审理法院：重庆市第一中级人民法院
案号：（2020）渝01民终5656号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-10-15
案由：商品房预售合同纠纷
审理经过
上诉人方平因与被上诉人重庆葆昌房地产开发有限公司(下称葆昌公司)商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人方平及其委托诉讼代理人罗全钰、杨洁，被上诉人葆昌公司的委托诉讼代理人肖松柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
方平上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判葆昌公司支付方平层高违约损失345898.05元；3.一、二审诉讼费用由葆昌公司承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。双方签订的商品房买卖合同第三条第七款约定，房屋层高以批准的规划设计为准。方平于二审举示的经批准的《总平面布置图》足以证明案涉房屋负一层规划层高为5.2米，该图纸规定的房屋层高对双方均有约束力。方平于一审举示的葆昌公司要求其他购房者签字确认的《情况告知确认书》、样板房照片等证据能够相互印证，亦可证明案涉房屋负一层层高为5.1米以上的事实。方平于一审举示的微信聊天记录、通话录音等证据可证明，葆昌公司的置业顾问、客户经理曾向方平承诺房屋负一层层高为5.1米，客户经理李向锦经请示公司领导还表示会对层高问题进行整改，后又不同意整改，但表示愿意赔偿。由此可见，双方对房屋负一层层高在5.1米以上达成了合意，交房后再次对此进行了确认。商品房买卖合同约定，未经书面授权的雇员无权代表公司作出承诺，该约定有违交易惯例及常理，限制了方平的权利，免除了葆昌公司的责任，是无效的格式条款。二、葆昌公司严重违反合同约定，擅自变更设计进行施工，且未按合同约定将设计变更书面通知方平，最终交付的房屋负一层层高与规划设计的层高不符，构成严重违约。案涉房屋负一层规划设计层高为5.2米，实际层高部分为3.46米，部分为4.76米，构成严重违约。三、葆昌公司因层高违约，导致方平所购房屋负一层使用空间大幅缩小，房屋使用功能受严重影响，不可避免地造成房屋价值降低，葆昌公司应承担违约赔偿责任。
被上诉人辩称
葆昌公司答辩称，1.双方就涉案房屋的层高在商品房买卖合同及补充协议中均作出了明确约定，同时方平也已实际接收案涉房屋，葆昌公司交付的商品房符合合同约定也符合法律规定。2.方平混淆了规划与设计的概念，将规划和设计混为一谈，案涉房屋规划由规划主管部分负责审核，房屋具体设计施工以及验收由建设主管行政部门负责，葆昌公司一审中已经举示案涉房屋施工图，施工过程中也是按照施工图纸进行施工，并不存在任何设计变更，方平主张的规划条件仅为限制性标准，葆昌公司一审举示的施工图可以证明涉案房屋层高符合设计规范要求，房屋现状与施工图是一致的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
一审原告诉称
方平向一审法院起诉请求：1.判决葆昌公司立即支付层高违约损失345898.05元及利息（利息以层高误差比在3%以内部分的房价款即26651.42元为基数，自2018年6月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2.本案的诉讼费由葆昌公司承担。
一审法院查明
一审法院审理查明：葆昌公司于2018年5月31日取得重庆市商品房预售（预租）许可证（渝国土房管2018预字第697号），预售房屋包含了案涉房屋。
2018年6月12日，葆昌公司（甲方）与方平（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于重庆市北碚区（预售许可证号：渝国土房管（2018）预字第（697）号），建筑面积233.83平方米，其中套内建筑面积223.87平方米，本商品房用途为成套住宅。房屋总成交价为2624261元，建筑面积单价为11222.94元／平方米，套内建筑面积单价为11722.25元／平方米。合同第三条乙方所购商品房的基本情况。（七）关于本商品房层高、净高的约定：依照批准的规划、设计为准。第六条约定面积确认及面积差异处理。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1.合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2.