审理法院：青岛市中级人民法院
案号：（2016）鲁02民终10008号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-03-20
审理经过
上诉人马风臣因与被上诉人胶州市中云街道办事处（以下简称“中云办事处”）、胶州市中云街道办事处城市化建设办公室（以下简称“中云城市化办公室”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2015）胶民初字第6031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人马风臣及其委托代理人韩云峰，被上诉人中云办事处及其城市化办公室的共同委托代理人单新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
马风臣向本院上诉请求：撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：一、原审认定涉案房屋拆迁补偿协议及回迁安置房屋协议系双方当事人“在平等协商的基础上达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效”，是错误的。1、回迁协议签订时，涉案楼房建设已完工，且上诉人在签订该协议时未见到安置补偿的房屋，故不能以回迁协议作为双方对补偿房屋的合意。2、从签订回迁安置房屋协议并结算完毕后，上诉人才能办理房屋验收手续的事实可以看出，被上诉人在故意隐瞒安置房屋与政府确定的拆迁安置方案和花鸟市套型方案及协议约定的有关事项不一致的事实，体现了其对上诉人的强制性，违背了上诉人的真实意思表示，也违反了法律的强制性规定，故双方签订的回迁协议应为无效。3、涉案房屋于2013年10月11日交付，但2014年3月1日才竣工验收，而至今不能办理房产证的原因正是因为房屋未经综合验收，故双方在房屋竣工验收之前签订回迁协议，因违反了“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性法律规定而无效。4、拆迁补偿协议和回迁安置协议，均系被上诉人为重复使用而事先拟定的格式条款，损害了上诉人的合法权益，应为无效条款。二、本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，依法应以政府确定的拆迁方案以及该方案中的花鸟市房屋套型方案为准，且原审也已认定双当事人之间的协议是根据政府确定的拆迁方案在平等协商的基础上达成的合意，现被上诉人为上诉人拆迁安置的房屋不符合政府公布、公示的拆迁安置方案及房屋平面套型图的要求，被上诉人依法应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原审对于上诉人根据上述拆迁安置方案及花鸟市房屋套型方案以及法律规定提出提出的各项诉讼请求不予支持是错误的。
二审期间，上诉人提出变更、增加诉讼请求：1、将一审第4项诉讼请求由3000元变更为6000元，将一审第5项诉讼请求由96473.05元变更为90473.05元，总标的额保持不变；2、增加要求判令被上诉人支付上诉人一审第1至5项诉讼请求合计金额237629.50元的逾期付款违约金的诉讼请求，自2013年10月12日起至实际支付之日止按照中国人民银行逾期贷款利率计算的利息。
被上诉人辩称
中云办事处及其城市化办公室共同答辩称：上诉人的各项上诉理由均不成立，不应得到支持。原审判决正确，应予维持。
马风臣向一审法院起诉请求：1、判令中云办事处及其城市化办公室按照通知和协议约定的补偿方式，向马风臣履行交付附房建筑面积16.92㎡的合同义务，或依法承担其相应的经济补偿责任计72756元；2、判令中云办事处及其城市化办公室按照公示并送达给马风臣的平面套型图，向马风臣履行建造客厅阳台及隔断、餐厅阳台及隔断、东卧室北窗的合同义务，或依法承担其相应的经济补偿责任计59800元；3、判令中云办事处及其城市化办公室按照公示并送达给马风臣的安置方案，向马风臣履行室内安装户内门、卫生间装洗手盆、坐便器、厨房装洗菜盆的合同义务，或依法承担其相应的经济补偿责任计5600元；4、判令中云办事处及其城市化办公室按照公示并送达给马风臣的安置方案，向马风臣履行楼梯及公共部位地面铺装花岗岩大理石的合同义务，或依法承担其相应的经济补偿责任计3000元；5、判令中云办事处及其城市化办公室承担其因擅自加层等若干违法违约行为，给马风臣造成的各项经济损失96473.50元；6、判令中云办事处及其城市化办公室协助马风臣办理房屋权属证书，并承担其相应的法定民事违约责任（按照房款总额，参照中国人民银行发布的同期逾期贷款利息标准计算，自2013年10月30日起至提供办理房屋权属证书所必要的全部证明文件之日止）；7、诉讼费由中云办事处及其城市化办公室承担。上述一至五项诉讼请求合计：237629.50元。
