审理法院：青海省高级人民法院

案号：（2020）青民再107号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-11-16

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

再审申请人高永旦因与被申请人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）商品房预售合同纠纷一案,不服青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终76号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月26日作出（2020）青民申373号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人高永旦及其委托诉讼代理人马丽娟，被申请人泰阳公司的委托诉讼代理人喇海翔、李广清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

再审申请人称/抗诉机关称

高永旦再审请求：请求撤销一、二审判决，支持高永旦一审全部诉讼请求。事实和理由：一、办理银行贷款的义务在泰阳公司而非高永旦。1.双方签订的合同约定:“买受人必须在本合同签订后10日内按照银行的要求提供办理银行按揭贷款的相关文件、材料和担保等手续,并积极配合、接受银行贷款调查及相关工作”。泰阳公司因管理出现问题,未予办理银行贷款手续,也拒收高永旦支付的尾款,导致双方产生纠纷。2.高永旦在签订《商品房预售合同》的同时,向泰阳公司提交了身份证、结婚证、夫妻双方的工资证明、开户行信息、所在单位出具的工资关系和工资收入证明、户口簿等用于办理银行按揭贷款的资料,高永旦已经履行了提供银行贷款资料的义务,泰阳公司收到高永旦提交的上述办理银行贷款所需资料后,迟迟未予办理银行按揭贷款,导致高永旦未付清余款140000元。3.高永旦多次主动找泰阳公司了解情况,要求支付剩余房款,泰阳公司均以种种理由予以推脱。二、高永旦主张的违约金应予支持。双方所签《商品房预售合同》明确约定,泰阳公司应于2011年8月30日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付高永旦使用。但由于泰阳公司未按照合同约定为高永旦办理银行贷款,且拒绝接受高永旦直接支付的余款,并以未付清余款为由,多次推脱,拒绝履行交付案涉房屋的义务。然而泰阳公司自2014年将涉案房屋出租获益,至今已逾六年之久。泰阳公司应承担迟延交付案涉房屋的违约责任。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”之规定，向贵院申请再审。

再审被申请人辩称

泰阳公司答辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回高永旦的再审请求，维持二审判决。一、泰阳公司与高永旦签订的《商品房预售合同》并未明确约定银行按揭贷款的办理人为泰阳公司，如无法办理银行贷款，高永旦应通过更换付款方式的途径积极履行付款义务。《商品房预售合同》第六条第三款约定：“买受人于2011年1月20日付150940元整,余款140000元在本合同签订后办理银行按揭贷款。买受人必须在本合同签订后10日内按照银行的要求提供办理银行按揭贷款的相关文件、材料和担保等手续,并积极配合、接受银行贷款调查及相关工作;否则，买受人应当承担逾期付款的违约责任。办理银行按揭贷款的所有费用由买受人自行承担。”该约定表明，双方对剩余房款约定了支付方式,但并未约定按揭贷款的办理人为泰阳公司。实践中，当事人约定以贷款方式支付房款时，开发商需对买受人向银行的借款提供阶段性担保责任，因此开发商在买受人申办贷款过程中确有协助义务，但此种协助义务并不等同于开发商包办，贷款能否通过审批系根据贷款申请人自身资信状况等因素决定。高永旦作为贷款申请人，应对能否贷款的风险有所估计。如无法办理银行贷款，高永旦应通过更换付款方式的途径积极履行付款义务。然而高永旦在未能办理银行按揭贷款的情况下，亦未向泰阳公司支付剩余房款。高永旦的付款义务并不因按揭贷款未办理成功而免除，高永旦明知房屋按揭货款未成功办理,但仍未通过其他方式履行支付剩余房款的义务,应承担由此产生的后果。二、根据《商品房预售合同》的约定,泰阳公司向高永旦交付商品房应以其支付全部价款为前提,但高永旦至今未支付案涉房屋余款140000元,泰阳公司向其交付商品房的条件尚未成就,不存在逾期交房的违约行为,故高永旦要求泰阳公司承担逾期交房的违约责任无事实及法律依据。

一审原告诉称

高永旦向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令泰阳公司交付泰阳国际商贸中心1栋2585号房屋,并协助办理产权登记手续；2.判令泰阳公司向高永旦支付违约金88556元（自2011年8月31日至2019年9月12日）；3.判令泰阳公司承担自2019年9月12日起至实际交房之日的违约金（按已付购房款日万分之二计算）；4.本案诉讼费由泰阳公司承担。

