审理法院：淮安市清江浦区人民法院
案号：（2017）苏0812民初10806号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2018-02-23
审理经过
原告厉正昌诉被告淮安华都置业有限公司(以下简称华都公司)、淮安市青浦房屋拆迁安置有限公司(以下简称拆迁公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王照辉、被告华都公司委托诉讼代理人隋秀娟、被告拆迁公司委托诉讼代理人杜强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告厉正昌向本院提出诉讼请求：1、判令被告华都公司协助办理华都名邸3-902室及配套车库的不动产权证书，并判令被告华都公司承担公共维修基金12184元、被告拆迁公司承担公共维修基金23元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告因华都名邸小区项目建设需要，2007年11月，原告和两被告签订了《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》。协议签订后，原告依约将自己所有的房屋交由被告华都公司拆除。2012年10月，原告迁入被告华都公司安置的华都名邸小区居住至今。被告华都公司为原告所安置的房屋办理了初始登记，登记权利人均为华都公司，然而华都公司以各种借口拒绝提供办理房产证的相关材料，也未按约定交纳公共维修基金，致原告至今无法办理房屋产权证。故诉至法院。
被告辩称
被告华都公司辩称：1、华都公司并非拆迁的实际主体，无需承担拆迁人的责任。2、华都公司有权依据合同法规定行使后履行抗辩权，在原告付清房款前有权拒绝交付产权登记的材料。3、原告要求华都公司支付公共维修基金无事实和法律依据，原告与被告拆迁公司及清浦区人民政府订立的关于安置房有关问题协议第四条约定，房屋维修基金由原告按照同时期同地段多层安置房屋的标准交纳，超出部分由被告拆迁公司承担。原告自愿承担房屋维修基金，因此无权要求华都公司承担公共维修基金。4、华都公司建设的车库，原告并未支付车库款，且车库并无初始产权登记，无法办理产权登记。
被告拆迁公司辩称：原告办理产权证的协助主体应该是华都公司，而不是拆迁公司，拆迁公司不应承担任何责任。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2007年11月16日，原告（乙方）与被告华都公司（甲方）、拆迁公司（丙方）签订《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》1份，主要内容为：甲方因华都名邸项目建设需要，经批准拆迁乙方房屋，面积为121.84㎡，乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换；甲方提供的安置房为商住楼的，除住宅部分的楼梯、围护结构和地下室的公共通道外，其余公有建筑面积可以参加公共面积的分摊，但不参与产权调换的价格结算；安置房与被拆迁房屋面积相等部分的公共维修基金由甲方承担，超过面积部分由乙方承担。
2012年9月19日，被告拆迁公司（甲方）、业主（乙方）与第三方淮安市清浦区人民政府就华都名邸小区回迁安置房有关问题达成如下协议：“1、物管费用问题：因华都名邸小区部分回迁安置房由多层变成小高层，存在物管费用差价，乙方按华都名邸小区同期多层收费标准缴纳物管费用。多层与小高层同期物管费用的差额部分（包括电梯运行、维保费、二次供水费），由甲方负责按年度补贴给物管公司。乙方若将房屋出售给他人，买受人将不再享受本条权利。2、公摊面积问题：根据法定专业测绘部门提供的房屋面积测绘结果，计算出多层公摊与小高层公摊之间的差额面积，由甲方按该地块拆迁时靠档单价的最高价标准（3360/㎡）对乙方进行一次性补贴。3、套型改变问题：因套型由三室一厅变更为两室两厅，经三方协商，由甲方一次性补贴乙方1万元。4、房屋维修基金问题：乙方按照同时期同地段多层安置房屋的规定标准缴纳，超出部分由甲方承担。5、楼层系数优惠问题：因华都名邸小区部分回迁安置房由多层变更成小高层，存在楼层系数计算方式改变，……。”
2012年10月，被告华都公司为原告提供了安置房屋1套，即淮安市清浦区华都名邸小区3-902室房屋（高层，122.3㎡）及配套车库（4.95㎡）。10月21日原告在华都××（××）拆迁安置房决算表上签字，决算表上载明：安置楼号3-902室房屋。原告搬入后居住、使用至今。原告要求被告华都公司办理房屋不动产权证书未果，故诉至本院。
另查，被告华都公司已为涉案房屋办理了初始登记，登记权利人为被告华都公司。涉案房屋系高层住宅，同地段多层住宅专项维修资金为50元/㎡、高层100元/㎡。安置的配套车库没有初始登记。
上述事实，有当事人庭审陈述、原告提供的《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、华都××（××）拆迁安置房结算（存根）、不动产登记查询信息各1份及被告华都公司提供的2012年9月19日协议书等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告签订的《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，内容合法有效，对双方具有约束力，双方当事人应当依据上述合同约定全面履行自己的义务。原告通过产权调换的方式取得了涉案房屋的所有权，华都公司作为拆迁人，负有协助原告办理房屋产权证和土地使用权证的义务。原告要求被告华都公司协助办理涉案房屋的不动产权证书，符合法律规定，本院予以支持。原告要求协助办理配套车库的不动产权证书，因车库未经过初始登记，不具备办证条件，故对原告此项诉讼请求本院不予支持。
关于专项维修资金问题。原告被拆迁房屋合法面积为121.84㎡，涉案房屋为高层，根据拆迁补偿安置协议，被告华都公司应承担的维修资金为121.84㎡×100元/㎡=12184元，根据原告与被告拆迁公司签订的协议，被告拆迁公司应承担的维修资金为(122.3㎡-121.84㎡）×50元/㎡=23元。上述维修资金由原告自行前往相关部门进行缴纳。
被告华都公司辩称其不是拆迁的实际主体且原告未付清差价款，无事实依据，本院不予采信。被告华都公司还辩称，2012年9月19日协议第四条约定，房屋维修基金由原告按照同时期同地段多层安置房屋的标准交纳，超出部分由被告拆迁公司承担。因该协议主要针对回迁安置房由多层变更成小高层超出部分的公共维修基金问题，并未推翻原告与华都公司之间签订的拆迁补偿安置合同中关于被告华都公司承担安置房与被拆迁房屋面积相等部分的公共维修基金的约定，故对华都公司此项抗辩本院也不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告淮安华都置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告厉正昌办理淮安市清江浦区华都名邸小区3-902室房屋的不动产权证；
二、被告淮安华都置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告厉正昌3-902室房屋专项维修资金12184元；
三、被告淮安市青浦房屋拆迁安置有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告厉正昌3-902室房屋专项维修资金23元；
四、驳回原告厉正昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告淮安华都置业有限公司负担24元，由被告淮安市青浦房屋拆迁安置有限公司负担1元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判人员
审判员吴均
裁判日期
二〇一八年二月二十三日
书记员
书记员孙娟
