审理法院：青海省高级人民法院

案号：（2020）青民再46号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-11-06

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

再审申请人李小虎因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1178号民事判决，于2020年1月20日向本院申请再审。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申38号民事裁定，提审本案。再审申请人李小虎的委托诉讼代理人齐远松、被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

再审申请人称/抗诉机关称

李小虎申请再审称，原审法院认定案涉《商品房预售合同》仅约定了海宏公司提交初始登记申请的时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书时间缺乏事实和法律依据。首先，李小虎所购商品房已经交付使用，且在交付前经过“五方验收。”其次，案涉工程系海宏公司分期开发，综合验收可分期进行，法律并未规定分期开发的项目必须经过小区整体开发完工后才能进行。再次，双方签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定：“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。”李小虎迟迟不能办理房屋产权证书系被申请人尚未完成竣工测绘报告及建筑未达到消防验收标准等原因所致，即海宏公司已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税应当在李小虎办理房屋产权证时，向征收机关缴纳，海宏公司不是契税的法定征收机关，虽然契税是双方以逾期交房违约金进行抵扣的，但海宏公司明知其无法办理产权证，却一直拖延并占用缴纳的契税，违反法律规定，契税应予退还。请求撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1178号民事判决及青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1419号民事判决，改判支持李小虎的原审诉求。

再审被申请人辩称

被申请人海宏公司答辩称，（一）原审法院关于李小虎主张海宏公司为其办理房屋权属证书并支付逾期办理房屋权属证书违约金没有合同依据的认定正确。海宏公司不存在逾期办理《房屋所有权证》的违约事实。《商品房预售合同》未对取得《房屋所有权证》时间作出约定，且办理《房屋所有权证》应由双方共同完成。房屋竣工验收需要以综合验收为前提，而综合验收除房屋验收合格以外，还需小区整体完成城建、消防等部门的验收。由于海宏公司尚未完成小区综合验收，商品房预售合同约定海宏公司申请办理初始登记的条件尚未成就，因此海宏公司并无违约事实。李小虎未以现金形式向海宏公司缴纳契税，而是海宏公司从前案应支付违约金中予以扣减，现李小虎要求退还契税无事实及法律依据。

李小虎一审法院提出诉讼请求：1.海宏公司履行为李小虎办理不动产权证书的合同义务；2.海宏公司向李小虎支付逾期办理产权登记的违约金5402元；3.海宏公司向李小虎退还契税8103元；以上合计13505元。

一审法院认为

一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》，是在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。一、关于李小虎主张海宏公司履行办理不动产权证书以及承担逾期办证违约金的诉求是否成立的问题。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”情形，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，合同约定的办证条件尚不具备，故对李小虎要求海宏公司履行办理房屋权属证书的合同义务及支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，不予支持。二、关于李小虎主张海宏公司退还契税的问题。首先，李小虎提出以现金方式交纳了契税，海宏公司辩解李小虎并未实际交纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。一审法院执行案卷中的执行案款收据明确显示李小虎的契税是从违约金中抵扣的，与海宏公司意见相符，因此，一审法院对李小虎提出以现金方式交纳契税的诉讼意见不予采纳，并确认李小虎的契税收据中载明的款项系海宏公司从违约金中抵扣交纳的事实。其次，《商品房预售合同》约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。双方在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了李小虎的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为李小虎办理房屋权属证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记，李小虎亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为购房人办证的违约情况，故李小虎要求海宏公司退还契税的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回李小虎的全部诉讼请求。

二审上诉人诉称

李小虎不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持李小虎一审全部诉讼请求。

二审法院认为

二审法院认为，李小虎与海宏公司于2013年7月23日签订《商品房预售合同》系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此，鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，李小虎主张海宏公司为其办理房屋权属证书并支付逾期办理房屋权属证书违约金没有合同依据，不予支持。关于海宏公司是否应当承担向李小虎退还契税的问题。在一审法院执行的（2016）青0105执576号案件中，海宏公司应支付李小虎违约金43432元及诉讼费1459元，合计执行款44891元。2016年11月23日李小虎实际领取执行款33124元，其余执行款11767元用于抵扣契税8103元、维修基金2155.10元、有线接口费260元和物业费。李小虎认可其未交纳契税，而是用逾期违约金抵扣了契税，但李小虎认为海宏公司既不将契税交给税务部门，又不办理房产证，属于不当占用业主资金，应当予以退还。二审法院经审查认为，案涉契税系海宏公司在另案执行过程中与李小虎协商后在法院主持下达成执行和解，将部分执行款抵扣契税等费用，李小虎并未实际交纳契税，现李小虎主张向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，不予支持。综上，李小虎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。

本院查明

再审审理查明的事实与原一、二审查明事实一致。李小虎及海宏公司均不持异议，再审予以确认。

根据再审申请人李小虎的陈述，被申请人海宏公司的答辩，本案围绕李小虎的原审诉讼请求进行了审理。

一、李小虎主张的未办理房屋权属证书的违约金应否由海宏公司支付以及支付金额

本院认为

本院再审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”以及第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，案涉《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。按照该约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条约定确定了办理初始登记的义务人是海宏公司，在海宏公司完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未提交证据证明其在约定期限内申请办理初始登记，未办理初始登记是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书的直接原因，海宏公司应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，李小虎原审主张海宏公司按已付房价款的1%支付未办理房屋权属证书违约金5401.99元符合合同约定，应予支持。

关于海宏公司应否退还李小虎契税的问题。本院再审认为，案涉契税系海宏公司与李小虎协商一致后将部分逾期违约金抵扣契税等费用，李小虎并未实际交纳契税，现李小虎主张向其退还已折抵为契税的逾期违约金没有法律依据，不予支持。

综上，李小虎部分再审理由部分成立，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1178号民事判决及青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1419号民事判决；

二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内支付李小虎未办理房屋权属证书违约金5401.99元；

三、驳回李小虎的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费138元，减半收取69元，由李小虎负担41元，由青海海宏房地产有限责任公司负担28元。二审案件受理费138元，由李小虎负担83元，由青海海宏房地产有限责任公司负担55元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　文　宝

审判员　曲　颖

审判员　段旭洁

二〇二〇年十一月六日

书记员　童　蕾