审理法院：中级法院

案号：（2020）苏05民终XXX号

案件类型：民事

审判日期：2020年10月XX日

案由：商品房预售合同纠纷

上诉人诉称

张家港市中梁轩置业有限公司的上诉请求：撤销原审判决并改判驳回朱缨、柳健的诉讼请求，一、二审诉讼费由朱缨、柳健承担。事实与理由：1.在涉案楼盘开发建设过程中，政府相关部门基于恶劣天气、大气污染防治、高考管制等原因，要求我方停工，据统计共有136天。一审中我方持法院调查令向上述政府部门调取核实停工天数约50天。上述情况属于补充协议第十条第1款第（1）、（6）项约定的“自然灾害导致工程拖期或逾期交房”、“政府行为……导致工程拖期或者逾期交房”的情形，按约应当免除相应责任。我方逾期交房天数为110天，停工天数136天，故我方无需承担违约责任。2.虽我方无需承担责任，但为了尽快友好解决争议，我方实际上也按照补充协议约定的万分之一/日标准向小业主支付了违约金。即便我方应当承担的违约金需按万分之二/日计算，但我方能够证实的停工天数约50天，约占逾期交付天数的一半，如此计算，我方亦已足额支付了逾期交房违约金。3.我方在2019年6月30日前已经完成了房屋交付的大部分工作，房屋实质上已经达到了交付条件，但小区二期众多业主通过向政府部门投诉等不合理手段向我方施压，我方不得不对小区相关配套设施进行完善，因此基于提升小区房屋品质所需的工期应当从逾期交付天数中扣除。4.补充协议第十条第3款对于违约金标准的调整作出约定，我方已经在补充协议首部对“特别提示”字样进行加粗标注，应视为我方尽到了提示义务，该条款也不存在免除我方义务、加重对方责任的情形，故不属于格式条款。

被上诉人辩称

朱缨、柳健二审中未作答辩。

一审原告诉称

朱缨、柳健向一审法院起诉请求：判令原审被告支付逾期交房违约金32336.2元及利息(自起诉之日按银行同期贷款利率计算至实际支付之日)。本案诉讼费用由原审被告承担。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2017年4月26日，朱缨、柳健（乙方、买受人）与中梁轩置业公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由朱缨、柳健购买中梁轩置业公司开发的鼎尚花园15幢2108室，房屋建筑面积136.97㎡，商品房总价款为1471191元。合同第九条交付期限约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》；2.第四条所列权利瑕疵已消失等。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。补充协议第十条关于房屋交接、质量异议等处理的约定第三项又约定，经出卖人与买受人协商一致，双方对《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任内容进行如下变更：无论出卖人逾期交付超过多少日，买受人均选择继续履行合同，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在合同及补充协议中同时还对其他权利义务进行了约定。

上述合同及补充协议签订后，朱缨、柳健依约向中梁轩置业公司支付了案涉商品房的全部购房款。2019年6月29日，中梁轩置业公司向朱缨、柳健发出《交房日期变更通知书》，载明：……。现抱歉地通知您，《商品房买卖合同》原定于2019年6月30日交付的张家港鼎尚花园商品房，因提升品质增加工程量，导致工期延长而不得不逾期交付，具体交付时间我司将另行提前通知。根据与您签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，逾期交房不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至我司通知交付之日止，我司将按日向您支付已付房价款的万分之一作为违约金，合同继续履行。2019年10月15日，中梁轩置业公司又向朱缨、柳健发出《交付通知书》，载明：……，您所购买的位于张家港市暨阳湖大道南侧鼎尚花园项目15幢2108室房屋将于2019年10月18日正式交房，迎接您和家人的检阅。我们荣幸地通知您，请您在2019年10月18日上午9时至下午16时30分至鼎尚花园二期物业办公室东侧办理该房屋的交房入户手续等。后双方办理了案涉商品房的的收房手续。

审理中，双方一致确认中梁轩公司已按照房屋总价每日万分之一的标准向朱缨、柳健支付了自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交付违约金16168.1元。朱缨、柳健明确中梁轩公司在签订补充协议时未提示其注意补充协议第十条第三项的内容，中梁轩置业公司亦明确其在案涉商品房的销售过程中，除在补充协议开头概括性地提示买受人注意外，没有单独对补充协议第十条第三项的内容进行过提示，在业主未特别要求的情况下，也不对补充协议的条款作主动说明。

