审理法院：济宁市中级人民法院
案号：（2017）鲁08民终2717号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-07-26
审理经过
上诉人山东天峰房地产开发有限公司（以下简称天峰公司）与被上诉人张学美、原审原告孙守革房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初12350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
天峰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人张学美的诉讼请求。事实和理由：一、本案被上诉人非适格当事人，人民法院应驳回其诉讼请求。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，上诉人与被上诉人没有签订过拆迁安置协议，被上诉人也没有提交任何证据证明是上诉人拆迁了其原有房屋，相反被上诉人在一审中也明确认可是李营街道办事处拆迁了其原有房屋，被上诉人要求上诉人对其补偿没有依据。上诉人与被上诉人之间不是合同关系，被上诉人主体不适格。二、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定被上诉人的原135.17平方米的房屋被拆迁，但并没有认定系上诉人拆迁，也没有证据证明涉案房屋是在被上诉人房屋原址上建设的。事实上被上诉人的房屋是李营街道办事处拆除的，上诉人是通过合法程序取得的净地，一审法院判决由上诉人对被上诉人进行补偿错误。2、即使上诉人同意对被上诉人补偿135.17平方米的房屋，但一审法院认定涉案房屋超出的126.48平方米价格为32万元没有任何依据。上诉人始终没有与李营街道办事处协商过涉案房屋的归属与价格，李营街道出具的《说明》没有法定代表人签字，形式上欠缺有效要件，当地一层门面房的价格高达9000元，该说明认为一层门面房价格为2300元，明显不符合常理。一审法院以此作为认定126.48平方米一楼门面房的价格明显错误。3、一审认定本案房屋的权利人为张学美错误。涉案房屋经上诉人、被上诉人商议，将涉案房屋转让给了张学美之孙孙畅，且变更了收款收据这一关键证据。一审法院无视该事实，错误认定孙畅代理张学美交房款。4、一审法院认定被上诉人将涉案房产交付给被上诉人错误。上诉人与圣泰物业服务有限公司没有任何关联，对孙畅向其交付物业管理费的事情不知情，况且原审法院没有实地勘察房屋是否实际交付，上诉人至今也未交付钥匙。三、原审法院应回避本案审理。涉案房屋的真正权利人是孙畅，被上诉人没有在举证期限内要求孙畅出庭作证，一审法院主动调查有帮助被上诉人嫌疑。孙畅是一审法院的工作人员，一审法院应主动回避对本案的审理。一审庭审后一审法院曾经组织过调解，而被上诉人一方的调解代表是孙畅，在调解不成后任城法院又对孙畅进行调查。对孙畅进行询问时孙畅对整个案件的审理情况已经了解的非常清楚了，因此，一审法院仍然对孙畅进行调查质证，程序严重错误。
张学美辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
孙守革述称，同意被上诉人的意见。
张学美向一审法院起诉请求：请求判令被告依法交付拆迁补偿安置的李营镇尚城小区商业西数第二间面积为271.65平方米的房屋，并依法协助办理相关的房屋产权确权手续。
一审法院认定事实：张学美系孙守革母亲，孙守革与谷小梅系夫妻关系，孙畅系二人之子。原告张学美在济宁市任城区李营镇平店村镇驻地有建筑面积为135.17平方米的商业用房一套，建成年代为2002年11月，与2003年8月通过买卖取得，后该房被拆迁。2014年7月31日，被告取得了坐落于李营街道商住楼一至二层东数第二十间0120号房的济宁市房屋所有权证书(济宁市房权证济字第××号)，为其单独所有，规划用途为商业，建筑面积为271.65平方米。2015年11月5日，被告向原告孙守革出具了“预收商业西数第二间271.65平方米”房款10万元的收据一份。2016年12月10日，济宁市任城区人民政府李营街道办事处出具说明一份，内容为：今有山东天峰房地产开发有限公司尚城小区项目搬迁人孙守革一家，因资金紧张、暂无法缴纳剩余房款，导致回迁问题始终未解决；经与其家庭主要成员沟通，其家庭一致同意：近期向开发商缴纳剩余房款22万元，一手交钱、一手交房，位置为尚城小区商业西数第二间；根据街道与天峰房地产开发有限公司开发协议，街道同意帮助孙守革一家协调该事宜。2017年2月13日，被告向孙畅出具了收取“李营尚城商业西数第二间面积271.65平方米”现金22万元的收据一份，并将原告孙守革原交款收据收回后重新出具了一份入账日期为2015年11月5日的收据，交款单位为孙畅。2017年2月13日，山东圣泰物业服务有限公司还向孙畅出具了收取3000元装修押金和1630元物业费的收据各一份，其中物业费收据显示“2017.2.13上房”。
