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(2020)青民再1号商品房预售合同纠纷再审民事判决书
来源: 中国裁判文书网   日期:2021-09-15   阅读:

审理法院:青海省高级人民法院

案号:(2020)青民再1号

案件类型:民事 判决

审判日期:2020-11-06

案由:商品房预售合同纠纷

审理经过

再审申请人赵明龙因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司(以下简称海宏公司)商品房预售合同纠纷一案,不服青海省西宁市中级人民法院(2019)青01民终1450号民事判决,向本院申请再审。本院于2019年11月26日作出(2019)青民申497号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,于2020年4月16日公开开庭审理了本案。再审申请人赵明龙、被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

再审申请人称/抗诉机关称

赵明龙申请再审称,(一)二审法院确定2015年11月22日为第三段违约金的截止日期错误,与《商品房预售合同》《银泰九号公馆<商品房预售合同>补充协议》(以下简称《补充协议》)的约定不符。海宏公司《公告》交房时未达到合同约定的交房和使用条件,原审认定“公告即交房”错误,少计算64天的违约金。赵明龙实际收房时间应确定为在《收楼手续书》上签字的2016年3月5日,赵明龙主张违约金计算至2016年1月25日,是对原审法院以往判例的尊重。(二)赵明龙一审中增加“判令海宏公司退还收取的契税7780元及逾期利息2373.34元、多收取的物业费218元、公摊电费55元”的诉讼请求。一审法院以物业收取押金票据不是海宏公司,海宏公司陈述“约定用契税抵扣违约金”为由,驳回了要求退还契税等诉讼请求。二审法院以“一审庭审中已向赵明龙释明此部分另案起诉,不予受理”为由,再次驳回诉讼请求,均认定事实不清。赵明龙原审一直主张2016年3月5日以现金形式向海宏公司交纳契税等相关费用,随后办理了收验房手续。对于青海银泰物业公司多收取的物业费、公摊电费,赵明龙已另案起诉,但契税的主体是海宏公司,不应再另案起诉。且海宏公司以给业主办理产权证为由,以收房为条件,收取赵明龙的契税三年之久,至今未向税务部门上缴,损害了赵明龙的合法权益。(三)二审法院选择性适用法律,以“五方验收”即主体框架验收合格,替代双方约定的交房条件错误,适用法律错误,违背了立法原则,损害了赵明龙的合法权益。《商品房预售合同》不仅约定海宏公司应当将验收合格的商品房交付使用,还约定交付的房屋必须达到水、电、电梯正常使用的条件。达到“使用条件”是“验收合格”的必要条件,海宏公司在消防验收不合格及房管部门未出具《房屋竣工验收备案表》,房屋存在水、暖未接通,电梯未正常运行,消防设施严重缺失等无法装修、无法入住,不具备交房条件和入住使用条件的情况下,于2015年10月30日发布虚假交房《公告》,强迫业主办理交验房手续,其目的是规避延期交房的违约责任,违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》等十部法律法规的强制性规定。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的可以分期验收,但海宏公司只分期开发,未分期验收。(四)二审法院关于案涉房屋至今未办理房屋所有权证责任的认定错误。《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房,出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180天内向房屋登记机构申请办理初始登记,逾期将承担违约责任。”海宏公司应在房屋建成并竣工验收180天内申请办理初始登记,海宏公司因自身原因未办理初始登记,理应按合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,当约定的违约金低于造成的损失时,可以请求人民法院增加。赵明龙因不能取得房屋权益导致的损失持续增加,固定按照合同约定计算违约金显然不能保障赵明龙的合法权益,赵明龙主张增加违约金的请求成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”二审法院将赵明龙主张的逾期未办理初始登记违约金理解为未取得房屋权属证书违约金错误,应予以纠正。请求以已付房款为基数,按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理初始登记违约金。(五)二审法院对赵明龙关于支付逾期交房违约金产生的利息未予支持错误。双方在《补充协议》中约定,在交房的同时以现金形式支付逾期交房违约金。但海宏公司在交房时未严格按照《补充协议》履行,无偿占有本应属于赵明龙的违约金长达三年,海宏公司在承担违约金的同时,还应承担赵明龙的利息损失。虽然《补充协议》约定了付款方式及付款期限,未明确约定利息,但根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定,以欠款本金为基数,自约定的还款日期至实际支付之日止按照同期同类银行贷款基准利率上浮30%-50%计取欠款利息有法律依据。(六)海宏公司未提交《房屋竣工验收备案表》《电梯检验合格证明》《消防验收证明》,原审法院对主要证据未经质证。请求:1.纠正青海省西宁市中级人民法院(2019)青01民终1450号民事判决计算逾期交房违约金第三段的错误,三段违约金少计算13277.82元,海宏公司支付逾期交房违约金利息12351.02元;2.海宏公司向赵明龙退还收取的契税7780元及逾期利息1308.82元;3.请求再审上调逾期申请办理初始登记违约金计算标准,由海宏公司向赵明龙支付逾期申请办理初始登记违约金130881.87元;4.本案诉讼费用由海宏公司承担。

