审理法院：重庆市第五中级人民法院

案号：（2020）渝05民终7350号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-11-10

案由：商品房预售合同纠纷

审理经过

上诉人重庆良浩置业有限公司（以下简称：良浩公司）与被上诉人何文宣商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2020)渝0116民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

良浩公司上诉请求：1、撤销一审判决一、二项，依法改判良浩公司于本判决书生效后十日内支付何文宣逾期交房违约金10483元；改判良浩公司于重庆市江津区房屋交付之日起30日内支付何文宣逾期办证违约金（以356952元为基数，从2020年3月4日起，按日万分之0.3的标准计算至实际交房之日止）；鉴定费3000元由何文宣自行负担。2、本案的上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院依据评估结果调整逾期交房违约金的数额，适用法律错误。上诉人与被上诉人已经在商品房买卖合同中明确约定了违约金的计算方式，且根据查明的事实该部分数额是可以通过计算得出的情况下，自然不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定参照评估报告结果调整逾期交房违约金的数额，而应当直接采用商品房买卖合同中约定的计算方法计算违约金数额。二、原审法院改变合同约定，缩短上诉人支付逾期办证违约金的支付时间，有损上诉人的合法权益。根据上诉人与被上诉人关于支付逾期交房的约定，以及工程未取得竣工验收的现状，上诉人支付该项违约金的义务在原审判决生效后十日内完成，客观上难以确定违约金数额，又短于双方约定的时间，加重了上诉人的责任，让上诉人难于履行。

被上诉人辩称

何文宣答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求没有事实和法律依据，不应当得到支持，请求驳回上诉人的全部上诉请求，依法维持原判。

一审原告诉称

何文宣向一审法院起诉，请求法院判令良浩公司向何文宣支付2017年1月1日至2019年9月6日期间的逾期交房违约金（按评估报告书确定的标准计算）;良浩公司支付何文宣逾期办证违约金（以356952元为基数，从2019年11月5日起，按日万分之0.3的标准计算至公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）。

一审法院查明

一审法院认定事实，2015年9月22日，何文宣（乙方）与良浩公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为:重庆市江津区。(四)本商品房建筑面积:88.63平方米，本商品房用途为住宅，属于成套住宅。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为356952元整(大写:叁拾伍万陆仟玖佰伍拾贰元整)，建筑面积单价为4027.44元/平方米。第五条付款方式及期限。(二)乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款:本商品房总成交金额356952元整（大写:叁拾伍万陆仟玖佰伍拾贰元整)。(1)签订商品房买卖合同时支付房款￥107952元。(2)剩余房款￥249000元，向银行按揭贷款支付。第七条交房期限及交付条件（一）2、属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记表，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之0.60向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金(该比率应不小于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期在180日(含)之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。(2)逾期超过180日(与本条本款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之0.60向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30(该比率应不小于本条本款第(1)项中的比率)的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金等内容。

同日，何文宣（乙方）与良浩公司（甲方）签订《补充协议》载明：六、产权登记1、甲方提出办理房屋《房地产权证》申请期限的起算日前，乙方应配合完成买卖合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记等手续;办理房屋交接手续并实际接收房屋;付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金及依照买卖合同及本协议约定应该支付的违约金;主动或应甲方要求提交办证所需的全部材料，否则，甲方对延期申请办理产权登记不承担任何责任。2、甲方应在本商品房实际交付使用之日起180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期处理，按本合同第十三条逾期时间处理执行等内容。

审理中，良浩公司认可何文宣已按合同约定支付了购房款。2015年9月22日，良浩公司出具《收据》，收取何文宣契费、印花费、大修基金、工本费共计10826元。

法院依据何文宣的申请委托重庆金土地房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，估价结果为：重庆市江津区×号房屋估价对象于2017年1月1日至2019年9月30日期间的市场租金为：租金总价：39720元。产生鉴定费3000元。

另查明：案涉商品房于2014年9月10日取得预售许可证，至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。良浩公司于2019年9月6日将案涉房屋交付何文宣。双方一致同意从2019年9月6日起计算办理案涉房屋不动产权的时间。