一审法院认为，双方争议的焦点为：一、原告是否为本案适格的当事人？二、原告的诉讼请求是否应予以支持？关于争议焦点一，公民可以通过代理人实施民事法律行为，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，法律规定用书面形式的，应当用书面形式。没有代理权、超越代理权或代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本案中，二原告与孙畅系近亲属关系，原告张学美当庭称确系其委托孙守革于2015年11月5日交房款10万元，也委托孙畅交房款22万元并办理上房手续，法院庭后对孙畅进行核实后，孙畅亦认可其系受原告张学美委托办理交纳房款及房产手续，故法院认定孙守革、孙畅交款及办理相关手续系受原告张学美委托的代理行为，由此产生的权利义务应由原告张学美享有和承担，故原告张学美在本案中系适格当事人。关于争议焦点二，双方当事人虽对涉案房产的称谓不一，但均指向坐落于李营街道商住楼一至二层东数第二十间0120号房，因此法院认定双方争议的焦点为被告是否应将该房屋转移登记至原告名下。被告认可系孙畅交纳了32万元购房款，不认为系原告交纳，且认为房款未清。结合被告先后出具的收款收据、济宁市任城区人民政府李营街道办事处出具的说明中“近期向开发商缴纳剩余房款22万元，一手交钱、一手交房”的相关内容、当事人的陈述，能够认定原告张学美已将涉案房屋的房款交清，故被告应为其办理房屋转移登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，判决：一、被告山东天峰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助原告张学美将坐落于李营街道商住楼一至二层东数第二十间0120号房的转移登记手续办理在原告张学美名下；二、驳回原告孙守革的诉讼请求。案件受理费14579.40元，减半收取计7289.70元，诉讼保全费3020元，由被告山东天峰房地产开发有限公司负担。
二审中，天峰公司与张学美均向法庭提交了天峰公司与济宁市任城区李营街道办事处签订的合作建房合同，该合同第二条约定由李营街道办事处提供土地使用权，地上附着物由李营街道办事处负责拆除，产权属于个人的天峰公司负责一、二层按平方置换。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为
本院认为，本案争议的焦点问题是天峰公司与张学美是否存在房屋拆迁安置合同关系，天峰公司有无协助张学美办理转移登记手续的义务。张学美的原房屋位于天峰公司与李营街道办事处合作建房合同中的地块内，张学美的房屋现已经被拆除，由天峰公司建设完毕，根据合作建房协议的约定，张学美的房屋应当由天峰公司负责置换安置。李营街道办事处于2016年12月10日出具的材料明确说明经办事处做工作，张学美再向开发商交纳剩余的22万元，一手交钱，一手交房，由街道办事处协调此事。天峰公司主张该材料没有街道办事处负责人的签字，不具有证据效力，因该材料是街道办事处向张学美出具的对房屋拆迁安置补偿的处理意见，而不是出具的在诉讼中使用的证明，该材料加盖有街道办事处的公章即具有法律效力。张学美于2016年12月22日向法院提起诉讼，诉状中事实和理由部分已写明“剩余22万元原告想积极履行交纳义务”，诉状于2017年1月16日向天峰公司送达，天峰公司又于2017年2月13日收取了由孙畅交纳的22万元现金，根据以上事实能够认定张学美已向天峰公司交清了房屋差价。天峰公司主张其与张学美没有关系，而是与孙畅有商品房买卖合同关系，虽然天峰公司出具的收款收据注明交款人是孙畅，但孙畅认可是代张学美交纳房款，在天峰公司与张学美存在拆迁补偿安置关系的情况下，天峰公司主张与孙畅有商品房买卖关系，不能提交商品房买卖合同予以证明，不予采信。张学美的诉讼请求中已要求天峰公司交付房屋，天峰公司也应当履行交付房屋的义务，现张学美主张房屋已交付，对一审判决亦未提起上诉，二审予以维持。孙畅与张学美、孙守革系直系亲属，张学美委托孙畅交纳房款，符合情理，孙畅本人也认可是代张学美交纳房款，一审法院向孙畅调查核实是因涉及到案外人的权益，程序并无不当。天峰公司主张一审法院应当回避审理，没有法律依据。
综上所述，上诉人山东天峰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14579元，由上诉人山东天峰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长朱壮男
审判员张芳
审判员马斌
裁判日期
二〇一七年七月二十六日
书记员
书记员周平平
