审理法院：镇赉县人民法院
案号：（2016）吉0821民初2076号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-12-09
审理经过
原告刘万富为与被告镇赉县天泽房地产开发有限公司（下称天泽公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案于2016年2月4日起诉来院，本院受理后，天泽公司提出反诉，我院于5月20日作出（2016）吉0821民初355号民事判决，天泽公司不服提出上诉，白城市中级人民法院于10月8日以（2016）吉08民终1013号民事裁定将此案发回重审。本院于11月18日受理后，依法另行组成合议庭，在双方当事人放弃举证期限的情况下，于11月25日公开开庭进行了审理。原告刘万富及委托诉讼代理人邓少辉，天泽公司委托诉讼代理人李云峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原一审时，刘万富诉称，2014年5月1日，我与天泽公司签订了房屋产权调换协议书。天泽公司将以其开发建设的“金色嘉园”小区一期工程的临街商服楼、小区内商服楼、小区内住宅各一户与我的一户营业用房、一户库房进行调换。现“金色嘉园”小区一期工程已竣工，天泽公司却没有按约定将房屋交付。故诉至法院要求天泽公司交付位于镇赉镇新兴北街西侧临街从北向南数第六户面积约为180平方米的越层商服楼一户；位于“金色嘉园”小区内7号楼西数第2门面积约为105平方米商服楼一户；位于“金色嘉园”小区内4号楼2单元（或4号楼3单元）面积约为90平方米的住宅一户。
被告辩称
天泽公司辩称：我方已经按照双方的约定将房屋建好，随时准备交接，按双方约定，在办理手续时，我方要求刘万富交付差价款。
天泽公司反诉称：刘万富在我公司拆迁的小区内有一户面积为147.72平方米住宅房屋。经协商双方于2014年5月1日签订了《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》，刘万富选择回迁两户商服房屋，一户住宅房屋。其中一户为临街商服，建筑面积180平方米，另一户为小区内商服，建筑面积105平方米，住宅房屋一户，建筑面积90平方米。刘万富在办理入住手续时不同意补交差价款1663442.40元，故我方提出反诉。
刘万富辩称：我不同意交付差价款，天泽公司反诉请求没有事实依据，应当驳回。
原一审认为，原告的诉求应予支持，被告反诉请求应予驳回。故判决：被告（反诉原告）天泽公司于本判决生效之日起五日内将位于镇赉镇新兴北街西侧临街从北向南数第六户面积约为180平方米的越层商服楼一户；位于“金色嘉园”小区内7号楼西数第2门面积约为105平方米商服楼一户；位于“金色嘉园”小区内4号楼2单元（或4号楼3单元）面积约为90平方米的住宅一户（三处均为“金色嘉园”小区一期工程内）交付给原告（反诉被告）刘万富；驳回被告（反诉原告）天泽公司的反诉请求。案件受理费100元，反诉费9885元，共计9985元，由被告（反诉原告）天泽公司负担。
重审时，刘万富向本院提出诉讼请求：要求天泽公司交付“金色嘉园”小区一期工程位于镇赉镇新兴北街西侧从北向南数第六户临街180平方米的越层商服楼一户、“金色嘉园”小区内7号楼东数第2个门105平方米商服一户、“金色嘉园”小区内4号楼2单元90平方米住宅一户。事实与理由：2014年5月1日，原、被告签订房屋产权调换协议书。双方约定，原告以有产权证的、面积为147.72平方米的营业性房屋，无产权证砖瓦结构的建筑面积169平方米库房与被告开发建设的“金色嘉园”小区一期工程的临街180平方米商服楼、小区内105平方米商服楼与住宅90平方米各一户进行调换。现一期工程已竣工，按约定，被告应于2015年12月31日前将用于调换的房屋交付原告。但因被告仍拒绝原告回迁，故诉至法院。
天泽公司辩称：我方已经按照双方的约定将房屋建好，随时准备交付，我方同意刘万富要求回迁至其陈述的具体位置的三户楼房。但刘万富有证住宅房屋面积为147.72平方米，无证照房屋面积为169平方米。按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》（以下简称《征收补偿方案》），刘万富回迁无需补差价面积为240.22平方米（147.72平方米+8平方米+84.5平方米），超过240.22平方米的楼房面积需按楼房性质、所超的具体数额补差价。
