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(2020)辽民再505号房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书
来源: 中国裁判文书网   日期:2021-07-22   阅读:

审理法院:辽宁省高级人民法院

案号:(2020)辽民再505号

案件类型:民事 判决

审判日期:2020-12-03

案由:民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷

审理经过

再审申请人杨宏东因与被申请人沈阳市皇姑区城市建设局(以下简称皇姑城建局)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服沈阳市中级人民法院(2019)辽01民终805号民事判决,向本院申请再审。本院作出(2020)辽民申899号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

再审申请人称/抗诉机关称

杨宏东申请再审称,请求撤销一、二审判决,提审并依法改判,诉讼费用由被申请人承担。事实及理由:一、原审回避了征收方有简装承诺的事实。沈阳航空学院致皇姑区政府《关于恳请协调解决航院地块回迁相关事宜的函》中指出区领导在多个场合明确表示将对回迁房进行简单装修,该函充分证明回迁房应予简单装修的承诺事实存在。拆迁工作人员关于简装的口头宣讲,及沈航监督小组的《工作简报》均能证明简装承诺的真实性,请求高法查清承诺真相。二、300元每平方米简装补偿问题。被申请人提供了《房地产估价报告》,在估价的假设和限制1.(5)有考虑简装费用300元每平米的描述,申请再审人才知道有此情况。如认为简装补偿款300元每平方米包含在评估房价内,则被申请人以4800元价格从开发商处购买清水房,又以5200元价格卖予再审申请人,根据安置方案确定的“拆一还一”原则,被申请人应退还再审申请人300元每平方米的简单装修款。三、关于二次装修补偿问题。按照《沈阳市城市房屋拆迁补偿评估办法》第八条规定:被拆迁房屋室内自行装修,高于简单装修标准的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人按照重置价格结合重新协商确定;协商不成的,可以由拆迁当事人共同委托评估确定。案涉拆迁过程中,被申请人没有公开向申请人告知装修补偿事项。对于二次装修补偿问题存在严重的“差别对待”情况。因为有134户补签了装修补偿协议这一事实的存在,所有沈航地块被拆迁户均应享有同等的权利。

再审被申请人辩称

皇姑城建局辩称,一、本案系城市房屋拆迁安置补偿协议纠纷,属于民事法律关系。现案涉拆迁安置协议已全部履行完毕,申请人本次诉讼无事实及法律依据。二、再审申请人主张的回迁房应具备“简单装修”条件,既不是法律、法规及本地块搬迁补偿安置方案规定的义务,也不是双方协议约定的义务,该项主张不具有事实及法律基础。(一)根据本地块搬迁补偿安置方案及双方签订的拆迁安置补偿协议,答辩人向申请人交付符合竣工验收合格条件的房屋即可,即清水房标准,无需具备装修条件。(二)《关于航空学院地块如期按标准交付产权调换房有关事宜的函》中对回迁房屋建设单位的要求,系辖区政府为本辖区被拆迁人争取利益的惠民补贴行为,与拆迁补偿本身及政策无关,并不构成民事主体双方权利、义务的变更。三、依据当时沈阳市拆迁补偿政策,对于被拆迁房屋简单装修项目补偿已包含于房屋评估单价中,不再单独补偿。申请人向答辩人主张“二次装修补偿款”有违当时政策,更无事实依据。(一)再审申请人明确知晓造价在300元/㎡以下的简单装修项目补偿已包含于房屋评估单价中,并自愿依据该评估价格与答辩人签订补偿协议,事实上是对房屋原装修价值未超过300元/㎡客观状况的认可,在被拆迁房屋已灭失的情况下,再次主张其被拆迁房屋装修价值超过300元/㎡的标准有违诚实信用原则且无法律依据。(二)被拆迁人对于超出300元/㎡简单装修的部分有任何异议,应当在法定期限内向拆迁人提出其主张或异议,但申请人并未向答辩人或评估机构提出任何异议,现要求按照其他被拆迁人的补偿数额平均数支付“二次装修”补偿款无法律依据及事实依据。综上,请求高法驳回申请人的诉讼请求。

一审原告诉称

杨宏东向一审法院起诉请求:1.请求判令皇姑城建局向杨宏东支付回迁房基础装修补偿款27000元及利息(从2010年11月1日至实际给付之日止),计算依据300元/㎡×90㎡(回迁房面积);2.请求判令皇姑城建局向杨宏东支付二次装修补偿款33497元及利息(从2010年11月1日至实际给付之日止),计算依据425.3元/㎡×78.76㎡(被拆迁房屋面积);3.本案诉讼费用由皇姑城建局承担。