合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款即利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。该合同附件五《补充协议》第一条：甲方对乙方的提示。（六）未经甲方书面授权（必须加盖甲方公章），甲方雇员、部门或委托的销售代理机构等均无权代表甲方对乙方作出任何承诺，更无权代表甲方向乙方直接收取款项（甲方财务部门及人员除外），乙方对此予以确认。第十八条：为防止双方发生争议，甲方在此特别提示。（一）甲乙双方均同意以《重庆市商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员或销售代理人的口头承诺必须经过双方书面确认后方才有效；未经双方书面确认的，对双方均不发生约束力，乙方在签订买卖合同时应特别注意。（二）广告及宣传资料、销售手册、样板房、楼盘模型等所载明的内容在签订本买卖合同时可能已经作出部分调整或者改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或者与本买卖合同内容有抵触或者未作约定的，则以实物和甲乙双方签订的主买卖合同及补充协议内容为准，请乙方签订合同时特别注意。（三）甲方设置的样板房、样板房的配置、样板房的空间尺寸等只作展示和参考所用，不作为交房标准，乙方购买房屋的交房标准以本买卖合同附件所确定的配置标准为准。如乙方所购房屋为样板房，均以现状交付，样板房内容设施设备，如中央空调等，以甲方实际购买之日计算质保期。
2019年7月10日，葆昌公司取得了保利北碚项目A27-1/02地块B1组团工程的竣工备案登记证。2019年8月27日，方平签署了《收楼确认书》。
一审审理过程中，葆昌公司与方平确认了以下事实：方平已经交清了案涉房屋的房款。葆昌公司是按施工图纸对案涉房屋进行施工，不存在设计变更的情况。葆昌公司向方平交付的房屋负一层套内面积为78.30平方米，层高部分为4.76米，部分为3.46米。
方平为了证明双方约定了层高5.1米，举示了如下证据：1.情况告知书复印件，该告知书是其他业主的告知书，但上面也有案涉房屋。拟证明葆昌公司承诺了负一层的层高有5.1米。2.置业顾问焦娇与方平的微信聊天记录截屏、置业顾问的照片打印件，拟证明葆昌公司的销售人员在方平购买房屋时一直告知地下层高是5.1米以上。3.照片打印件一张，证明样板间的地下室层高是6米左右。5.方平与保利客户经理李向锦要求索赔的通话记录四段及微信聊天记录，证明葆昌公司承认其过失，同意进行赔偿，只是双方对金额没有协商一致。对上述证据，葆昌公司的质证意见为：证据1的三性及证明目的不认可，不能证明双方就储藏室的层高约定为5.1米。证据2的三性及证明目的不认可，合同附件五第十八条第一款约定双方的权利义务以书面为准，未经双方书面确认的不作为合同依据。证据3三性及证明目的不认可，该证据拍摄时间、地、地点均无法明确且打印件中有内容添加平也未出示照片的原始载体，无法核实其真实性。证据4三性及证明目的不认可。视听资料截取了通话的部分内容，并未完整的记录通话双方的意思表示。同时，该四份试听资料中的内容无内容任何内容证明案涉房屋负一层储藏室层高约定为5.1米。根据双方签署的合同约定，双方的权利义务以双方签署的合同及书面约定为准。
一审法院认为
一审法院认为，方平与葆昌公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性效力性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案主要争议为双方是否约定了负一层的层高为5.1米。对此，本院分析认定如下：根据双方合同第三条第七项及补充协议第一条第六项、第十八条第一项、第二项、第三项之约定，案涉商品房的层高、净高依照批准的规划、设计为准。未经甲方书面授权（必须加盖甲方公章），甲方雇员、部门或委托的销售代理机构等均无权代表甲方对乙方作出任何承诺，乙方对此予以确认。双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员或销售代理人的口头承诺必须经过双方书面确认后方才有效；未经双方书面确认的，对双方均不发生约束力，乙方在签订买卖合同时应特别注意。样板房不作为交房的依据。方平与葆昌公司并未在合同及补充协议中约定了负一层层高为5.1米，且方平举示的证据也不能证明葆昌公司书面授权其工作人员与方平就负一层层高为5.1米的另行达成了协议。综上，该院认为，方平主张双方约定了负一层层高为5.1米，没有事实依据，该院不予采信。方平据此要求葆昌公司赔偿损失及利息，没有事实及法律依据，该院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决：“驳回原告方平的其他诉讼请求。”
本院查明
