未能向规划局提交测绘竣工报告以及消防方面未达到消防验收标准，并不能直接证明海宏公司已具备了提交测绘竣工报告的前提条件，因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，即合同约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题，故对该证据不予采信。对姜涛、杨梅英要求海宏公司履行为姜涛、杨梅英办理不动产权证书的合同义务及支付逾期办理产权登记的违约金的诉讼请求，不予支持。关于姜涛、杨梅英主张海宏公司退还契税的问题。一审法院认为，海宏公司对姜涛、杨梅英以现金方式缴纳契税无异议，予以确认。但根据合同约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。姜涛、杨梅英向海宏公司缴纳契税后，海宏公司应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为姜涛、杨梅英办理房屋权属证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记，姜涛、杨梅英亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为姜涛、杨梅英等购房人办证的违约情况，故姜涛、杨梅英要求海宏公司退还契税的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决驳回：姜涛、杨梅英的全部诉讼请求。

二审上诉人诉称

姜涛、杨梅英不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决,改判支持姜涛、杨梅英一审全部诉讼请求。

二审法院认为

二审法院认为，姜涛、杨梅英与海宏公司于2016年10月28日签订《西宁市商品房预售合同》系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十九条的约定“（一）双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”该合同第十九条第一项虽约定由海宏公司申请办理房屋所有权转移登记，但对具体办理和完成房屋所有权转移登记的时间均没有明确。该合同第十九条第二项约定因出卖人原因导致买受人未按期取得该商品房的房屋所有权证书的由出卖人承担违约责任，但办证系双方的义务，姜涛、杨梅英提交的证据不足以证明系海宏公司的原因导致其至今未取得商品房房屋权属证书，故对姜涛、杨梅英主张海宏公司为其办理房屋权属证书并支付逾期办理房屋权属证书违约金的上诉请求，不予支持。关于海宏公司是否应当给姜涛、杨梅英退还契税的问题。姜涛、杨梅英与海宏公司在合同中明确约定由海宏公司申请办理房屋所有权转移登记，姜涛、杨梅英向海宏公司交纳契税是履行该约定的行为，现双方并未就办证问题另行约定，海宏公司仍应为姜涛、杨梅英办理产权证书，故对姜涛、杨梅英要求退还契税的主张，亦不予支持。综上，姜涛、杨梅英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。

本院查明

再审审理查明的事实与原一、二审查明事实一致。姜涛、杨梅英及海宏公司均不持异议，再审予以确认。

根据再审申请人姜涛、杨梅英的陈述，被申请人海宏公司的答辩，本案围绕姜涛、杨梅英的原审诉讼请求进行了审理。

本院认为

本院再审认为，姜涛、杨梅英与海宏公司于2016年10月28日签订的《西宁市商品房预售合同》系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十九条“（一）双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，应由姜涛、杨梅英向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。姜涛、杨梅英未主张解除合同，本案再审时仍未办理房屋权属证书。姜涛、杨梅英主张自2017年8月8日暂计算至2019年4月8日计608天的逾期办证违约金。按照双方的约定，该违约金应计算到实际完成房屋所有权登记之日止，故，姜涛、杨梅英此节主张待实际完成房屋所有权登记之日可另行主张。

关于海宏公司是否应当向姜涛、杨梅英退还契税的问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”第十二条“契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税”之规定，契税应当由姜涛、杨梅英在办理房屋权属证书时，向征收机关缴纳。海宏公司认可收取姜涛、杨梅英契税现金9719.6元，在无法为业主办理房屋权属证书的情形下，海宏公司收取业主契税并长期占有的行为明显不当，理应退还。姜涛、杨梅英此节再审理由成立，应予支持。

综上，姜涛、杨梅英再审理由部分成立，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1372号民事判决及青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1450号民事判决；

二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内退还姜涛、杨梅英契税款9719.6元；

三、驳回姜涛、杨梅英的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1028元，减半收取514元，由姜涛、杨梅英负担411元，由青海海宏房地产有限责任公司负担103元。二审案件受理费1028元，由姜涛、杨梅英负担822元，由青海海宏房地产有限责任公司负担206元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　文　宝

审判员　曲　颖

审判员　段旭洁

二〇二〇年十一月六日

书记员　童　蕾