再审被申请人辩称

海宏公司辩称,(一)二审法院对逾期交房违约金的认定正确。1.本案应以合同约定的“商品房验收合格”作为交付条件,赵明龙再审提出的“工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门备案”等并非合同约定的交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定,经五方验收合格后,商品房即符合交付使用的标准。案涉房屋于2015年10月21日经“施工、设计、地勘、监理、建设”五方验收合格,已具备合同约定的交付条件。赵明龙以合同约定外的内容要求海宏公司承担合同义务,没有事实和法律依据,其再审理由不能成立。2.二审法院以《公告》交房时间作为计算逾期交房违约金的截止时间正确,赵明龙再审提出违约金少计算13277.82元无事实依据。案涉房屋自2015年10月21日起即具备合同约定的交付条件。根据海宏公司《公告》通知的交房时间,案涉房屋于2015年11月22日办理交房手续,赵明龙应当按照通知时间及时办理收房手续,赵明龙因自身原因未能按时办理收房手续,由此产生的不利后果应由赵明龙自行承担。原审法院以海宏公司公告交房时间(2015年11月22日)作为认定逾期交房违约金的截止时间,既符合《商品房预售合同》《补充协议》的约定,也与本案客观事实相符。赵明龙再审提出“违约金少计算13277.82元”系其将房屋交付时间自行推迟而计算的结果,计算方式缺乏事实依据,不能成立。3.赵明龙再审主张逾期交房违约金利息12351.02元无事实和法律依据。《商品房预售合同》《补充协议》均未约定海宏公司承担逾期交房违约金利息,赵明龙该项再审请求没有合同依据。逾期交房违约金利息与违约金均具有“损害填平”性质,赵明龙在已经主张违约金的情形下,又主张违约金利息,实质是对同一权利的重复主张。(二)赵明龙请求退还契税7780元及逾期利息1308.82元的再审请求不能成立。1.赵明龙一审起诉时并未针对契税提出诉讼请求,而是在庭审中追加给付契税7780元的诉求。一审法院已向赵明龙释明另案诉讼,赵明龙二审也未要求海宏公司退还契税。赵明龙该项再审请求超出原审的审理范围,应予驳回。2.赵明龙诉请退还的7780元契税系由海宏公司代赵明龙支付,赵明龙并未向海宏公司支付该笔款项,赵明龙无证据证明其向海宏公司实际支付该款项。赵明龙要求退还契税没有事实依据。(三)赵明龙针对逾期申请办理初始登记违约金提出的再审请求超出其诉求且无事实依据。1.赵明龙一审诉讼请求为“判令海宏公司给付因海宏公司原因未取得房屋权属证书产生的违约金5187元”,其上诉时要求海宏公司支付延期办理产权证的违约金,其再审请求上调逾期申请办理初始登记违约金计算标准超出一审诉讼请求,违反法律规定。2.海宏公司不存在逾期办理《房屋所有权证》的违约事实。根据《商品房预售合同》第十五条的约定,双方对办理《房屋所有权证》时间未作约定,且约定由双方共同办理。3.即使按照赵明龙再审增加的诉讼请求,海宏公司也不存在逾期申请办理初始登记的违约事实。根据合同约定,海宏公司申请办理初始登记的时间为“房屋建成并竣工验收后180日”。房屋竣工验收需以综合验收为前提,而综合验收除房屋验收合格外,还需小区整体完成城建、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司尚未完成综合验收,合同约定海宏公司申请办理初始登记的条件尚未成就,海宏公司并无违约事实。4.赵明龙请求上调逾期申请办理初始登记违约金计算标准违反法律规定且无事实依据。赵明龙请求上调逾期申请办理初始登记违约金系在再审程序中变更诉讼请求,违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。《商品房预售合同》及《补充协议》对违约金计算方法已有明确约定,应当尊重当事人意思自治。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四规定,增加违约金的前提为“约定的违约金低于造成的损失”,赵明龙并未证明双方约定的违约金低于其实际损失。请求驳回赵明龙的全部再审请求,维护海宏公司的合法权益。

