案 由 房屋拆迁安置补偿合同纠纷
案 号 （2021）京民再15号
再审申请人北京长阳兴业投资发展有限责任公司（以下简称长阳兴业投资公司）因与被申请人王健房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民终2285号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月28日作出（2020）京民申4239号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人的委托诉讼代理人董婷、张雷，被申请人王健及其委托诉讼代理人王坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长阳兴业投资公司申请再审称，请求依法撤销原审判决，依法改判王健不享有140平米的优惠购房面积（仅享有40平米优惠购房面积）。理由：原判对长阳兴业投资公司与王健签订的《长阳镇北部组团集体土地房屋拆迁补偿回迁安置协议》（稻田一村第0800号，以下简称《拆迁安置协议》）认定有效显属适用法律错误。本次拆迁是政府出资、主导、负责的公益性的、非商业性拆迁，被拆迁人只能享受一次土地拆迁回迁安置房优惠购房政策，王健的妻子及孩子在之前长阳镇篱笆房二村的拆迁中已经享受100平米的优惠购房面积。王健得知本村即将拆迁，将妻子及孩子户口迁至长阳镇稻田一村并隐瞒了之前曾享受过拆迁利益这一事实，其行为违反了公序良俗，故其妻儿安置回迁资格审核未通过，其妻儿已经认购了回迁安置房，王健一家不会因此没有房屋居住，不会因拆迁而受到损失。《拆迁安置协议》因损害社会公共利益、违反公序良俗应认定无效。本案并非个案，和王健家庭类似情况还有十几件，若支持王健的请求将损害社会公共利益。
王健辩称，《拆迁安置协议》不违反法律规定、不存在欺诈的情形，是合法有效的。长阳兴业投资公司称本次拆迁行为是政府主导的，政府及相关部门更应该履行协议，诚实守信。长阳兴业投资公司在拆迁安置过程中未以任何形式向王健告知过被安置人需要经过住建委审核的条件，王健不存在隐瞒事实的情形。综上，请求驳回长阳兴业投资公司的再审请求，维持原判决。
王健向北京市房山区人民法院起诉请求：1.确认王健享有140平方米优惠购房建筑面积；2.判令长阳兴业投资公司按照双方签订的稻田一村第0800号《拆迁安置协议》以2000元每平方米的价格向王健出售回迁安置房；3.诉讼费由长阳兴业投资公司承担。
北京市房山区人民法院认定事实：王健系北京市房山区长阳镇稻田一村村民，户籍登记在北京市房山区长阳镇稻田一村169号。2011年1月7日，王健（乙方）与长阳兴业投资公司（甲方）签订了《拆迁安置协议》，约定根据有关法律规定及政府拆迁补偿回迁安置办法，按拆迁回迁工作有关要求，就房屋拆迁相关事宜，经甲、乙双方平等、自愿协商，达成如下协议：甲方向乙方支付拆迁补偿款共计1815273元；乙方完成搬家并将全部院落房屋及附属物交甲方，经甲方及相关部门验收合格后，甲方一次性支付乙方上述拆迁补偿款；按规定每人享受40平方米优惠购房建筑面积，在规定期限内搬迁的独生子女家庭另享受20平方米优惠购房建筑面积，乙方在享受的优惠购房建筑面积内，按照均价2000元/平方米（建筑面积）的优惠购房价格购买回迁安置房屋；乙方享受购买定向安置房人口共3人，其中农业户口人员为王健，非农业户口人员为田春兰、王一凡，乙方共享受优惠购房建筑面积为140平方米；乙方认购房屋位置、面积、价款及支付方式等以认购回迁楼协议书为准；协议同时约定了双方其他权利义务。上述协议签订后，王健搬家并将房屋交付给长阳兴业投资公司拆除，长阳兴业投资公司向王健支付拆迁补偿款1815273元。后因田春兰、王一凡定向安置房回迁安置资格审核未通过，未签订认购回迁楼协议书，双方产生争议，王健将长阳兴业投资公司诉至法院。
