审理法院：广州市中级人民法院
案号：（2020）粤01民终9567号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-07-29
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人郭姝利因与被上诉人广州社建房地产投资有限公司（以下简称社建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初5306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人诉称
郭姝利上诉请求：1.社建公司为郭姝利办理房地产权证；2.诉讼费由社建公司承担。事实和理由：案涉《商品房买卖合同》第二十一条约定，“甲方（社建公司）应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方（郭姝利）办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”。双方签订案涉《商品房买卖合同》后，郭姝利已交清购房款和各项税费，也办理了各项应办理的手续，履行了购房合同中的各项义务。不能办理产权证的责任不在郭姝利，完全是社建公司的责任。社建公司一直躲避不愿办理包括首次登记在内的产权登记等相关手续，一审法院依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款的规定，认定案涉房屋没有办理首次登记，郭姝利无法办理房地产权证，并以此驳回了郭姝利的该项诉请，明显适用法律错误，也与事实不符。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款并没有规定社建公司不为郭姝利房屋办理首次登记就可免除其办理房地产权证的责任，何况首次登记所需要的材料全部都在社建公司手中，不应将社建公司办理首次登记和办理房地产权证割裂，导致案涉房屋的房地产权证无法继续办理的过错和障碍完全在社建公司，其应该为消除办证障碍负责。一审法院驳回郭姝利要求办理房地产权证的诉请，不仅使社建公司不再需为郭姝利所购房屋办理房地产权证，还使社建公司今后也不必为郭姝利办理首次登记，这将使郭姝利永远失去了办理房地产权证的可能性。虽然一审法院判令社建公司支付违约金，但该违约金是《商品房买卖合同》第二十二条中明确规定的迟延办理产权登记的违约金，无论是根据《中华人民共和国合同法》的规定还是《商品房买卖合同》第二十二条的约定，在支付迟延履行违约金后，社建公司都应该继续履行合同，继续为郭姝利办理房地产权证。因此，一审法院驳回郭姝利要求办理房地产权证的诉请于法无据。
被上诉人辩称
社建公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。
一审原告诉称
郭姝利向一审法院起诉请求：1.社建公司立即为郭姝利办理房地产权证（案涉房屋地址：广州市黄埔区鹤景路375号大院5号x房）；2.社建公司从2016年9月26日起至办好房地产权证之日止，每日按购房款917640元的万分之一的标准向郭姝利支付违约金；3.判令社建公司承担本案诉讼费。
一审法院查明
一审法院认定事实：2014年5月19日，社建公司（甲方）与郭姝利（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》），约定：乙方所购商品房为鹤景路375号大院5号商业住宅楼（自编5号）4层x号房，房屋地址为黄埔区鹤景路375号大院5号x房，房屋建筑面积为67.46平方米，房价款总金额为917640元。首期款自本预售合同网上签订之日起，支付全部房价款的44.42%，金额407640元。除首期款外，剩余房款金额510000元，须于2014年6月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任约定，一次性付款、分期付款及按揭付款的情形下，如乙方未能按照买卖合同第八条约定的期限将应付房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款/未支付房价款/未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2016年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，甲方应自本合同第十三条约定的交付日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应按本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十九条，规划、设计的变更第三款约定，乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。第二十一条产权登记约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。若甲方未在规定时间或上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定，2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。
双方于同日还签订了《商品房预售合同》附件七补充协议，约定：第四条产权办理，关于买卖合同第二十一条的补充约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下：乙方在办理房地产权证前必须向甲方付清全部房款及税费（包括但不限于按《商品房买卖合同》第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），并且在甲方规定的时间内向甲方提交办产权所需的相符的有关资料和证明文件，否则导致延迟办证的相关责任，由乙方自行承担。第八条其他事项约定，2.买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所涉违约金比例全部统一变更为万分之一。