一审原告诉称

赵明龙向一审法院起诉请求:1.判令海宏公司向赵明龙支付逾期交房违约金65922元及自2016年5月1日至实际给付之日的逾期付款利息,暂计至2019年2月28日为13306元,以上合计79228元;2.判令海宏公司给付赵明龙因海宏公司原因未取得房屋权属证书的违约金5187元;3.本案诉讼费用由海宏公司承担。庭审中,赵明龙追加诉讼请求,要求给付契税7780元,逾期利息2373.34元,多收取的物业费218元,公摊电费55元。

一审法院查明

一审法院认定事实:2013年11月29日,赵明龙、海宏公司签订《商品房预售合同》,赵明龙购买海宏公司位于西宁市城北区海西路61号“九号公馆”11号楼2单元2063室房屋一套,建筑面积为142.1平方米,价款为518665元,交房时间为2014年10月30日前,若逾期交房按日向赵明龙支付已交付房款万分之一的违约金至实际交房之日止。海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记,如因海宏公司的责任,赵明龙不能在规定期限内办理产权登记的,海宏公司按已付房款的1%向赵明龙支付违约金。赵明龙按约定支付了全部购房款,但是海宏公司未按约定时间交付房屋。2015年10月23日,赵明龙与海宏公司签订了《补充协议》,该协议第二条第1项约定:从《商品房预售合同》中规定的交付日期到2015年6月30日,由海宏公司按日向赵明龙支付己付总房款万分之一的违约金;第2项约定:2015年7月1日至交房时间,由海宏公司按日向赵明龙支付总房款万分之二的违约金;第3项约定:根据《九号公馆交房时间安排表》约定的日期,如再次发生延期造成新的违约,由海宏公司按日向赵明龙支付总房款万分之四的违约金。2015年10月21日,涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2015年10月30日,海宏公司在《西海都市报》刊登《公告》,主要内容为:银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续,2015年11月22日-11月26日交验11号楼。赵明龙、海宏公司签署了《收楼手续书》,《收楼手续书》中注明“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”。

一审法院认为

一审法院认为,赵明龙、海宏公司签订的《商品房预售合同》和《补充协议》,是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,该合同合法有效。赵明龙按照合同约定交付了全额购房款,海宏公司未按合同约定的期限向赵明龙交付房屋,构成违约,应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。一、关于交房时间的确定。赵明龙、海宏公司签订的《商品房预售合同》约定:1.交付期限:2014年10月30日前;2.交付条件:经验收合格;3.在出卖方通知交房之日起60日内,买受人未按期交接的,视为买受人已收房,并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定,交房条件包括:1.商品房经验收合格。2.商品房经综合验收合格。3.商品房经分期综合验收合格。本案赵明龙、海宏公司签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本,且合同中选择“商品房经验收合格”,即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格,惯例上把这称为“五方验收”。根据合同约定海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房《公告》以及房屋于2015年10月21日通过“五方验收”合格,应当确定2015年11月26日“视为买受人已收房”的时间。关于赵明龙主张实际交房时间为2016年3月,与《收楼手续书》中注明“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”相互矛盾,不予采信。二、关于诉讼时效的抗辩。本案《商品房预售合同》及《补充协议》均约定,逾期交房按日支付违约金,随着合同约定交房期限届满后,逾期交房的违约金开始按日计算。此时,逾期交房违约金请求权是继续性债权,是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性,应当单独计算诉讼时效,并最终累计构成违约金总和。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定,赵明龙因逾期交房提起违约之诉,海宏公司在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由,赵明龙也未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形。故应当以权利人向法院起诉之日起向前推算三年,保护这三年的违约金请求权。三、关于逾期交房违约金计算。涉案房屋于2015年11月26日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》《补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限,赵明龙于2019年1月7日提起诉讼,主张逾期交房违约金的请求权已超过诉讼时效,不予支持。四、关于逾期交房违约金的逾期付款利息。赵明龙主张的逾期交房违约金请求权因超过诉讼时效,其主张逾期交房违约金的逾期付款利息的基础已不存在,不予支持。五、关于海宏公司应否承担逾期办证违约金。首先,《商品房预售合同》中关于办证的约定为:产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后,双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。”该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“除当事人有特别约定外”,应当优先适用。其次,海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案,而竣工验收备案又需完成综合验收,综合验收除商品房验收合格外,还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发,而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此,合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成,更无法完成“初始登记”,说明赵明龙、海宏公司约定的办证时间尚未到期,故对赵明龙的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百一十九条的规定,判决:驳回原告赵明龙的全部诉讼请求。