一审庭审中，长阳兴业投资公司辩称田春兰、王一凡在长阳镇篱笆房二村作为定向安置房回迁安置人口享受了优惠购房建筑面积100平方米，既然已经享受过回迁安置房优惠购房政策，根据相关政策就不应该重复享受回迁安置房优惠购房政策，所以双方签订的《拆迁安置协议》效力有瑕疵，只有王健享有40平方米的优惠购房面积。王健认可田春兰、王一凡在长阳镇篱笆房二村作为定向安置房回迁安置人口享受了优惠购房建筑面积100平方米，但认为与本案合同无关，即使有政策规定，但政策无法影响合同的效力，根据法律规定，本案合同合法有效，应当按照合同约定履行。
北京市房山区人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王健与长阳兴业投资公司签订的《拆迁安置协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。依据合同约定，王健共享受优惠购房建筑面积为140平方米，王健可以在享受的优惠购房建筑面积内，按照均价2000元/平方米（建筑面积）的优惠购房价格购买回迁安置房屋，故王健要求确认其享有140平方米优惠购房建筑面积，具有合同和法律依据，法院予以支持。王健要求长阳兴业投资公司按照2000元/平方米的价格向其出售回迁安置房，系合同约定内容，但该项的履行需以明确房屋位置、面积、价款等为前提，需另行签订认购回迁楼协议书，但王健目前并未明确上述内容，故该项诉讼请求暂时不具备履行条件，法院难以支持。长阳兴业投资公司辩称田春兰和王一凡已经享受过回迁安置，导致回迁安置资格审核未通过，合同效力有瑕疵，该户不能享受140平米的优惠购房面积，无法为田春兰和王一凡办理回迁安置，法院认为签订合同系双方真实意思，回迁安置资格是否审核通过并不影响合同效力，该抗辩意见法院不予采信。北京市房山区人民法院于2019年12月30日作出（2018）京0111民初14390号民事判决：一、王健在长阳镇北部组团集体土地房屋拆迁中享有140平方米优惠购买定向安置房建筑面积。二、驳回王健其他诉讼请求。
长阳兴业投资公司不服一审判决，向北京市第二中级人民法院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王健一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由王健承担。事实和理由：王健故意隐瞒田春兰、王一凡已经取得定向安置房的事实，致使长阳兴业投资公司做出错误的意思表示，与其签订《拆迁安置协议》，而涉案协议签订违反了禁止重复享受定向安置房的住房政策，涉案协议应属无效。
二审法院对一审法院查明的事实予以确认。
北京市第二中级人民法院二审认为，本案的争议焦点为：《拆迁安置协议》的效力如何认定。合同无效是合同法对双方当事人订立合同的否定性评价，非因存在法定事由，不能认定合同无效。长阳兴业投资公司依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、（四）项，《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第（三）、（五）项主张《拆迁安置协议》应属无效。需指出，欺诈行为系一方以欺诈的故意并实施欺诈行为，诱使对方作出错误意思表示。本案中，王健按照长阳兴业投资公司的审核条件提供手续并签订案涉协议，难以认定协议的签订存在欺诈情形，案涉协议亦不存在损害国家利益、社会利益的情形。结合在案事实，案涉协议未违反效力性强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。本案中长阳兴业投资公司先与王健签订案涉协议，后田春兰、王一凡虽未通过回迁安置资格审核，但不影响案涉协议的效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据合同约定，一审法院判决王健在长阳镇北部组团集体土地房屋拆迁中享有140平方米优惠购买定向安置房建筑面积并无不当。北京市第二中级人民法院于2020年5月29日作出（2020）京02民终2285号民事判决：驳回上诉，维持原判。