天泽公司反诉称：结合本诉的答辩，刘万富在办理入住手续时，应补交差价款1663442.40元。
刘万富辩称：我方不同意交付差价款，天泽公司反诉请求没有事实依据，因为按照合同约定，应当是以180平方米、105平方米、90平方米三个面积为标准，超出这三个面积之和，才交付差价款，所以反诉没有依据，应当驳回。另其所述和客观事实不符，我用于调换的房屋除了147.72平方米的营业性用房之外，有169平方米的库房及附属设施、院落等。主张的单价是其单方定价，没有与我方协商，不是合议达成的。
通过双方陈述，无争议事实为：原、被告双方对原告回迁至“金色嘉园”小区一期工程、位于镇赉镇新兴北街西侧从北向南数第六户临街180平方米的越层商服楼、“金色嘉园”小区内7号楼东数第2个门105平方米商服一户、“金色嘉园”小区内4号楼2单元90平方米住宅一户已达成一致。
本院认为
本案争议焦点问题归纳为：1、按双方签订的房屋回迁合同，原告可享受的无需补差价的回迁房屋面积是多少？2、原、被告之间的产权调换是否受《征收补偿方案》调整？如原告回迁至双方现达成一致的、位置具体明确的三户楼方，应否给付被告差价款1663442.40元？
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对举证方的证明目的及对方的质证意见已记录在卷为凭。对有争议的证据，认定如下：
对原告举证的认证情况：被告天泽公司对原告刘万富所举的第1份证据《镇赉县国有土地房屋征收住宅房屋产权调换协议书》、第3份证据被告出具的一份要求原告补差价的清单、第5份证据（2015）镇民速初字第128、127、129号、（2015）镇民二初字第129号、（2015）镇民一初字第130号及（2015）白民三终字第149号民事判决书真实性无异议，予以采信；对第2份证据真实性予以采信；第4份证据与本案无关联性；第6份证据中证人王成与原告有亲属关系，对其证言不予采信，候宝及周小红等人证人证言证明了房屋回迁的情况，其证词予以采信。
对被告举证的认证情况：原告对第1份证据《镇赉县国有土地房屋征收住宅房屋产权调换协议书》、第3份《征收补偿方案》征求意见表、第4份房屋所有权证三份、第5份镇赉县镇赉镇广利五金商行档案一份及第7份证据李洪军协议书、棚户区改造入户费用结算清单、回迁安置证明、营业执照、身份证各一份，房屋所有权证二份；王俊如协议书、棚户区改造入户费用结算清单、回迁安置证明、营业执照、身份证各一份，房屋所有权证二份的真实性无异议；第2份证据《征收补偿方案》为被告天泽公司单方制定，不予采信；第6份镇赉县人民政府镇政发[2013]4号文件。本案不是国家公权利为后盾的国有土地房屋征收，原、被告房屋产权调换为平等民事主体间的民事行为，不受此证据约束，故不予采信；第8份证据镇赉县住建局出具的镇赉县城区D级危房统计表及城市危险房屋管理规定各1份与本案无关联，不予评析；第9份镇赉县城区棚户区改造项目审批表与镇赉县发改局（2014）第207号批复各一份，只能证明被告天泽公司开发“金色嘉园”小区进行了审批的申请，但不能证明对原告房屋调换即是对国有土地的房屋的征收，不予采信；第10份为视听资料一份。但内容不清晰，且无其他证据佐证，不予采信；第11份孙国志证词仅能证明孙国志房屋补偿安置情况，不能证明刘万富收到了补偿方案，且这与被告天泽公司自己陈述相矛盾。在原一审第一次庭审笔录第38页19至23行，被告回答，无证据证明让原告签字时明确了补偿方案，每家每户都说明了，故对此证不予采信。
通过当事人陈述与法院认证，查明案件事实如下：
2014年5月1日，刘万富与天泽公司签订《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号TZ00003）。协议第一条第一款约定，刘万富在征收范围内有产权证（照）房屋使用性质为营业，砖瓦结构，建筑面积147.72平方米；层高在2.2米、面积在24平方米以上，且符合居住条件的无证房屋，砖瓦结构，建筑面积169平方米，实际用途库房。第三条约定，产权调换回迁安置时间、位置、户型、面积及装修标准（一）刘万富临时安置过渡期限分别为：一期2015年12月31日、二期2016年12月31日、三期2017年12月31日前；如提前回迁，以回迁公告时间为准。