二审上诉人诉称

赵明龙不服一审判决,上诉请求:1.撤销青海省西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初520号民事判决,依法改判海宏公司支付赵明龙2014年10月30日至2016年1月25日止迟延交房违约金,并支付因延期交房产生利息及产权证违约金,合计为63770.48元;2.判令海宏公司承担本案一审、二审诉讼费用。

二审法院确认了一审法院查明的事实。另查明,赵明龙一审诉求给付契税7780元,逾期利息2373.34元,多收取的物业费218元,公摊电费55元的问题。一审庭审中已向赵明龙释明此部分另案起诉,不予受理。

二审法院认为

二审法院认为,一、关于海宏公司应否承担逾期交房违约金及利息的问题。赵明龙与海宏公司2013年11月29日签订《商品房预售合同》,合同系双方自愿签订,合法有效,双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2014年10月30日前交付房屋,因海宏公司未能按照合同约定交付房屋,双方又签订《补充协议》一份,《补充协议》对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新作了约定,故本案中逾期交房违约金的计算及诉讼时效起算,均应以《补充协议》的约定为准。《补充协议》约定“违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付”,本案逾期交房违约金诉讼时效的起算应以《补充协议》约定的“交房时”起算,当案涉房屋符合双方约定的交付条件时,开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务,同时买受人也有积极接收房产的义务,案涉11号楼已在2015年10月21日完成五方验收,符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后,方可交付使用”和《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的,方可交付使用”的规定。本案中,海宏公司以刊登《公告》的方式通知业主交房,《公告》通知为合法的通知方式,故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内,买受人未按期交接的,视为买受人已收房,并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定,海宏公司通知的11号楼交房之日为2015年11月22日至2015年11月26日,自2015年11月26日起算60日至2016年1月25日,买受人应在2015年11月22日至2016年1月25日期间收房,最迟应于2016年1月25日接收房屋,2016年1月25日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间,诉讼时效保护三年至2019年1月25日。本案赵明龙于2019年1月14日向城北区人民法院起诉,起诉时间尚未超过诉讼时效,一审判决认定赵明龙的起诉已超过诉讼时效错误,应予纠正。因海宏公司未能按照双方签订的《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋,应当承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定,本案中逾期交房违约金应当分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年10月30日起算,计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日,以总房款万分之一的标准计算,应为518665元X1/10000X244天=12655.43元。第二段自《补充协议》约定的时间2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年10月4日,以总房款万分之二的标准计算,应为518665元X2/10000X96天=9958.37元。第三段自再次延期的时间2015年10月5日计算至《公告》交房日2015年11月22日,以总房款万分之四的标准计算,应为518665元X4/10000X49天=10165.83元。以上共计32779.63元,海宏公司应当向赵明龙支付逾期交房违约金32779.63元。赵明龙要求海宏公司支付逾期交房违约金的上诉理由部分成立,予以支持。因双方对迟延交付逾期交房违约金的利息没有约定,赵明龙要求海宏公司对逾期交房违约金再行支付利息的上诉请求无合同和法律依据,不予支持。二、关于海宏公司应否承担赵明龙未取得房屋权属证书违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定,海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记,该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间,并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间,且合同约定海宏公司在完成初始登记后,双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理,对办证完成时间没有约定,赵明龙主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据,不予支持。赵明龙的上诉请求部分成立,予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决:一、撤销青海省西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初520号民事判决;二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付赵明龙逾期交房违约金32779.63元;三、驳回赵明龙的其他诉讼请求。