二审中，方平对一审查明的事实提出异议，认为案涉房屋存在设计变更。方平围绕其上诉请求，向本院举示了以下证据：1.《总平面布置图》，证明案涉房屋负一层规划设计层高为5.2米。2.《公证书》，证明葆昌公司销售人员曾向方平承诺案涉房屋负一层层高为5.2米。3.陈锐锋、蒋坤与葆昌公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议两份，证明方平与葆昌公司签订的《补充协议》是格式合同，其中第一条第三款、第十八条第一、三款限制了方平的权利，免除了葆昌公司的义务，属于无效条款。方平还向本院提出证人出庭作证申请，申请陈锐锋、蒋坤出庭作证，证明葆昌公司要求购房者对房屋情况签字确认并交回葆昌公司。葆昌公司质证称，1.对规划图纸记载的内容无异议。规划图纸只是限制性指标，层高不超过5.2米。2.对《公证书》真实性无异议，但是不能证明双方就案涉房屋约定负一层层高为5.1米，对《公证书》中光盘记载内容的质证意见同一审对微信聊天记录、通话记录等相关证据的质证意见。3.对两份合同及补充协议的真实性无异议，但与本案没有关联性，两份补充协议第一条第六款，以及其余相关条款，都是以黑体字突出方式予以标注，葆昌公司已经通过合理的方式明示相关的合同条款和合同内容，因此方平主张补充协议无效或者部分无效没有事实和法律依据，该证据不能达到其证明目的。4.不同意证人出庭作证，证人无法说明案涉房屋交易情况，证人并不在案涉房屋交易现场，并非案涉房屋相关当事人或者交易过程参与人。葆昌公司向本院举示《房屋建筑和市政工程基础设施施工图设计文件审查合格书》一份，证明葆昌公司在一审中举示的设计图纸是经过建设行政主管部门审核确认的施工设计图。方平质证称，对该证据的真实性认可，但不认可其关联性和证明目的，规划设计明确标明的层高为5.2米，该合格书也超过有效期，不具有合法性。针对合格书有效期问题，葆昌公司解释称，合格书是在施工图审查过程中出具的，具体时间是在案涉房屋设计图制作完成后，施工开始前，并非本案诉讼中制作。
本院认为
对双方当事人于二审提交的证据及申请，本院认为，1.对《总平面布置图》予以采信。理由：首先，葆昌公司对该证据的真实性予以认可。其次，该布置图载明，29号楼（案涉房屋所在楼栋）地）地上**层高3米、二层层高3.3米、三层层高3.3米、负一层层高5.2米。足以证明案涉房屋负一层规划设计的层高为5.2米。最后，该布置图首页载明，“重庆葆昌房地产开发有限公司，此图建字第500106201900036之附图，请遵照执行。2017年10月12日”并加盖重庆市规划局管理业务专用章。葆昌公司称，规划图纸只是限制性指标，无事实依据。2.对《公证书》予以采信。理由：葆昌公司对《公证书》的真实性无异议，该证据能证明方平于一审提交的微信聊天记录等电子证据的生成、存储是完整且可靠的。3.对两份买卖合同及补充些与予以采信。理由：葆昌公司对两份买卖合同及补充协议的真实性无异议，两份买卖合同第三（七）条均约定，“关于本商品房层高、净高的约定：1、依照批准的规划、设计为准。”两份补充协议与本案双方签订的补充协议约定的内容基本相同。上述证据能够证明，本案双方当事人签订的买卖合同第三（七）条及补充协议是葆昌公司为了重复使用而预先拟定。4.对方平提出的证人出庭作证申请不予准许。理由：方平申请出庭作证的两位证人非本案合同当事人，方平亦未举示相应证据证明两位证人知晓本案合同交易情况。对葆昌公司举示的证据，本院认为不应采信。理由：该合格书未载明29号楼负一层的层高，其载明29号楼建筑高度为10.2米，与方平举示的《总平面布置图》载明的案涉房屋所在楼栋地上三层层高总和为10.2米是一致的。
二审查明：葆昌公司与方平签订的《重庆市商品房买卖合同》第二页“特别告知”第1条载明，本合同文本是根据《重庆市城镇房地产交易惯例条例》和建设部、国家工商行政管理总局引发的《商品房买卖合同》示范文本制定的。买卖合同正文第一条约定，本商品房项目暂定名为：保利北碚项目茵梦湖岸二期。
二审另查明，一审庭审中，方平根据法庭要求，当庭拨打了焦娇、李向锦的电话。焦娇称，其是案涉房屋的置业顾问，方平的房屋是从其手上购买的。李向锦称，其是保利公司的员工，葆昌公司属于保利集团。方平举示的《公证书》中展示了微信名为“保利茵梦湖置业顾问焦娇”、“保利客户部小李”与其之间的微信聊天记录。“保利茵梦湖置业顾问焦娇”称，“2期地下室层高都是5.1米左右”。“保利客户部小李”称，“一会我找技术部要下，上周我们同事说之前出了方案给你说了的，大概意思是给你做到5.1米的层高。”
二审再查明，本案《重庆市商品房买卖合同》未约定层高违反合同约定时的违约责任。方平称，其诉讼请求主张的违约赔偿金额是参照合同第六条有关面积误差的违约责任计算得出的。葆昌公司称，即使其构成违约，也没有给方平造成任何损失，方平主张的赔偿金额没有事实及法律依据。