一审法院查明

一审法院认定事实:2010年8月10日,沈阳市房产局公布沈房拆公字[2010]年第17号拆迁公告,内容为:根据沈房拆许字[2010]年第17号批准,皇姑城建局委托沈阳市皇姑房屋拆迁服务有限公司对沈阳市皇姑区西侧实施拆迁。拆迁范围:东至:东侧规划道路中心线;西至:西侧划定权属界线;南至:南侧规划道路中心线;北至:北侧规划道路中心线。按照国务院令2001年305号《城市房屋拆迁管理条例》、辽宁省人民政府令2002年145号《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》、沈阳市人民政府令2004年31号《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》等有关拆迁规定,拆迁期限自2010年8月24日至2010年11月23日止。

皇姑城建局委托沈阳实诚房产评估事务所对拆迁范围内的住宅进行价值评估。2010年8月20日该评估事务所出具《房地产估价报告》,其中估价的假设和限制条件中估价设定的假设前提条件记载:本次评估已考虑到房屋为300元/㎡以下简单装修的费用。房地产估价结果报告在考虑地理位置、环境条件、对外交通便捷度、区域公共设施配套状况、基础设施、市场背景因素分析等条件后,估价时点按照2010年8月10日确定,评估出了航院地块住宅评估单价,整体评估单价为5200元/㎡。

2010年8月29日,杨宏东与皇姑城建局签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》。协议约定,皇姑城建局因土地储备项目建设需要,领取了沈房拆许字(2010)第17号《房屋拆迁许可证》,在沈阳市皇姑区西侧规划范围内实施房屋拆迁,杨宏东所有的房屋属于《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。杨宏东房屋坐落在沈阳市皇姑区,建筑面积78.76㎡。皇姑城建局补偿杨宏东各项费用包括:房屋的货币补偿金额:409552元(78.76×5200=409552),住宅搬迁补助费800元,过渡期补助费24个月24000元,有线电视电话350元,奖励26000元,15752元,金额总计为476454元。皇姑城建局将坐落在拆迁范围内的房屋作为产权调换房屋,该房屋设计用途为住宅,期房。期房的建筑面积为90㎡,房屋价款为78.76×5200+(90-78.76)×5200=468000元。被拆除房屋与产权调换房屋差价款为8454元,由杨宏东在选房之前支付给皇姑城建局。协议第六条约定,皇姑城建局保证在搬迁工作结束30个月内将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给杨宏东。合同签订后,杨宏东从被拆迁房屋搬出。皇姑城建局于2013年将产权调换房屋交付杨宏东,皇姑城建局交付的产权调换房屋为清水房。

2013年3月11日,沈阳航空航天大学致皇姑区人民政府《关于恳请协调解决航院地块回迁相关事宜的函》中载明“在拆迁工作启动之初,区领导曾在多个场合明确表示将对回迁房进行简单装修,装修项目包括室内门、卫生洁具、厨房台板、窗台板、灯具等,请协调相关部门进一步明确装修的具体项目和标准。”等内容,函请皇姑区人民政府协调解决回迁户关切问题。

2013年5月20日,沈阳市皇姑区人民政府向中粮地产(集团)股份有限公司发出《关于航空学院地块如期按标准交付产权调换房有关事宜的函》,其中记载“我方认为贵公司产权调换房建设未完全履行双方协议中的第七条“乙方应于2013年5月23日之前完成产权调换房屋建设并达到入住标准后交付给甲方使用”要求,即未按回迁房入住标准设置必要生活设施(坐便、手盆、灯具、分户门、台板等),进而达到门窗齐全(含内门)、厨房、厕所可用、通上下水、通电、通气、通路、通暖、通邮等入住条件。因此,请贵公司严格执行双方协议,立即按要求建设并交付产权调换房”。