一审法院查明

一审法院认定事实如下：2011年1月20日,高永旦与泰阳公司签订了《商品房认购确认书》,约定高永旦购买泰阳公司开发建设的青海泰阳国际商贸中心1栋2585号房屋,面积41.07平方米。同日，高永旦向泰阳公司支付首付款150940元。2011年2月22日,双方就上述房屋签订《商品房预售合同》，约定余款140000元由泰阳公司申请办理按揭贷款，买受人必须在本合同签订后10日内按照银行的要求提供办理银行按揭贷款的相关文件材料和担保等手续，并积极配合接受银行贷款调查及相关工作，否则，买受人应当承担逾期办理银行按揭贷款的所有费用及违约责任；出卖人应于2011年8月30日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付买受人使用。但合同履行过程中，双方未能积极联系办理按揭贷款的相关手续，至今未办理贷款,泰阳公司因未按期竣工验收案涉房屋，未向高永旦按约定交付房屋。

庭审中，高永旦提出多次找泰阳公司支付房屋余款但泰阳公司却不收，现法院判决后可以一次性交清。

一审法院认为

一审法院认为，高永旦与泰阳公司签订的《商品房认购确认书》、《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，应予履行。高永旦要求泰阳公司交付房屋,并协助办理产权登记手续的主张，有事实和法律依据，应予支持。但在合同履行过程中，高永旦在未能办理按揭贷款的情况下，亦未向泰阳公司支付剩余房款，属违约行为，应承担违约责任；泰阳公司未按合同约定向高永旦交付房屋，且在办理房屋按揭贷款时不积极联系高永旦，未及时告知不能办理贷款的详情，属违约行为，应承担违约责任。鉴于双方均有违约情形，泰阳公司不向高永旦支付违约金。高永旦要求泰阳公司承担违约金的主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、高永旦于本判决生效后30日内交清涉案房屋余款140000元，青海泰阳房地产开发有限公司收到高永旦的房屋余款后10日内将位于西宁市城东区互助西路1号1号楼1-2585号涉案商业房交付高永旦，并在房屋竣工验收后协助高永旦办理产权登记手续；二、驳回高永旦的其他诉讼请求。案件受理费1037元，由高永旦、泰阳公司各承担一半。

二审上诉人诉称

一审宣判后，高永旦不服，提起上诉，要求二审法院撤销一审判决，支持高永旦一审全部诉讼请求。

根据双方的诉辩主张，二审法院归纳的争议焦点为：1.高永旦要求泰阳公司履行办理产权登记手续并交付房屋的主张是否应予支持；2.高永旦要求泰阳公司承担违约责任并支付违约金的主张是否应予支持。

二审法院认为

二审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷，高永旦、泰阳公司签订的《商品房认购确认书》《商品房预售合同》属双方真实意思表示,其内容没有违反法律、法规的强制性规定,合法有效。关于高永旦要求泰阳公司履行办理产权登记手续并交付房屋的主张是否应予支持的问题。涉案房屋自2011年双方签订《商品房预售合同》后，泰阳公司至今未向高永旦交付涉案房屋，双方签订的《商品预售合同》虽对不动产权登记作出明确约定,按照高永旦、泰阳公司签订的《商品房预售合同》的约定“买受人于2011年1月20日付150940元整，余款140000元在本合同签订后办理银行按揭，买受人必须在本合同签订后10日内按照银行的要求提供办理银行按揭贷款的文件、材料和担保等手续，并积极配合、接受银行贷款调查及相关工作；否则应当承担逾期付款的违约责任”,该约定表明双方对剩余房款约定了支付方式，高永旦在一、二审期间均称，曾多次向泰阳公司交付剩余房款，但因泰阳公司无人收取房款才导致房款至今未交，对此陈述泰阳公司不予认可，二审期间，高永旦称在购房时向泰阳公司提交了身份证、结婚证、夫妻双方的工资证明、开户行信息、所在单位青海九康中药销售有限公司出具的工资关系和工资收入证明、户口簿，泰阳公司认可收到高永旦提交的上述部分资料，但认为高永旦的工资收入证明未加盖单位的财务专用章，且高永旦未提交其工资明细及开户行信息，二审经核实，高永旦未将余款交付泰阳公司。二审法院认为，高永旦与泰阳公司在合同中的付款方式及期限约定了高永旦支付首期款150940元整，同时也约定了支付余款140000元在合同签订后办理银行按揭，买受人必须在合同签订后10日内按照银行的要求提供办理银行按揭贷款的文件、材料和担保等手续，而高永旦虽支付首期款150940元,但余款140000元未付清,高永旦未履行全部付款义务，其在余款140000元未付清情况下，要求泰阳公司履行办理产权登记手续并交付房屋的主张，不予支持。关于高永旦要求泰阳公司承担违约责任并支付违约金的问题。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”高永旦以签订《商品房预售合同》约定泰阳公司应于2011年8月30日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付高永旦使用为由主张违约金，二审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》明确约定买受人于2011年1月20日付150940元整，余款140000元在本合同签订后办理银行按揭贷款，按合同约定在余款140000元未办理银行按揭贷款的情况下，高永旦本应向泰阳公司履行支付余款的义务，但高永旦未予支付，其要求泰阳公司交付房屋的条件未达到且高永旦未提交已签订《商品房预售合同》能够证明泰阳公司违约在先的证据,故高永旦要求泰阳公司承担违约责任并支付违约金的理由不成立，二审予以驳回。