一审法院认定事实如下：2010年7月17日，胶州市三河整治建设指挥部发布《三河整治建设工程花鸟市周边地块房屋拆迁安置方案》,具体内容如下：根据“三河”整治建设工程总体安排，按照《胶州市三河整治建设工程拆迁安置补偿方案》有关规定，就花鸟市周边地块的有证住宅类房屋制定如下拆迁安置方案。一、安置基本原则：1、安置楼房为高层，安置地点为1-4号楼。2、安置楼房的平均价格不高于拆迁房屋的评估价格。3、被拆迁人按照拆迁面积、住宅改善面积、高层楼房安置补贴面积之和就近上靠套型的原则，确定房屋安置面积。二、房屋安置地点：该地块安置房建设位置为云溪河以西、兰州西路南侧，现胶州老澡堂周边地块（详见安置楼位置示意图）。三、临时过渡期限：该地段临时过渡期限为26个月，自2010年8月1日至2012年9月30日止。回迁安置时间另行通知。四、回迁安置程序：1、按签订《房屋拆迁补偿协议》（以下简称《补偿协议》）的先后顺序确定摸号顺序。2、通过摸号确定《选房顺序号》，具体摸号时间另行通知。摸号分两期进行：第一期：自规定的签订协议之日起前三天为第一时间段，签订协议的被拆迁人为第一阶段摸号人。第一阶段摸号人所摸的号码为1号至第一时间段签订协议的总数量数。例如：第一时间段签订协议100户，所摸号码为1至100号。第二期：自规定的签订协议之日第四天（含第四天）起为第二时间段，签订协议的被拆迁人为第二阶段摸号人。第二阶段摸号人所摸的号码为第一阶段摸号人摸号后剩余的号码。例如：第一时间段的号码为1至100号，则第二时间段的号码为101号以后的号码。3、按《选房顺序号》的先后顺序，在《补偿协议》已选定的套型面积内选择安置楼房，并签订《回迁安置协议》（以下简称《安置协议》）。4、办理回迁安置结算。五、设计套型及套型面积：该地块安置楼房的设计套型及套型面积约计如下：1、套一：套型面积约74㎡；2、套二：套型面积约103㎡，套型面积约104㎡；3、套三：套型面积约128㎡。注：安置房屋的建筑面积，最终以房产主管部门的测绘机构实测建筑面积为准。六、安置楼房价格：就地安置楼房的平均价格为4050元/㎡。各楼层价格为：一层3730元/㎡、二层3770元/㎡、三层3810元/㎡、四层3850元/㎡、五层3890元/㎡、六层3930元/㎡、七层3970元/㎡、八层4010元/㎡、九层4050元/㎡、十层4090元/㎡、十一层4130元/㎡、十二层4170元/㎡、十三层4210元/㎡、十四层4250元/㎡、十五层4290元/㎡、十六层4330元/㎡、十七层4370元/㎡。七、安置房屋的配套及装修：1、安置楼房水、电、通讯、有线电视、天然气齐全，暖气管道安装至各层管道井接口处，免收配套费。2、室内安装户内门，内墙、顶棚刮腻子，卫生间装洗手盆、座便器，厨房装洗菜盆。注：若被安置人需毛坯房自行装修的，将装修部分（包括内门、洗手盆、座便器、洗菜盆）折价为装修补助，套一户型折价补助1000元；套二户型折价补助1200元；套三户型折价补助1400元。3、单户安装分户防盗门，内平开塑钢中空玻璃窗（带隐形纱窗）；单元安装对讲防盗门；楼梯及公共部位地面铺装花岗岩大理石，楼梯安装不锈钢扶手。八、回迁结算方法：1、用被拆迁房屋的补偿款同所选安置楼房的房款进行差价结算，并在回迁安置时一次性结算。2、《补偿协议》中约定的面积与安置楼房产权登记面积有差异的，以安置楼房产权登记面积为准。3、产权登记面积与《补偿协议》约定面积发生差异时，双方按以下原则处理：（1）产权登记面积大于《补偿协议》约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由被安置人补足；超出3%部分房价款由安置人承担，产权由被安置人无偿获得。（2）产权登记面积小于《补偿协议》约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由安置人返还被安置人；绝对值超过3%部分房价款由安置人双倍返还被安置人。4、被拆迁人在《补偿协议》中明确要求加大房屋安置面积的，超出房屋安置面积部分，按回迁时的市场价格购买。
