张某茹诉秦某滋赠与合同纠纷案-以保留房屋居住权利为条件的房屋赠与合同撤销权行使的认定
人民法院案例库 入库编号：2024-07-2-102-003
关键词
民事/赠与合同/附义务赠与/居住权/法定撤销权
基本案情
原告张某茹诉称：其与秦某滋系母女关系，2021年2月28日双方签订《承诺书》，载明张某茹将案涉房屋附义务赠与秦某滋，秦某滋需对张某茹尽到生老病死的赡养与善待义务、保障张某茹在案涉房屋内的永久居住权。双方于2021年3月4日前往不动产登记中心办理过户手续，按照不动产登记中心的要求签订了格式的《赠与合同》，有关赠与的真实意思仍系《承诺书》中所述。张某茹是快70岁的高龄老人，案涉房屋系其用尽毕生心血购买的唯一住房。从2021年3月发生矛盾后，秦某滋对张某茹置之不理，根本未按照《承诺书》约定履行赡养义务。秦某滋还在未征得本人同意的情况下迅速将案涉房屋出售。故诉至法院，请求判令：1.撤销张某茹与秦某滋签订的《承诺书》及《赠与合同》；2.撤销张某茹对案涉房屋的赠与；3.判令秦某滋协助张某茹将案涉房屋产权变更至张某茹名下，并将案涉房屋腾退归还。
被告秦某滋辩称：2020年9月，张某茹经诊断为“老年性脑萎缩”，并非限制民事行为能力人，双方于2021年3月4日签订的《赠与合同》是张某茹与秦某滋的真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，应为有效合同，且已于2021年3月履行完毕。2021年8月张某茹被认定为限制民事行为能力人，不影响此前签订的《赠与合同》的效力。《赠与合同》未附义务，且已履行完毕，张某茹无权主张撤销。同时，双方于2021年2月28日签订《承诺书》后，秦某滋已履行了赡养与善待义务，未违反《承诺书》的约定。退一步讲，即使秦某滋违反了《承诺书》的内容，张某茹可以要求秦某滋履行相应的义务，而不是撤销《赠与合同》。
法院经审理查明，秦某滋系张某茹与其前夫所生之女。案涉房屋原登记在张某茹名下。2021年2月28日，张某茹与秦某滋签订《承诺书》，载明：“张某滋与秦某茹系母女关系。母亲张某茹自愿将自己名下单独所有的案涉房屋以无偿赠与的方式赠送给与女儿秦某滋，但保留自己有生之年在此赠与住房内永久性居住的权利。受赠人秦某滋郑重承诺：在接受赠与后即承担起对母亲张某茹生老病死的赡养与善待义务，张某茹在此住房内永久居住。张某茹与秦某滋母女双方的上述承诺具有法律效力，均应自觉遵守，如有爽约，可向人民法院申请裁决。上述承诺在执行期间，由姑姑秦某甲、姑父路某某兼负督查，有权维护守约方的合法权益，并有权代守约方向人民法院对违约方提起诉讼……”。该《承诺书》下方，张某茹、秦某滋作为承诺方签名按印，秦某英、路某森作为督查方签名按印。2021年3月4日，张某茹与秦某滋签订《赠与合同》，约定张某茹将案涉房屋赠与秦某滋，并于同日将案涉房屋过户至秦某滋名下。
2021年5月16日，秦某滋（出卖人）与案外人朱某莹（买受人）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定以总房款443万元将案涉房屋出售给朱某莹。后因本案所涉产权纠纷，案涉房屋被保全查封，无法办理网签及后续不动产转移登记手续，朱某莹遂向法院提起房屋买卖合同诉讼，该案判决秦某滋返还朱某莹定金、给付违约金及居间服务费损失，该判决已生效。后朱某莹就该案判决向法院申请强制执行，秦某滋已履行给付义务，该案已执行完毕，所涉查封已解除。
关于张某茹的民事行为能力问题，北京市房山区人民法院于2021年8月3日作出（2021）京0111民特1124号民事判决，宣告张某茹为限制民事行为能力人。张某茹另提交诊断证明书、门诊病例等，证明2020年9月9日，张某茹被诊断为老年性脑萎缩。2021年4月8日，张某茹被诊断为认知障碍，冠状动脉支架术后。
北京市第二中级人民法院于2023年8月1日作出（2023）京02民初77号民事判决: 一、撤销张某茹与秦某滋于2021年2月28日签订的《承诺书》及2021年3月4日签订的《赠与合同》；二、秦某滋于判决生效后十日内协助张某茹将案涉房屋变更登记至张某茹名下，并于变更登记完成之日起十日内腾退返还给张某茹。宣判后，双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。
裁判理由
本案的争议焦点是：一、案涉《承诺书》与《赠与合同》关系的认定；二、张某茹主张撤销赠与是否具有事实和法律依据。
一、关于案涉《承诺书》与《赠与合同》关系的认定
2021年2月28日，张某茹与秦某滋签订《承诺书》，约定张某茹将案涉房屋赠与秦某滋，但保留有生之年在此房屋内永久性居住的权利，秦某滋承诺接受赠与后即承担其对张某茹的生老病死的赡养与善待义务，承诺张某茹在案涉房屋内永久居住。上述《承诺书》系双方真实意思表示，应属合法有效。2021年3月4日，秦某滋与张某茹在不动产登记中心办理案涉房屋过户，并另行签订《赠与合同》，该合同在形式上为制式合同，结合其签订时间，属于配合房屋过户所为的法律行为，不能以此否定《承诺书》的约定内容，张某茹与秦某滋之间就案涉房屋赠与的真实意思及对应权利义务关系仍应以《承诺书》约定为准。
二、张某茹主张撤销赠与是否具有事实和法律依据
《中华人民共和国民法典》第六百六十一条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第六百六十三条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”根据前文论述，张某茹对案涉房屋的赠与应系附义务的赠与。根据《承诺书》的约定，所附义务为秦某滋对张某茹尽到赡养与善待义务，并确保张某茹对案涉房屋的居住权益。而根据查明的事实，秦某滋在接受案涉房屋赠与及办理过户后不久，即与案外人签订房屋买卖合同出售案涉房屋，不仅构成对赠与合同所附义务的违反，在“以房养老”日渐成为重要养老方式的背景下，亦侵害了张某茹“老有所养”“住有所居”的权益，现张某茹主张撤销赠与有事实和法律依据，应予支持。
裁判结果
北京市第二中级人民法院于2023年8月1日作出（2023）京02民初77号民事判决: 一、撤销张某茹与秦某滋于2021年2月28日签订的《承诺书》及2021年3月4日签订的《赠与合同》；二、秦某滋于判决生效后十日内协助张某茹将案涉房屋变更登记至张某茹名下，并于变更登记完成之日起十日内腾退返还给张某茹。宣判后，双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。
裁判要旨
以保留房屋居住权利为条件的赠与合同系附义务赠与合同，该合同签订并办理产权变更登记后，受赠人将房屋擅自对外出售，未按照合同约定履行赠与所附义务，赠与人主张撤销赠与并返还房屋的，人民法院应予支持。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第661条、第663条
一审： 北京市第二中级人民法院 （2023）京02民初77号 民事判决（2023年8月1日）
