审理法院：韶关市中级人民法院

案号：（2015）韶中法民一终字第275号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2015-04-23

审理经过

上诉人李永高因与被上诉人韶关市农业局、原审第三人韶关市和祖廷房地产置业有限公司（以下简称和祖廷公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第942号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭。现本案已审理终结。

一审原告诉称

2014年9月9日，李永高向原审法院提起诉讼，诉称：2010年4月，韶关市农业局对其下属单位原韶关市兽医药品研究所所在地被拆迁，其中涉及李永高居住的聆韶路10号110房。2010年5月21日，韶关市兽医药品研究所与李永高签订《拆迁补偿协议》，承诺回迁期为两年，超过回迁期未安置回迁，其将按违约增加支付回迁延期违约金。协议签订以后，李永高按约定交付房屋给韶关市农业局，韶关市农业局委托开发商进行商品房开发和廷苑楼盘，该楼盘于2013年9月15日开盘，目前有大部分好的房源均已售出。2014年2月26日，韶关市农业局通知李永高，声称已替李永高选定房屋户型，并出示《拆迁安置明细表》，公布回迁房户型。对此，李永高认为韶关市农业局的该行为剥夺了其在招、拍、挂备案文件中与竞得方约定的优先选房权（优先选取回迁地块所建楼盘的栋号、楼层、座向等），应赔偿违约金。2012年5月至2014年8月期间，李永高先后四次要求韶关市农业局按其承诺支付回迁延期违约金，但韶关市农业局均与竞得方和祖廷公司相互推搪。韶关市农业局利用其自行制定的《拆迁补偿协议》，将其在韶关市国土地资源储备交易中心备案的《韶关市兽医药品研究所拆迁安置补偿方案》条款擅自变更，侵害李永高合法权益，违背诚实信用原则。据此，李永高请求原审法院判令：1、韶关市农业局依约履行，李永高依法享有回迁安置房超面积按优惠补价差，即超过回迁安置套内面积10平方以内由原告按2000元／方补价差，超出10平方以上部分按市场价95%支付购房款；2、韶关市农业局依约履行，李永高依法享有的选房权（包括楼号、楼层、座向等）；3、韶关市农业局依约履行对回迁房按简易装修标准（李永高随时入住可用）进行装修；4、韶关市农业局依约履行“回迁安置房超过安置补偿面积部分的金额于办理回迁安置房产权证的前一天一次性缴清”；5、韶关市农业局依约履行“回迁安置新房产证套内面积与被拆迁房屋套内面积相等部分的房屋契税和产权交易费用由被告支付，超过套内面积部分的办证费用由被拆迁人支付；6、韶关市农业局支付回迁延期违约金26880元及利息3628.8元（合计金额30508.80元，其后计算时间及金额至回迁安置房经李永高验收入住及产权证办结完成之日止）；7、韶关市农业局赔偿李永高因其违约致使李永高丧失优先选房权违约金61490元；8、韶关市农业局支付李永高被拆迁房屋装修补偿款（应补偿差额）5634元及利息7042.50元（合计金额12676.50元）；以上各项合计约30万元；9、本案诉讼费由韶关市农业局承担。

一审法院认为

原审法院认为：由于韶关市兽医药品研究所已关闭，其享有的权利和承担的义务应由主管部门韶关市农业局承继。韶关市兽医药品研究所与李永高于2010年5月21日签订《拆迁补偿协议》第二条第三款约定：被拆迁人选择回迁安置房、栋、号、户型、楼层待图纸出来抽签后另行签订补充协议确定，面积约为90㎡。房屋面以房地产测绘部门的最终测绘结果为准。现双方就选择回迁安置房、栋、号、户型、楼层等事项达不成补偿安置补充协议，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”的规定，李永高提出的主要诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围。双方应按约履行继续协商的义务，如确实无法协商，当事人可以向有关政府部门申请裁决或提起行政诉讼。基于上述情况以及安置房尚未达成补充协议确定的事实，李永高要求韶关市农业局支付违约金、违约赔偿金、利息、装修补偿款以及按约履行与安置房有关的合同义务等请求，根据行政诉讼法的有关规定，也应在行政处理程序或行政诉讼程序中处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，于2014年12月19日作出（2014）韶浈法民一初字第942号民事裁定：驳回李永高的起诉。案件受理费5800元，该院予以退还。