2010年8月1日，马风臣作为被拆迁人与作为拆迁人的中云城市化办公室签订《胶州市房屋拆迁补偿协议书》，内容如下：根据胶州市总体规划要求，经国家发改委、青岛市发改委立项批准，市政府决定对“三河”进行综合整治建设，依据山东省、青岛市和胶州市有关拆迁政策的规定，按照《胶州市三河整治建设工程拆迁安置补偿方案》的具体内容，拆迁当事人双方签订拆迁补偿协议如下：一、拆迁地段名称：胶州市三河整治中云花鸟市15号地块。二、被拆迁房屋的基本情况：被拆迁房屋坐落在福寿小区25号楼，房屋所有权人马风臣，产别私有，房屋性质住宅，楼房建筑面积98.32㎡，附房建筑面积16.92㎡。三、被拆迁房屋补偿款总额：（详见附表）人民币643994元。四、搬迁腾房期限：2010年8月8日前。五、临时过渡期限：2010年8月1日至2012年9月30日止。六、拆迁补偿方式：就地高层房屋安置。（安置楼房水、电、通讯、有线电视、天然气齐全，暖气管道安装至各层管道井接口处，免收配套费）1、原住宅房屋产权面积加10㎡改善面积和15㎡高层楼房安置补贴面积，应安置房屋面积为123.32㎡。2、实选安置楼房面积及套型为建筑面积为128㎡套三房屋一套。3、安置房屋差价结算办法：按照《胶州市三河整治建设工程拆迁安置补偿方案》及《安置方案》的规定办理，存在差价的双方在房屋回迁时相互结清差价款。4、搬家费、临时过渡补助费和搬迁奖励的领取：自签订协议、搬家腾房交钥匙之日起10日内结算给被拆迁人。七、其他约定事项：收回证件：房屋所有权证、土地使用权证。八、本协议自拆迁当事人双方签字盖章之日起生效。若一方反悔或拒不履行的，拆迁当事人可向我市房屋拆迁管理部门申请裁决，由法院或政府实施强制拆迁，受理期间不停止拆迁的执行。
2010年9月3日，中云办事处与马风臣就各项补偿达成以下一致：被拆迁25#4单元二楼西户房屋面积98.32㎡，单价4200元，估价值412944元，附房面积16.92㎡，单价1700元，估价值28764元，合计住房及附房评估总价441708元。临时过渡费按照房屋面积115.24㎡，每月每平方米15元，过渡期26个月计算为44943.6元，马风臣已经领取。
2013年10月6日，中云城市化办公室发布《胶州市花鸟市片区住宅房屋回迁安置方案》，确定了摸号时间、选房时间、回迁安置程序、选房顺序、回迁选房的时间及办理回迁结算、安置楼房交接的具体事宜。
2013年10月11日，作为安置人的中云城市化办公室和作为被安置人的马风臣签订《回迁安置房屋协议》一份，约定：依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，安置人和被安置人在平等、自愿、协商一致的基础上就安置房屋达成如下协议：第一条：项目建设名称科润城.格外（安置楼）。第二条：安置楼房的基本情况：该安置楼房为高层，用途为住宅，混凝土剪力墙结构，建筑层数18层。该户应安置面积123.32㎡，上靠面积128㎡；共安置1套楼房，本协议为第1套楼房。第三条：计价方式：安置人和被安置人约定按建筑面积计算，价款按人民币结算。第四条：安置楼房的情况及房款结算：楼房结算面积为127.66㎡，单价4290元，结算应交纳金额为547661.4元。第五条：安置楼房差价款结算：被安置人签订协议后5日内结清全部房屋差价款；结算完毕发给《结算清单》、《准予发放钥匙通知单》，到交房处办理安置楼的交接手续。第六条：房屋交接：被安置人凭安置人发给的《结算清单》和《准予发放钥匙通知单》，到新建安置区现场办理交房手续，领取房屋钥匙。第七条：安置房屋的使用要求：被安置人的安置房屋仅作住宅使用，被安置人使用期间不得擅自改变该安置房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本协议及其附件另有规定除外，安置人在使用期间有权和其他权利人共同享用该安置房有关联的公共部位和设施，并承担公共部位和公用房屋分摊面积的义务。安置人不得擅自改变与该安置房有关联的公共部位和设施的使用性质。第八条：争议解决方式：因履行本协议发生的一切争议，由当事人双方协商或调解解决，协商调解不成，依法向胶州市人民法院起诉。第九条：本协议未尽事宜，双方协商解决。第十条：本协议一式四份，双方各执一份，存档二份，四份具有同等法律效力。本协议自双方签字盖章之日生效。