2014年6月3日,皇姑区土地房屋征收管理办公室向区信访局递交《沈阳航空学院回迁居民齐淑华等人上访的情况说明》,其中记载“由于中耀地产(建设单位)未在产权调换房屋中安装相应配套设施,2013年5月开始,沈阳回迁居民齐淑华等人因房屋室内配套设施问题多次到省、市、区等有关部门上访。区主要领导非常重视,就这个问题几次与相关单位召开协调会。决定由属地管理单位三台子功能区将坐便、卫生洁具、门等室内配套设施以折价补贴的形式对所涉及的1123户回迁居民,依照安置房屋户型发放室内配套设施补助款,户均:5300元,共计592万元(区政府200万,航空大学190万,中耀地产202万)。目前,正在办理转款,马上就可发放”。2014年8月,沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室向拆迁户发放致中信银行的《领取室内配套装修款通知单》,杨宏东从皇姑区土地房屋征收管理办公室处领取了5822元补助款。

一审法院另查,2014年皇姑城建局向部分被拆迁户支付了被拆迁房屋超出基础装修部分的二次装修补偿款。

一审法院认为

一审法院认为,本案争议的焦点为:杨宏东主张的回迁房屋装修标准是否为简装房标准、要求给付基础装修补偿款及其主张的二次装修补偿费是否有事实和法律依据。民事活动应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护,双方当事人应依照合同约定的内容履行义务和行使权利。本案中杨宏东、皇姑城建局对于双方在2010年8月29日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》(非租赁房屋产权调换)的效力均无异议,均认可该协议合法、有效,故杨宏东、皇姑城建局均应该按照该协议的约定履行各自的义务。现杨宏东按合同约定搬离被动迁房屋,皇姑城建局亦按合同约定对杨宏东进行拆迁补偿、产权调换,杨宏东已取得产权调换房屋,该协议已履行完毕。

一、关于杨宏东要求皇姑城建局支付回迁房基础装修补偿款及利息的问题。首先,双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》对回迁房屋是否是简装房屋没有约定,该协议第六条约定,皇姑城建局保证在搬迁工作结束30个月内将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给杨宏东。我国关于建筑物的国家规范和标准中并无城市房屋拆迁后进行产权调换的回迁房应为简装房的规定。其次,杨宏东称被拆迁房屋的货币补偿金额平均是按5200元/㎡进行的补偿,产权调换房屋建筑面积差额部分也是按5200元/㎡的价格确定,而《房地产估价报告》确定的平均5200元/㎡含300元/㎡的简单装修费,故产权调换的回迁房屋应为简单装修的主张,因双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中房屋的货币补偿金额及产权调换房屋的价款系杨宏东、皇姑城建局在合同中约定的条款,其中被拆迁房屋的货币补偿价格系双方根据《房地产估价报告》中评估确定的单价,并结合自家被拆迁房屋的具体因素而协商确定达成的合意,而产权调换房屋的价款是按照《皇姑区沈阳航空学院地块搬迁补偿安置方案》中确定的标准即搬迁范围内房屋评估单价平均值计算,搬迁范围内房屋评估单价平均值仅是皇姑城建局根据拆迁方案所确定的产权调换房屋价款计算依据,并不能因皇姑城建局采用该种计算标准,即采用包含基础装修款在内被拆迁房屋的评估价格认定杨宏东购买产权调换房屋的价款中包含基础装修费用。最后,关于杨宏东提交的沈阳市皇姑区人民政府向中粮地产(集团)股份有限公司发出《关于航空学院地块如期按标准交付产权调换房有关事宜的函》等证据,亦不能证明合同双方在房屋拆迁安置过程中皇姑城建局向杨宏东承诺回迁房屋的装修标准为简装房标准,而皇姑区政府及有关部门并不是合同相对人,该函亦不是合同的补充部分,其承诺与否对合同相对人并无法律约束力。另,杨宏东于2014年领取的室内配套装修款系对杨宏东回迁房屋的基本配套设施的补偿,该款项来源于皇姑区政府、航空大学及中耀地产,并非皇姑城建局,发放主体为沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室,亦非皇姑城建局,是皇姑区政府协调相关单位,对杨宏东回迁房屋的基本配套设施的补偿,该费用考虑了杨宏东的基础装修问题,即“将坐便、卫生洁具、门等室内配套设施以折价补贴的形式对所涉及的1123户回迁居民,依照安置房屋户型发放室内配套设施补助款”。综上,一审法院对于杨宏东的该项主张不予支持。