本院再审查明的事实与原一、二审判决查明的事实基本一致,双方当事人均无异议,本院再审予以确认。

另查明,《商品房预售合同》第八条约定:“出卖人应当在2014年10月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”,第十四条约定:“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:2014年10月30日水、电、电梯正常运行;如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按本合同第九条处理。”第九条约定:“出卖人逾期交房的违约责任,……(2)逾期交房超过30日后,……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条第一、二款约定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在出卖方通知交房之日起60日内,买受人未按期交接的,视为买受人已收房,并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。”第十五条约定:“出卖人出售的房屋为预售商品房,出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后,按下列第1项办理《房屋所有权证》。1.买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》……。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内办理产权登记的,双方同意按下列第1、2项处理:1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失;2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”

本院查明

再审中,赵明龙提交如下证据:1.青海省西宁市中级人民法院(2019)青01民终2081号民事判决书,拟证明二审法院对第三段逾期交房违约金少计算64天。海宏公司质证认为,对真实性认可,对证明方向不认可;2.广东省中山市中级人民法院(2019)粤20民终3306号民事判决书,拟证明海宏公司逾期办理初始登记导致《商品房预售合同》约定的违约金不足以弥补损失,应当调整。海宏公司质证认为,对真实性认可,证明方向不予认可,该案与本案案情不同,不能同样处理。本院再审认为,根据合同相对性原则,人民法院应围绕合同相对人之间签订的合同审理合同纠纷案件,赵明龙提交的上述两份民事判决书,系人民法院处理其他案件制作的裁判文书,对上述证据的证明方向,再审不予确认。

本院再审围绕以下争议焦点进行了审理:

一、关于海宏公司应否支付逾期交房违约金及利息的问题。

本院认为

本院再审认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的,方可交付使用。”根据《商品房预售合同》第八条、第十四条约定,海宏公司应在2014年10月30日前交房,除将经验收合格的房屋交付买受人之外,还负有确保水、电、电梯正常运行的合同义务,即海宏公司在交付房屋时,除具备该商品房经验收合格之条件,还应具备水、电、电梯正常运行的使用条件。海宏公司将经“五方验收”合格的房屋交付买受人,虽然符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《建设工程质量管理条例》等法律法规规定,但与合同约定不符,其未按约定的交付期限、交付条件交付房屋,应按《商品房预售合同》关于逾期交房违约金的约定承担相应的违约责任。对海宏公司关于“五方验收”合格即具备合同约定交付条件的抗辩意见,再审不予支持。因双方在合同中明确排除了案涉房屋经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件的其他交付条件,赵明龙主张案涉房屋未进行消防等分期综合验收,二审法院适用法律错误的理由不能成立,不予支持。海宏公司未按《商品房预售合同》约定时间交付房屋,双方又签订《补充协议》,对商品房交付和逾期交房违约金重新做了约定,逾期交房违约金应以《补充协议》约定计算。

赵明龙再审中认可二审判决对逾期交房违约金第一、二段的计算,认为第三段违约金少计算13277.82元。经查,海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布交房《公告》,载明“11号楼于2015年11月22日至11月26日办理交验房手续”。《商品房预售合同》第十一条中约定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。在出卖方通知交房之日起60日内,买受人未按期交接的,视为买受人已收房,并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。”据此,应认定案涉房屋交验时间为2016年1月25日。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定,逾期交房违约金应分段计算。第一段自2014年10月30日起算,计算至《补充协议》约定的时间2015年6月30日,以总房款万分之一的标准计算,应为518665元X1/10000X244天=12655.43元。第二段自2015年7月1日计算至《补充协议》约定的交房时间2015年10月4日,以总房款万分之二的标准计算,应为518665元X2/10000X96天=9958.37元。第三段自2015年10月5日计算至2016年1月25日,以总房款万分之四的标准计算,应为518665元X4/10000X113天=23443.65元。海宏公司应当向赵明龙支付逾期交房违约金46057.45元。赵明龙此节再审理由成立,应予支持。原二审判决此节计算有误,应予纠正。