2014年6月26日，郭姝利取得粤房地预登穗字第××号《房地产预告登记证明》，郭姝利为案涉房屋的预告登记权利人，预告登记义务人为社建公司，预告登记业务种类为预购商品房预告登记。
社建公司于2014年7月31日向郭姝利开具917640元的售房款发票。郭姝利称社建公司于2016年3月28日将案涉房屋交付其使用。
郭姝利主张其通过银行按揭贷款方式于2014年7月20日已经将案涉房屋的购房款支付完毕，并提交了相关的缴纳房款的银行支付凭证及刷卡记录等予以证实。陈述其向社建公司交纳了代收的契税，并已向广州市物业专项维修资金管理中心缴交了专项维修基金。为此，其提交社建公司于2014年5月12日开具的《收据》作为证据，《收据》载明“今收到郭姝利交来鹤林苑5号楼5梯401房契税9177元”。
一审法院于2019年4月28日向广州市不动产登记中心发函询问案涉房屋的权属情况及办理产权过户是否存在障碍。2019年6月3日，广州市不动产登记中心回函称“案涉房屋涉及项目为鹤林苑商业住宅楼（自编5号），开发企业为社建公司，该项目领取预售许可证20010099号，并经穗国土规划验【2016】163号同意规划验收，项目整体尚未办理首次登记。你院向我局送达过户的协执文书后，若房屋不存在查封或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请人可持生效的法律文书和协执回执等资料申请办理不动产登记”。
郭姝利在诉讼中表示：一、办理产权证过程中如产生相关税费，同意先由郭姝利承担。二、清楚可能存在无法办证以及产生其他费用的风险，经一审法院释明后仍坚持诉讼请求，如无法办证，将另行主张权利。
一审法院认为
一审法院认为，社建公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，一审法院在依法审核郭姝利提交的证据基础上对本案进行裁判。
郭姝利与社建公司于2014年5月19日签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于逾期办理房屋权属证书违约金问题。本案中，郭姝利已依照《商品房预售合同》的约定按期支付完毕案涉房屋的所有购房款及相应税费，已依约履行了合同义务。社建公司于2016年3月28日将案涉房屋交付郭姝利使用，其亦应当按照合同约定于商品房交付后210个工作日即2017年2月3日前为郭姝利办理产权登记，但直至本案一审庭审之日，社建公司仍未履行上述合同义务，故应当按照合同约定自逾期之日的次日开始向郭姝利支付违约金。虽社建公司与郭姝利签订的买卖合同补充协议变更逾期办证的违约金标准为0.01%，但上述关于变更逾期办证违约金标准所涉买卖合同条款为社建公司逾期交房、变更设计规划、逾期办证的违约责任，而对第十条郭姝利逾期付款的违约金标准仍按0.05%计算，二者对比显失公平，故上述补充协议中变更逾期办证违约金标准的条款属于加重对方责任、减轻自身义务的条款，对双方并无约束力。但鉴于郭姝利在本案中主张按每日0.01%的标准计算逾期办证违约金，系其对自己民事权利的合法处分，一审法院予以支持。因此，社建公司向郭姝利支付逾期办证违约金，以917640元为基数，按每日0.01%的标准计算，从2017年2月4日起计至实际办理房屋权属证书之日止。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金具有补偿性质，因此，逾期办证违约金应以917640元为限。
关于办理案涉房屋权属证书的问题。根据广州市规划和自然资源局的复函可知案涉房屋尚未办理首次登记，而依照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款的规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”。因此，只有在办理首次登记后，案涉房屋才具备办理房屋权属证书的法定条件。依据《商品房预售合同》第二十二条约定，如逾期办证达到120日的，则郭姝利有权在该120日届满之日起半年内解除合同。但经一审法院释明，郭姝利仍坚持其诉讼请求，故对于郭姝利要求社建公司为其办理案涉房屋权属证书的诉讼请求，一审法院予以驳回。郭姝利可待案涉房屋具备办证条件后另循法律途径主张权利。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2019年10月29日作出如下判决：一、广州社建房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郭姝利支付逾期办证的违约金（违约金以917640元为基数，按每日0.01%的标准，从2017年2月4日起计至实际办理房屋权属证书之日止；逾期办证违约金应以917640元为限）；二、驳回郭姝利的其他诉讼请求。案件受理费1934元，由广州社建房地产投资有限公司负担。
本院查明
本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：郭姝利要求社建公司为其办理案涉房屋房地产权证的主张是否成立。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”根据本案查明的事实，案涉房屋所在项目整体尚未办理首次登记，依照前述《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款的规定，案涉房屋尚未具备办理不动产其他类型登记的条件，由此可见，案涉房屋存在前述合同法第一百一十条第一项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，一审法院驳回郭姝利要求社建公司为其办理案涉房屋权属证书的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。郭姝利可待案涉房屋具备办证条件后再循法律途径主张权利。
综上所述，郭姝利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郭姝利负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇二〇年七月二十九日
书记员 贾妍