二、关于杨宏东要求皇姑城建局支付二次装修补偿款33497元及利息问题。首先,涉案被动迁房屋评估后,杨宏东对评估报告确定的评估单价并未提出异议,并根据评估报告确定的价格与皇姑城建局签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》,应视为其对评估结果的认可。其次,涉案被动迁房屋已不复存在,已拆除七年之久,房屋内装修物品也已灭失,被动迁房屋的装修情况仅凭杨宏东提供的照片,尚不能确定拍照的具体时间,不足以确定其二次装修的损失,现杨宏东主张二次装修补偿款已无事实和法律依据,故一审法院对杨宏东的该主张不予支持。

一审法院判决:驳回杨宏东的诉讼请求。案件受理费1312元,由杨宏东承担。

二审上诉人诉称

杨宏东不服一审判决,上诉请求:1.撤销一审判决;2.依法改判,支持杨宏东的诉讼请求;3诉讼费由皇姑城建局承担。事实及理由:1.皇姑城建局应退还回迁房基础装修款,被拆迁房屋评估均价为5200元/㎡,皇姑城建局拆迁中没有按照国家文件规定给任何装修补偿和高层公摊面积补偿,一审时,皇姑城建局认定评估单价中包含300元/㎡简单装修费,被拆迁房屋的评估价格为(5200-300)元/㎡=4900元/㎡,根据皇姑区政府颁发的“拆迁安置补偿方案”确定的拆一还一原则,回迁房的清水房价格应当为4900元/㎡,而皇姑城建局实际按5200元/㎡支付,故一审认定错误。2.关于二次装修补偿问题。一审认为涉案动迁房屋已经不存在,评估已不可能。本案拆迁中,因皇姑城建局没有执行国家规定的强制性拆迁法规,故其应承担后果。皇姑城建局在回迁后第一年与1253户被拆迁户中的134户签订了拆迁安置补偿补充(二次装修)协议,对134户提供了二次装修补偿。

二审辩称

皇姑城建局辩称,一、答辩人已按协议约定向上诉人交付产权调换房屋,上诉人请求按300元/平方米支付回迁房屋的简单装修款无事实依据及法律依据,一审认定事实清楚,适用法律正确。1.产权调换房屋无需具备简单装修条件。2.《关于航空学院地块如期按标准交付产权调换房有关事宜的函》系政府惠民补贴,与上诉人及答辩人之间的民事法律关系无关。3.增加面积款系补足因面积差导致的房屋价值差,按搬迁范围内房屋评估单价平均值收取面积款已系拆迁人的权利让渡。二、上诉人要求答辩人按425.3元/平方米向其支付超过简单装修部分的室内自行装修装饰补偿费用无事实及法律依据。综上,答辩人已经完全履行了双方签订的《安置补偿协议》,不应承担合同约定及法律规定之外的义务。上诉人所提的诉讼请求无事实及法律依据,请求法院驳回上诉人的请求。

二审法院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。

二审法院认为

二审法院认为,上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》(非租赁房屋产权调换)系双方自愿签订,双方均对该协议的效力没有异议,故该《城市房屋拆迁补偿安置协议》合法有效,双方当事人均应按照该协议的约定履行各自的义务。

关于上诉人主张原拆迁房屋评估单价中包含每平方米300元的简单装修费,而回迁的房屋系清水房,故被上诉人皇姑城建局应按每平方米300元的标准退还回迁房基础装修款的问题。根据《城市房屋拆迁补偿安置协议》第六条约定,皇姑城建局应将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给杨宏东,而相关规范和标准中并没有回迁房应为简装房的规定,双方当事人也均陈述在《城市房屋拆迁补偿安置协议》中对于回迁房屋是否是简装房并无约定,因此上诉人提出的回迁房屋应为简装房的主张并无合同依据。关于上诉人提出的被拆迁房屋评估价格中包含每平方米300元的简单装修费,因此回迁房的清水房价格也应当扣除每平方米300元的简单装修费的主张,根据《皇姑区沈阳航空学院地块搬迁补偿安置方案》的内容,回迁房屋与原拆迁房屋面积的差额面积部分按搬迁范围内房屋评估单价平均值收取增加面积款,即搬迁范围内房屋评估单价平均值是作为计算回迁房屋面积款项的单价依据,而《房地产估价报告》已经确定了原拆迁房屋的评估单价,虽然在该估价报告中注明“本次评估已考虑到房屋为300元/㎡以下简单装修的费用”,但从注明的内容看,该部分只是作为房屋评估单价的考虑因素纳入原拆迁房屋总体评估的单价中,并不能证明原拆迁房屋简单装修费用即为300元/㎡,亦不能因此认定基于原拆迁房屋评估单价平均值确定的回迁房屋价款中就包含300元/㎡基础装修款或者是回迁房屋应当为简装房,故上诉人的此项主张依据不足,该院不予支持。关于上诉人提供《关于航空学院地块如期按标准交付产权调换房有关事宜的函》用以证明回迁房屋的装修标准为简装房的问题,因上述材料系沈阳市皇姑区人民政府与案外人中粮地产(集团)股份有限公司之间的联系函,其出具对象并非上诉人,故该材料的内容并不构成对于上诉人的承诺,且经沈阳市皇姑区人民政府协调,沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室以折价补贴的形式已向上诉人发放了室内配套设施补助款,因此上诉人的该项主张没有法律依据,该院不予支持。综上,上诉人提出的被上诉人皇姑城建局应按每平方米300元的标准退还回迁房基础装修款的上诉主张,该院不予支持。