综上所述,高永旦的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实有误,予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定,判决：一、撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初3862号民事判决；二、驳回高永旦的诉讼请求。本案一审案件受理费1037元、二审案件受理费2074元，由高永旦负担。

本院查明

再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致，本院予以确认。

根据当事人的再审请求及已查明的事实，本案争议焦点为：关于高永旦主张泰阳公司按日万分之二向其支付违约金的诉求应否支持的问题。

本院认为

本院再审认为，高永旦与泰阳公司签订的《商品房认购确认书》《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示,其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。双方所签合同中关于付款方式及期限约定为:“买受人于2011年1月20日付150940元整,余款140000元整在本合同签订后办理银行按揭贷款。买受人必须在本合同签订后10日内按照银行的要求提供办理银行按揭贷款的相关文件、材料和担保等手续,并积极配合、接受银行贷款调查及相关工作；否则，买受人应承担逾期付款的违约责任。办理银行按揭贷款的所有费用由买受人自行承担。”实践中，银行在审查贷款申请人是否符合放贷条件时，需贷款申请人提供加盖单位财务专用章的工资收入证明、开户行信息及工资银行流水明细等材料，开发商协助办理银行按揭贷款。本案中，泰阳公司举证高永旦向其提供的《借款人工资收入证明》《个人收入证明》均未加盖高永旦所在单位青海九康中药销售有限公司的财务专用章，故其贷款申请因不符合放贷条件而被银行退回。高永旦虽辩解称，其之后补充提交加盖单位财务专用章的工资收入证明，但对此并未举证证明。且在本案一、二审及再审中，高永旦亦未举证证明其按照银行的要求提供申请贷款相应年度及月份的开户行信息及工资银行流水明细，不能佐证《借款人工资收入证明》《个人收入证明》中，其在2011年度每月应发工资5600元，实发工资4800元的事实，故对其辩解本院不予采信，未能成功办理贷款事宜的责任不能归咎于泰阳公司。而在无法办理银行贷款时，高永旦应通过其他方式积极履行支付房款的义务，根据查明的事实可知，时至今日剩余140000元房款仍未支付。高永旦虽称，其多次联系泰阳公司支付房屋尾款，泰阳公司拒收，但对此亦未提供证据予以证明。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，高永旦应承担举证不能的法律后果。在购房款至今未付清的情况下，高永旦主张泰阳公司按日万分之二向其支付违约金的诉求，本院不予支持。

综上所述，一审法院认定事实清楚，判决书中虽存在表述不当的情况，但处理结果正确，应予维持。二审法院在高永旦上诉，泰阳公司未上诉的情况下，将一审对高永旦诉求支持的部分一并予以撤销，判决驳回高永旦的全部诉讼请求，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终76号民事判决；

二、维持青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初3862号民事判决。

一审案件受理费1037元，由高永旦负担518元，青海泰阳房地产开发有限公司负担519元；二审案件受理费2074元，由高永旦负担1037元，青海泰阳房地产开发有限公司负担1037元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　商海英

审判员　索晓春

审判员　刘尚英

二〇二〇年十一月十六日

法官助理　祁选姐措

书记员　冶　　明