一审法院认为

一审法院认为，何文宣、良浩公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务，否则应承担违约责任。何文宣按合同约定履行了支付购房款义务，良浩公司至今未按合同约定将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的案涉房屋交付何文宣，已违反合同约定，应承担违约责任。根据合同中逾期交房违约金计算标准的约定，结合案涉房屋市场租金的鉴定结论，何文宣请求调高违约金，于法有据，法院予以支持。良浩公司关于“应当优先适用违约金约定条款”的辩解，与法律规定相悖，法院不予采纳。综合良浩公司逾期交房的事实和何文宣的损失，法院依法酌定2017年1月1日起至2019年9月6日止期间的逾期交房违约金为30973元。根据《补充协议》中“甲方应在本商品房实际交付使用之日起180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期处理，按本合同第十三条逾期时间处理执行”的约定，结合双方一致同意从2019年9月6日起计算办理案涉房屋不动产权的时间，被告应当在2020年3月3日前取得办理案涉房屋不动产权证的登记受理单，由于被告的原因至今不能取得该登记受理单，责任在被告，原告请求被告支付逾期办证违约金（以356952元为基数，从2020年3月4日起，按日万分之0.3的标准计算至良浩公司实际取得土地房屋登记机构出具的办理不动产权证登记受理单之日止）的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。何文宣多余部分诉讼请求，法院不予主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、重庆良浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付何文宣逾期交房违约金30973元。二、重庆良浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付何文宣逾期办证违约金（以356952元为基数，从2020年3月4日起，按日万分之0.3的标准计算至重庆良浩置业有限公司实际取得土地房屋登记机构出具的办理不动产权证登记受理单之日止）。三、重庆良浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付何文宣鉴定费3000元。四、驳回何文宣的其他诉讼请求。案件受理费6654元，减半收取3327元，由重庆良浩置业有限公司负担。此款何文宣已预交313元，良浩公司在履行上述义务时，一并支付何文宣，何文宣预交的案件受理费313元，法院不作清退。

本院查明

二审中，良浩公司、何文宣均未提交新证据。

二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、一审判决对逾期交房违约金予以调高是否恰当；上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金的条件是否成就；2、本案鉴定费是否应当由上诉人承担。对于上述争议焦点，本院评析如下：

1、关于一审判决对逾期交房违约金予以调高是否恰当的问题。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自义务，否则应承担违约责任。本案中，上诉人对其逾期交房的事实并无异议。上诉人认为应当按照双方合同约定的“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金标准”计算逾期交房违约金。被上诉人认为该约定的违约金标准过低，不足以弥补因上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失，主张按照涉案房屋评估的租金标准计算违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。上诉人逾期交房致使被上诉人不能按照合同约定时间正常使用所购房屋，而按照双方约定的逾期交房违约金标准计算的违约金低于被上诉人的租金损失，不足以弥补被上诉人的损失，故一审法院根据合同中逾期交房违约金计算标准的约定，结合案涉房屋市场租金的鉴定结论，对上诉人逾期交房违约金的计算标准酌情予以调高，按照涉案房屋评估的同期租金标准的80%予以计算并无不当。上诉人认为一审法院对此适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。

关于上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金条件是否成就的问题。上诉人认为应当按照合同约定的“该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”上诉人认为案涉工程至今未竣工验收，案涉房屋至今不具备法定的交付条件，故逾期交房违约金的支付条件不成就。上诉人的该上诉理由不成立，因为双方约定的条件虽然是“该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”，但被上诉人所购房屋至今未竣工验收，上诉人并无免责事由，属于为自己的利益不正当的阻止付款条件的成就，应视为付款条件已成就。故一审判决上诉人于判决生效后十日内支付被上诉人逾期交房违约金并无不当。

2、关于本案鉴定费是否应当由上诉人承担的问题。因本案系上诉人违约所致，被上诉人并无过错，故鉴定费应当由上诉人负担。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6654元，由上诉人重庆良浩置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　蒋　科

审判员　刘恋砚

审判员　黎　明

二〇二〇年十一月十日

书记员　罗　晴