关于上诉人主张皇姑城建局应当支付其二次装修补偿款的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”,根据上述规定,上诉人应对其提出的存在二次装修损失的主张提供相关证据予以证明。现上诉人并未对原拆迁房屋评估报告确定的房屋单价提出异议,原拆迁房屋也已经灭失,屋内的装修情况也无法确定,且上诉人未提供充分证据证明其存在二次装修损失,故其提出的按照已进行装修二次补偿的99户住户的平均补偿价格给予其补偿没有事实和法律依据,该院不予支持。

二审法院经审判委员会讨论决定判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1312元,由上诉人杨宏东承担。

本院再审查明的事实与原审认定的事实基本一致。

本院认为

本院再审认为,本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷,拆迁人(甲方)为皇姑城建局,被拆迁人(乙方)为杨宏东个人,该双方于2010年8月29日签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》(非租赁房屋产权调换),协议约定的安置方式为“产权调换安置加增加面积收费”,杨宏东家被拆迁房的面积为78.76平方米,安置期房面积为90平方米。合同中约定的房屋补偿为每平方米5200元。双方当事人对合同真实性及效力无异议,且已基本履行完毕。但对该5200元中是否包括每平方米300元的被拆迁房装修费用及安置期房装修费用,是否应当向被拆迁人支付,双方一直存在较大争议,进而诉至法院。杨宏东认为,既然皇姑城建局向其交付的安置房屋为无任何装修的清水房,那么就应当按每平方米300元的基础装修价值向其支付安置期房的装修费用,即90×300=27000元;而皇姑城建局认为,不应按每平方米300元支付。杨宏东同时认为,被拆迁旧房屋的二次装修补偿款亦应予以补偿。

故本案争议焦点问题是:一、皇姑城建局应否按照每平方米300元的标准向杨宏东给付与安置期房总面积相对应的基础装修费用。二、杨宏东关于旧房二次装修补偿款的诉讼请求应否予以支持。

一、关于第一个焦点问题,经审理认为,杨宏东的该项诉讼请求应予支持。理由如下:

(一)从法律规定与评估认定的角度看

正如前述,关于安置协议中约定的每平方米5200元补偿费中是否包括300元的基础装修费用问题,双方当事人对合同有关条款的理解产生较大争议,所以解决此节争议还应当进一步结合相关法律规定,依据评估机构的相关认定等,综合地作出判断。

依据案涉拆迁行为发生时施行的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条二款、第二十七条二款规定的外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”第二十四条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”第二十五条规定:“实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。”

本案中,被拆迁人选择的是房屋产权调换加结清产权差价,具体为“拆一还一再加新增面积购买”的安置方式,符合当时拆迁条例的规定。同时,沈阳实诚房产评估事务所出具的评估报告载明,案涉地块每平方米建筑面积评估单价平均为5200元左右,本次评估已考虑到300元/㎡以下简单装修的费用。此外,皇姑城建局提供的《航院地块评估机构选聘宣讲现场内容》载明:评估的价格就是给居民进行货币补偿的价格。开大会公布的房屋评估货币补偿亦包括简单装修价格300元/平方米。

鉴于此,应当认定案涉安置协议中约定的补偿费用及新增面积价款计算标准为每平方米约5200元,案涉安置协议中约定的每平方米5200元中包括300元的基础装修费用,而皇姑城建局向被拆迁人提供的产权调换房屋系无附加装修的清水房,故被拆迁人诉求皇姑城建局向其支付每平方米300元基础装修费用,并无不当。

