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李凯:民法典新增的居住权梳理
来源: www.055110.com   日期:2020-06-02   阅读:

作者:李凯,安徽金亚太律师事务所

2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,这部新时代人民权利的宣言书将会对我们每个人的生活产生深远的影响,特别的新增的规定,值得我们去了解和关注。其中,物权编新设立的用益物权——居住权是什么权利,这会对我们的生活产生什么影响,下文给大家做个基本的梳理。

我们先来看下民法典的具体规定:

第三百六十六条 【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 【居住权合同】设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 【居住权的设立】居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

以上六个条文,对居住权做了一般原则性的规定。通过条文可知,居住权需要通过书面合同的形式确定下来,口头约定不行,一般都是长期甚至终身的。区别于租赁关系的是,居住权一般是无偿的,且需要办理登记。需要注意的是,居住权并不是合同生效时设立,而是要登记才能设立,此时登记就是设立要件而不是对抗善意第三人的要件,在居住权消灭时也同样需要办理注销登记。此外,居住权的享有者仅可自己对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,该权利不能转让,也不能继承。设立居住权的房屋一般也就不能出租了。如果是以遗嘱的方式设立居住权,遗嘱生效时居住权设立,此时不需要登记才能设立,只不过未登记的不能产生对抗效力。

理论界对于居住权的设立讨论了很久。十多年前,梁慧星教授在西政的一次物权法讲座中,讲到江平教授关于设立居住权目的或现实必要性时提出的一个问题——我有一个保姆,我要想让他终身居住,但是又不愿意给他房屋的所有权,你们看应该怎么办?这种场景是设立居住权的现实考量因素之一,仅仅将房屋以租赁的形式给保姆居住,并不能很好的保护保姆的权利,毕竟租赁权是一种债权,相较于物权的保障还是弱了一些,有了居住权,老人的子女在继承老人的房产后就不能随意将保姆赶走。类似的场景还可以运用在夫妻双方离婚后或男女同居期间,享有房屋所有权的一方给另一方设立一个居住权;对于收养的孩子,也可以给他设立一个居住权,从而让他有个稳定的居所;还有就是现在很多的公租房,给居住者设立居住权也会让他们更加安心。一定程度上,这都是在保护相对弱势的群体。这些都是居住权的设立给我们生活带来的一些有益变化。但是,事物都具有两面性,居住权可能带来的负面效应也需要引起我们的关注。

首当其冲的就是居住权的设立将会极大地影响该房屋的交易。以前房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。以后交易还要看是否存在“居住权”,如果设立了居住权,可能就会给房产交易多设置了一个障碍,特别是居住权的期限很长甚者终身的情形。这将极大的增加全社会住房交易的成本,与此同时不动产登记部门的登记事项、登记系统也需要进行相关优化升级。

此外,司法实践中,有些债务人为了逃避债务,会将自己名下的房屋租赁给其他人,有的甚至是签订20年的租赁合同,利用合同法“买卖不破租赁”的原则,即使执行法院将其房屋拍卖,购买人在租赁期间内也无法将承租人赶走,这种操作方式不会将房屋价值完全清零,还能部分保护债权人利益。如果这些恶意逃避债务的债务人随意给他人在自己的房屋上设立居住权,无偿且终身的那种,只要居住权人不去世,购买人都不能将居住权人赶走,也就是说债务人可以通过设立居住权的方式在既占有其名下房屋的情况下,又将其房屋价值基本清零,逃避债务将更加简单。

同时还存在房屋所有权人和居住权人权利冲突时,谁的权利优先保护的问题。比如,该房屋是学区房,那么享有相应学区入学资格的是房屋的所有权人还是居住权人?又如,如果该房屋需要征收房产税,纳税义务人是所有权人还是居住权人?以上这些问题可能都需要细化具体的规则,毕竟民法典的原则性规定并不能解决该项制度真正实施起来所产生的问题。

 

 

 

 

 

 


 
 
 
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