殷某某与程某某执行复议案-司法拍卖前发现案涉不动产存在租赁合同，不能仅依据表面证据直接带租拍卖，可以通知承租人限期向法院提出案外人异议

人民法院案例库 入库编号：2024-17-5-202-021

关键词

执行/执行复议/拍卖公告/带租拍卖/执行异议

基本案情

程某某与殷某某借款合同纠纷一案，某仲裁委员会作出仲裁裁决，殷某某偿还程某某借款本金、利息510万元。案件进入执行程序后，山东省济南市中级人民法院（以下简称济南中院）查封被执行人殷某某名下车位一宗，并对该车位启动司法拍卖程序，拍卖公告载明的其中一项内容为：涉案车库已出租，租赁期为19年零5个月。2021年3月28日10时至2021年3月29日10时，济南中院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，第一次拍卖因无人竞买流拍。申请执行人程某某向济南中院提出书面异议，认为涉案车库租赁协议假冒签字，请求确认租赁协议无效，法院不能带租拍卖。被执行人殷某某辩称，涉案车库一直处于租赁状态，承租人实际租用车位时间在法院查封之前，应当带租拍卖。

2021年6月25日，济南中院作出（2021）鲁01执异104号执行裁定，撤销对被执行人殷某某名下车位的带租拍卖行为。被执行人殷某某不服，向山东省高级人民法院（以下简称山东高院）申请复议，2021年8月16日，山东高院作出（2021）鲁执复263号执行裁定，驳回殷某某的复议申请，维持济南中院（2021）鲁01执异104号执行裁定。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案争议的焦点问题为，撤销涉案车位的带租拍卖公告是否符合法律规定。本案执行程序中，对涉案车位是否带租拍卖直接影响参与竞拍的人数和拍卖成交价，进而直接影响申请执行人债权的实现；对承租人而言，是否带租拍卖将对拍卖成交后能否阻却法院强制交付产生直接影响。本案中，在拍卖公告发布前已发现存在租赁合同的情况下，能否对涉案车位带租拍卖，应当先行经过法定程序审查认定，即依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，通过执行异议程序审查涉案车位的租赁权是否设定在查封之前，租赁合同是否合法有效，承租人是否在查封前已占有使用涉案车位等，当事人、案外人（承租人）对审查结果不服的，可以通过执行异议之诉程序救济。本案未经上述法定程序审查，直接在拍卖公告中予以带租拍卖，将导致申请执行人和承租人的实体权利无法通过审判程序救济，属程序不当，法院裁定撤销涉案车位的带租拍卖公告，符合法律和司法解释的规定。

裁判要旨

司法拍卖前发现涉案不动产存在租赁合同的，不能仅依据表面证据直接带租拍卖，应当对承租人能否阻却法院强制交付问题按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查。当事人、案外人（承租人）对审查结果不服的，可以通过执行异议之诉程序救济。

关联索引

《中华人民共和国民事诉讼法》第238条（本案适用的是2017年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第227条）

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第14条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条

执行异议：山东省济南市中级人民法院（2021）鲁01执异104号执行裁定（2021年6月25日）

执行复议：山东省高级人民法院（2021）鲁执复263号执行裁定（2021年8月16日）