(二)从诚实信用与公平原则适用的角度看

依我国民法总则的规定,民事主体的法律地位平等。民事主体在民事活动中,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。

本案中,依据皇姑城建局与开发商中粮地产(集团)股份有限公司签订的案涉房屋回购协议约定,皇姑城建局系以每平方米4800元的价格对开发商建设的案涉回迁房屋予以回购。之后,皇姑城建局再以每平方米5200元价格向被拆迁人予以原面积调换并出卖原面积之上增加的部分,其差价为每平方米400元。但皇姑城建局向被拆迁人交付的回迁房屋为未附加装修的清水房。如前所述,案涉安置协议中约定的每平方米5200元中应当包括300元的基础装修费用。故如此交易,会导致双方利益失衡。

(三)从常识判断与公知认同的角度看

不论被拆迁人选择产权调换还是货币安置的方式,两种方式对应的价值总额均应当一致。本案中,若是被拆迁人选择全额货币补偿,则应当按每平方米5200元计算被拆迁房屋的补偿总额。对此节事实,各方当事人均无异议。而本案属于原面积产权调换方式再加上购买新增面积的方式安置。被拆迁人在将原面积与拆迁人置换之后,又按每平方米5200元付款购买了增加的面积。而房屋安置方案规定的是“差额面积部分按搬迁范围内房屋评估单价平均值收取增加面积款”,其平均值应为5200元,其中包含300元/平方米基础装修费用。而实际上拆迁人向被拆迁人交付的回迁房屋系清水房屋,并无附加装修。显而易见,在此前提下,若与全部选择货币安置相比,被拆迁人的损失是确定的,其主张拆迁人应当向其支付每平方米300元基础装修费用,合乎情理。

(四)从其他证据材料与安置协议能否相互印证的角度看

依据我国民事诉讼法及其司法解释的规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序,全面、客观地审核证据,依照法律规定,运用逻辑推理和日常生活经验法则,对证据有无证明力和证明力的大小进行判断,并公开判断的理由和结果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据,经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。

本案中,除双方当事人签订的案涉拆迁安置补偿协议之外,被拆迁人还提供了沈阳航空航天大学向皇姑区人民政府出具的《关于恳请协调解决航院地块回迁相关事宜的函》以及皇姑区人民政府向中粮地产(集团)股份有限公司出具的《关于航空学院地块如期按标准交付产权调换房屋有关事宜的函》,该两份函件均表述案涉产权置换房屋应具备简单装修。上述函件虽系案外人作出,且不在案涉拆迁安置补偿协议明确约定之内,但其与本案待证事实之间存在较大程度的关联性,且能够与案涉安置协议、评估报告等证据相互印证,延伸证明该回迁房屋交付时应当具备简单装修。其亦能从另一个侧面说明,拆迁安置补偿协议中约定的每平方米5200元中应当包括300元的基础装修费用。

(五)从合同形式约定与实质意思探究的角度看

依我国民法总则的规定,依法成立的合同受法律保护。民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为的核心是意思表示。审理合同纠纷重在探究当事人的真实意思表示。有相对人的意思表示的解释,应当按照所使用的词句,结合相关条款、行为的性质和目的、习惯及诚信原则,确定其意思表示的真实含义。

本案中,案涉拆迁安置补偿协议成立的前提必然是当事人双方意思表示真实一致。该协议是双方当事人真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,应为有效。该协议虽已基本履行完毕,但在拆迁人向被拆迁人交付“清水房”以后,被拆迁人多年以来一直在通过各种方式,向多个部门,提出主张,表达意见,维护权益。直至多次一审、二审和再审。综合考量并依据相关证据材料,运用民事审判应有的穿透性思维方式,有理由相信,在签订拆迁协议与维权的过程中,被拆迁人内心始终确信安置协议中约定的5200元中包括300元/平方米的基础装修费用,即回迁房屋应具备简单装修。案涉拆迁协议在形式上约定的补偿款虽为每平方米5200元,但实质上确实包括了每平方米300元的基础装修补偿款。该形式误载不害真意表达。

(六)从格式条款订立要求及说明义务的角度看

依照我国合同法的规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

本案中,案涉产权调换协议本身系由拆迁人统一制作,除极少数内容由手工填写外,绝大多数系书面内容,故其基本上属于格式条款范畴。而在对案涉安置协议具体条款含义理解发生争议时,应当作出对拆迁人不利的解释。即拆迁人皇姑城建局提出的安置协议中仅约定房屋价值为每平方米5200元,但未约定简单装修,故不应按每平方米300元向被拆迁人支付的抗辩主张,不能成立;被拆迁人杨宏东提出的拆迁协议中约定的房屋价值为每平方米5200元,其中包括300元的装修费用,故应当按每平方米300元的价格向其支付装修费用的诉讼主张,能够成立。

