周某与朱某某执行监督案-已抵押划拨土地的土地出让金，未包含在拍卖价款中的，应该由买受人缴纳

人民法院案例库 入库编号：2023-17-5-203-023

关键词

执行/执行监督/执行行为异议/划拨土地出让金承担

基本案情

浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）拍卖被执行人陈某某名下一处抵押给申请执行人的房产，拍卖公告载明土地性质为划拨，未包含各种税费，按现状拍卖，标的物转让手续由买受人自行办理。竞买人周某通过网络司法拍卖竞买取得案涉房产。周某以办理过户手续时不应承担土地出让金为由，向杭州中院提出异议请求撤销拍卖。杭州中院依据《城市房地产管理法》第四十条确认应当由买受人缴纳土地出让金并驳回了其异议请求。周某不服提出复议，被浙江省高级人民法院（以下简称浙江高院）驳回后，向最高法院申请执行监督，请求：1.撤销浙江高院（2021）浙执复21号执行裁定；2.请求按《城市房地产管理法》第五十一条规定执行，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿；如不能按五十一条执行，请求撤销此次拍卖，返还竞买人已汇入法院账户的1203820元拍卖款项，协助竞买人追回已交纳的税费。

申请执行人朱某某请求最高人民法院驳回申诉人的申请，维持原裁定，理由为：1.案涉房产经评估公司依法评估，评估报告中明确表明：本次估计价格不包含评估对象所有权人交易中应缴纳的各项税费。2.杭州中院根据上述评估报告在竞买公告中明确公示权利性质：国有划拨/存量房产；并在竞买公告中尽了反复特别提醒义务。3.本案不适用《城市房地产管理法》第五十一条规定。4.如竞买人交纳了土地出让金，该房屋的土地性质将由划拨改为出让，变更了土地性质，该房屋增值收益亦归竞拍人享有。

浙江省杭州市中级人民法院于2021年2月20日作出（2021）浙01执异14号执行裁定，驳回周某的异议请求。浙江省高级人民法院于2021年4月7日作出（2021）浙执复21号执行裁定，驳回周某的复议申请，维持杭州中院（2021）浙01执异14号执行裁定。2021年12月20日，最高人民法院作出（2021）最高法执监398号裁定，驳回申诉人周某的申诉请求。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案争议焦点为：第一，划拨用地的土地出让金应由哪方负担；第二；拍卖公告是否严重失实违反拍卖程序。

一、划拨用地的土地出让金应由哪方负担

《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此，在划拨土地转让的情况下，应当由划拨土地的受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务。《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。根据该条规定，划拨土地办理抵押的情况下，抵押权人优先受偿权的范围仅限于扣除土地出让金之后的划拨土地使用权本身的价值。该条并未明确规定，要由抵押权人缴纳土地出让金。因此，《城市房地产管理法》第五十一条规定与第四十条规定并不冲突。人民法院在拍卖办理了抵押登记的划拨土地后，关于土地出让金的承担主体，应该综合以上两个条文确定。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，应该也是已经办理了土地出让手续的土地，其所支付的价款中包含了土地出让金，人民法院应当从所得款中扣除土地出让金，将剩余部分扣除执行费等必要费用后支付给抵押权人。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，也应该是尚未办理出让手续的划拨土地，其所支付的价款中亦不包含土地出让金，人民法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人。

本案中，通过拍卖平台公布的评估报告和拍卖公告，均明确本案评估拍卖的标的物的土地性质为划拨土地。拍卖公告还明确，拍卖标的物以现状进行拍卖，标的物转让登记手续由买受人自行办理。根据评估公司提交的说明，评估拍卖标的物的价格明显低于周边出让土地上的写字楼价格。因此，申诉人通过竞买所得的，应该是尚未办理土地出让手续的划拨土地，其支付的价款中，亦不包括土地出让金。申诉人关于应该适用《城市房地产管理法》第五十一条规定由抵押权人承担缴纳土地出让金义务的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。

二、拍卖公告是否严重失实违反拍卖程序

申诉人主张法院的拍卖公告严重失实，符合严重违反拍卖程序且损害竞买人利益的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，如前所述，杭州中院所发布的拍卖公告以及所附的评估报告，均载明土地性质为划拨；拍卖公告中还特别提醒，标的物转让登记手续由买受人自行办理。虽然，拍卖公告中没有对“土地出让金由买受人缴纳”作出特别提醒，但根据上述公告信息以及《城市房地产管理法》的相关规定，可以作出合理推断，不能据此认定拍卖公告严重失实，或严重违反拍卖程序。申诉人主张拍卖公告严重失实、违反拍卖程序，缺乏事实和法律依据，不予支持。

裁判要旨

人民法院在拍卖有抵押登记的划拨土地时，应综合《城市房地产管理法》第四十条、第五十一条两个条文确定土地出让金的承担主体。拍卖标的作为已经办理了出让手续的土地拍卖的，买受人支付的价款中已包含了土地出让金，人民法院应当从拍卖款中扣除土地出让金，剩余部分用于偿还抵押债权；拍卖标的作为尚未办理出让手续的划拨土地拍卖的，买受人支付的价款中不包含土地出让金，应由买受人自行缴纳土地出让金，人民法院可将拍卖款用于偿还抵押债权。

关联索引

《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条、第51条

执行异议：浙江省杭州市中级人民法院（2021）浙01执异14号执行裁定（2021年2月20日）

执行复议：浙江省高级人民法院（2021）浙执复21号执行裁定（2021年4月7日）

执行监督：最高人民法院（2021）最高法执监398号执行裁定（2021年12月20日）