二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点是，对案涉房屋双方当事人约定的负一层层高究竟为多少。
《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，方平与葆昌公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是根据建设部、国家工商行政管理总局印发的《商品房买卖合同》示范文本制定，因此属于葆昌公司为了重复使用而预先拟定的合同，是格式合同。该合同第三（七）的约定与方平举示的陈锐锋、蒋坤与葆昌公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第三（七）条的约定完全相同。由此可见，双方在签订格式合同时，葆昌公司未就第三（七）条与方平协商。因此，本院认定买卖合同第三（七）条“关于本商品房层高、净高的约定：1、依照批准的规划、设计为准。”属于格式条款。
合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案买卖合同第三（七）条约定，层高、净高依照批准的规划、设计为准。从双方举示的证据分析，案涉房屋负一层最初规划设计的层高为5.2米，此后实际修建的层高未达到5.2米，说明施工过程中存在设计变更，而变更后的工程经过了竣工验收并取得了有关部门备案登记。双方当事人因此对“层高、净高依照批准的规划、设计为准”在理解上发生争议。方平认为，应以最初规划设计的层高为准。葆昌公司认为，应以经过批准的施工图纸所载明的层高为准。本院认为，应采信方平对上述格式条款的理解。理由：首先，双方当事人在签订买卖合同时，案涉房屋的规划设计层高即已确定。方平举示的《总平面布置图》加盖有重庆市规划局管理业务专用章，其明确要求葆昌公司遵照附图执行，而附图载明29号楼负一层规划设计的层高为5.2米。方平举示的《公证书》中展示的焦娇与其之间的微信聊天记录亦可佐证，双方当事人在签订买卖合同时已就案涉房屋负一层层高是5.1米左右达成了合意。其次，双方在签订买卖合同时，案涉房屋尚在修建，当实际施工层高与当初规划设计的层高不一致时，葆昌公司作为建设单位及出卖人，应负有主动告知的义务，现葆昌公司未举证证明其履行了告知义务并取得方平的同意。因此，不能认定双方已就案涉房屋负一层层高设计变更的事宜协商一致。最后，以变更后的设计方案作为确定案涉房屋负一层层高的依据，不符合合同法第四十一条有关格式条款的解释规则。在合同签订之初，若规划设计标准已经确定，则应以该标准作为确定双方当事人权利义务的依据，否则，当事人的权利义务将始终处于不确定的状态。变更后的设计方案虽不违反国家强制性规定，但却低于双方签订合同之初所确定的规划设计标准。若以变更后的设计方案为准，则将不合理地免除葆昌公司的相关责任。这与争议格式条款应当作出不利于提供格式条款一方的解释规则相悖。
合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案因双方当事人约定案涉房屋负一层层高为5.2米，而实际层高部分为4.76米，部分为3.46米，故葆昌公司交付的房屋不符合合同约定，构成违约，应依法承担违约责任。房屋层高涉及居住舒适程度，层高降低，影响房屋的使用价值和市场价值，但具体损失金额的确难以量化。在合同未明确约定层高不足如何承担违约责任的情况下，本院结合层高的误差情况、当事人的过错程度等因素，酌情按房屋价款3%的标准即2624261元×3%=78727.83元，判决葆昌公司承担层高不足的违约赔偿责任。
综上，因方平于二审中提交了新的证据，其上诉请求部分成立，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
裁判结果
一、撤销重庆市北碚区人民法院作出的（2020）渝0109民初534号民事判决；
二、由重庆葆昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付方平层高违约损失78727.83元；
三、驳回方平的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3244元，由方平负担2498元，由被上诉人重庆葆昌房地产开发有限公司负担746元；二审案件受理费6488.47元，由方平负担4996.12元，由重庆葆昌房地产开发有限公司负担1492.35元。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 陈 瑜
审判员 乔 艳
审判员 吴学文
二〇二〇年十月十五日
法官助理 汪 骞
书记员 陈 胜