综上,可以认定案涉拆迁安置补偿协议中所约定的被拆迁房屋按每平方米5200元给予补偿,其中应当包括300元的基础装修费用。房屋安置协议中约定的“差额面积部分按搬迁范围内房屋评估单价平均值收取增加面积款”中的单价平均值应为5200元,其中亦包含300元/平方米基础装修费。所以,在拆迁人向被拆迁人现实交付的回迁房屋系无附加装修的清水房的前提下,对被拆迁人所主张的应由拆迁人按回迁房屋总面积向被拆迁人给付每平方米300元基础装修费用的诉讼请求,应予支持。原审判决驳回杨宏东该项诉讼请求,缺乏事实和法律依据,应予纠正。

二、关于第二个焦点问题。即杨宏东所主张的被拆迁旧房二次装修补偿款是否予以支持问题。

如上所述,在案涉被拆迁旧房动迁时,沈阳实诚房产评估事务所已对其进行评估,并作出评估报告。该评估报告记载每平方米约5200元的评估单价中已包含300元的基础装修费用。对此,杨宏东并未提出异议,双方当事人基于该评估报告签订了案涉拆迁安置补偿协议。现杨宏东请求判决给付被拆迁旧房二次装修补偿款,无事实和法律依据。且杨宏东对其提出的该项诉讼请求所依据的事实并未提供充分证据加以证明。故原审判决对其该项诉求未予支持,并无不当。至于其他案外人在被拆迁时是否得到此项补偿,补偿了多少,是否存在被差别对待等问题,其并不在本案审理范围之内。

除此之外,关于案涉5822元室内配套设施补助费是否应从给付的回迁房屋装修补偿款中予以扣减的问题。本案系合同纠纷,因一方违约给对方造成的损失应根据“填平补齐原则”按实际损失予以计算。根据沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室出具的《领取室内配套装修款通知单》及皇姑区土地房屋征收管理办公室向区信访局递交的《沈阳航空学院回迁居民齐淑华等人上访的情况说明》可以证明,该笔款项是基于案涉回迁房屋未具备基础装修条件而向被拆迁人进行的补偿,其性质应当认定为装修补偿款的一部分。即被拆迁人因皇姑城建局未履行案涉拆迁安置补偿协议部分合同义务所遭受的实际损失已得到部分补偿。现无充分的证据证明该笔费用系政府补贴用款且其与本案拆迁行为无关。故认为该款不应予以扣减,依据不足。

鉴于此,应从皇姑城建局支付给杨宏东的案涉装修补偿款中扣除该5822元室内配套设施补助费,即皇姑城建局向杨宏东支付的基础装修补偿款的数额为300元×90平方米-5822元=21178元。现双方当事人均认可案涉回迁房屋系2013年9月份交付,但各户具体时间无从统计,故应酌定案涉基础装修补偿款27000元利息自2013年10月1日起计算至本判决确定的给付之日止。另,双方当事人均认可案涉室内配套设施补助费5822元系于2014年8月份支付,但各户具体时间无从统计,故该笔费用所涉利息应自2014年9月1日起从上述利息中予以扣除。

综上所述,杨宏东的再审请求部分成立。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

裁判结果

一、撤销沈阳市中级人民法院(2019)辽01民终805号民事判决及沈阳市皇姑区人民法院(2018)辽0105民初4798号民事判决;

二、沈阳市皇姑区城市建设局于本判决发生法律效力之日起十日内向杨宏东给付基础装修补偿款21178元及利息(自2013年10月1日起至2019年8月19日止,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算;自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);

三、沈阳市皇姑区城市建设局于本判决发生法律效力之日起十日内向杨宏东给付基础装修补偿款5822元的利息(自2013年10月1日起至2014年8月31日止,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算);

四、驳回杨宏东的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1312元,二审案件受理费1312元,共计2624元,由沈阳市皇姑区城市建设局、杨宏东各负担1312元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长  王鸿晓

审判员  米继东

审判员  孙 艳

二〇二〇年十二月三日

法官助理贺良

书记员黄雪莱

 


 
 
 
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