2013年10月11日，中云城市化办公室在马风臣办理安置房回迁时，为马风臣出具了《花鸟市片区回迁安置结算清单》，其中拆迁补偿协议总额643994元、已支付费用75543.6元、拆迁补偿款剩余金额568450.4元、增加临时过渡补助费（13个月）44944元、安置房初装修折价1400元，以上补偿价款合计614794.4元，安置房价款合计547661元，尚需要退还马风臣价款人民币67713.4元。马风臣本人在该结算清单上签字确认并实际领取该款项。
另查明，中云城市化办公室系中云办事处内设科室，不具有独立的法人资格。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《胶州市房屋拆迁补偿协议书》及《回迁安置房屋协议》是由马风臣和中云城市化办公室根据政府确定的拆迁方案，在平等协商的基础上达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的，该两份协议对双方均具有法律约束力，合同的双方均应按照约定主张自己的权利并严格全面地履行自己的义务。中云城市化办公室是中云办事处的内设机构，不具有独立承担民事权利义务的能力，因此，在该两份协议中的相关权利义务应该由其法人单位中云办事处承担。
对于马风臣的各项诉讼请求分析如下：
1、对于马风臣要求中云办事处及其城市化办公室按照通知和协议约定的补偿方式履行交付附房建筑面积16.92㎡的合同义务，或依法承担其相应的经济补偿责任计72756元诉讼请求，根据庭审查明的事实，马风臣被拆迁的住宅面积为98.32㎡，附房16.92㎡，面积共计为115.24㎡。而在对马风臣的房屋计算拆迁补偿款时，是按照115.24㎡计算的且对住宅和附房的计算单价分别有明确的约定，由此可以证明对于马风臣所有的住宅及附房均已经进行了货币补偿，且马风臣和中云城市化办公室签订的拆迁补偿及回迁协议中均没有约定由中云办事处及其城市化办公室另行交付给马风臣附房。因此，马风臣要求中云办事处及其城市化办公室交付附房没有合法依据，原审认为该项请求不应予以支持。
2、对于马风臣要求中云办事处及其城市化办公室按照公示并送达给马风臣的平面套型图，向马风臣履行建造客厅阳台及隔断、餐厅阳台及隔断、东卧室北窗的合同义务，或依法承担其相应的经济补偿责任计59800元的诉讼请求，庭审中马风臣提交的证据不能有效地证明中云城市化办公室与马风臣签订拆迁协议中约定的安置楼房的具体布局，其所提交的示意图虽然是胶州市三河整治建设指挥部发布的跟拆迁有关的户型示意图，但并未明确确定该示意图作为回迁房屋的户型，且该示意图也未作为双方拆迁安置合同的附件成为合同的有效组成部分，而中云办事处及其城市化办公室交付给马风臣的房屋是经过规划部门合法审批的，不存在违规建设的问题。因此，马风臣该诉请亦没有合法依据，原审不予支持。
3、对于马风臣要求中云办事处及其城市化办公室按照公示并送达给马风臣的安置方案，向马风臣履行室内安装户内门、卫生间装洗手盆、坐便器、厨房装洗菜盆的合同义务，或依法承担其相应的经济补偿责任计5600元的诉讼请求，根据查明的事实，胶州市三河整治建设指挥部公布的《三河整治建设工程花鸟市周边地块房屋拆迁安置方案》第七条第二项中明确对以上装修项目作出了规定，马风臣选择了自行装修，亦根据安置方案的规定领取了相应的装修折价补助1400元。马风臣主张中云办事处及其城市化办公室单方作出将初装修折合成人民币进行补贴，但其并未拒绝领取该补贴款，视为对该折价补助方案的认可，故现马风臣提出该诉请于法无据，原审不予支持。
4、对于马风臣要求中云办事处及其城市化办公室按照公示并送达给马风臣的安置方案，向马风臣履行楼梯及公共部位地面铺装花岗岩大理石的合同义务，或依法承担其相应的经济补偿责任计3000元的诉讼请求，虽然安置房屋的楼梯及公共部位没有按照约定铺装大理石，中云办事处及其城市化办公室确实存在违约行为，但是楼梯及公共部位地面是全体业主共同共有而非按份共有，牵涉到全体业主的共同利益，无法明确单户分割、各自享有权利的范围，现马风臣作为其中的一户单独要求履行对自己应享有的楼梯及公共部位地面铺装大理石的合同义务，因无法明确划分出马风臣自己对楼梯及公共部位地面权利范围的界限，且部分地面重铺可能影响其他业主的权利或消防疏散等问题，重铺地面不存在现实可操作性，该项合同义务无法对马风臣单独履行。另外，马风臣在本案中未能提交直接充分有效的证据证明其计算经济补偿责任的依据，应该承担举证不能的后果，故对上述经济补偿责任的诉讼请求原审不予支持。