上诉人诉称

李永高不服原审裁定，向本院提起上诉称：一、本案所涉事实。1、2010年5月21日，韶关市农业局与李永高签订《拆迁补偿协议》，并承诺回迁期为两年，超过回迁期未安置回迁，韶关市农业局将按违约增加支付回迁延期违约金（每一计算季度按房屋面积每平方增加4元，以此类推），直至韶关市农业局通知李永高选取回迁安置房前1个月止，计算方式为李永高签订该协议日期起至两年后对应日期的前一天止。韶关市农业局实施安置回迁超期（自2012年5月20日至2014年8月30日止）共计27个月，每6个月为1个计算周期，即5个计算周期，对此，李永高请求判令韶关市农业局支付回迁延期违约金26880元及利息3628.80元（合计金额30508.80元，其后计算金额随时间的推移而递增）。2、2014年2月26日，韶关市农业局通知李永高，声称韶关市农业局已替李永高选定房屋户型，并出示《拆迁安置明细表》，公布回迁房户型，其行为剥夺了李永高的优先选房权，也剥夺了其承诺的李永高享有“超过拆迁套内面积10平方以内按每平方2000元补差价，超出10平方以上部分按市场价95%支付购房款。”的权利，韶关市农业局应对此承担继续履行和支付违约金的责任，优先选房权的赔偿违约金计算为61367元。另根据《国有建设用地使用权网上交易方案》的规定，竞得人需将该地块3000平方建筑面积无偿给予韶关市农业局进行职工安置，据此，安置权归属于韶关市农业局，李永高无义务自行同竞得人协商。3、根据《关于韶关市兽医药厂地块相关情况及补偿要约和承诺》第五条第三款规定，“该地块涉及的拆除、拆迁、安置、补偿、回迁工作所需的一切费用（由安置保证金支付）全部由竞得人承担”，即被拆迁房屋的装修补偿款属拆迁安置所需的必要费用已以保证金形式按李永高被拆迁房屋的套内面积，按“套内面积89.6平方×100元=8960元”的标准全额发放给韶关市农业局，而韶关市农业局利用自定格式条款，擅自变更条款约定误导李永高，仅给予李永高3326元的装修补偿款，以欺诈手段侵吞李永高装修补偿款5634元，韶关市农业局应向李永高返还房屋装修补偿款5634元及利息7042.50元。4、韶关市农业局与李永高签订的《拆迁补偿协议》第二条第三款中，将《关于韶关市兽医药厂拆迁安置的说明》第一条第二款“回迁安置房建好后，土地竞得人优先安排搬迁人回迁，楼号、楼层、座向由搬迁人优先选取”规定擅自变更为“被拆迁人选择回迁安置房、栋、号、户型、楼层待图纸出来抽签后另行签订补充协议确定”，故意隐瞒重要事实，未尽告知义务，违背诚实信用原则，侵害李永高合法权益造成损害，该协议的效力待定，其中侵害李永高合法权益的条款无效。5、和祖廷公司于2014年6月24日所提供的《拆迁安置明细表》显示，18户其中有2户的安置条件与其他16户回迁安置条件相差悬殊，说明韶关市农业局任意实施拆迁安置补偿标准，对李永高合法权益造成损害。韶关市农业局怠于行使其在招、拍、挂文件中与竞得方约定的“属于李永高的多项权利”，经李永高多次依法主张，其不但不给予积极回应及解决，反而与竞得方相互推搪，置李永高合法权益于不顾，应视为其与竞得方相互串通，恶意侵害李永高合法权益。二、原审裁定认定事实不清，适用法律不当。1、《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置补充协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》所指向的法规《城市房屋拆迁管理条例》于2011年1月21日已废止，其法律依据及基础已不存在，属情况已变化，该批复也应自然失效。该批复所列之情形也不适用于本案。原审法院认定本案纠纷为拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议所致，属于《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置补充协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中所列的人民法院不予受理的情形是错误的。原审法院还回避了一个法律事实，就是该《拆迁补偿协议》产生的前提是该地块招拍挂文件《国有建设用地使用权网上交易方案2010A10》、《关于韶关市兽医药厂拆迁安置的说明》、《关于韶关市兽医药厂地块相关情况及补偿要约和承诺》、《韶关市兽医药品研究所拆迁安置补偿方案》，其效力依据来源于招、拍、挂所备案的4个文件，其中的主要权利义务条款不能擅自变更，属于《中华人民共和国合同法》所调整的情形。《关于韶关市兽医药厂拆迁安置的说明》第一条第二款“回迁安置房建好后土地竞得人优先安排搬迁人回迁，楼号、楼层、座向由搬迁人优先选取”明确规定当事双方的权利义务，按该条款执行，双方的协议已明确达成。