（二）被告在“金色嘉园”小区内回迁安置原告刘万富。（三）刘万富可享受产权调换房屋面积为147.72平方米，被告按原告选择回迁180平方米临街商服一个、105平方米小区内商服1个的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符部分按《征收补偿安置方案》规定多退少补。”第十条规定“原、被双方认为需要订立的其它事项：1、接到被告搬家通知书搬家交房的，被告支付临时安置补助费，否则，不予支付；回迁新兴北街西侧临街越层商服（180平方米1个）在金色嘉园小区1期工程内回迁105平方米小区内商服1个、90平方米住宅楼1个”。现刘万富以天泽公司没有按约定于2015年12月31日前交付调换的房屋为由诉至法院要求天泽公司交付位于镇赉镇新兴北街西侧临街从北向南数第六户面积约为180平方米的越层商服楼一户；7号楼东数第2门面积约为105平方米商服楼一户及4号楼2单元202室面积约为90平方米的住宅一户（三处均为“金色嘉园”小区一期工程内）。被告同意原告回迁位置明确的、也是原告诉称的房屋，但要求刘万富补交差价款1663442.40元，并就此提起反诉。
另查明：现天泽公司开发建设的“金色嘉园”小区一期工程已竣工验收。刘万富曾与天泽公司签订编号为TZ00001(原始)的产权调换协议书一份，后因需要将其中回迁的部分商服楼所有权变更为刘万富的儿子刘春胜，遂又与天泽公司签订了编号为TZ00003的协议书。
结合案件事实，围绕焦点问题，现综合评判如下：
一、原告刘万富的诉求有事实与法律依据，应予以支持。
1、原、被告各自的权利、义务不应受《征收补偿方案》约束，也不应按此方案来执行。
《征收补偿方案》为被告天泽房地产依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》单方制定的一个补偿方案，与包括原告在内的众多被拆迁户并不存在协商的过程。被告天泽房地产作为开发商在本案中，无论从主体上还是程序上都不符合房屋征收的条件。房屋征收是为了公共利益的需要，房屋征收部门依照法律法规规定的权限和程序进行，是以公权力为后盾的政府行为，是将单位或个人的房屋所有权及相关土地使用权收归国有的行为。被告虽举证镇赉县城区棚户区改造项目审批表及镇赉县发改局（2014）第207号批复等证据，但只能证明被告开发的“金色嘉园”小区是经被告申请，由政府部门审核并批准的棚户区改造工程。但在具体的拆迁过程中，被告自己作为拆迁人、与作为被拆迁人的原告是平等民事主体间的行为，被告不是为公共利益的需要，而是为了商业利益的目的。在具体的拆迁安置补偿过程中，政府并未发布征收公告和征收决定，是由被告进行拆迁安置的。原告刘万富与被告天泽公司于2014年5月1日所签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号TZ00003）是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行合同义务。
2、原告刘万富享受回迁无差价的总面积应为375平方米，超过375平方米，被告才能行使要求原告给付差价款的权利。
《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案的双方当事人对合同条款即第三条第（三）款所使用词句的原意解释无法达成一致，第三款具体内容为：“刘万富可享受产权调换房屋面积为147.72平方米，天泽房地产按刘万富选择回迁一个180平方米临街商服、一个105平方米小区内商服及一个90平方米住宅的户型给予设计并建设，产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符部分按《征收补偿方案》规定多退少补。刘万富主张，被拆迁的有证房屋面积为147.72平方米，无证为169平方米可无差价调换即应享受回迁面积180平方米临街商服、105平方米小区内商服及90平方米小区内住宅各一处，实际回迁面积与这三处应回迁面积不符部分，按《产权调换协议书》多退少补；天泽房地产在原一审时主张，刘万富无差价的回迁面积为155.72平方米（147.72+8），超过部分，按《征收补偿方案》多退少补；在本案重审时，天泽房地产又主张，刘万富无差价的回迁面积为有房权证的147、72加8平方米，另169无证房屋“拆二补一”为84.5平方米，即240.22平方米，超过部分，按《征收补偿方案》且根据回迁楼房的性质多退少补。
