作者：谢平，联系电话：15821335647

2020年5月28日，影响14亿中国人的“社会生活百科全书”——《民法典》正式颁布，并将于2021年1月1日生效实施。该法施行后，作为规范业主大会和业主委员会职权的上位法律——《物权法》将被同时废止。根据新法优于旧法，上位法优于下位法的法律适用原则，《民法典》施行后，其他行政法规、规章及地方性法规，与《民法典》规定相冲突的，将不再适用。

《民法典》中关于业主共同决定事项部分较之《物权法》发生了较大变化，今天我们一起来关注该变化如何深刻影响业委会开展工作。

一、 筹集、使用公共维修基金一分为二，表决通过的比例不同程度降低

根据《民法典》第二百八十七条规定，下列事项需要业主共同决定：

(1)制定和修改业主大会议事规则;

(2)制定和修改管理规约;

(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(5)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(6)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(7)改建、重建建筑物及其附属设施;

(8)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(9)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

上述业主共同决定事项中，相较于《物权法》，增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”。同时，将原《物权法》中“筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金”事项一分为二，变为“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”和 “使用建筑物及其附属设施的维修资金”，表决通过的比例不同程度降低。其中，后者“使用建筑物及其附属设施的维修资金”直接降为一般决定事项。法律的变化适应了小区建筑物及其附属设施共有部分开发利用的需要，同时更加便利业委会启用长期被尘封在房地产行政管理部门的小区公共维修基金（以下称大修基金），推动小区业主自治管理。

二、 业主共同决定事项，必须双2/3业主参与表决，提高业主参与度

现行《物权法》规定，业主共同决定事项，除“筹集和使用大修基金”和“改建、重建小区建筑”两项外，只需要双半数业主同意，即可通过实施，并未对参与表决的业主数量及业主代表的相应专有部分建筑面积占比提出要求。理论上，双半数业主参与表决即可决定小区大部分自治事项。

但《民法典》施行后，业主共同决定事项必须“由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”即意味着涉及业主的共同利益事项，必须要大部分业主共同参与表决，硬性提高了业主参与小区自治管理的参与度。

小区自治管理事项不再是少数活跃的大户业主可以独立决定的，而是要求业委会必须充分发挥主观能动性，调动小区大部分业主的积极性，共同参与到小区公共事务管理中来。否则，业委会关于小区自治管理的决定将是违法和无效的，小区业主有权请求法院撤销，导致业委会行使自治管理职权没有合法依据。

三、 重大决定事项，双1/2业主同意即可，启用大修基金要求大幅降低

小区业主自治管理中的“重大决定事项”是指如下三项，即“筹集、使用大修基金”和“改建、重建小区建筑物及其附属设施”，《民法典》中新增了“改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动”。

对于老旧小区而言，上述三大事项，特别是其中的“筹集、使用大修基金”事项，往往事关小区业主的幸福感和获得感。加装、维修改造电梯、修缮外立面、公共设施等等，一直是老旧小区迫切需要解决的问题。但是尴尬及奇特的景象是，一边是小区硬件条件亟待改善，一边业委会却无权动用大修基金。而对于新建小区而言，业主最大的期望莫过于表决通过小区自治管理事项的要求更加简单，选举业委会、更换物业服务企业不再费劲，最终把小区管理的非常“美丽宜居”。《民法典》则充分考虑到了业主的诉求，这次在法律中均有所体现。

现行《物权法》规定，上述“重大决定事项”经“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”方能通过实施，既要求大部分业主充分参与，也要求大部分业主支持业委会决定才行。

《民法典》施行后，上述“重大决定事项”的表决通过要求则大幅降低。相较于《物权法》的规定，“重大决定事项”表决比例因为计算基数的不同，实际仅需要1/2的全体业主及专有部分建筑面积占比1/2的业主同意即可通过。而 “启用大修基金”作为一般决定事项，则仅需要1/3的全体业主及专有部分建筑面积占比1/3的业主同意即可通过并启用（紧急情况除外）。

综上所述，小区自治管理事项表决通过要求相较于《民法典》实施前大幅降低，特别是“大修基金”的启用直接变更为一般决定事项。但是在召开小区业主大会本就困难重重的当下，《民法典》施行后，如何调动小区其他业主的积极性，将充分考验业委会成员的智慧。