审理法院：简阳市人民法院
案号：（2016）川2081民初4650号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-05-09
审理经过
原告钟素容、陈烈水、陈波、陈涛诉被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司（以下简称红建集团）、四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月26日作出（2016）川2081民初764号民事判决书后，被告红塔房地产公司不服提出上诉，资阳市中级人民法院于2016年9月26日作出（2016）川20民终761号民事裁定书，裁定撤销本案一审判决，发回重审。本院于2016年11月16日立案后，为查明案件事实，于2016年12月15日依法追加杨婷为第三人参加了本案诉讼。本院依法另行组成合议庭，于2017年1月19日公开开庭审理了本案。原告钟素容、陈波、陈涛以及原告钟素容、陈烈水、陈涛的委托诉讼代理人陈波，被告红建集团、红塔房地产公司的委托诉讼代理人李进到庭参加了诉讼。第三人杨婷经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟素容、陈烈水、陈波、陈涛向本院提出诉讼请求：1、依法撤销被告红塔房地产公司与第三人杨婷签订的营业用房的商品房买卖合同，并确认原告优先取得前述拆迁安置补偿房屋；2、判令被告红建集团按《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》约定，向原告交付拆迁安置补偿房屋，协助原告办理前述拆迁安置补偿房屋的网签合同备案登记，并承担前述房屋办理产权登记的全部税费及水电气等五通开户费；3、判令被告红建集团立即按《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》约定，向原告给付截止2016年2月29日的临时安置补助费199791元，从2016年3月1日起至实际交付还房之日止的安置补助费以9元/平方米×1153平方米×实际月份数来计算；4、判令被告红建集团赔偿原告的经济损失60.8万元（以20元/平方米×950平方米×32月来计算）；5、判令被告红塔房地产公司对被告红建集团公司的上述2-4项债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用、评估费、财产保全费及办理保函的保险费由二被告共同承担。事实及理由：2011年5月29日，原告与被告自愿签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》（以下简称《拆迁协议》），合同中就双方权利和义务、安置补偿面积、地点、还房时间及产权证的办理进行了详细约定。具体约定如下：一、协议第二条规定：1、过渡方式：乙方自找过渡房过渡；2、具体还房面积：甲方应还一楼门市套内使用面积186平方米，二楼门市套内使用面积744平方米；3、所还门市的地点：因签订协议时甲方尚未规划有补偿房屋的平面图及在整个楼栋的位置图，不能对安置地点作出准确定位，经双方协商，按照原地还房的原则，乙方原房屋属系港通公司住宅楼，南侧系钟土蓉的住房，北侧系魏素琳的住房，向东距街对面港通公司号门市米，拆迁安置门市必须是临街的当街门市，不能是内门市。甲方还乙方的门市必须在原址上，待2号楼、三号楼的房屋预售许可证办好后，乙方就有优先选房的权利，可以在2号楼一、二楼门市中选择，也可以在3号楼一、二楼门市中选择；4、还房面积计算方式：所还门市面积均以门市套内使用面积为计算依据。5、奖励办法：乙方在规定期限内签订协议的，甲方优惠乙方二楼门市套内使用面积20平方米以上，以基本造价每平方米880元计算。待安置还房竣工验收后，甲乙双方结清房款，甲方房屋交付乙方，甲方不得以任何理由借故拖延乙方安置门市。6、还房时间：从签订拆迁安置协议后24个月内还安置门市，如因拆迁人的责任导致被拆迁人延长过渡期限的逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费，逾期半年以上不足一年的，按月增加1倍临时安置补助费，逾期一年以上按月增加2倍临时安置补助费。二、协议第四条规定：1、协议签订后，乙方将被拆迁房屋的土地使用证、房屋产权证交给甲方，甲方出具收据；2、乙方在协议签订后于2011年7月16日将房屋及附属设施腾空给甲方拆除，并保证门窗、护栏完好，经甲方补偿的项目不能损坏，否则在补偿款中抵扣；3、甲方还乙方的门市新办房产证、土地证的办证税费全部由甲方承担，包括再超门市面积的两证税费。4、房屋竣工后6个月内，甲方为乙方办好房屋所有权证和国有土地使用证；5、甲方保证所还门市的水电气三通，费用全部由甲方承担。合同签订后，原告按约定将座落于简阳市原住房和房屋双证交付给被告拆迁修建，履行了协议规定的所有义务。