审理法院：杭锦后旗人民法院

案号：（2015）杭民初字第03076号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2016-05-30

审理经过

原告王玉成、吕美芳与被告内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉成、吕美芳的委托代理人刘凤林到庭参加了诉讼。被告中远公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王玉成、吕美芳诉称，2011年5月19日，原告与被告签订了《房屋拆迁回迁协议书》，约定被告将原告房屋拆迁，双方实行产权调换，给原告回迁晨丰新村项目四楼107平方米住房一套，原告所需面积大于或小于回迁面积按社会价执行，回迁房屋交付时间为2012年12月30日，如不能按期交工，被告每月给原告租房费500元。该协议签订后，被告将原告的房屋拆除，但至今没有完成整体拆迁工作，更没有盖起回迁房，导致原告与被告签订的《房屋拆迁回迁协议书》无法继续履行，根本不能实现以旧房换新房的合同目的，理应解除合同。2013年1月19日，被告承诺“自2013年1月1日起，我公司给予拆迁户房屋租赁费补贴每月500元，直至2014年12月31日。所选回迁房将于2014年12月31日交付使用；如逾期交付，我公司将给予该回迁户房屋租赁费补贴每月1500元，至交付房屋为止”。后经原告委托杭锦后旗华耀房地产价格事务所评估对合同约定地段楼层单价做出评估，按照评估结果被告四层价格为2318元/平方米。故原告诉至本院，要求依法解除原告与被告签订的《房屋拆迁回迁协议书》；给付原告的房屋租赁费费，房屋租赁费费从2015年1月1日起按1500元/月计算，直至赔偿拆迁房屋损失之日止；赔偿拆除房屋损失248026元（107平方米*评估四层单价2318元/平方米）。

被告辩称

被告中远公司未作答辩。

本院查明

经审理查明，2011年5月19日，被告中远公司与原告王玉成、吕美芳签订《房屋拆迁回迁协议书》，约定原告以自有的房屋（产权证号：蒙5-4-448）实行产权调换，给原告回迁晨丰新村商品楼四层107平方米住房一套，原告所需面积大于或小于回迁面积按社会价结算，在被告取得商品房预销售许可证后，及时通知原告签订商品房销售合同，并收回此协议书。协议第三条约定“房屋交付时间为2012年12月30日，如不能按期完工，每月付给乙方租房费500元”。协议第六条约定“如乙方在甲方交付房屋前要求变更为货币补偿，甲方按乙方房屋评估价付给乙方，并解除此协议”。原被告双方签订协议后，被告将原告的房屋拆除，但未完成整体拆迁工作开始施工建设，也未按约定对原告进行安置补偿，导致原告与被告签订的《房屋拆迁回迁协议书》无法继续履行。2013年1月19日，被告给原告等拆迁户出具《承诺》，内容为“自2013年1月1日起，我公司给予拆迁户房屋租赁费补贴每月500元，直至2014年12月31日。所选回迁房将于2014年12月31日交付使用；如逾期交付，我公司将给予该回迁户房屋租赁费补贴每月1500元，至交付房屋为止”。经杭锦后旗华耀房地产价格事务所评估对合同约定地段楼层单价做出评估结论为四楼价格2318元/平方米。

另查明，杭锦后旗人民政府于2007年10月24日作出杭政批字（2007）第98号关于在一线路西侧进行旧城改造及房地产开发的批复，决定“在南至居民区，北至公园南路，东至一线路，西至居民巷道新建3万平米的住宅小区”。杭锦后旗人民政府于2011年12月30日作出杭政批字（2011）第207号关于公园南路南侧棚户区改造项目的批复，内容为“位于自然巷道东侧、公园南路南侧、一线路西侧、居民区北侧开发改造项目（面积为10.5亩），符合棚户区改造的相关条件，为棚户区改造项目”。现原告诉至本院，要求依法解除原告与被告签订的《房屋拆迁回迁协议书》；给付原告的房屋租赁费费，房屋租赁费费从2015年1月1日起按1500元/月计算，直至赔偿拆迁房屋损失之日止；赔偿拆除房屋损失248026元（107平方米*评估四层单价2318元/平方米）。

上述事实，有当事人的陈述、《房屋拆迁回迁协议书》、《承诺》等在案佐证，并经庭审审查，可予采信。

本院认为

本院认为，行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。本案中杭锦后旗人民政府虽对涉案土地实施旧城改造和棚户区改造进行了批复，但被告并未取得《拆迁许可证》。被告未经人民政府许可而发生的拆迁行为，违反国家法律法规强制性规定属无效行为，因此其与原告签订的《房屋拆迁回迁协议书》属无效合同。因原告的房屋已被被告拆除，且合同无效并不影响补偿条款的效力，参照《房屋拆迁回迁协议书》第六条“如乙方在甲方交付房屋前要求变更为货币补偿，甲方按乙方房屋评估价付给乙方，并解除此协议”的约定，结合杭锦后旗华耀房地产价格事务所对合同约定地段楼层单价作出的评估结论及《房屋拆迁回迁协议书》第一条中给原告回迁晨丰新村项目商品楼四层107平方米的约定，应按照四楼2318元/㎡计算被拆迁房屋的赔偿金额。同时，被告应对原告的房屋租赁费予以赔偿，根据被告给原告出具《承诺》的内容，应按每月1500元计算。原告主张从2015年1月1日起计算，属于对自己权利的处分，且不违反法律的规定，本院予以准允。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告内蒙古中远房地产开发有限公司赔偿原告王玉成、吕美芳房屋损失248026元（2318元/平方米*107平方米）；

二、被告内蒙古中远房地产开发有限公司赔偿原告王玉成、吕美芳房屋租赁费（从2015年1月1日起按每月1500元计算至本判决生效之日止）；

三、驳回原告王玉成、吕美芳的其他诉讼请求。

本判决的履行期限为判决生效后十日内。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5403元，由被告内蒙古中远房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。

审判人员

审判长贾燕

审判员黄开东

人民陪审员赵莉萍

裁判日期

二〇一六年五月三十日

书记员

书记员谷沁玲