再审审理期间，长阳兴业投资公司提交一份2018年7月19日北京凯利门房地产经纪有限公司给长阳镇人民政府复函，内容为：我公司受房山区住建委委托，对轨道交通稻田站定向安置房项目稻田一村被拆迁户回迁入住资格进行审核。现就长阳镇稻田一村被拆迁人王健家庭定向安置房回迁安置人口田春兰、王一凡审核事宜，回复如下：田春兰、王一凡已在长阳二村、篱笆房一村、二村定向安置房项目作为定向安置房回迁安置人口享受优惠购房面积100平方米。该户被拆迁人田桂生，档案号240，拆迁补偿回迁安置协议签订时间为2009年9月26日，认购回迁楼协议签订时间为2009年10月22日。因田春兰、王一凡在长阳镇篱笆房二村作为定向安置房回迁安置人口享受了优惠购房建筑面积，已经享受过回迁安置房优惠购房政策，故田春兰、王一凡本次定向安置房回迁安置资格审核未通过。
王健对上述证据不认可，质证意见为：这是拆迁之后作的评估，和本案无关。
王健提交一份《长阳镇人民政府关于长阳镇北部组团拆迁补偿回迁安置指导意见》，欲证明指导意见里没有回迁安置面积要经过审核的约定，《拆迁安置协议》合法有效，应该履行。
长阳兴业投资公司质证意见为：北京市住房保障工作领导小组办公室《关于开展全市定向安置用房分配使用专项检查工作的通知》规定:“杜绝拆迁家庭重复享受定向安置住房和各种保障性住房”王健妻儿已经享受过拆迁利益，认购了回迁安置房,不能重复享受。
另查，2009年10月22日田桂生与房山区长阳镇篱笆房二村村民委员会签订《认购回迁楼协议书》，田春兰、王一凡在长阳镇篱笆房二村认购回迁了88平米的2居室一套。2013年1月31日，田春兰在《购房承诺书》中承诺：本人在拆迁前未享受过国家房改、危改、经济适用房等保障性住房政策，未一次性领取过住房补贴。本次购买定向安置房，本人属初次享受定向安置住房……
本院再审查明的其他事实与原审查明事实一致。
本院再审认为，本案争议焦点为：《拆迁安置协议》的效力、王健一家享受140平米的优惠购房面积是否违反政策规定。
北京市住房保障工作领导小组办公室《关于开展全市定向安置用房分配使用专项检查工作的通知》京住保（2010）24号文件规定：“杜绝拆迁家庭重复享受定向安置住房和各种保障性住房”北京市房山区住房和城乡建设委员会《关于房山区住房和城乡建设委员会定向安置住房回迁入住资格审核工作流程（试行）》房建发（2013）6号文件规定：经审核合格的回迁人，区住建委开具《入住资格审核确认通知单》交各乡镇、街道办事处办理回迁安置住房入住手续……
本案中，田春兰、王一凡之前在长阳镇篱笆房二村拆迁过程中已经享受了定向安置房优惠面积100平方米，并认购回迁了88平米的2居室一套，故王健妻儿田春兰、王一凡涉案安置回迁资格审核未通过。本案拆迁政策的目的之一是防止和杜绝拆迁家庭重复享受保障性住房，保护国家利益不受侵害，原判支持王健主张的《拆迁安置协议》有效、在本案房屋拆迁中享有140平方米优惠购买定向安置房建筑面积的诉讼请求欠妥，本院再审予以纠正。
应当指出，长阳兴业投资公司先与拆迁户签订协议后进行资格审核的作法，程序颠倒，易引发社会矛盾，法院将通过发司法建议的方式敦促有关部门整改，减少纠纷的发生。
综上，长阳兴业投资公司的再审请求及理由有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院（2020）京02民终2285号民事判决及北京市房山区人民法院（2018）京0111民初14390号民事判决。
二、王健在长阳镇北部组团集体土地房屋拆迁中享有40平方米优惠购买定向安置房建筑面积。
三、驳回王健其他诉讼请求。
一审案件受理费22800元，由王健负担21800元，由北京长阳兴业投资发展有限责任公司负担1000元；二审案件受理费11400元，由王健负担10400元，由北京长阳兴业投资发展有限责任公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶志蓉
审 判 员 李 晓
审 判 员 张学梅
二〇二一年四月二十七日
法官助理 王 丽
书 记 员 陆芊雯