按照协议第二条第三款规定“房屋预售许可证办好后，原告就有优先选房的权利”，现应安置的2、3号楼在2011年12月30日就取得了预售许可证，在此期间原告多次找被告协商确定具体还房位置，被告均不履行协议；按照协议第二条第六款规定“从签订拆迁安置协议24个月内还安置门市”，现已远远超过24个月，严重损害了被拆迁人的经济利益；按照协议第四条第四款规定“房屋竣工后六个月内，甲方为乙方办好安置门市的所有权证和国有土地使用证”，而2、3号楼已于2013年12月31日竣工。原告多次找被告协商还房事宜，但被告至今没有及时安置和办理相关证件。被告在原告事先不知情的情况下，单方面将安置地点在2号、3号楼的第一层、第二层门市全部抵押转卖给他人，并在房管局备案。综上所述，被告的上述违约行为，严重侵犯了原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判如所诉。
被告辩称
被告红建集团、红塔房地产公司辩称：一、对《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》本身及内容无异议；二、原告起诉的主体资格不适格，本案房屋产权人及土地使用证均为是钟素容，因此，该房屋既然是拆迁还房安置，那么还房的主体应该是产权人和权利人，其余原告均不是本案适格原告；三、关于安置还房面积，根据双方签订的安置还房协议，安置还房的面积应包括公摊面积，应将公摊面积计算在内；四、针对原告钟素容提出房屋交付及办证问题，由于该房屋安置需要满足一定的竣工验收条件才能交付安置，目前该小区2号楼因消防通道问题尚未办理综合竣工验收备案，且原告主张的2号楼房屋已网签备案登记给第三人杨婷，双方也在进行协商解除合同的备案登记，故原告主张安置还房尚不具备交付及本证条件；五、被告认可原告关于支付临时安置补助费的诉讼请求；六、原告要求被告承担损失60.8万元，没有法律依据，因原被告双方在安置补助费中约定延期安置按月增加2倍的临时安置补助费，已对延期安置过度期间原告的租房损失进行了补偿，且该项目建设因客观原因未按期交房的过错不在被告，故不应承担损失赔偿责任；七、关于原告主张被告红塔房地产公司承担连带责任问题，红塔房地产公司对红建集团签署的拆迁相关协议是相互认可的，不存在连带责任问题，应由红塔房地产公司承担拆迁安置协议约定的合同责任；八、关于原告主张的费用承担问题，被告不存在明显过错，应由原告自行承担。
第三人杨婷书面答辩称：一、讼争2号楼二层2-1至2-5号营业用房系被告因欠第三人借款，抵偿给第三人并办理了商品房买卖合同备案登记；二、2016年11月，经被告与第三人协商并达成协议，被告同意用其开发的其他小区一、二楼的门市及车位置换抵偿给第三人的2号楼一层1-9号至1-13号及二层2-1至2-10共计15套商业用房及10个车位；三、截止2017年1月10日，双方已到房管局办理了前述“河韵南苑”置换房屋及门市的商品房买卖合同备案登记，正在办理2号楼的15套营业用房及车位的商品房买卖合同备案的注销登记。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2011年5月29日，被告红建集团作为甲方与原告钟素容、陈烈水、陈波、陈涛作为乙方签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》（以下简称拆迁安置协议），协议具体约定如下：一、乙方被拆除房屋坐落于简阳市，该房屋共六层（五楼一底），经甲方核实乙方房屋的有效合法套内使用面积为1153.2平方米，其中门市套内使用面积186平方米，住宅套内使用面积967.2平方米；二、甲方对乙方房屋产权调换的安置方案：1、过渡方式为乙方自找过渡房过渡；2、房屋产权调换的具体面积：乙方的一楼门市套内使用面积186平方米，甲方按1:1的比例还门市套内使用面积186平方米，乙方的二楼、三楼门市套内使用面积372平方米，甲方按1:1的比例还门市套内使用面积372平方米，乙方的四楼、五楼、六楼门市套内使用面积595.2平方米，甲方按1.6:1的比例还门市套内使用面积372平方米；甲方共需还乙方一楼门市套内使用面积186平方米，二楼门市套内使用面积744平方米，所还门市新旧不补差，超平方的部分由双方协商；所还门市均以套内使用面积为计算标准，甲方还乙方的以上门市当然包括门市公摊面积和套内墙体面积，所还门市公摊面积和套内墙体面积不补钱；3、甲方还乙方的门市地点：按照原地还房的原则，乙方原房屋属临街174号，拆迁安置门市必须是临街的当街外门市，待2号楼、三号楼的房屋预售许可证办好后，乙方就有优先选房的权利，可以在2号楼一、二楼门市中选择，也可以在3号楼一、二楼门市中选择。4、还房面积的计算方式：甲方还乙方的门市面积，均以门市套内使用面积为计算依据，甲方还乙方的门市当然包括门市公摊面积和套内墙体面积；5、奖励办法：乙方在规定期间内签订协议的，甲方优惠乙方二楼门市套内使用面积20平方米以上，以基本造价每平方米880元计算，合计17600元，待安置还房竣工验收后，双方结清房款，甲方交付乙方房屋；6、还房时间：从签订拆迁安置协议后24个月内还安置门市，如因拆迁人的责任导致被拆迁人延长过渡期限的逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费，逾期半年以上不足一年的，按月增加1倍临时安置补助费，逾期一年以上按月增加2倍临时安置补助费；临时安置补助费按有效套内使用面积1153.2×3×24，计83030.4元，甲方在签订协议之日一次支付乙方总补偿款83430元；四、两证办理及其他事项：甲方还乙方的门市新办房产证、土地证的办证税费全部由甲方承担，包括再超门市面积的两证税费；所还门市的水电气三通，费用全部由甲方承担；房屋竣工后六个月内，甲方为乙方办好房屋所有权证和国有土地使用证。合同签订后，原告按约定将其位于简阳市XX镇XX街XXX号的房屋及房屋产权证书原件交付给被告拆迁修建。