本院认为，从双方签订合同的文字用语来看，协议书中之所以约定“多退少补”是由于建筑行业的特点决定的。由于设计及实际施工等因素，建成的房屋与设计的房屋总会存在误差，而此情况是在签订合同时不确定的。本案如按被告方理解的“多退少补”在签订合同时就是确定的，本案不需要“退”，只需要“补”了。无论是被告在原一审时主张刘万富无差价回迁面积为155.72平方米，还是重审时主张的240.22平方米，至少刘万富有一户回迁的楼房应基于买卖关系产生，这显然不符合第三条第（三）款所使用词句的原意。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四规定，建筑中面积误差一般在绝对值3%以内。从交易习惯来看，合同中约定的“多退少补”是房屋建成后实际测量面积（专项部门测绘）与设计面积之间的误差。如按照被告的理解，误差达134.78平方米（180平方米+105平方米+90平方米-147.72平方米-8平方米-84.5平方米），不符合常理。最后《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”依此从原、被告签订合同的目的来看，是以物易物，而被告反诉要求原告支付高额差价款有违原告签订协议书的目的已不符合补偿的本意。从合同中双方的权利与责任条款及诚实信用原则也可以看出，如有约定，对原告来说交付被拆迁的房屋及补交少许差价款是其主要义务，相对于被告而言交付回迁楼房是其主要义务，收取少许差价款是其主要权利。被告作为一个从事房地产开发的公司，作为提供格式条款的一方，却没有将补交差价款一项写入协议，不符合常理。被告不仅应在协议中写明是否需要补交差价款，还应就此条款向原告进行解释并明确说明，便于原告在签订合同时做出选择判断，而不是在合同签订后、工程竣工待履行交付应回迁楼房时才主张给付差价款，也违背诚实信用原则。故本院认为，应做出不利于提供格式条款一方即被告方的解释，确认原告享受无差价的回迁面积为375平方米。
3、原告回迁三户楼房具体位置现已明确
在重审庭审时，双方对原告回迁至位于镇赉镇新兴北街西侧从北向南数第六户临街180平方米的越层商服楼一户、“金色嘉园”小区内7号楼东数第2个门105平方米商服一户、“金色嘉园”小区内4号楼2单元402室90平方米住宅一户达成一致。三户楼房皆为被告开发的一期工程。
二、应驳回被告反诉的诉讼请求
《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案被告反诉诉求为原告回迁房屋总面积超过155.72平方米所应补的差价款1663442.40元。本院认为，原告回迁总面积在超过375平方米时，才支付差价款。现被告没有充分的证据能够足以推翻原、被告双方签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》，属证据不足，应承担不利的后果，故被告天泽公司要求原告刘万富补交差价款1663442.40元的反诉请求，本院不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告（反诉原告）镇赉县天泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将“金色嘉园”小区一期工程内、位于镇赉镇新兴北街西侧临街从北向南数第六户面积约为180平方米的越层商服楼一户；位于“金色嘉园”小区内7号楼东数第2门面积约为105平方米商服楼一户；位于“金色嘉园”小区内4号楼2单元202室面积约为90平方米的住宅一户交付给原告（反诉被告）刘万富。
二、驳回被告（反诉原告）镇赉县天泽房地产开发有限公司的要求原告（反诉被告）给付差价款1663442.40元反诉请求。
案件受理费100元，反诉费9885元，共计9985元，由被告（反诉原告）镇赉县天泽房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审判人员
审判长王刚
人民陪审员郑玉杰
人民陪审员付亚静
裁判日期
二〇一六年十二月九日
书记员
书记员王晓莉
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