审理法院：深圳市中级人民法院

案号：（2020）粤03民终14966号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-09-09

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人严珂因与上诉人深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司（以下简称向西雍睦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020)粵0303民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

上诉人诉称

上诉人严珂上诉请求：1.撤销原审民事判决；2.判令向西雍睦公司支付逾期交房违约金297698元；3.判令向西雍睦公司支付逾期付款的违约金6151.18元（暂计算至2019年10月31日）；以上合计303849元；4.判令向西雍睦公司承担本案全部诉讼费。

上诉人向西雍睦公司上诉请求：1.撤销原审第一项民事判决；2.依法改判向西雍睦公司应支付严珂逾期交房违约金人民币102014.84元；3.依照二审判决的结果裁决由向西雍睦公司、严珂分担一、二审案件受理费。

被上诉人辩称

针对向西雍睦公司的上诉，严珂辩称：向西雍睦公司提供的补充约定构成格式条款，其内容对严珂显失公平，相关条款应认定为无效，向西雍睦公司逾期交房违约金应当按照主合同的约定按房款总价万分之四的标准计算。向西雍睦公司未就不可抗力的发生及其对项目工期的影响进行举证，且未履行合同约定的将不可抗力作为免责事由的通知义务，其关于不可抗力的免责主张不应当被支持。向西雍睦公司的上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回。

一审原告诉称

严珂向一审法院起诉请求：1.判令向西雍睦公司支付逾期交房违约金297698元；2.判令向西雍睦公司支付逾期支付违约金的违约金6809.84元（暂计算至起诉日）；3.判令向西雍睦公司承担本案诉讼费。

一审法院查明

一审法院认定事实：严珂与西雍睦公司于2017年12月8日签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定严珂购买向西雍睦公司开发的位于罗湖区××街道向西雍睦豪庭A座12B号房，房款总价4637038元。严珂签约当日向向西雍睦公司支付了首期款2327038元，余款2310000元以银行按揭贷款支付。向西雍睦公司应于2018年10月31日前向严珂交付所购买的房屋。向西雍睦公司没有按约定交付房屋，根据合同第十二条约定，严珂要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，向西雍睦公司按日向严珂支付购房总价款万分之四的违约金。同日，双方签订补充协议（对本合同第十二条修改及补充）约定，向西雍睦公司逾期交房的违约责任，严珂要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，向西雍睦公司按日向严珂支付购房总价款万分之二的违约金。

合同签订后，严珂按约定向向西雍睦公司支付房款，但向西雍睦公司没有按合同约定日期内交付房屋，至2019年5月10日通知严珂收楼，严珂于2019年5月12日签署了《收楼意见书》。向西雍睦公司已逾期交房超过90天，严珂为此要求向西雍睦公司支付逾期交房的违约金。

一审法院认为

一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。严珂、向西雍睦公司双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。严珂已履行付款义务，向西雍睦公司未在合同约定期限内将房屋交付严珂使用，属违约行为。向西雍睦公司应于2018年10月31日前交付房屋而未交付，故逾期交付房间的起算时间为2018年11月1日，向西雍睦公司于2019年5月10日通知严珂收房，故延迟交房时间为191天，严珂为此要求向西雍睦公司支付逾期交房违约金理由成立，一审法院予以准许。严珂要求按合同第十二条约定计算违约金，即以购房总价款万分之四的标准支付违约金，缺乏依据。双方在签订买卖合同后又签订补充约定，约定明确买卖合同的正文内容与本补充约定内容不相符的，应以补充约定为准，且补充约定第10条也注明对本合同第十二条的修改与补充。因此，对于逾期交房的违约金应按总价款日万分之二标准向严珂支付违约金，经计算，向西雍睦公司尚欠严珂违约金人民币177134.85元（4637038X0.0004X191)。严珂要求向西雍睦公司支付违约金的违约金，合同没有约定，故该诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。向西雍睦公司答辩认为迟延交房191天中，应扣除不可抗力恶劣天气等影响，但未能向一审法院提交相应证据，一审法院对此答辩不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、向西雍睦公司应于判决生效之日起十日内向严珂支付逾期交房违约金人民币177134.85元。二、驳回严珂的其他诉讼请求。如果向西雍睦公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2929元，由严珂负担人民币929元，向西雍睦公司负担人民币2000元。上述费用严珂已预付，向西雍睦公司承担之数径付严珂。

本院查明

经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。

另查明，在附件五中，第12条第③款约定，在本项目施工期间，如出现日均降雨量超过25mm，气温高于35℃以上（不含本数）、黄色及以上级别预警信号台风等情况，均属于本合同第十四条所述的不可抗力。出卖人因此不能按时交付房地产的，不构成违约。买卖双方同意以当地气象台数据为依据，并于实际交付时提供证明材料。向西雍睦公司提供深圳市罗湖气象资料第S24901331906060003号文件，证明在2017年8月1日至2018年10月31日，达到上述约定不可抗力天数为36天。

本院认为

本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，双方争议的焦点为：逾期交房违约金的计算依据和天数。对于无争议事项，本院予以确认。严珂主张，一审逻辑混乱，一方面认定以万分之四的标准计算逾期交房违约金没有合同依据，一方面仍按照万分之四来计算，而且向西雍睦公司已经支付的部分亦未有扣除。另外，补充协议中将万分之四的标准改为万分之二，属于格式条款，该约定无效，而且向西雍睦公司未按时支付违约金，同时还应当承当同期贷款利率的利息作为违约金。向西雍睦公司主张，双方在合同中约定因不可抗力，根据深圳市气象局出具的罗湖区天气资料，符合约定不可抗力的天气共36天，应当在计算逾期交房违约金时扣除相应的天数。本院认为，《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定，全面履行合同义务。关于延期交房天数是191天，双方无异议，本院予以确认。关于延期交房违约金的计算标准，附件五的10条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条进行了修改，约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之二的违约金。该约定系格式条款，从内容上看，明显减轻了向西雍睦公司的责任，且未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，亦无证据证明对该条款予以说明，依照法律规定，该条款属于可撤销条款。向西雍睦公司仍应当按照万分之四的标准来计算逾期交楼违约金。关于计算延期付款违约金的天数，双方合同中所约定的“不可抗力”虽然并非法律意义的不可抗力，但其内容实际上是关于延期交房免责事由的约定，该约定亦未如同上述条款一样，未进行提示和说明。而且建筑工程的周期较长，在整个周期中，势必会遇到恶劣天气，该恶劣天气是可预见并在签订预售合同时予以相应的调整。向西雍睦公司主张按照深圳市罗湖气象资料扣除36天延期交楼时间，本院不予支持。据此，向西雍睦公司应当支付的延期交房违约金为312536.37元（4637038×0.0004×191-41733.34=312536.37），一审计算有误，本院予以纠正。但严珂仅主张297698元，系处分自己诉讼权利的行为，本院予以允许。严珂主张的逾期付款违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，上诉人严珂的上诉请求，理由部分成立，对于成立部分，本院予以支持。上诉人向西雍睦公司的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审法院查明事实基本清楚，但适用有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初3169号民事判决第二项；

二、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初3169号民事判决第一项为：上诉人深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人严珂支付逾期交房违约金人民币297698元；

三、驳回上诉人严珂的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2929元，严珂已预交，深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内径付严珂2929元。

二审案件受理费7686元，由深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司负担，严珂已预交二审受理费3843元，深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内径付严珂3843元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　张　　　　睿

审判员　聂　　　　效

审判员　黄　玮　娜

二〇二〇年九月九日

书记员　付红萍（兼）