5、对于马风臣要求中云办事处及其城市化办公室承担因其擅自加层等若干违法违约行为，给马风臣造成的各项经济损失96473.50元的诉讼请求，逐项分析如下：①对于擅自加层问题，原审认为，通过马风臣提交的证据不能有效的证明双方对安置楼房的层数进行过层数为17层的约定，且通过双方签订的回迁安置协议恰恰能看出双方约定的回迁房屋为18层，而实际交付的楼房亦为18层。因此，马风臣不能证明中云办事处及其城市化办公室在建设楼房过程中有擅自加层的违约行为，马风臣的请求不应得到支持；②对于马风臣主张的安置楼房平均价格高于拆迁房屋价格的问题，原审认为，根据中云办事处及其城市化办公室提交的马风臣认可的房屋及附属设施评估明细表的记载，马风臣被拆迁房屋的住宅拆迁价格为4200元/㎡，附房拆迁价格为1700元/㎡，而马风臣回迁楼房的平均价格为4050元，并未高于住宅的拆迁评估价格，马风臣的该项请求没有事实及法律依据，不应得到支持；③对于住房改善面积和高层楼房安置补贴面积，中云办事处及其城市化办公室已经按照规定在安排回迁安置房屋时进行了相应面积的楼房实物补贴，安置方案中亦对高层房屋楼层差价有明确的约定，现马风臣要求差价补偿，于法无据，原审不予支持；④对于马风臣要求的中云办事处及其城市化办公室没有按时向马风臣结算特殊装修费、设备、设施款的违约金及中云办事处及其城市化办公室逾期支付临时安置补助费的违约金，原审认为，双方并没有约定特殊装修费、设备、设施款的付款期限，马风臣亦无证据证明中云办事处及其城市化办公室存在迟延给付临时过渡费的情形。因此，马风臣该诉请中要求逾期支付费用的违约金，没有事实及法律依据，原审不予支持。
6、对于马风臣要求中云办事处及其城市化办公室协助马风臣办理房屋权属证书的诉讼请求，因马风臣未明确办理房屋权属证书需要中云办事处及其城市化办公室提供何种协助，且马风臣是否实际办理房屋权属证书是非其本人之外可以控制的个人行为，故对马风臣之该诉请，原审无法支持。对于马风臣要求的逾期办理房产证违约金的诉讼请求，原审认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，双方对办证时间以及违约责任均未进行约定，而且马风臣也未能提交有效证据证实逾期办证是由于出卖人的原因造成,故对马风臣的该项诉请原审亦不予支持。
综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回马风臣的诉讼请求。案件受理费4864元，由马风臣承担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明
本院二审查明的事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未达成一致意见。
本院认为
本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋拆迁安置补偿事宜签订的房屋拆迁补偿协议及回迁安置房屋协议，意思表示真实，内容合法有效，对当事人均具有法律约束力，系双方行使权利、履行义务的依据。上诉人上诉称上述协议系格式条款，违背其真实意思表示、损害其合法权益并违反法律的强制性规定，因无事实及法律依据，本院不予采纳。被上诉人依照双方协议将上诉人的原房屋予以拆迁并向其交付约定的安置房屋及支付相应补偿款项后，上诉人诉请被上诉人交付附房或补偿其72756元，按照公示的房屋平面套型图建造客厅阳台及隔断、餐厅阳台及隔断、东卧室北窗或补偿其59800元，按照公示的安置方案安装户内门、卫生间装洗手盆、坐便器、厨房装洗菜盆或补偿其5600元，按照公示的安置方案对楼梯及公共部位地面铺装花岗岩大理石或补偿其3000元，承担因擅自增加楼层等行为造成其各项经济损失96473.50元，协助办理房屋权属证书并承担逾期办证的违约责任，因双方协议既未约定新安置的房屋包括附房，也未约定新安置的房屋办理产权登记事宜，更未约定当地政府发布的拆迁安置方案及房屋平面套型图系双方协议的组成部分，故上诉人的上述诉讼请求无合同及法律依据，原审不予支持并无不当。因涉案拆迁安置方案及房屋平面套型图系当地政府发布、公示并实施的，若上诉人认为实际安置的房屋与上述拆迁安置方案及房屋平面套型图不一致，可向当地政府反映情况，要求解决。至于上诉人在二审期间变更、增加的诉讼请求，因未经一审程序审理，二审不予处理。
综上，马风臣的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4864元，由上诉人马风臣负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长徐镜圆
代理审判员安太欣
代理审判员齐新
裁判日期
二〇一七年三月二十日
书记员
书记员杨倩倩
书记员于国英