而韶关市农业局故意隐瞒该协议条款所规定的义务，在其自行制定的《拆迁补偿协议》中擅自变更条款，导致已明确的权利义务变得不明确，该情形因韶关市农业局故意违约导致，理应由韶关市农业局承担违约责任。韶关市农业局为自己的利益故意阻止条件成就，符合《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款所规定的情形，应视为条件已成就，即已达成拆迁补偿安置协议，因此，该情形《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置补充协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》所规定的“不属于人民法院受理民事诉讼的范围”的情形。原审法院对韶关市农业局故意违反法律的行为不但不依法予以惩治，相反还将其故意变更合同条款的违法行为变成对其有利的情形，对可以作为认定案件事实依据的“招、拍、挂文件”等相关重要证据视而不见，适用不合时宜的司法解释违背国家法律作出错误裁定，堵塞李永高的维权渠道，随意侵害公民诉权。2、原审法院将原审案件中涉及“平等主体之间的民事合同纠纷”事实作为行政争议进行定性，不符合行政法律关系情形，属认定事实不清。拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。根据《关于韶关市兽医药厂拆迁安置的说明》第一条第二款“回迁安置房建好后土地竞得人优先安排搬迁人回迁，楼号、楼层、座向由搬迁人优先选取”的规定，李永高已与韶关市农业局达成协议，不存在后续因房源安置问题另行签订补充协议的情形。《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二款所列的情形是“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的”，现因韶关市农业局反悔，不愿按《关于韶关市兽医药厂拆迁安置的说明》第一条第二款的约定履约；李永高未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，向原审法院提起的诉讼符合《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》所列情形，且该争议是拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，属平等主体间有关安置、补偿等民事权益的纠纷，符合民法调整的范围，不属于人民法院受理行政诉讼的受案范围，原审法院应当作为民事案件受理。3、《民事案件案由规定》已明确将房屋拆迁安置补偿合同纠纷作为民事诉讼范围案件进行归类，原审法院须严格执行。原审法院也出具了案件受理通知书证实李永高的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》规定的受理条件，并以“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”定性，决定立案审理。若其认为不在法院受案范围内，可在原审案件立案前就作出不予受理的决定。退一步说，原审法院在审核原审案件受理条件时未发现该问题，在其移交审判庭后，其合议庭也可即时发现本案是否在法院审理范围内，并适时告知李永高，或适时作出驳回起诉裁定，避免造成各方讼累。原审法院在该案超出审理期限后才以“不属于人民法院受理民事诉讼的范围”为由驳回李永高起诉的裁定，属程序违法。综上，李永高请求二审法院撤销原审裁定，并判令：1、韶关市农业局补偿李永高回迁延期违约金26880元及利息3628.80元（合计金额30508.80元，其后计算时间及金额至回迁安置房经李永高验收入住及产权证办结完成之日止）；2、韶关市农业局依约履行李永高享有的回迁安置房超面积按优惠补价差的义务（超过回迁安置套内面积10平方以内由李永高按2000元／方补价差，超出10平方以上部分按市场价95%支付购房款）；3、韶关市农业局赔偿李永高优先选房权（被剥夺）违约赔偿金61367元；4、韶关市农业局依约履行李永高享有的选房权（包括楼号、楼层、座向等）的义务；5、韶关市农业局依约履行回迁房简易装修标准（李永高随时入住可用）的义务；6、韶关市农业局依约履行“回迁安置新房产证套内面积与被拆迁房屋套内面积相等部分的（包括但不限于）房屋契税和产权变更交易费用由韶关市农业局支付，超过套内面积部分的办证费用由李永高支付”的义务；7、韶关市农业局依约履行回迁安置房通过验收合格后一年内为李永高办理好回迁安置房的产权证的义务；8、韶关市农业局依约履行“回迁安置房超过补偿面积部分的金额于办理回迁安置房产权证的同时（由李永高）一次性付清”的义务。9、韶关市农业局应支付李永高被拆迁房屋装修补偿款（应补偿差额）5634元及利息7042.50元（两项合计支付金额为12676.50元）；10、本案诉讼费由韶关市农业局负担。