关于逾期交房违约金的利息问题,因违约金具有惩罚性和损害填补性,合同对于逾期交房违约金利息没有约定,赵明龙要求海宏公司支付逾期交房违约金利息无事实和法律依据,再审不予支持。原二审判决此节处理正确,应予维持。

二、关于海宏公司应否退还契税7780元及支付逾期利息1308.82元的问题。

经查,一审中赵明龙提交《增加诉讼请求申请书》,请求海宏公司退还收取的契税7780元及逾期利息2373.34元、多收取的物业费218元、公摊电费55元、装修押金5000元及利息986.61元。一审庭审中,赵明龙请求海宏公司给付契税7780元,原一审法院当庭告知赵明龙对于增加的契税请求不予受理,待双方核实后另行诉讼。二审法院以赵明龙主张的契税及利息、物业费、公摊电费一审庭审中已向赵明龙释明另案起诉为由,未进行审理。再审庭审中,赵明龙明确表示,对于除契税及利息之外的其他请求已经另案起诉,本次再审不再主张。本院再审认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的,不予审理;符合另案诉讼条件的,告知当事人可以另行起诉”的规定,对于赵明龙再审主张的契税及利息问题,因原审均未进行审理,超出了原审诉讼请求的范围,再审不予审理,赵明龙可另行起诉。

三、关于海宏公司应否支付未办理房屋权属证书违约金的问题。

本院再审认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在《商品房预售合同》第十五条约定:“出卖人出售的房屋为预售商品房,出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记,出卖人完成初始登记后,买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。”初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属,完备地籍资料。由此,完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定,由有关国家机关对房屋的所有权进行登记。根据《商品房预售合同》第十五条约定,海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记,该条确定了办理初始登记的义务人是海宏公司,在海宏公司完成初始登记后,双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。海宏公司未按照约定期限申请办理初始登记,导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书,海宏公司应按合同约定承担违约责任。赵明龙原审主张海宏公司支付未办理房屋权属证书的违约金,再审主张逾期申请办理初始登记违约金,其实质是主张未办理房屋权属证书的违约金。因此,赵明龙主张海宏公司按已付房价款518665元的1%支付未办理房屋权属证书的违约金5187元有事实和法律依据,应予支持。原一、二审判决此节处理不当,应予纠正。对于赵明龙再审主张上调违约金的请求,超出了原审诉讼请求的范围,再审不予审理。

关于赵明龙主张原审法院对《房屋竣工验收备案表》《电梯检验合格证明》《消防验收证明》等主要证据未质证的问题,因原审中双方均未提交上述证据,不存在主要证据未经质证的情形,再审不予支持。

综上,本院再审认为,赵明龙的再审请求部分成立,应予支持。原一、二审判决处理结果部分不当,应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款,《建设工程质量管理条例》第十六条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条第一款之规定,判决如下:

裁判结果

一、维持青海省西宁市中级人民法院(2019)青01民终1450号民事判决第一项;

二、撤销青海省西宁市中级人民法院(2019)青01民终1450号民事判决第三项;

三、变更青海省西宁市中级人民法院(2019)青01民终1450号民事判决第二项为:青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内支付赵明龙逾期交房违约金46057.45元;

四、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内支付赵明龙未办理房屋权属证书违约金5187元;

五、驳回赵明龙的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1911元,由赵明龙负担751元,由青海海宏房地产有限责任公司负担1160元;二审案件受理费1911元,由赵明龙负担751元,由青海海宏房地产有限责任公司负担1160元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长 张慧宁

审判员 袁有玮

审判员 张荣荣

二〇二〇年十一月六日

法官助理 李兰崇

书记员 康玉俊


 
 
 
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