以上事实，有当事人提交的商品房买卖合同及补充协议、交房日期变更通知书、交付通知书以及原审法院庭审笔录等予以证实。

一审法院认为

原审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是其真实意思的表示，合法有效，补充协议第十条第三项系原审被告为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原审原告协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，在《商品房买卖合同》第十条已对逾期交房违约金的支付标准作出了明确约定的情形下，即“自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，原审被告却通过补充协议第十条第三项即“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”对《商品房买卖合同》第十条的约定进行了变更，减轻了自己的责任，原审被告就该变更条款也没有明确向原审原告提示和说明，致使双方对适用何一条款发生争议，根据上述法律规定，应当对原审被告作出不利解释，故原审被告应按照《商品房买卖合同》第十条的约定向原审原告支付逾期交房违约金。双方均明确原审被告已按照房屋总价每日万分之一的标准向原审原告支付了两商品房自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交房违约金16168.1元，故原审被告还应再向原审原告支付上述期间的逾期交房违约金16168.1元。原审原告主张原审被告支付利息，无事实与法律依据，原审法院不予支持。原审被告辩称其已与原审原告就逾期交房事宜协商解决完毕，与事实不符，原审法院对此不予采信。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条的规定，判决：

一、张家港市中梁轩置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱缨、柳健逾期交房违约金16168.1元。

二、驳回朱缨、柳健的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取305元，由朱缨、柳健负担152元，由张家港市中梁轩置业有限公司负担153元。原审被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至原审法院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：10×××61）。

本院查明

二审经审理查明，涉案《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款的违约责任约定如下：(1)逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。

涉案补充协议第二条关于买受人逾期付款的违约责任约定如下：(1)逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，本合同及本补充协议继续履行；(2)逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日其至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。该事实由当事人提供的《商品房买卖合同》、补充协议予以证实。

二审查明其他事实与一审查明事实相一致。

二审中，当事人未提交新证据。

本院认为

本院认为,朱缨、柳健与中梁轩置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，中梁轩置业公司未能按照《商品房买卖合同》的约定于2019年6月30日前交房，而是延期至2019年10月18日才正式将涉案房屋交付朱缨、柳健，中梁轩置业公司因此应承担相应的违约责任。

关于涉案补充协议第十条第三项是否属于无效格式条款的问题。首先，涉案《商品房买卖合同》及补充协议均系中梁轩置业公司单方提供的格式合同；其次，在关于付款与交房这两项合同双方最主要的合同义务的相关违约责任的约定方面，《商品房买卖合同》中对双方的违约责任的约定基本对等，而在补充协议中，一方面增加了买受人的违约责任（逾期超过60日后，出卖人解除合同的，买受人向出卖人支付违约金从按累计应付款的10%增加到20%），另一方面却减轻了出卖人的违约责任（逾期超过60日后，出卖人向买受人支付违约金的标准由每日万分之二调整为每日万分之一，同时还排除了该情形下买受人的合同解除权，免除了出卖人原来在合同解除后应承担赔偿违约金的义务），且根据现有证据显示，在《商品房买卖合同》及补充协议的签订过程中，作为该格式合同的提供方，中梁轩置业公司并未就此特别提请朱缨、柳健予以必要的关注。因此，一审法院认定对本案所涉补充协议第十条第三项约定应作对中梁轩置业公司不利解释，中梁轩置业公司应按照《商品房买卖合同》第十条的约定即按房屋总价每日万分之二的标准向朱缨、柳健支付违约金，符合相关法律的规定。中梁轩置业公司之前已支付的逾期交房违约金，可在总数中予以扣除。

关于中梁轩置业公司上诉所称其因天气恶劣、大气污染防治、高考管制等原因停工，相应停工期限是否应在逾期交房天数中扣除的问题。本院就此认为，首先，中梁轩置业公司作为房产开发公司，其作为格式合同提供方，在制定合同文本相关内容时，应当对施工过程中天气、环境变化、每年度大概率发生的高考管制等情况能够预见，并就上述情况对于工期的影响应作充分考虑，上述情形不属于合同约定的不可抗力或政策因素；其次，中梁轩置业公司称2019年6月30日其房屋已经达到交付条件，其逾期交房的主要原因是二期业主要求提高物业品质，其不得不另行完善配套设施，依照其该陈述，实际施工工期并未受到天气、环境原因或政策因素的影响；再次，中梁轩置业公司与相关业主结算逾期交房违约金时，是按照实际逾期天数计算的，并未扣除其所称的停工天数，仅是对于计算标准是按照已付款的万分之一/日还是万分之二/日有争议，应视为其对逾期交房天数的认可。综上，本院对于中梁轩置业公司该项上诉理由不予采纳。

综上，中梁轩置业公司上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费610元，由上诉人张家港市中梁轩置业有限公司负担。

本判决为终审判决。