被上诉人辩称

韶关市农业局答辩称：原审裁定正确，李永高提出的十项上诉请求不在本次诉讼处理的范围。一、韶关市农业局不是《拆迁补偿协议》的实际拆迁人、补偿责任人和合同义务人，从李永高的上诉内容来看，能提供房屋的是和祖廷公司，实际违约的也是和祖廷公司，韶关市农业局不应在本案中承担责任。二、韶关市农业局是代理和祖廷公司与李永高签订《拆迁补偿协议》，李永高应向和祖廷公司主张权利。根据《国有建设用地使用权网上交易方案》、《韶关市兽医药品研究所拆迁安置补偿方案》和《韶关市兽医药厂地块相关情况及补偿要约和承诺》（第五条第2项）以及《拆迁补偿协议》的约定，韶关市农业局是代理和祖廷公司签订《拆迁补偿协议》。三、李永高的第1、3、4、9项上诉请求没有合同依据。1、双方在《拆迁补偿协议》约定被拆迁人选择安置房、栋、号、户型、楼层待图纸出来抽签另行签订补充协议确认，而该协议并未签订，因此，李永高的第3、4项上诉请求没有合同依据。2、双方约定的是拆迁人保证在规划拆迁红线范围内所有拆迁协议签订之日起2年内建好回迁安置楼，并交付被拆迁人回迁，韶关市农业局提供的《聆韶路（原兽医药厂项目）拆迁安置补偿协议移交表》显示，最后一份拆迁协议是2014年1月3日签订，即回迁时间没有走出约定的回迁期，因此，不每平方米增加元房租过渡费的情况，也没有约定每超6个月就在前一个补偿房租过渡费的基础上增加4元的房租过渡费。3、对于其上诉请求第9项，应按《拆迁补偿协议》约定处理。4、关于其上诉请求第2、5、6、7、8项，《拆迁补偿协议》有条款约定，应由李永高与和祖廷公司按约定执行，而履行的前提是李永高与和祖廷公司达成补充协议。

和祖廷公司答辩称：一、李永高二审期间变更部分诉讼请求，二审法院对其变更部分不应审理。二、李永高的上诉请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，原审法院驳回其起诉正确。双方未就安置房选择、分配达成补充协议，其诉讼请求为无源之水，由此产生的纠纷，人民法院没有裁判依据和标准。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条规定，李永高与韶关市农业局不能达成拆迁补偿安置问题的补充协议，应由政府裁决或通过行政诉讼处理。三、和祖廷公司不是《拆迁补偿协议》的当事人，本案纠纷与和祖廷公司无关。请二审法院维持原审裁定。

本院认为

本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据各方当事人的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：本案是否属于人民法院受案范围的问题。

本案中，分析李永高原审期间提出的诉讼请求，结合各方当事人的诉辩意见，各方当事人实质争议的问题是回迁房屋的选定及面积差额补偿问题。而关于回迁房屋范围及选定问题，《拆迁补偿协议》中约定为：“被拆迁人选择回迁安置房、栋、号户型、楼层待图纸出来抽签后另行签订补充协议确定”，后合同双方未就此签订补充协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”的规定，因就回迁安置房屋问题订立合同属当事人权利自由行使和处分范畴，人民法院不能非法干涉，且上述条例第二十六条也规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”，对合同当事人确实无法协商的安置补偿事宜，应先由有关政府部门裁决处理。据此，原审法院驳回李永高的起诉并无不当，本院予以维持。

综上所述，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李永高的上诉主张和理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判人员

审判长陈亮

代理审判员神玉嫦

代理审判员邓小华

裁判日期

二〇一五年四月二十三日

书记员

书记员戴新苗