另查明，被告红塔房地产公司是红建集团的子公司之一，红建集团与原告等被拆迁户签订拆迁安置协议后，将项目交由红塔房地产公司进行拆迁和开发、销售。2011年12月30日，被告红塔房地产公司开发的案涉一期2号楼取得预售许可证。《拆迁安置协议》中的2号楼、3号楼即预售许可证中的一期2号楼。目前，被告红塔房地产公司开发的一期因消防通道问题未完成建设项目的综合竣工验收，但案涉2号楼的住宅大部分已交付购房者和拆迁户居住使用，门市也有部分交付给拆迁户。
2015年1月，被告红塔房地产公司为抵偿债务，以签订《商品房买卖合同》的形式，将其开发的案涉一期2号楼一层1-9号至1-13号及二层2-1至2-10共计15套商业用房及部分车位网签备案登记在第三人杨婷名下。诉讼中，双方达成置换协议，被告红塔房地产公司用其开发的另一小区一、二楼的部分门市及车位置换抵偿给第三人杨婷的前述一期2号楼门市及车位。目前，双方已到房管部门办理了前述“河韵南苑”置换房屋及门市的商品房买卖合同备案登记，正在办理案涉2号楼的15套营业用房及车位的商品房买卖合同备案的注销登记手续。
经查，案涉一期2号楼一层1-1至1-3号及二层1-1至1-5号营业用房的位置与原告被拆迁的位于简阳市的房屋位置一致。根据房管部门的测绘数据，前述一期2号楼房屋的预测套内面积为：一层1-1号（36.36平方米）、1-2（70.56平方米）、1-3（80.54平方米）；二层2-1（148.70平方米）、2-2（92.82平方米）、2-3（109.88平方米）、2-4（264.88平方米）、2-5（133.38平方米）。
上述事实，有原、被告身份信息、工商登记资料、《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》、住房收条、原拆迁房屋两证、房屋拆迁许可证存根、一期项目预售许可证情况（一期）2号楼楼盘表、蓝色港湾2号楼标准楼层户室信息表、商品房买卖合同备案表、商品房买卖合同、调查笔录等证据及当事人的陈述予以证明，本院予以确认。
本院认为
本院认为：原告与被告红建集团签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。关于本案争议焦点：
一、关于原告主体资格是否适格问题。本案讼争《拆迁安置协议》的签订双方为原告钟素容、陈烈水、陈波、陈涛与被告红建集团，四原告均为《拆迁安置协议》一方当事人，主体适格，故被告提出原告主体不适格的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
二、关于安置还房位置及面积的计算标准问题。
按照《拆迁安置协议》约定，被告还原告的门市的位置按照原地还房的原则，拆迁安置门市为面临农兴街当街外门市，所还门市必须在原址上，且原告可以在门市中优先选择。诉讼中，原告主张被告交付营业用房，经查原告主张的前述房屋位置与其被拆迁房屋位置一致，故原告主张的前述安置还房位置，符合协议约定，应予支持。
关于安置还房面积的计算标准问题，根据《拆迁安置协议》第二条约定，被告还房面积的计算方式均以门市套内使用面积为计算依据，所还门市当然包括门市公摊面积和套内墙体面积，故本案被告安置还房面积应以套内使用面积为计算标准。根据《拆迁安置协议》第二条第2、5款约定，被告应还原告一楼门市套内使用面积186平方米，二楼门市套内使用面积744平方米，加上优惠原告二楼门市套内使用面积20平方米，故被告应向原告交付一楼门市套内面积186平方米、二楼门市套内面积764平方米，其中优惠20平方米的门市，原告应按照约定的基本造价880元/平方米向被告补差价，其余还房面积不补差价。现原告主张的营业用房的预测套内面积187.46平方米，二楼2-1号至2-5号营业用房的预测套内面积749.66平方米，鉴于目前房管部门尚未出具实测面积数据，原、被告双方可待该楼盘的实测面积数据公布后，按前述合同约定的计算方式进行具体结算。据此，原告主张主张的营业用房的面积符合协议约定，应予支持。关于被告提出安置还房面积应将公摊面积计算在内的抗辩意见，缺乏合同依据，本院不予采纳。
三、原告主张的安置还房能否优先取得及是否具备交付条件问题。
被告红塔房地产公司为抵偿债务，以签订商品房买卖合同的形式，将案涉营业用房网签给第三人杨婷。诉讼中，第三人杨婷与被告已达成协议，用被告红塔房地产公司开发的另外项目房屋的房产置换案涉房屋，且第三人已实际取得置换房屋，却迟迟不予办理案涉房屋的商品房买卖合同网签备案注销登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，原告作为被拆迁人享有优先取得前述拆迁安置房屋的权利。故原告请求确认优先取得被告红塔房地产公司网签给第三人杨婷的前述拆迁安置补偿房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张的安置还房是否具备交付条件问题，经查，被告红塔房地产公司开发的一期项目因消防通道问题未完成综合竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”的规定，及原、被告双方签订的《拆迁安置协议》中安置还房需竣工验收后交付的约定，被告应在综合验收合格后向原告交付前述安置房屋，并承担前述房屋办理产权登记的全部税费及水电气等五通开户费用。
四、被告应否赔偿原告经济损失60.8万元的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告迟延交房的违约损失赔偿范围应符合可预见性原则，原、被告双方在签订合同时并不能预见到安置还房在协议签订24个月后用于对外租赁，该损失并非双方立约时应当预见的违约损失，不在赔偿范围之内，并且根据《拆迁安置协议》约定，被告迟延交房超过一年以上按月增加2倍临时安置补助费，系双方对迟延交房违约行为给原告造成损失赔偿额的计算方式，原告提交的现有证据并不能证明其实际损失高于双方约定的违约赔偿数额。故对原告请求被告赔偿其经济损失60.8万元的诉讼请求，本院不予支持。
五、关于二被告应否承担连带责任的问题。
二被告之间为母、子公司关系，被告红建集团与原告签订《拆迁安置协议》后，将案涉项目交由被告红塔房地产公司负责拆迁和开发销售，被告红塔房地产公司实际履行红建集团签订的签订拆迁安置补偿协议约定的合同义务，属于债务加入，不免除原债务人红建集团应承担的合同义务，被告红塔房地产公司应与红建集团共同承担《拆迁安置协议》约定的合同债务。原告请求被告红塔房地产公司承担连带责任，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
另外，关于原告主张被告协助原告办理上述拆迁安置房屋的合同网签备案登记的诉讼请求，属于被告依法应承担的合同附随义务，本院予以支持；关于原告主张被告给付截止2016年2月29日的临时安置补助费199791元，并支付从2016年3月1日起至实际交付还房之日止以9元/平方米×1153平方米×实际月份数计算的安置补助费，被告当庭认可，故本院予以支持。关于原告主张被告承担评估费、办理保函的保险费，因双方并未就此进行约定，原告的该项请求缺乏合同及法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果
一、确认原告钟素容、陈烈水、陈涛、陈波对被告四川省简阳市红塔房地产开发公司网签备案登记给第三人杨婷的拆迁安置房屋优先取得；
二、被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司、四川省简阳市红塔房地产开发公司于本判决生效后十日内协助原告钟素容、陈烈水、陈涛、陈波办理拆迁安置房屋的网签备案登记手续；
三、被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司、四川省简阳市红塔房地产开发公司于本判决生效后，工程竣工验收合格之次日起十日内按2011年5月29日签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》约定内容向原告钟素容、陈烈水、陈涛、陈波交付拆迁安置房屋，并承担前述房屋的房屋所有权证和土地使用权证全部办证费用及水、电、气等五通费用；
四、被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司、四川省简阳市红塔房地产开发公司于本判决生效后十日内支付原告钟素容、陈烈水、陈涛、陈波截至2016年2月29日的临时安置补助费199791元，并支付从2016年3月1日起至实际交房之日止按9元/平方米×1153平方米×实际月份数计算的临时安置补助费；
五、驳回原告钟素容、陈烈水、陈波、陈涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费58006元、诉讼保全费5000元，由原告钟素容、陈烈水、陈波、陈涛负担5343元，被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司、四川省简阳市红塔房地产开发公司负担57663元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判人员
审判长钟小燕审判员宋黎
人民陪审员何建
裁判日期
二〇一七年五月九日
书记员
书记员饶治华
